Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 padziernika 2006 r., sygn. II SA/Wr 650/05

Sygnatura akt II SA/Wr 650/05 W Y R O K W I M I E N I U R Z E C Z Y P O S P O L I T EJ P O L S K I E J Dnia 6 października 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Andrzej Wawrzyniak Sędziowie NSA Halina Kremis (sprawozdawca) As. WSA Alicja Palus Protokolant Iwona Borecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2006 r. sprawy ze skargi Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej sp. z o.o. w S. na postanowienie D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie nakazu nałożenia obowiązku dostarczenia ekspertyzy przewodów kominowych w budynku nr [...] przy ul. P. w S. oddala skargę.

Uzasadnienie

W dniu [...]r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ś. wydał na podstawie art. 80, art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), postanowienie Nr [...] którym nałożył na Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w S. obowiązek dostarczenia w terminie do [...]r. ekspertyzy przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) w budynku nr [...] przy ul. P. w S., wykonanej przez osobę posiadającą tytuł rzeczoznawcy budowlanego, ze szczególnym uwzględnieniem: stanu technicznego, sprawności funkcjonowania i przepustowości przewodów kominowych, prawidłowości włączenia do przewodów kominowych pieców i przyborów gazowych oraz rozpływu (napływu i odpływu) powietrza w lokalach mieszkalnych.

Zażalenie na to postanowienie wniósł Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w S., domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W ocenie strony kwestionowane postanowienie zostało wydane z naruszeniem przepisu art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zgodnie z którym organy nadzoru, w razie wątpliwości, co do stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. Adresatem obowiązku nakładanego przez organ nadzoru budowlanego winien być przede wszystkim właściciel obiektu, którym w rozpoznawanej sprawie jest ogół właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową tej nieruchomości. Elementy objęte przedmiotem ekspertyzy, tj. w szczególności przewody kominowe stanowią nieruchomość wspólną, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jak wskazano dalej, właściciele lokali w nieruchomości tworzą, w myśl ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową, a więc ich sytuację w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną regulują przepisy art. 18-33 ustawy. W sprawie będącej przedmiotem działania organów nadzoru budowlanego właściciele nie powierzyli zarządu nieruchomością wspólną w formie aktu notarialnego, ani też nie dokonali wyboru zarządu, co prowadzi do wniosku, iż nieruchomość wspólna nie posiada zarządcy w rozumieniu tych przepisów, a zatem zarządcą tym nie jest tym bardziej odwołujący się. Zdaniem strony, nie może on być także w świetle przepisów art. 184-190 ustawy o gospodarce nieruchomościami uważany za zarządcę. Zarządzanie nieruchomością, zgodnie z tymi przepisami, polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Stosunek prawny łączący Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w S. z właścicielami lokali budynku nr [...] przy ul. P. w S. nie ma cech istotnych dla umowy o zarządzanie, natomiast posiada elementy istotne dla umowy o administrowanie, w konsekwencji czego wykonuje on jedynie decyzje każdorazowo podjęte przez właścicieli lokali i nie ma również możliwości wyegzekwowania od tychże właścicieli obowiązku nałożonego przez organ administracji, który ich obciąża, czy żądania zwrotu kosztów poniesionych na opracowanie ekspertyzy. Strona, wykonując jedynie decyzje właścicieli, posiada środki finansowe przekazane przez tych właścicieli, które służą wyłącznie zaspokajaniu bieżących potrzeb nieruchomości (oświetlenie, sprzątanie, itp.) i nie obejmują kosztów, które wynikają z nadzwyczajnych sytuacji. W takiej sytuacji stanowiący wspólnotę mieszkaniową ogół właścicieli lokali winien podjąć stosowną uchwałę. Ponadto wskazano, iż błędne określenie adresata obowiązku wyrażonego w postanowieniu pierwszej instancji narusza istotnie także przepisy postępowania, w toku którego właściwy adresat obowiązku (współwłaściciele budynku) został pozbawiony prawa udziału w tym postępowaniu, a co za tym idzie wyłączono w stosunku do niego możliwość kwestionowania niezasadnych czynności organu administracji. W mogącym znaleźć, zdaniem strony, zastosowanie dla oceny zaistniałego stanu wyroku NSA we Wrocławiu z dnia 14 maja 1996 r. (sygn. akt SA/Wr 2096/95), Sąd uznał, iż wynikający z art. 43 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) a obecnie art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414) obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu, a w wypadku współwłasności, na wszystkich współwłaścicielach, a organ w takim postępowaniu obowiązany jest, w trybie art. 61 § 4 k.p.a., zapewnić udział pozostałym współwłaścicielom. Strona powołała się nadto na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1993 r. (III AZP 4/93), w której wskazano iż adresatem decyzji nie może być administrująca obiektem spółdzielnia mieszkaniowa, lecz inwestor. Problem wskazania adresata nakazu rozbiórki może znaleźć poprzez analogię zastosowanie w niniejszej sprawie. W ocenie Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w S., nie jest wystarczającą przesłanką uznania, że nastąpiły uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego, zawiadomienie mieszkańców budynku o zatruciu tlenkiem węgla. Takiemu domniemaniu przeczy przede wszystkim okoliczność bieżącego kontrolowania stanu technicznego obiektu oraz wyniki takiej kontroli. Wątpliwości strony budzi także zakres przedmiotowy ekspertyzy obejmujący wszystkie przewody kominowe budynku, a nie tylko te, które, zdaniem zawiadamiającego, są w niewłaściwym stanie technicznym, a więc przewody, które przebiegają przez jego lokal.