Nowa ustawa deweloperska w pytaniach i odpowiedziach

Choć nowa ustawa deweloperska (tak potocznie określa się ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. poz. 1177) weszła w życie 1 lipca 2022 r., a więc po rocznym vacatio legis, to wiele wskazuje, że jeszcze długo trzeba się będzie z nią oswajać. Ten akt prawny uchylił dotychczas obowiązującą ustawę z 16 września 2011 r. i wprowadził przy tym wiele nowych rozwiązań, które mają lepiej chronić nabywców. Część z tych rozwiązań jest absolutną nowością i ich zastosowanie w praktyce przysparza problemów. Ale nie tylko ogrom zmian jest przyczyną obecnej sytuacji. Dodatkowy chaos wprowadzają przepisy przejściowe, który sprawiły, że część inwestycji mogła pozostać w starym reżimie prawnym. W efekcie powstają liczne pytania i wątpliwości. Choćby takie: skoro do tego, by inwestycja pozostała w starym reżimie prawnym, wystarczyło rozpocząć sprzedaż i zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską, to czy rezygnacja pierwszego i jedynego nabywcy nie uchyli tego statusu prawnego? Czy jeśli ten pierwszy lokal w inwestycji pod reżimem starej ustawy nabył ktoś prowadzący działalność gospodarczą, to deweloper może spać spokojnie?

Dużo wątpliwości budzi też kwestia, kto może być nabywcą, któremu przysługuje parasol nowej ustawy deweloperskiej. Przykładowo: czy jeśli osoba kupująca mieszkanie na własne potrzeby część mieszkania wykorzysta potem na działalność gospodarczą (np. na gabinet dentystyczny), to czy podpisana przez nią umowa deweloperska będzie ważna? Jak deweloper może się chronić przed tymi, którzy chcą nieprawnie wymusić status nabywcy i przywileje związane z ustawą? Jakie obowiązki dotyczą flipperów, czyli przedsiębiorców innych niż deweloperzy, którzy sprzedają na rzecz nabywcy lokal lub dom jednorodzinny?

Kolejne źródło wątpliwości: umowy rezerwacyjne. Czy po tym, jak umowa rezerwacyjna została prawnie uregulowana, jej stosowanie jest zawsze obowiązkowe przy zakupie lokalu? Czy można dobrowolnie zgodzić się na warunki inne, niż przewiduje ustawa? Czy nabywca może wyrazić dobrowolną zgodę na inną wysokość opłaty rezerwacyjnej?