Interpretacja indywidualna z dnia 9 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.545.2024.2.ESZ

Uznanie sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, bez uwzględnienia zwolnienia oraz obowiązek udokumentowania transakcji fakturą i prawo Kupującego do odliczenia podatku naliczonego.

Interpretacja indywidualna -

stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• uznania Sprzedających 1 i 2 za podatników podatku VAT w ramach Transakcji sprzedaży Nieruchomości i w konsekwencji uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,
• uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT i powinna zostać udokumentowana fakturą,
• prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji lub zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 września 2024 r. (wpływ 20 września 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

·A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący)

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

·B.B. (Sprzedający 1)

·C.C. (Sprzedający 2)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wstęp

B.B. (dalej: „Sprzedający 1”) oraz C.C. (dalej: „Sprzedający 2”), (łącznie dalej jako: „Sprzedający”) oraz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w (…), działka gruntu numer 1 (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych (dalej: „Inne nieruchomości”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedających i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedających oraz sposób jej wykorzystania, (pkt 5) przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji oraz (pkt 6) opis działalności Kupującego po Transakcji.

2.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 5,3437 ha położonej w (…), o numerze ewidencyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). Przedmiotowa księga wieczysta obejmuje również, działkę gruntową o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni 0,124 ha, która to nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 29 września 2009 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr (…) w rejonie „(…)”. Nieruchomość zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 17 maja 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany Nr (…) Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr (…) w rejonie „(…)” ma przeznaczenie: tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², komunikację, sieci infrastruktury technicznej oraz budowle im towarzyszące. Sprzedający ani przed, ani w trakcie uchwalania wyżej wskazanego planu zagospodarowania przestrzennego nie składali żadnych wniosków mających na celu uzyskanie jakichkolwiek zmian.

Nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży, jest efektem podziału pierwotnej działki nr 4 na działki nr 2, 3 i 1. Podział został dokonany na podstawie decyzji (…) Miasta (…) w ramach inwestycji celu publicznego polegającego na wydzieleniu gruntu pod drogi lokalne. Procedura podziałowa została rozpoczęta z inicjatywy (...) Miasta (...), wpis wydzielonej działki do nowej księgi wieczystej nastąpił w 2012 r. Sprzedający nigdy nie podejmowali działań zmierzających do polepszenia infrastruktury związanej z gruntem w zakresie dróg, czy też doprowadzenia mediów.

Tym samym Nieruchomość stanowi teren budowlany - grunt przeznaczony pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, tj. nie będą się na niej znajdować żadne budynki, budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzą/nie znajdują się na niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Nieruchomości nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień 14 czerwca 2023 r. z upoważnienia (...) Miasta (...), działka gruntu numer 1 stanowi grunty orne, oznaczone symbolem R, o klasyfikacji RII, RIIIa, RIIIb.

3.Zarys działalności Sprzedających i Kupującego

Sprzedający są osobami fizycznymi. Żaden ze Sprzedających nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT. W szczególności Sprzedający nie prowadzą działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Sprzedający 1 prowadzi rolniczą działalność gospodarczą, jest rolnikiem ryczałtowym, natomiast Sprzedający 2 (żona) pomaga mężowi w prowadzeniu gospodarstwa rolnego.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w Warszawie. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Przy czym Sprzedający są powiązani wobec siebie (małżonkowie).

4.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz sposób jej wykorzystania

Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 23 września 1996 r. (Repertorium (…) z 1996 r.). Sprzedający dokonali nabycia Nieruchomości do ich majątków prywatnych, przy czym w dniu nabycia Nieruchomości pozostawali w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej - tym samym Nieruchomość nabyta została do majątku wspólnego i weszła w skład gospodarstwa rolnego.

Na moment nabycia Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych i nie podlegała opodatkowaniu VAT oraz była zwolniona z opłaty skarbowej (obowiązującej w 1996 r., która została następnie zastąpiona przez ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych). Należy podkreślić, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie było udokumentowane fakturą/fakturami wystawionymi na ich rzecz z wykazaną kwotą podatku.

Tym samym, nabycie Nieruchomości przez Sprzedających w ogóle nie było opodatkowane VAT.

Nieruchomość była i obecnie jest wykorzystywana przez Sprzedającego 1 do prowadzonej działalności rolniczej, w szczególności Sprzedający 1 wykorzystywał nieruchomość do własnej uprawy rolnej, w tym sprzedawał plony z prowadzonej uprawy. Sprzedający 2 (żona) pomagała mężowi w prowadzonym gospodarstwie rolnym.

Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy, czy najmu z osobami trzecimi, ani nie była udostępniana osobom trzecim.

Sprzedający dokonali sprzedaży innej działki w 2017 r. (około 772 m²) - przy czym z tytułu tego zbycia Sprzedający nie odprowadzili podatku VAT (traktowali zbycie jak rozporządzenie majątkiem prywatnym). Poza tą sytuacją nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek.

Jednocześnie, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie jest pierwszą próbą jej zbycia przez Sprzedających. W grudniu 2020 r. Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z podmiotem trzecim, jednakże, ze względu na upływ terminu rozwiązującego w umowie, sprzedaż nie doszła do skutku.

Ponadto, w dniu 31 sierpnia 2023 r. Sprzedający zawarli z D. Sp. z o.o. (dalej: „Agent”) warunkową umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (Repertorium A numer (…)/2023), zmienioną następnie Aneksem nr 1 do przedwstępnej umowy sprzedaży zawartym w dniu 18 grudnia 2023 r. (Repertorium A numer (...)/2023). Zgodnie z treścią umowy oraz aneksu, strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej najpóźniej do dnia 29 lutego 2024 r. W ramach tej umowy Sprzedający udzielili Agentowi pełnomocnictwo, a także prawo do dysponowania Nieruchomością w celu przeprowadzenia określonych czynności związanych z Transakcją i planowaną przez ówczesnego potencjalnego kupującego inwestycją na Nieruchomości. W tym przypadku również, umowa wygasła wskutek upływu terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższych okoliczności należy przyjąć, że w przeszłości Sprzedający podejmowali już próbę sprzedaży Nieruchomości, w tym szczególności zawarli przedwstępne umowy sprzedaży w celu odpłatnego przeniesienia własności Nieruchomości na podmiot trzeci.

W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający obecnie nie podejmowali żadnych działań marketingowych lub promocyjnych. To Agent zwrócił się do Sprzedających z ofertą zakupu Nieruchomości. Ponadto Sprzedający nie dokonywali żadnych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży zmierzających do zwiększenia jej wartości lub atrakcyjności.

Na moment złożenia wniosku, Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT. Z uwagi, na to, że Strony są zdania, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT, na moment planowanej Transakcji Sprzedający zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni, chyba, że w ramach odpowiedzi na Pytanie nr 1 zawarte w niniejszym Wniosku, Organ stwierdzi, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie występują w charakterze podatników VAT i Strony uzyskają interpretację podatkową przed sfinalizowaniem Transakcji, wówczas nie będą rejestrowali się jako podatnicy VAT, a jeżeli nastąpi już ich rejestracja - dokonają wyrejestrowania z VAT.

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

W dniu 11 czerwca 2024 r. Agent zawarł ze Sprzedającymi nową (drugą) warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) - Repertorium A numer (...)/2024 na podstawie której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Agenta pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1.przeprowadzenie przez Agenta procesu analizy stanu prawnego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Agenta według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

2.zmiany klasy gruntu Nieruchomości z II/III na IV,

3.uzyskania interpretacji indywidualnej dla Nieruchomości, z której wynikać będzie forma opodatkowania Transakcji (podatkiem VAT, bądź PCC).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść kupującego, co oznacza, że kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających. Umowa Przedwstępna ważna jest do 31 grudnia 2024 r.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Agentowi prawa do dysponowania Nieruchomością do celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział, przygotowania planowanej przez kupującego inwestycji w zakresie przewidzianej przez prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji polegającej na budowie budynków przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne z dopuszczeniem obiektów handlowych.

Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili Agentowi pełnomocnictwa z prawem substytucji w szczególności do zasięgania informacji na temat Nieruchomości, jak również występowania o wydanie wszelkich zgód, decyzji administracyjnych, wymienionych powyżej, a także do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w poprzednich akapitach.

Sprzedający, oświadczyli ponadto, że znane są im plany związane z Nieruchomością, tj. realizacja inwestycji i że zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji inwestycji, także po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się:

1)nie rozporządzać Nieruchomością w całości lub w części ani nie obciążać jej prawami osób trzecich,

2)nie podejmować jakichkolwiek czynności dotyczących Nieruchomości lub Sprzedających i ich działalności, które mogą w sposób istotny wpłynąć na stan Nieruchomości lub sytuację Sprzedających,

3)powiadamiać kupującego o wszelkich istotnych czynnościach lub okolicznościach dotyczących Nieruchomości, w tym o aktualnym stanie wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością oraz niezwłocznie przekazywać kupującemu kopie tych postępowań.

Sprzedający są również zobowiązani dostarczyć przed dokonaniem Transakcji m.in. zaświadczenia potwierdzające, że nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do planowanej przez Kupującego inwestycji (dalej: „Inwestycja”), opisanej w dalszej części wniosku. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Ponadto, na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa, spółka E. Sp. z o.o. (dalej: „E.”; podmiot powiązany z Kupującym w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT) wystąpiła o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej Inwestycji, jest w trakcie zlecania badań geotechnicznych, a także wystąpiła w imieniu Sprzedających z wnioskiem o wydanie warunków technicznych na dostawę mediów.

Przed dokonaniem Transakcji planowane jest również przeprowadzenie m.in. następujących czynności:

1)Dokonanie procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości,

2)Uzyskanie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej Inwestycji (dalej” „DUŚ”),

3)Uzyskanie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie warunków technicznych na dostawę mediów dla planowanej Inwestycji,

4)Zawarcie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie z Miastem (…) porozumienia drogowego umożliwiającego skomunikowanie planowanej Inwestycji zgodnego z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i opisanego w DUŚ,

5)Wykazanie braku jakichkolwiek obciążeń Nieruchomości, z wyjątkiem obciążeń zidentyfikowanych w trakcie badania due diligence, które nie mają negatywnego wpływu na Nieruchomość.

Należy wskazać, że poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmowali żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będą aktywnie wspierać Agenta, E. czy Kupującego w uzyskaniu ewentualnych decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Agentowi (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Agencie (E. lub Kupującym, w przypadku scedowania pełnomocnictwa), działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Cesja umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości

Na podstawie postanowień Umowy Przedwstępnej, Agent mógł dokonać cesji wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na dowolną spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej bądź na rzecz dowolnej spółki będącej przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Tym samym, w dniu 8 lipca 2024 r. Agent zawarł ze spółką E. przedwstępną umowę sprzedaży (cesji) praw i przejęcia obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej zawartej ze Sprzedającymi (dalej: „Przedwstępna Umowa Cesji”) - Repertorium A Nr (...)/2024. Umowa ta obejmuje również przedwstępne umowy sprzedaży Innych nieruchomości zawarte przez Agenta.

Po spełnieniu warunków zawieszających określonych w Przedwstępnej Umowie Cesji, zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży praw i przejęcia obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej zawartej ze Sprzedającymi (dalej: „Umowa Cesji”). Planowane jest, że E. dokona cesji praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Cesji na Kupującego. W takim przypadku Umowa Cesji zostanie zawarta pomiędzy Agentem i Kupującym, tym samym po jej zawarciu to na Kupującego przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością. Planowane jest zawarcie Umowy Cesji w terminie najpóźniej do 31 października 2024 r.

W wyniku zawarcia Umowy Cesji Transakcji ze Sprzedającymi (tj. zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości) dokona Kupujący.

Ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję najpóźniej do 31 października 2024 r. Natomiast nie można wykluczyć sytuacji, że Transakcja może zostać zawarta po tej dacie.

6.Opis działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości Inwestycji polegającej na budowie dwóch hal produkcyjno-magazynowo-logistycznych z zapleczem socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Inwestycja będzie realizowana na Nieruchomości oraz Innych nieruchomościach. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT.

Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej Inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Podsumowując:

• Nieruchomość jest terenem budowlanym, ale obecnie jest niezabudowana i będzie niezabudowana na moment finalizacji Transakcji;
• Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², komunikację, sieci infrastruktury technicznej oraz budowle im towarzyszące;
• Nieruchomość stanowi grunt rolny zgodnie z art. 46 KC;
• Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających;
• Sprzedający nie są podatnikami VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku;
• Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 221 ze zm.) polegającej na obrocie ziemią rolną w rozumieniu Ustawy o VAT;
• Sprzedający nie zamierzają rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej, która w jakikolwiek sposób byłaby związana z Nieruchomością;
• Sprzedający nie zatrudniali ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;
• Obecnie Nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem - jest na niej prowadzona działalność rolnicza (uprawa ziemi) przez Sprzedających;
• Sprzedający zawierali w przeszłości przedwstępne umowy sprzedaży Nieruchomości, które niezostały zrealizowana ze względu na upływ terminu na ich zawarcie.

Wnioskodawcy pragną także wskazać, że skutki podatkowe po stronie Sprzedających związanych ze sprzedażą Nieruchomości były już przedmiotem zapytania, w odpowiedzi na które została wydana interpretacja indywidualna z 15 stycznia 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.834.2023.2.AB). W przedmiotowej interpretacji Organ uznał stanowisko za prawidłowe. Natomiast, obecna planowana Transakcja ma zostać dokonana z innym podmiotem, a także w pewnym zakresie odmienny jest stan faktyczny.

Pytania

1)Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT?

2)Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod Ustawę o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, a każdy ze Sprzedających będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny oraz udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami)?

3)Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 oraz nr 2 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT, to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący jest uprawniony do:

a)obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT), oraz

b)zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego (zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

1)Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinni zostać uznani za podatników podatku od towarów i usług.

2)W ocenie Wnioskodawców, skoro Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują jako podatnicy VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z którego wynika, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane, a także nie mają zastosowania zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT. Wówczas każdy ze Sprzedających powinien zarejestrować się przed dokonaniem dostawy Nieruchomości jako podatnik VAT czynny i udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą VAT obejmującą cześć ceny przypadającą na udział we własności Nieruchomości każdego ze Sprzedających.

3)W ocenie Wnioskodawców, jeśli sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, to Kupujący będzie uprawniony do:

a)obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji, oraz

b)zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego,

ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedających wpływa na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, ewentualnej konieczności rejestracji jako podatnika VAT oraz wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielili Agentowi pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

1)przeprowadzenia przez Agenta procesu analizy stanu prawnego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Agenta według jego oceny, wyniki tej analizy za satysfakcjonujące,

2)zmiany klasy gruntu Nieruchomości z II/III na IV,

3)uzyskania interpretacji indywidualnej dla Nieruchomości, z której wynikać będzie forma opodatkowania transakcji (podatkiem VAT, bądź PCC).

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Agentowi prawa do dysponowania Nieruchomością do celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział, przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianej przez prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących siedzi i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji polegającej na budowie budynków przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne z dopuszczeniem obiektów handlowych.

Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili Agentowi pełnomocnictwa z prawem substytucji do zasięgania informacji na temat Nieruchomości, jak również występowania o wydanie wszelkich zgód, decyzji administracyjnych, wymienionych powyżej, a także do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w akapicie poprzednim.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do Inwestycji. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Ponadto, na podstawie pełnomocnictwa, spółka E. Sp. z o.o. wystąpiła o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej inwestycji, jest w trakcie zlecania badań geotechnicznych, a także wystąpiła w imieniu Sprzedających z wnioskiem o wydanie warunków technicznych na dostawę mediów.

Przed dokonaniem Transakcji planowane jest również przeprowadzenie m.in. następujących czynności:

1)Dokonanie procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości,

2)Wydanie na rzecz Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej Inwestycji,

3)Uzyskanie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie warunków technicznych na dostawę mediów dla planowanej Inwestycji,

4)zawarcie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie z Miastem (…) porozumienia drogowego umożliwiającego skomunikowanie Zamierzenia Inwestycyjnego zgodnego z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i opisanego w DUŚ,

5)Wykazanie braku jakichkolwiek obciążeń Nieruchomości, z wyjątkiem obciążeń zidentyfikowanych w trakcie badania due diligence, które nie mają negatywnego wpływu na Nieruchomość.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego , z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedający podejmują pewne działania w sposób zorganizowany.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Agenta/E./Kupującego lub inny podmiot, któremu udzielone zostanie pełnomocnictwo wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmie pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedający udzielając pełnomocnictwa na dokonanie opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia Inwestycji (polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo - logistyczno - produkcyjnego z częściami socjalno -biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą), podejmuje pośrednio działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, będą występować w charakterze podatników VAT w związku z faktem, że udzielili Kupującemu pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

• Interpretacja z 7 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.383.2023.2.MŻ;
• Interpretacja z 29 sierpnia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.315.2022.3.MD;
• Interpretacja z 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;
• Interpretacja z 1 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;
• Interpretacja z 15 września 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;
• Interpretacja z 23 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;
• Interpretacja z 7 sierpnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;
• Interpretacja z 11 sierpnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;
• Interpretacja z 11 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;
• Interpretacja z 23 sierpnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;
• Interpretacja z 7 sierpnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;
• Interpretacja z 4 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinni zostać uznani za podatników podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

1.Uwago ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Gruntu za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 - w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2.Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość, tj. niezabudowana działka gruntu.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedających. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedających. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających. Sprzedający wykorzystują Nieruchomość zgodnie z jej obecnym przeznaczeniem tj. do prowadzenia działalności rolniczej. Dodatkowo, należy wskazać, że działka, będąca przedmiotem Transakcji nie jest uzbrojona, ani nie zostały przez Sprzedających zawarte żadne umowy związane z Nieruchomością.

Zdaniem Wnioskodawców, taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, m.in.:

• interpretacja z 20 listopada 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW,
• interpretacja z 14 stycznia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR,
• interpretacja z 10 stycznia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR,
• interpretacja z 10 stycznia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM,
• interpretacja z 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS,
• interpretacja z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM,
• interpretacja z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG,
• interpretacja z 14 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS.

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3.Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: (a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, (b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że: (a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, (b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość, tj. działka gruntu niezabudowana budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami. Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowiła niezabudowaną działkę gruntu.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczeniem: 4P,U/UC - tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², komunikację, sieci infrastruktury technicznej oraz budowle im towarzyszące.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość będzie stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany, tj. grunt przeznaczony pod zabudowę.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT jako dostawa terenów budowlanych.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że nabycie Nieruchomości nastąpiło od osób fizycznych sprzedających Nieruchomość poza działalnością gospodarczą i w ogóle nie było opodatkowane VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek, lub że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Podsumowując z uwagi na fakt, że Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT i dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, oraz nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, to każdy ze Sprzedających będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny przed dokonaniem dostawy Nieruchomości.

Ponadto, dostawa Nieruchomości będzie podlegała udokumentowaniu fakturami VAT obejmującymi odpowiednio część ceny przypadającą na udział we własności Nieruchomości każdego ze Sprzedających.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 1 i nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/ usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu / wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji Inwestycji polegającej na budowie dwóch hal produkcyjno-magazynowo-logistycznych z zapleczem socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po wybudowaniu Inwestycji Kupujący będzie ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Z przedstawionego przez Państwa we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planują Państwo w ramach Transakcji nabyć od Sprzedających 1 i 2 prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę nr 1.

Aby móc odpowiedzieć na Państwa wątpliwości w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji, w pierwszej kolejności koniecznym jest przeanalizowanie, czy przedmiot Transakcji (wszystkie składniki majątku jaki zamierzają Państwo nabyć) stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, a tym samym czy planowana Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też wyłączeniu z opodatkowania tym podatkiem.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedających. Sprzedaży podlegać będzie wyłącznie opisana we wniosku niezabudowana działka gruntu nr 1, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedających, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy wynika bowiem, że w ramach planowanej sprzedaży przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedających. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedających.

Mając na uwadze powyższe, przedmiotowa Transakcja nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym do Transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości gruntowej niezabudowanej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedawcy w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający 1 i 2 podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Z wniosku wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzą działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich. Planują Państwo nabyć od Sprzedających 1 i 2 Nieruchomość, tj. działkę gruntu nr 1.

Sprzedający 1 i 2 nabyli prawo własności Nieruchomości w 1996 r. na podstawie umowy sprzedaży do ich majątków prywatnych, tym samym Nieruchomość nabyta została do majątku wspólnego i weszła w skład gospodarstwa rolnego.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na obrocie ziemią rolną w rozumieniu ustawy o VAT. Sprzedający nie zamierzają rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej, która w jakikolwiek sposób byłaby związana z Nieruchomością. Sprzedający nie zatrudniali ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy. Sprzedający nie są podatnikami VAT na moment złożenia wniosku.

Odnośnie działki nr 1 wskazali Państwo, że:

• Nieruchomość jest terenem budowlanym, ale obecnie jest niezabudowana i będzie niezabudowana na moment finalizacji Transakcji;
• Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży pow. 2000 m², komunikację, sieci infrastruktury technicznej oraz budowle im towarzyszące;
• Nieruchomość jest i na moment Transakcji będzie niezabudowana, stanowi działkę rolną,
• obecnie Nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem - jest na niej prowadzona działalność rolnicza (uprawa ziemi) przez Sprzedających 1 i 2;
• Sprzedający 1 i 2 w 2021 r. zawarli już przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, która nie została jednak zrealizowana ze względu na upływ terminu na jej zawarcie.
• Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych i nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT oraz było zwolnione z opłaty skarbowej, nie było udokumentowane fakturą/fakturami z wykazaną kwotą podatku VAT,
• na Nieruchomości nie były prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne, nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji, posiada dostęp do drogi publicznej,
• przez Nieruchomość nie przechodzą/nie znajdują się na niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle prawa powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przemysłowe),
• na Nieruchomości nie została ustanowiona służebności przesyłu,
• Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi, ani nie była udostępniana osobom trzecim,
• w przeszłości Sprzedający podejmowali już próbę sprzedaży Nieruchomości, w tym w szczególności zawarli przedwstępne umowy sprzedaży w celu odpłatnego przeniesienia własności Nieruchomości na podmiot trzeci:
• w 2020 r. Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z podmiotem trzecim, jednakże, ze względu na upływ terminu rozwiązującego umowę, sprzedaż nie doszła do skutku,
• w 2023 r. Sprzedający zawarli z D. Sp. z o.o. (Agent) warunkową umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, w ramach której Sprzedający udzielili Agentowi pełnomocnictwa, a także prawa do dysponowania Nieruchomością w celu przeprowadzenia określonych czynności związanych z Transakcją, umowa jednak wygasła wskutek upływu terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.

11 czerwca 2024 r. D. Sp. z o.o. (Agent) zawarł ze Sprzedającymi drugą warunkową umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Agenta pod określonymi warunkami, tj.:

1)przeprowadzenia przez Agenta procesu analizy stanu prawnego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Agenta według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

2)zmiany klasy gruntu Nieruchomości z II i III na IV,

3)uzyskania interpretacji indywidualnej dla Nieruchomości, z której wynikać będzie forma opodatkowania Transakcji (podatkiem VAT, bądź PCC).

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Agentowi prawa do dysponowania Nieruchomościami do celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział, przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianej przez prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących siedzi i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji polegającej na budowie budynków przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne z dopuszczeniem obiektów handlowych.

Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili Agentowi pełnomocnictwa z prawem substytucji do zasięgania informacji na temat Nieruchomości, jak również występowania o wydanie wszelkich zgód, decyzji administracyjnych, wymienionych powyżej, a także do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem ww. pozwoleń, uzgodnień.

Sprzedający są również zobowiązani dostarczyć przed dokonaniem Transakcji m.in. zaświadczenia potwierdzające, że nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do Inwestycji. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Na podstawie postanowień Umowy Przedwstępnej, Agent mógł dokonać cesji wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na dowolną spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej bądź na rzecz dowolnej spółki będącej przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

8 lipca 2024 r. Agent zawarł ze spółką E. przedwstępną umowę sprzedaży (cesji) praw i przejęcia obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej zawartej ze Sprzedającymi (dalej: „Przedwstępna Umowa Cesji”). E. wystąpiła o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej Inwestycji, jest w trakcie zlecania badań geotechnicznych, a także wystąpiła w imieniu Sprzedających z wnioskiem o wydanie warunków technicznych na dostawę mediów.

Planowane jest, że E. dokona cesji praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Cesji na Państwa jako Kupującego, a po jej zawarciu to na Kupującego przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawo do dysponowania Nieruchomością. W wyniku zawarcia Umowy Cesji Transakcji ze Sprzedającymi (tj. zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości) dokona Kupujący.

Należy wskazać, że to, że opisane wyżej działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających 1 i 2, ale przez osoby trzecie, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Agenta/E./Kupującego lub inny podmiot, któremu udzielone zostanie pełnomocnictwo wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Osoby te, dokonując działań, do których zostały upoważnione, uatrakcyjnią sprzedawaną Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te, dokonane za pełną zgodą Sprzedających 1 i 2 wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie podlegała wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Agenta, E. lub Państwa. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie jej atrakcyjności i ostatecznie jej sprzedaż.

W Umowie Przedwstępnej została wyrażona przez Sprzedających zgoda na to, że Agent/E./Kupujący będzie miał prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i w oparciu o tą zgodę będzie występować o uzyskanie potrzebnych do realizacji planowanej Inwestycji zgód, pozwoleń czy decyzji. Wskazane czynności będą wykonywane przed zawarciem ostatecznej Umowy Sprzedaży, gdy Sprzedający są jeszcze właścicielami Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedających 1 i 2 sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będą podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wyrażając zgodę w Umowie Przedwstępnej oraz udzielając pełnomocnictwa Agentowi/E. i ostatecznie Kupującemu, Sprzedający będą w efekcie wychodzić naprzeciw oczekiwaniom Kupującego co do przygotowania sprzedawanej Nieruchomości pod planowaną przez Państwa Inwestycję, de facto przyspieszając jej realizację. Zatem wszystkie podjęte przed zawarciem ostatecznej umową sprzedaży czynności zmierzają do uatrakcyjnienia działki i doprowadzenia jej do stanu zgodnego z Państwa wymaganiami. Ponadto są realizacją warunków, od których uzależnione jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży.

Należy również zauważyć, że Sprzedający 1 prowadzi rolniczą działalność gospodarczą, jest rolnikiem ryczałtowym, natomiast Sprzedający 2 (żona) pomaga mężowi w prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nabyta została do majątku wspólnego i weszła w skład gospodarstwa rolnego. Obecnie Nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem - jest na niej prowadzona przez Sprzedających 1 i 2 działalność rolnicza (uprawa ziemi). Tym samym nie można uznać, że działka nr 1 stanowiła przez cały okres posiadania majątek prywatny Sprzedających wykorzystywany wyłącznie do ich celów osobistych.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających 1 i 2 za podatników podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy posiadanych przez Sprzedających udziałów w Nieruchomości (działce nr 1) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niekorzystająca ze zwolnienia od tego podatku oraz czy powinna zostać udokumentowana fakturą.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. W przedmiotowej sprawie - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że Nieruchomość, tj. działka nr 1 znajduje się na terenie objętym postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego dla terenu tego przewidziano przeznaczenie oznaczone symbolem 4P,U/UC - tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni powyżej 2000 m², komunikację, sieci infrastruktury technicznej oraz budowle im towarzyszące. Zatem Nieruchomość stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, tj. teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, którego dostawa nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy udziałów w Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający nabyli prawo własności działki nr 1 na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej, a nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie działki nr 1 przez Sprzedających 1 i 2 nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, to nie można uznać, że nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu opisanej działki lub że takie prawo im nie przysługiwało.

W omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało zastosowania do działki nr 1 z uwagi na fakt, że nie zostanie spełniony jeden z warunków wskazanych w tym przepisie.

Zatem, skoro do dostawy posiadanych przez Sprzedających 1 i 2 udziałów w Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, to sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Należy ponadto wskazać, że zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie może znaleźć zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ powyższe przepisy dotyczą dostawy budynków, budowli lub ich części, podczas gdy - zgodnie z Państwa wskazaniem - Nieruchomość stanowi grunt niezabudowany.

Jak stwierdzono wyżej, w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających 1 i 2 z tytułu dostawy działki nr 1 za podatników podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Powyższe przepisy stanowią, że rejestracja następuje w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym Sprzedający 1 i 2 będą zobowiązani do zarejestrowania się do celów podatku VAT i rozliczyć ewentualnie naliczony podatek VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak stanowi przepis art. 106b ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą w sprawie będzie Spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży posiadanych przez Sprzedających 1 i 2 udziałów w działce nr 1 - jak wyżej wskazano - będzie dokonywana przez podatników podatku VAT i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT bez możliwości zastosowania zwolnienia od podatku.

Zatem planowaną dostawę niezabudowanej działki nr 1 każdy ze Sprzedających 1 i 2 ma obowiązek udokumentować fakturą obejmującą odpowiednią część ceny przypadającą na udział we własności Nieruchomości każdego ze Sprzedających.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Według art. 86 ust. 11 ustawy:

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej Inwestycji polegającej na budowie dwóch hal produkcyjno-magazynowo-logistycznych z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji Inwestycji będą Państwo wykonywali czynności opodatkowane podatkiem VAT. Zamierzają Państwo świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, nie będą Państwo dokonywali czynności zwolnionych od podatku VAT w stosunku do wybudowanej Inwestycji.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Nieruchomości (działki nr 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki, to - jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał ww. Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT - będą Państwo mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Przy czym, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabytych Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymają Państwo faktury dokumentujące faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jeśli nie dokonają Państwo obniżenia kwoty podatku należnego w ww. terminie, mogą Państwo obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Tym samym, jeśli w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego będzie wyższa od kwoty podatku należnego, będą mieli Państwo prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 również uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie e-PUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).