Interpretacja indywidualna z dnia 24 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT1.4011.594.2024.1.MST

Skutki podatkowe sprzedaży udziałów w nieruchomościach.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomościach. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.Wnioskodawca

Pan A.A („Wnioskodawca”) ma miejsce zamieszkania na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych („podatek PIT”).

Wnioskodawca od 1991 r. prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewi­dencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w zakresie:

1)Badania rynku i opinii publicznej (PKD 73.20.Z);

2)Pozostałego doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70.22.Z);

3)Działalności w zakresie inżynierii i związanego z nią doradztwa technicznego (PKD 71.12.Z).

W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT czynnym.

II.Nieruchomość 1

Wnioskodawca jest współwłaścicielem wraz z innymi osobami fizycznymi (łącznie: Sprzedający) w udziale 6/48 (30/240) nieruchomości położonej przy ulicy X numer 1 w Y, dzielnicy (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1/1 z obrębu (...) o po­wierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...), XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), według sposobu korzysta­nia stanowiąca grunty orne oznaczone symbolem „R”.

Zgodnie z wpisami w Dziale II księgi wieczystej, współwłaścicielami Nieruchomości 1 są współwłaści­ciele wpisani w następujących udziałach:

1)B.B w udziale 12/48 (60/240);

2)C.C w udziale 4/20 (48/240);

3)D.D w udziale 1/12 (20/240);

4)E.D w udziale 2/12 (40/240);

5)A.A (Wnioskodawca) w udziale 6/48 (30/240);

6)F.A w udziale 8/48 (40/240);

7)G.A w udziale 1/120 (2/240).

Działka 1/1 jest zabudowana drogą dojazdową do osiedla mieszkaniowego wybudowanego na sąsiedniej działce nr 1/2 (ul. (...)).

Z posiadanych przez Sprzedających dokumentów wynika, że w dniu (...) 2013 r., z upoważnienia Prezydenta Y, została wydana Decyzja nr (...) o warunkach zabudowy, znak (...), zgodnie z którą ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu, wraz z miejscami postojowymi, drogą dojazdową dla inwestycji i infrastrukturą techniczną na działkach 1/2 dla osiedla oraz dla drogi dojazdowej i infrastruktury technicznej na części działek 1/1 z obrębu (...) (Nieruchomości 1) i 1/5 z obrębu (...) przy projektowanej (...) w rejonie ulicy X, ulicy (...), (...) i ulicy (...) w dzielnicy (...) m. Y. Decyzja w toku postępowania administracyjnego stała się ostateczna z dniem (...) 2013 r. (dalej „Decyzja (...)”).

Z posiadanych przez Sprzedających dokumentów wynika, że w dniu (...) 2015 r., z upoważnienia Prezydenta m.Y, została wydana Decyzja nr (...), znak (...), zgodnie z którą zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę dla (...). 2 etapów (etap 1 i etap 2) osiedla mieszkaniowego w zabudowie wielorodzinnej z usługami, garażami podziemnymi, elementami zagospodarowania terenu wraz z miejscami postojowymi, drogą dojazdową i infrastrukturą techniczną na działce 1/2 z obrębu (...) oraz części działek 1/1 z obrębu (...) (Nieruchomości 1) i 1/5 z obrębu (...) przy ulicy (...) w Y.

Droga na Nieruchomości 1 jest użytkowana ponad 2 lata, przy czym nie była wybudowana przez Sprzedających, nie była również ulepszana przez nich i służy wyłącznie eksploatacji osiedla na działce 1/2.

III.Nieruchomość 2

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w udziale 6/48 (30/240) niezabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy Z w Y, dzielnicy (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2/1 z obrębu (...) o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...), XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), według sposobu korzystania stanowiąca grunty drogi oznaczone symbolem „DR”.

Zgodnie z wpisami w Dziale II księgi wieczystej współwłaścicielami Nieruchomości 2 są Sprzedający wpisani w następujących udziałach:

1)B.B w udziale 12/48 (60/240);

2)C.C w udziale 4/20 (48/240);

3)D.D w udziale 1/12 (20/240);

4)E.D w udziale 2/12 (40/240);

5)A.A (Wnioskodawca) w udziale 6/48 (30/240);

6)F.A w udziale 8/48 (40/240);

7)G.A w udziale 1/120 (2/240).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w dalszej części wniosku zwane łącznie „Nieruchomościami”.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że na Nieruchomościach są zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów należą zlokalizowane na Nieruchomościach fragmenty sieci przesyłowych (wodociągowa, kanalizacyjna, ciepłownicza, telekomunikacyjna, elektroenergetyczna). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”), wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

IV.Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości z (...) 2023 r.

W dniu (...) 2023 r. pomiędzy Wnioskodawcą jako współwłaścicielem Nieruchomości, pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości (Sprzedającymi) a spółką (...) z siedzibą w Y („Deweloper”, „Spółka”) jako kupującym została zawarta – w formie aktu notarialnego (Rep. A (...)) – Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości („Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości”).

Zgodnie z treścią Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (wybrane postanowienia):

1)Sprzedający oświadczyli, że Nieruchomości pochodzą z (...), która była własnością H.D z I w 11/12 części, natomiast w 1/12 części J.I;

2)(...)

3)W imieniu H.D jako dotychczasowego właściciela w rozumieniu (...), w dniu (...).1949 został złożony wniosek o przyznanie prawa do Nieruchomości (...);

4)Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego dla (...) (sygn. akt II Ns (...)) z dnia (...) 1990 r. spadek po H.D, zmarłej (...) 1984 r. nabyli: K.K, L.L, M.A i N.D po ¼ części spadku każde z nich;

5)Nieruchomość została zwrócona na rzecz K.K, L.L, M.A i N.D oraz J.I na podstawie decyzji Prezydenta m. Y z dnia (...) 2011 r. nr (...) (znak (...)), na podstawie której postanowiono o ustanowieniu na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w następujących udziałach:

i.L.L w udziale 11/48;

ii.M.A w udziale 11/48;

iii.K.K w udziale 11/48;

iv.N.D w udziale 11/48;

v.J.I w udziale 4/48.

6)W wykonaniu tej decyzji, aktem notarialnym z dnia (...) 2011 r. za Rep. A (...) ustanowiono prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz:

i.L.L w udziale 11/48;

ii.M.A w udziale 11/48;

iii. K.K w udziale 11/48;

iv.N.D w udziale 11/48;

v.J.I w udziale 4/48.

7)Następnie na podstawie Decyzji Zarządu (...) nr (...) z dnia (...) 2011 r. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 uległo przekształceniu w prawo własności na rzecz L.L w udziale 11/48; M.A w udziale 11/48; K.K w udziale 11/48; N.D w udziale 11/48; J.I w udziale 4/48;

8)Aktem notarialnym Rep. A nr (...) z dnia (...) 2012 r. L.L, M.A, K.K, N.D odkupili od J.I po 1/48 części każde z nich;

9)W dniu (...) 2013 r. zmarła L.L, a jej spadkobierczynią jest B.B, która odziedziczyła spadek w całości z mocy ustawy zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2013 r., Rep. A (...);

10)W dniu (...) 2013 r. zmarła K.K, a jej spadkobiercami na podstawie testamentu jest F.A w 1/5 części i C.C w 4/5 części, zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2013 r., Rep. A (...);

11)W dniu (...) 2014 r. zmarł N.D, a na postawie testamentu jego spadkobierczyniami są D.D w udziale 1/3 części oraz E.D w udziale 2/3 części zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2014 r. (Rep. A nr (...));

12)W dniu (...) 2015 r. zmarła M.A, a jej spadkobiercami na podstawie ustawy jest F.A w 1/2 części i A.A w 1/2 części, zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2015 r., Rep. A (...);

13)Aktem notarialnym z dnia (...) 2016 r. Rep. A (...) F.A darował swojej żonie G.A udziały w Nieruchomościach wynoszące 1/120 części;

14)Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości ustalają, że przedmiotem transakcji objętej Przedwstępną Umową, z zastrzeżeniem spełnienia się warunków zawieszających, będą Nieruchomości w całości albo Nieruchomości po podziale geodezyjnym, dokonanym w taki sposób, aby możliwe było przeprowadzenie transakcji w dwóch etapach, w zakresie objętym odrębnymi decyzjami o warunkach zabudowy lub pozwoleniami na budowę. Kupujący nabędzie Nieruchomości w celu realizacji na Nieruchomościach przez Kupującego inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z infrastrukturą towarzyszącą „Projekt”.

15)Warunki Zawieszające:

i.skarga kasacyjna Komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości (...) zostanie prawomocnie odrzucona lub oddalona przez Naczelny Sąd Administracyjny oraz

ii.zostanie w sposób ostateczny i prawomocny zakończone postępowanie przed Komisją do spraw reprywatyzacji nieruchomości (...) w sposób korzystny dla Sprzedających, bez uszczerbku dla tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości;

iii.brak będzie toczących się postępowań zmierzających do podważenia tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości;

iv.zostaną uzyskane, na koszt Kupującego i jego staraniem, ostateczne i prawomocne decyzje o warunkach zabudowy dotyczące Etapu I Projektu lub dla Etapu II Projektu;

v.zostaną uzyskane, na koszt Kupującego i jego staraniem, ostateczne i prawomocne decyzje o pozwoleniu na budowę dotyczące Etapu I Projektu lub dla Etapu II Projektu;

vi.nastąpi ostateczne i prawomocne wydzielenie geodezyjne części Nieruchomości odpowiadającej Etapowi I Projektu i Etapowi II Projektu – przy czym warunek ten nie jest wymagany do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, jeśli pozostałe warunki zostaną spełnione;

vii.zostanie zaktualizowane oznaczenie części Nieruchomości 1 wydzielonej dla Etapu II Projektu lub całej Nieruchomości 1 (w przypadku braku wydzielenia geodezyjnego Nieruchomości 1 w Ewidencji Gruntów i Budynków, tj. dojdzie do zmiany charakteru Nieruchomości 1 lub części Nieruchomości na użytek nierolny);

viii.Nieruchomości (lub odpowiednio ich części odpowiadające Etapowi I oraz Etapowi II Projektu) będą wolne od wszelkich obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a księgi wieczyste prowadzone dla Nieruchomości (lub odpowiednio ich części odpowiadające Etapowi I oraz Etapowi II Projektu) będą wolne od wzmianek i od wpisów na rzecz osób trzecich, w tym zastrzeżeniem, że dopuszczalne są służebności opisane w treści tego aktu oraz ustanowione w porozumieniu z Kupującym, hipoteki ustanowione na rzecz Kupującego zgodnie z treścią Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości;

16)Sprzedający udzielają Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego, na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych do realizacji Projektu, w szczególności decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielają Kupującemu zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów;

17)W przypadku gdy udzielone przez Sprzedających prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa w pkt 16 okaże się niewystarczające w celu uzyskania przez Kupującego decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Projektu, w szczególności potrzebnych dla uzyskania pozwolenia na budowę, Sprzedający zobowiązują się udzielić Kupującemu pomocy w celu uzyskania takich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, podpisując pisma przygotowane przez Kupującego, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na koszt Kupującego, podpisując pisma przygotowane przez Kupującego, w każdym wypadku na wniosek Kupującego i w porozumieniu z nim.

V.MPZP / decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Zgodnie z danymi udostępnionymi przez Urząd Miasta Y, na stronie internetowej Urzędu Miasta (...) – informacja o planach miejscowych, Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast na podstawie Uchwały Nr (...) Rady Miasta Y z dnia (...) 2023 r. zmieniającej uchwałę Nr (...) Rady Miasta Y z dnia (...) 2015 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) w rejonie (...), rozpoczęto prace nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru.

Dla Nieruchomości nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, poza wspomnianą powyżej Decyzją (...), wydaną m.in. dla Nieruchomości 1. Ponadto jedna ze Sprzedających (w imieniu której występował pełnomocnik) oraz Spółka złożyli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, ale do chwili obecnej decyzja nie została wydana. Strony zakładają, że przed datą finalizacji Transakcji (data zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości na Spółkę) taka decyzja zostanie wydana.

VI.Działania Wnioskodawcy

Wnioskodawca nie podejmował wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności ogrodzenie, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu). Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były w przeszłości wykorzystywane do wykonywania działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, w szczególności Wnioskodawca nie wynajmował ich, nie dzierżawił, ani nie zawarł innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomości nie były w przeszłości udostępniane przez Wnioskodawcę odpłatnie lub nieodpłatnie innym osobom, jak również nie były wykorzystywane do działalności rolniczej (Nieruchomość 1 była udostępniona w celu budowy Drogi, niemniej jednak to nie Wnioskodawca udostępnił Nieruchomość 1, ale wcześniejsi właściciele Nieruchomości 1).

Jak wskazano powyżej, w ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości Sprzedający (w tym Wnioskodawca) udzielili Spółce pełnomocnictw do podejmowania czynności faktycznych i prawnych względem Nieruchomości (zgodnie z opisem przedstawionym powyżej).

Wnioskodawca był również współwłaścicielem niezabudowanej nieruchomości (udział 6/48), tj. działki ewidencyjnej o numerze dz. 2/2 (powstałej w wyniku podziału działek 2/1 i 3/1) (nabytej również w drodze spadkobrania), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...)) (działka nr 2/2 zbyta w dniu (...) 2016 r. (Rep. A (...))).

Nieruchomość ta była przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę. Przed jej sprzedażą Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej oraz uzyskał interpretację indywidualną z dnia (...) 2016 r. (sygn akt (...)), zgodnie z treścią której sprzedaż działki 2/2 przez A.A nie będzie stanowiła podstawy do powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług. W sprzedaży występował jako osoba prywatna.

A.A był również współwłaścicielem nieruchomości w 720/6000 części, tj. działki ewidencyjnej o numerze dz. 4/1 i 4/2 (obręb (...)) przy ul. (...) w Y (nabytej również w drodze spadkobrania – Akt poświadczenia dziedziczenia (...).2015 r. (Rep. (...))) (działka 4/3) i w drodze umowy zamiany (...) 2015 r. (Rep. A (...)) (działka 4/1), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...)) (zbyta w dniu (...) 2017 r. (Rep. A (...)) na rzecz C.C). W sprzedaży występował jako osoba prywatna.

A.A był również stroną umowy sprzedaży udziału (1/6 części) w działce rekreacyjnej w (...) (Akty notarialne Rep. A nr (...) z (...) 2016 r. i Rep A nr. (...) z (...) 2016 r. (transakcja z prawem pierwokupu Lasów Państwowych). Dotyczą one zbycia przez A.A udziału (1/6 części) działki rekreacyjnej, którą uzyskał w drodze spadku po ojcu w 2004 roku. W sprzedaży występował jako osoba prywatna.

VII.Interpretacja w zakresie podatku VAT

W dniu (...) 2024 r. Wnioskodawca wraz z Deweloperem złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie skutków podatkowych zbycia udziałów w Nieruchomościach (działce nr 1/1 i 5/1).

W dniu (...) 2024 r. została wydana interpretacja podatkowa nr (...), zgodnie z którą Wnioskodawca w transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie występować jako podatnik podatku VAT:

„Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących działki przeznaczonej do sprzedaży przed jej dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Sprzedającą prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedający podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe”.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, na gruncie ustawy o PIT, sprzedaż udziałów w Nieruchomościach przez Wnioskodawcę będzie stanowić przychód ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i jednocześnie ze względu na upływ 5-letniego terminu posiadania Nieruchomości przez Wnioskodawcę przychód ten nie będzie opodatkowany podatkiem PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, na gruncie ustawy o PIT, sprzedaż udziałów w Nieruchomościach przez Wnioskodawcę będzie stanowić przychód ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i jednocześnie ze względu na upływ 5-letniego terminu posiadania Nieruchomości przez Wnioskodawcę przychód ten nie będzie opodatkowany podatkiem PIT.

Źródła przychodu ze zbycia nieruchomości

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj.:

1)z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo

2)z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem przychodów wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może bowiem wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Definicja „działalności gospodarczej” na gruncie ustawy o PIT

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT: Ilekroć w [ustawie o PIT] jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Definicja ta ma węższy zakres niż definicja „działalności gospodarczej” na gruncie ustawy o VAT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

1)zarobkowym celu działalności,

2)wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3)prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o PIT pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej formalnej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium „ciągłości” w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ustawy o PIT. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Definicja „działalności gospodarczej” na gruncie ustawy o PIT ma zatem węższy zakres niż definicja „działalności gospodarczej” ujęta w ustawie o VAT.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych: „na powstanie obowiązku podatkowego w [podatku PIT] nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty [podatku VAT]. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w [ustawie o VAT]. Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym [ustawą o VAT] zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym [ustawą o PIT]”. Tak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w:

a)interpretacji indywidualnej z 2 czerwca 2020 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK);

b)interpretacji indywidualnej z 12 marca 2021 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.1049.2020.1.AKR);

c)interpretacji indywidualnej z 5 czerwca 2024 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.308.2024.4.SR);

d)interpretacji indywidualnej z 9 maja 2024 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.110.2024.5.AKU);

e)interpretacji indywidualnej z 30 kwietnia 2024 r. (0113-KDIPT2-2.4011.191.2024.4.ACZ).

Oznacza to, że niezależnie od wydanej na rzecz Wnioskodawcy interpretacji w zakresie podatku VAT, przychód ze zbycia Nieruchomości będzie mógł być kwalifikowany na gruncie ustawy o PIT jako „przychód ze zbycia nieruchomości”.

Stanowisko takie wynika z interpretacji podatkowej z dnia 12 kwietnia 2024 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.123.2024.2.JK3).

„Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych: „na powstanie obowiązku podatkowego w (podatku PIT) nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty (podatku VAT). Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w (ustawie o VAT). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym (ustawą o VAT) zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym (ustawą o PIT]” (tak: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 czerwca 2020 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK) oraz z 12 marca 2021 r. (nr 0113-KDIPT2- 2.4011.1049.2020.1.AKR)).

Oznacza to, że niezależnie od wydanej na Państwa rzecz Interpretacji w zakresie podatku VAT, przychód ze zbycia Nieruchomości będzie mógł być kwalifikowany na gruncie ustawy o PIT jako przychód ze zbycia nieruchomości (…).

W przedmiotowej sprawie planowane przez Państwa czynności polegające na sprzedaży nieruchomości wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. 

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że przedmiotowe nieruchomości/działki (udział) nie zostały nabyte przez Państwa dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane (nabycie nastąpiło w drodze spadku, działu spadku).

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 [ustawy o PIT].

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Państwa, skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowych nieruchomościach/działkach należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a [ustawy o PIT].

Zatem Państwa stanowisko, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 [ustawy o PIT] jest prawidłowe”.

Kwalifikacja przychodu Wnioskodawcy do odpowiedniego źródła przychodów w ustawie o PIT

Wnioskodawca jest współwłaścicielem Nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia. W dniu (...) 2015 r. zmarła M.A, a jej spadkobiercami na podstawie ustawy jest F.A w 1/2 części i A.A w 1/2 części, zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2015 r., Rep. A (...).

Nieruchomości nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę powyższe kwestie nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż Nieruchomości wygeneruje przychód z „pozarolniczej działalności gospodarczej”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT u Wnioskodawcy. Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ten należy zakwalifikować na gruncie ustawy o PIT jako „przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości”.

Upływ 5-letniego terminu

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT: „Źródłami przychodów są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

W przypadku udziałów nabytych przez Wnioskodawcę 5-letni okres posiadania upłynął, w związku z tym przychód z tytułu zbycia tych udziałów nie wystąpi u Wnioskodawcy.

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o PIT: „W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w [art. 10] ust. 1 pkt 8 lit. a-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat, to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 924 Kodeksu Cywilnego). Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu Cywilnego). Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, z chwilą otwarcia spadku powstaje wspólność majątku spadkowego, która trwa aż do działu spadku (art. 1035 Kodeksu Cywilnego). Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

W dniu (...) 2015 r. zmarła M.A, a jej spadkobiercami na podstawie ustawy jest F.A w 1/2 części i A.A w 1/2 części, zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2015 r., Rep. A (...). W związku z tym, w przypadku Wnioskodawcy nie ma potrzeby doliczania okresu posiadania Nieruchomości przez spadkodawcę.

Podsumowując, w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, na gruncie ustawy o PIT, sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie stanowić przychód ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i jednocześnie ze względu na upływ 5-letniego terminu posiadania Nieruchomości przez Wnioskodawcę przychód ten nie będzie opodatkowany podatkiem PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c powołanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl natomiast art. 10 ust. 5 ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy też nie.

Działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej w szczególności, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających planowaną sprzedaż udziałów w nieruchomościach, o których mowa we wniosku.

Jak wynika z opisu Pana sprawy:

-jest Pan współwłaścicielem działki nr 1/1 stanowiącej grunty orne, zabudowanej drogą dojazdową do osiedla mieszkaniowego wybudowanego na sąsiedniej działce oraz działki nr 5/1 stanowiącej grunty drogi;

-udziały w tych nieruchomościach nabył Pan w 2015 roku, w drodze spadku po M.A;

-działki są przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży z (...) 2023 r., która to sprzedaż ma nastąpić na rzecz dewelopera – Spółki (...);

-w ramach ww. umowy, wraz z pozostałymi współwłaścicielami, udzielił Pan Spółce prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego;

-nieruchomości te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – rozpoczęto prace nad jego uchwaleniem;

-dla ww. działek nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, prócz takiej decyzji wydanej w 2013 roku względem działki nr 1/1;

-nie podejmował Pan wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (takich jak ogrodzenie, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu);

-nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami – nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w tym zakresie;

-działki będące przedmiotem sprzedaży nie były w przeszłości wykorzystywane do wykonywania przez Pana działalności gospodarczej, nie wynajmował ich Pan, nie wydzierżawiał, ani nie zawarł innej umowy o podobnym charakterze;

-nieruchomości nie były w przeszłości udostępniane przez Pana odpłatnie lub nieodpłatnie innym osobom, jak również nie były wykorzystywane do działalności rolniczej;

-w przeszłości trzykrotnie sprzedawał Pan – jako osoba prywatna – udziały w nieruchomościach, które również nabył w drodze spadkobrania.

Całokształt czynności wskazuje, że planowana sprzedaż udziałów w nieruchomościach nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona „pozarolniczej działalności gospodarczej” w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności kwalifikować jako prowadzenie takiej działalności. Nie sposób więc przyjąć, że przyszła sprzedaż przez Pana ww. udziałów wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy.

Planowana sprzedaż nie będzie przy tym stanowić źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana udziałów w nieruchomościach, a tym bardziej nabycie tych udziałów przez spadkodawcę. W konsekwencji nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku udziałów w działkach.

Niewłaściwy jest więc Pana pogląd, że sprzedaż udziałów w nieruchomościach będzie dla Pana przychodem ze źródła „odpłatne zbycie” (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy). Ze względu jednak na prawidłowo wywiedziony przez Pana skutek prawny w postaci braku opodatkowania planowanej sprzedaży w związku z upływem pięcioletniego okresu posiadania udziałów w nieruchomościach, Pana stanowisko zostało uznane za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnośnie do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroku sądu administracyjnego, interpretacje te i wyrok dotyczą konkretnych spraw podatników osadzonych w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i musi się Pan zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).