Wyrok WSA w Lublinie z dnia 27 listopada 2012 r., sygn. II SA/Lu 712/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński, Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Protokolant Starszy asystent sędziego Anna Ostrowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 listopada 2012 r. sprawy ze skargi A. B. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku

Uzasadnienie

Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] ustalił odszkodowanie w wysokości 1.180.600,00 złotych za nieruchomość przejętą pod budowę dróg gminnych, stanowiących układ komunikacyjny osiedla “Podmiejska" w B. P., oznaczonej jako działka nr 417/4 i 417/6, o łącznej powierzchni 0,8952 ha, w tym na rzecz A. B. (udział 1/4) w wysokości 295.150,00 złotych. W uzasadnieniu podniesiono, że stan prawny działki nr 417/4 i 417/6 o łącznej powierzchni 0,8952 ha uregulowany jest w księdze wieczystej LU1B/00077096/0, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. P. oraz, że jest on niezgodny ze stanem wykazanym w ewidencji gruntów. Na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi tj. 2 stycznia 2009 r. w księdze wieczystej LU 1 B/00077096/0 wpisana była zmarła w 2000 roku J. K. Z postanowienia Sądu Rejonowego w B. P. ( sygn. akt I Ns 294/02 ) z dnia 17 października 2002 r. wynika, że spadek po niej nabyli: J. K., W. K., A. B., M. K. po 1/4 części każde z nich. Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w B. P. (sygn. akt I Ns 178/06 ) z dnia 27 marca 2006 r. o stwierdzeniu nabycia spadku - spadek po zmarłym W. K. nabyli: I. G., K. M. K. po 1/3 części każda z nich. Postanowienia sądu stwierdzające nabycie spadku w księdze wieczystej nie były ujawnione. Ustalono także, że nieruchomość nie była obciążona żadnymi prawami rzeczowymi, a w szczególności nie ustanowiono na niej hipoteki. Zgodnie z art.18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Na podstawie art.130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W dniu 30 listopada 2010 r. został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. operat szacunkowy, w którym określono wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w B. P. obr. 2, stanowiącej działki ewidencyjne 417/6 i 417/4 o łącznej powierzchni 0,8952 ha, na kwotę 1.180.600,00 zł. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi. Rzeczoznawca majątkowy potwierdziła aktualność sporządzonego w dniu 30 listopada 2010 r. operatu szacunkowego zamieszczając klauzulę aktualności z dnia 22 listopada 2011 r., co stanowi podstawa do ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Z operatu szacunkowego wynika, że jednostkowe ceny transakcyjne niezabudowanych nieruchomości gruntowych na rynku lokalnym kształtowały się w granicach od 62,00 zł/m2 do 150,53 zł/m2 i zależały przede wszystkim od położenia na terenie miasta, stanu zagospodarowania gruntów przyległych, przeznaczenia terenu z którego wydzielono grunty pod drogę, przeznaczenia gruntów przyległych i uzbrojenia w media komunalne. W efekcie analizy transakcji gruntami nabytymi pod budowę dróg otrzymano zbiór jedenastu transakcji, które odznaczają się podobieństwem do przedmiotu wyceny. W wyniku analizy rynku oraz badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych rzeczoznawca ustaliła rynkowe cech różniące, które wpływają na ceny nieruchomości. Cechami tymi są: położenie ogólne, uwzględniające położenie względem centrum miejscowości, położenie szczegółowe, uwzględniające stan zagospodarowania nieruchomości, otoczenie oraz możliwość dojazdu, przeznaczenie gruntów otaczających, uwzględniające przeznaczenie terenu, z którego wydzielono grunty pod drogę oraz przeznaczenie gruntów przyległych i uzbrojenie terenu w urządzenia infrastruktury technicznej. Tak oszacowana jednostkowa wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem postępowania zawiera się pomiędzy minimalną i maksymalną ceną gruntów na przyjętym lokalnym rynku, jakie znajdują się w zbiorze transakcji przyjętych do analizy porównawczej. Relacja wartości jednostkowej do średniej ceny transakcyjnej zbioru wynika z indywidualnych cech nieruchomości. Oszacowana wartość odpowiada wysokości cen rynkowych za obiekty porównywalne do obiektu wycenianego oraz właściwościom rynkowym przedmiotu wyceny. Sposób sporządzenia operatu został przez rzeczoznawcę szczegółowo uzasadniony. Po zebraniu niezbędnych dokumentów oraz uzyskaniu wyceny organ zawiadomił współwłaścicieli o możliwości zapoznania z aktami sprawy oraz ustalił termin rozprawy administracyjnej. Alicja Bożyk na rozprawę nie stawiła się. Z operatem szacunkowym i aktami sprawy zapoznała się osobiście w dniu 14 grudnia 2010 r. W piśmie z dnia 21 grudnia 2010 r. oświadczyła, że nie zgadza się z wyceną nieruchomości, zawartą w operacie szacunkowym oraz nie zgadza się na ustaloną cenę za m2, ponieważ jest znacznie zaniżona i wnosi o odszkodowanie w kwocie 250 zł/m2 wraz z odsetkami za zwłokę. Ponadto zarzuciła, że operat szacunkowy zawiera opis nieruchomości nie odzwierciedlający jej faktycznego stanu, a w szczególności nie uwzględniono położenia nieruchomość w sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej. Stwierdziła również, że podział odszkodowania nie został przeprowadzony "zgodny ze stanem faktycznym jej gruntów". Jej zdaniem odszkodowanie powinno być ustalone z uwzględnieniem treści postanowienia Sądu Rejonowego w B. P. z dnia 22 maja 2009 r. ( sygn. akt I Ns 866/08 ). Skarżąca zażądała wykupu pozostałych po przejęciu części nieruchomości pod drogi przez Gminę Miejską tzw. resztówek - dwóch działek o numerach ewidencyjnych 417/5 o pow.0,2378 ha i 417/11 o pow.0,0428 ha. Organ pierwszej instancji po rozpatrzeniu zarzutów uznał, że brak jest przesłanek do ich uwzględnienia.