Wyrok WSA w Opolu z dnia 22 listopada 2012 r., sygn. II SA/Op 342/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Teresa Cisyk Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Naumowicz Sędzia WSA Daria Sachanbińska - spr. Protokolant St. sekretarz sądowy Grażyna Stykała po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 listopada 2012 r. sprawy ze skargi Wojewody Opolskiego na uchwałę Rady Gminy Chrząstowice z dnia 28 marca 2012 r., Nr XIII.89.2012 w przedmiocie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy 1) stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały, 2) określa, że zaskarżona uchwała nie podlega wykonaniu w całości.

Uzasadnienie

Wojewoda Opolski, działając na podstawie art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.), zwanej dalej ustawą o samorządzie gminnym, wywiódł skargę na uchwałę Rady Gminy Chrząstowice z dnia 28 marca 2012 r., Nr XIII.89.2012, w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Chrząstowice, wnosząc o stwierdzenie jej nieważności z powodu istotnego naruszenia prawa. W uzasadnieniu skargi organ nadzoru podał, że uchwała została podjęta na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), zwanej dalej ustawą lokalową. Organ wskazał, że w przepisie art. 21 ust. 3 ustawy lokalowej, w punktach 1-7, określono elementy, które powinna zawierać zaskarżona uchwała. Przy czym wskazane w tym przepisie elementy stanowią katalog otwarty, na co wskazuje wyrażenie "w szczególności". Wojewoda podkreślił, że są to elementy obligatoryjne, do określenia których rada gminy została obowiązana podejmując uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W ocenie Wojewody, dla ważności zaskarżonej uchwały rady gminy konieczne jest uregulowanie w niej wszystkich kwestii, o których mowa w art. 21 ust. 3 pkt 1-7 ustawy lokalowej. Tymczasem w kwestionowanej uchwale nie określono wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego zastosowanie obniżek czynszu oraz warunków zamieszkiwania kwalifikujących wnioskodawcę do ich poprawy. Wojewoda stwierdził, że brak wskazanych elementów powoduje przyjęcie przez Radę regulacji częściowej (niepełnej), co stanowi istotne naruszenie prawa, uzasadniające stwierdzenie nieważności uchwały w całości. Poza powyższym, organ nadzoru uznał za naruszającą prawo w sposób istotny regulację § 6 ust. 1 uchwały w części dotyczącej wymogu zamieszkiwania na stale na terenie Gminy od minimum 5 lat dla osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego. W tym zakresie dowodził, odwołując się do orzecznictwa sądowoadministracyjnego, że dla przyjęcia danej osoby za mieszkańca danej gminy nie ma znaczenia upływ 5-letniego okresu zamieszkiwania. Mieszkańcem gminy jest każda osoba fizyczna, która ma miejsce zamieszkania na terenie konkretnej gminy. Ustawodawca nie zakreśla żadnych ram czasowych dla uzyskania statusu mieszkańca, jak również przepisy ustawy lokalowej nie zawierają żadnych regulacji uzależniających prawo członka wspólnoty samorządowej do ubiegania się o najem lokalu mieszkalnego od okresu zamieszkiwania na terenie danej gminy. Dalej, Wojewoda stwierdził, że niedozwoloną modyfikację przepisów ustawy lokalowej stanowi określony w § 6 ust. 1 uchwały wymóg nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu dla osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego. W tej kwestii zwrócił uwagę na regulację art. 4 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 23 ust. 2 ustawy lokalowej i wywiódł, że rozciągnięcie wymogu braku tytułu prawnego do lokalu na wszystkich mieszkańców gminy zainteresowanych najmem lokalu gminnego nie znajduje jakichkolwiek podstaw prawnych. Za niezgodny z prawem, w ocenie organu nadzoru, należało także uznać § 7 uchwały stwierdzający m.in., że warunkiem ubiegania się o lokal socjalny jest brak tytułu prawnego do innego lokalu, co stanowi powtórzenie regulacji ustawowej określonej w art. 23 ust. 2 ustawy lokalowej. Natomiast z faktu, że kwestionowana uchwała jest aktem prawa miejscowego wynika niedopuszczalność takiego działania organu realizującego delegację ustawową, które polega na powtarzaniu wiążących norm o charakterze powszechnie obowiązującym. Organ nadzoru uznał również za przekraczające delegację ustawową zapisy § 15 uchwały uzależniające zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej w wysokości 4-krotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu (ust. 1), którą wójt może, na pisemny wniosek, rozłożyć na maksymalnie 10 równych rat płatnych w ciągu jednego roku (ust. 2). Zdaniem organu, kwestia odnosząca się do określenia wysokości kaucji zabezpieczającej związanej z najmem lokalu należy do materii umownej. Podstawy do przyjęcia zakwestionowanej regulacji nie daje radzie gminy art. 21 ust. 2 ustawy lokalowej, z treści którego nie można wywieść upoważnienia do kształtowania w sposób generalny zasad dotyczących kaucji zabezpieczającej związanej z umową najmu. Również za naruszający prawo w sposób istotny Wojewoda uznał § 18 ust. 5 uchwały, zgodnie z którym umowy najmu nie zawiera się z osobami, które zbyły lub przekazały zajmowany lokal, dokonały zamiany lokalu o wyższym standardzie na lokal o standardzie niższym, są właścicielami lub współwłaścicielami innego lokalu mieszkalnego. Zdaniem Wojewody, zapis ten stanowi niedozwoloną modyfikację przepisów ustawy lokalowej, w której sam ustawodawca określił krąg osób posiadających prawo do najmu lokalu mieszkalnego z gminnego zasobu. Rada Gminy Chrząstowice nie była zatem uprawniona do wprowadzenia dodatkowych warunków, które nie wynikają z przepisów ustawy.