Interpretacja indywidualna z dnia 11 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR

Sprzedaż działek i sposób dokumentowania.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 6 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

12 maja 2017 r. zakupił Pan nieruchomość rolną nr ewid. 1 o pow. 1,0585 ha. Nabycie nastąpiło do Pana majątku osobistego, z uwagi na obowiązujący go w małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej.

Nieruchomość ta położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W momencie zakupu działka ta położona była na terenie sklasyfikowanym jako R-2-„R” – tereny użytkowania rolniczego z podstawowym przeznaczeniem gruntu pod R-2 – tereny upraw sadowniczych.

W momencie zakupu na działce tej posadowiony był budynek gospodarczy.

Dokonał Pan nabycia działki do majątku prywatnego – w momencie zakupu miał Pan zamiar włączyć ją do prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego.

W latach 2017-2021 r. nieruchomość ta była wykorzystywana jako łąka. Z działki tej nie dokonywał Pan, nie dokonuje i nie będzie dokonywał zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych. Uzyskane z tej działki produkty rolne przeznaczone były wyłącznie na potrzeby własne.

Od 1 marca 2005 r. prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie pozostałych specjalistycznych robót budowlanych, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKD 43.99.Z). Od 1 kwietnia 2005 r. jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przy nabyciu własności działki nr 1 nie przysługiwało Panu prawo odliczenia podatku naliczonego.

Nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynku zlokalizowanego na działce nr 1, w stosunku do których miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W 2022 r. podjął Pan decyzję ws. przeznaczenia części działki nr 1 do chwilowego przetrzymywania na działce kruszywa używanego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Na wiosnę 2022 r. wystąpił Pan z wnioskiem do Prezydenta Miasta o wyłączenie z produkcji rolniczej części działki 1 o pow. 1000 m² z przeznaczeniem jw. Prezydent Miasta wydał taką decyzję 27 kwietnia 2022 r. Kruszywo to przetrzymywane jest na części działki nr 1 do dzisiaj.

Nigdy nie wprowadzał Pan działki nr 1 na środki trwałe firmy, nigdy nie miał takiego zamiaru, a jej zakup, co już wcześniej zaznaczano, został dokonany z zamiarem wykorzystywania do celów prywatnych.

2 marca 2018 r. na podstawie uchwały Rady Miasta, uchwalony został nowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr 1 położona jest obecnie na terenach oznaczonych symbolami: 1UC – teren rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzedaży pow. 2000 m² i 6KDL – teren dróg publicznych klasy lokalnej.

Nieruchomość na chwilę obecną nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Budynek gospodarczy posadowiony na działce został rozebrany zgodnie z obowiązującymi przepisami w 2022 r., wcześniej uległ samodegradacji z powodu upływu czasu.

Obecnie działka nr 1 jest niezabudowana i nieogrodzona. Posiada ona dostęp do drogi publicznej.

Zawarł Pan w marcu 2023 r. umowę dzierżawy części nieruchomości nr 1 z przeznaczeniem pod tablice reklamowe. Tablice reklamowe są nietrwale połączone z gruntem, nie posiadają fundamentów. Umowa zawarta została na czas określony do 31 grudnia 2023 r. Nie ma Pan zamiaru jej przedłużania po tym okresie.

8 lutego 2023 r. dokonał Pan również zakupu działek przylegających do działki nr 1 – tj. działek nr 2 i 3 o łącznej pow. 1,0437 ha.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki o nr 2 i 3 położone są na terenie oznaczonym symbolem: 1UC – teren rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzedaży pow. 2000 m².

Działki 2 i 3 nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nabycie nastąpiło do Pana majątku osobistego, z uwagi na obowiązujący go w małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej.

Przy nabyciu własności działek nr 2 i 3 nie przysługiwało Panu prawo odliczenia podatku naliczonego. Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego. Działki nr 2 i 3 nie były wprowadzana na środki trwałe firmy i nie była używane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Nie podejmował Pan działań w celu reklamowania sprzedaży działek nr 1, 2 i 3. Kupujący sam zgłosił chęć zakupu tych nieruchomości w celu zrealizowania zamierzonej inwestycji.

2 marca 2023 r. zawarł Pan i Kupujący przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązali się Państwo do zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz nie wcześniej niż po spełnieniu warunków:

-uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

-uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, o ile uzyskanie takiej decyzji będzie konieczne zgodnie z obowiązującymi przepisami,

-przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości (dz. 1, 2, 3) oraz uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

-uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają według jego oceny, realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, w tym wynik badania geotechnicznego pod kątem przydatności podłoża dla potrzeb planowanej inwestycji oraz możliwości posadowienia na tych nieruchomościach obiektów wykaże występowanie prostych warunków gruntowych w rozumieniu rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. ws. ustalania geotechnicznych warunków posadowiania obiektów glebowych (Dz. U. 2012, poz. 463),

-przeprowadzenia komercjalizacji polegającej na nabyciu przez Kupującego innych nieruchomości w celu realizacji inwestycji oraz zawarcia przez Kupującego umowy z klientem lub klientami docelowymi, dotyczącej inwestycji planowanej przez Kupującego na nieruchomości,

-potwierdzenia przez Kupującego, iż nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej ulicy (…) (prawoskręt i lewoskręt) o parametrach umożliwiających przejazd samochodów o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi do 100kN (10 t) oraz uzyskania ostatecznej decyzji wydanej przez właściwego zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu z ulicy (…) (prawoskręt i lewoskręt) o parametrach umożliwiających przejazd samochodów o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi do 100kN (10 t),

-potwierdzenie przez Kupującego, że uzyskane warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, ciepło miejskie oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych), decyzje, pozwolenia, zezwolenia oraz inne zgody spełniają wymagania planowanej inwestycji, a koszty ich realizacji nie przekraczają założeń budżetowych planowanej inwestycji,

-uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.

Ponadto w stosunku do działki nr 1 został Pan zobowiązany w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do rozwiązania wszystkich zawartych umów dzierżawy części nieruchomości dot. tablic reklamowych i do przedstawienia Kupującemu stosownych dokumentów potwierdzających takie rozwiązanie. Poza tym Sprzedający zobowiązany jest do dnia wydania Kupującemu nieruchomości nr 1 usunąć z jej terenu wszelkie znajdujące się na niej rzeczy.

Obowiązek usunięcia wszelkich rzeczy znajdujących się na terenie nieruchomości został nałożony na Pana w umowie przedwstępnej również w stosunku do działek nr 2 i 3.

W odniesieniu do tych wszystkich działek (1, 2 i 3) nie będzie Pan ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Wykona tylko czynności niezbędne w celu usunięcia z nich swoich rzeczy, zgodnie z zobowiązaniem wynikającym z umowy przedwstępnej.

Jednocześnie w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej Pan i Kupujący zawarli umowę dzierżawy, na podstawie której zezwolił Pan Kupującemu na używanie nieruchomości wyłącznie w zakresie:

1)przeprowadzenia badań i odwiertów Nieruchomości, niezbędnych do zweryfikowania warunków glebowych,

2)przeprowadzenie pomiarów geodezyjnych Nieruchomości,

3)przeprowadzenia inwentaryzacji przyrodniczej Nieruchomości,

4)uzyskania przez Dzierżawcę ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację zamierzonej przez Dzierżawcę inwestycji,

5)uzyskania warunków technicznych lokalizacji lub przebudowy zjazdu z drogi publicznej, uzyskania decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu, zawarcia umów drogowych określających warunki włączenia do drogi publicznej,

6)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o na sadzeniach zastępczych,

7)uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, a także warunków technicznych przebudowy lub usunięcia kolizji sieci, zawarcia umów przyłączenia do sieci, umów dotyczących przebudowy lub usunięcia kolizji sieci,

8)wybudowania przyłączy do infrastruktury technicznej, ewentualnie usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci oraz usunięcia nieczynnych przewodów,

9)uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego,

10)uzyskania decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

11)uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji, wraz z wszelkimi niezbędnymi uzgodnieniami wymaganymi przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane,

12)uzyskania od właściwych organów administracji państwowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości w tym dokumentacji geodezyjnej, ewidencyjnej, kartograficznej, wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, dokumentów z właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Strony zawarły również pisemne porozumienia, w których określiły zakres współpracy między stronami. W ramach tych porozumień Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością (dz. 1, 2, 3) na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz do uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiotowe nieruchomości wolne są od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich planowanej inwestycji, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

Ponadto ustalono, że Sprzedający udzieli Kupującemu na każde jego wezwanie pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w umowie przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących Pana zaległości publicznoprawnych o treści wskazanej przez Kupującego.

Strony ustaliły również, że na wezwanie Kupującego udzieli Pan wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, itp. dla celów analizy stanu nieruchomości i przygotowania realizacji inwestycji.

Pytania

1.Czy sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.Czy powinien Pan wystawić na rzecz Kupującego fakturę z wykazanym podatkiem należnym, czy też byłaby to sprzedaż zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Pana zdaniem, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2.

Pana zdaniem, powinien Pan wystawić Kupującemu fakturę z wykazanym podatkiem należnym. Wg Pana nie byłaby to sprzedaż zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570):

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że 12 maja 2017 r. zakupił Pan nieruchomość rolną nr 1. W momencie zakupu na działce tej posadowiony był budynek gospodarczy.

Dokonał Pan nabycia działki do majątku prywatnego – w momencie zakupu miał Pan zamiar włączyć ją do prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego.

W latach 2017-2021 r. nieruchomość ta była wykorzystywana jako łąka. Z działki tej nie dokonywał Pan, nie dokonuje i nie będzie dokonywał zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych. Uzyskane z tej działki produkty rolne przeznaczone były wyłącznie na potrzeby własne.

Od 1 marca 2005 r. prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie pozostałych specjalistycznych robót budowlanych, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKD 43.99.Z). Od 1 kwietnia 2005 r. jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przy nabyciu własności działki nr 1 nie przysługiwało Panu prawo odliczenia podatku naliczonego.

Nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynku zlokalizowanego na działce nr 1, w stosunku do których miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W 2022 r. podjął Pan decyzję ws. przeznaczenia części działki nr 1 do chwilowego przetrzymywania na działce kruszywa używanego w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Na wiosnę 2022 r. wystąpił Pan z wnioskiem do Prezydenta Miasta o wyłączenie z produkcji rolniczej części działki 1 o pow. 1000 m² z przeznaczeniem jw. Prezydent Miasta wydał taką decyzję 27 kwietnia 2022 r. Kruszywo to przetrzymywane jest na części działki nr 1 do dzisiaj.

Nigdy nie wprowadzał Pan działki nr 1 na środki trwałe firmy, nigdy nie miał Pan takiego zamiaru.

2 marca 2018 r. na podstawie uchwały Rady Miasta, uchwalony został nowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr 1 położona jest obecnie na terenach oznaczonych symbolami: 1UC – teren rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzedaży pow. 2000 m² i 6KDL – teren dróg publicznych klasy lokalnej.

Nieruchomość na chwilę obecną nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Budynek gospodarczy posadowiony na działce został rozebrany zgodnie z obowiązującymi przepisami w 2022 r., wcześniej uległ samodegradacji z powodu upływu czasu. Obecnie działka nr 1 jest niezabudowana i nieogrodzona. Posiada ona dostęp do drogi publicznej.

Zawarł Pan w marcu 2023 r. umowę dzierżawy części nieruchomości nr 1 z przeznaczeniem pod tablice reklamowe. Tablice reklamowe są nietrwale połączone z gruntem, nie posiadają fundamentów. Umowa zawarta została na czas określony do 31 grudnia 2023 r. Nie ma Pan zamiaru jej przedłużania po tym okresie.

8 lutego 2023 r. dokonał Pan również zakupu działek przylegających do działki nr 1 – tj. działek nr 2 i 3.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki o nr 2 i 3 położone są na terenie oznaczonym symbolem: 1UC – teren rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzedaży pow. 2000 m².

Działki 2 i 3 nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przy nabyciu własności działek nr 2 i 3 nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego. Działki nr 2 i 3 nie były wprowadzana na środki trwałe firmy i nie były używane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Nie podejmował Pan działań w celu reklamowania sprzedaży działek nr 1, 2 i 3. Kupujący sam zgłosił chęć zakupu tych nieruchomości w celu zrealizowania zamierzonej inwestycji.

2 marca 2023 r. zawarł Pan i Kupujący przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązali się Państwo do zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz nie wcześniej niż po spełnieniu warunków:

-uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

-uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, o ile uzyskanie takiej decyzji będzie konieczne zgodnie z obowiązującymi przepisami,

-przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości (dz. 1, 2, 3) oraz uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

-uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają według jego oceny, realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, w tym wynik badania geotechnicznego pod kątem przydatności podłoża dla potrzeb planowanej inwestycji oraz możliwości posadowienia na tych nieruchomościach obiektów wykaże występowanie prostych warunków gruntowych w rozumieniu rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. ws. ustalania geotechnicznych warunków posadowiania obiektów glebowych (Dz. U. 2012, poz. 463),

-przeprowadzenia komercjalizacji polegającej na nabyciu przez Kupującego innych nieruchomości w celu realizacji inwestycji oraz zawarcia przez Kupującego umowy z klientem lub klientami docelowymi, dotyczącej inwestycji planowanej przez Kupującego na nieruchomości,

-potwierdzenia przez Kupującego, iż nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej ulicy (…) (prawoskręt i lewoskręt) o parametrach umożliwiających przejazd samochodów o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi do 100kN (10 t) oraz uzyskania ostatecznej decyzji wydanej przez właściwego zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu z ulicy (…) (prawoskręt i lewoskręt) o parametrach umożliwiających przejazd samochodów o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi do 100kN (10 t),

-potwierdzenie przez Kupującego, że uzyskane warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, ciepło miejskie oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych), decyzje, pozwolenia, zezwolenia oraz inne zgody spełniają wymagania planowanej inwestycji, a koszty ich realizacji nie przekraczają założeń budżetowych planowanej inwestycji,

-uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.

Ponadto w stosunku do działki nr 1 został Pan zobowiązany w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do rozwiązania wszystkich zawartych umów dzierżawy części nieruchomości dot. tablic reklamowych i do przedstawienia Kupującemu stosownych dokumentów potwierdzających takie rozwiązanie. Poza tym Sprzedający zobowiązany jest do dnia wydania Kupującemu nieruchomości nr 1 usunąć z jej terenu wszelkie znajdujące się na niej rzeczy. Obowiązek usunięcia wszelkich rzeczy znajdujących się na terenie nieruchomości został nałożony na Pana w umowie przedwstępnej również w stosunku do działek nr 2 i 3.

W odniesieniu do tych wszystkich działek (1, 2 i 3) nie będzie Pan ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Wykona Pan tylko czynności niezbędne w celu usunięcia z nich Pana rzeczy, zgodnie z zobowiązaniem wynikającym z umowy przedwstępnej.

Jednocześnie w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej Pan i Kupujący zawarli umowę dzierżawy, na podstawie której zezwolił Pan Kupującemu na używanie nieruchomości wyłącznie w zakresie:

1)przeprowadzenia badań i odwiertów Nieruchomości, niezbędnych do zweryfikowania warunków glebowych,

2)przeprowadzenie pomiarów geodezyjnych Nieruchomości,

3)przeprowadzenia inwentaryzacji przyrodniczej Nieruchomości,

4)uzyskania przez Dzierżawcę ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację zamierzonej przez Dzierżawcę inwestycji,

5)uzyskania warunków technicznych lokalizacji lub przebudowy zjazdu z drogi publicznej, uzyskania decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu, zawarcia umów drogowych określających warunki włączenia do drogi publicznej,

6)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o na sadzeniach zastępczych,

7)uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, a także warunków technicznych przebudowy lub usunięcia kolizji sieci, zawarcia umów przyłączenia do sieci, umów dotyczących przebudowy lub usunięcia kolizji sieci,

8)wybudowania przyłączy do infrastruktury technicznej, ewentualnie usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci oraz usunięcia nieczynnych przewodów,

9)uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego,

10)uzyskania decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

11)uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji, wraz z wszelkimi niezbędnymi uzgodnieniami wymaganymi przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane,

12)uzyskania od właściwych organów administracji państwowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości w tym dokumentacji geodezyjnej, ewidencyjnej, kartograficznej, wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, dokumentów z właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Strony zawarły również pisemne porozumienia, w których określiły zakres współpracy między stronami. W ramach tych porozumień Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością (dz. 1, 2, 3) na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz do uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiotowe nieruchomości wolne są od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich planowanej inwestycji, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

Ponadto ustalono, że Sprzedający udzieli Kupującemu na każde jego wezwanie pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w umowie przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących Pana zaległości publicznoprawnych o treści wskazanej przez Kupującego.

Strony ustaliły również, że na wezwanie Kupującego udzieli Pan wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, itp. dla celów analizy stanu nieruchomości i przygotowania realizacji inwestycji.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie w pierwszej kolejności dotyczą podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2 i 3.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwana dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

W oparciu o art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Stosownie do art. 95 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 96 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 99 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 108 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 109 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W myśl art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że zawarł Pan z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży działek. Zgodnie z ww. umową sprzedaż nieruchomości nastąpi po spełnieniu warunków:

-uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

-uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, o ile uzyskanie takiej decyzji będzie konieczne zgodnie z obowiązującymi przepisami,

-przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości (dz. 1, 2, 3) oraz uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

-uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają według jego oceny, realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, w tym wynik badania geotechnicznego pod kątem przydatności podłoża dla potrzeb planowanej inwestycji oraz możliwości posadowienia na tych nieruchomościach obiektów wykaże występowanie prostych warunków gruntowych w rozumieniu rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. ws. ustalania geotechnicznych warunków posadowiania obiektów glebowych (Dz. U. 2012, poz. 463),

-przeprowadzenia komercjalizacji polegającej na nabyciu przez Kupującego innych nieruchomości w celu realizacji inwestycji oraz zawarcia przez Kupującego umowy z klientem lub klientami docelowymi, dotyczącej inwestycji planowanej przez Kupującego na nieruchomości,

-potwierdzenia przez Kupującego, iż nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej ulicy (…) (prawoskręt i lewoskręt) o parametrach umożliwiających przejazd samochodów o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi do 100kN (10 t) oraz uzyskania ostatecznej decyzji wydanej przez właściwego zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu z ulicy (…) (prawoskręt i lewoskręt) o parametrach umożliwiających przejazd samochodów o dopuszczalnym nacisku pojedynczej osi do 100kN (10 t),

-potwierdzenie przez Kupującego, że uzyskane warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, ciepło miejskie oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych), decyzje, pozwolenia, zezwolenia oraz inne zgody spełniają wymagania planowanej inwestycji, a koszty ich realizacji nie przekraczają założeń budżetowych planowanej inwestycji,

-uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.

Ponadto w stosunku do działki nr 1 został Pan zobowiązany w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do rozwiązania wszystkich zawartych umów dzierżawy części nieruchomości dot. tablic reklamowych i do przedstawienia Kupującemu stosownych dokumentów potwierdzających takie rozwiązanie. Poza tym Sprzedający zobowiązany jest do dnia wydania Kupującemu nieruchomości nr 1 usunąć z jej terenu wszelkie znajdujące się na niej rzeczy. Obowiązek usunięcia wszelkich rzeczy znajdujących się na terenie nieruchomości został nałożony na Pana w umowie przedwstępnej również w stosunku do działek nr 2 i 3.

Strony zawarły również pisemne porozumienia, w których określiły zakres współpracy między stronami. W ramach tych porozumień Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością (dz. 1, 2, 3) na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz do uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiotowe nieruchomości wolne są od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich planowanej inwestycji, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

Ponadto ustalono, że Sprzedający udzieli Kupującemu na każde jego wezwanie pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w umowie przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących Pana zaległości publicznoprawnych o treści wskazanej przez Kupującego. Strony ustaliły również, że na wezwanie Kupującego udzieli Pan wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, itp. dla celów analizy stanu nieruchomości i przygotowania realizacji inwestycji.

Ponadto, jak wynika z wniosku, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej zawarł Pan z Kupującym umowę dzierżawy, na podstawie której zezwolił Pan Kupującemu na używanie nieruchomości wyłącznie w zakresie:

1)przeprowadzenia badań i odwiertów Nieruchomości, niezbędnych do zweryfikowania warunków glebowych,

2)przeprowadzenie pomiarów geodezyjnych Nieruchomości,

3)przeprowadzenia inwentaryzacji przyrodniczej Nieruchomości,

4)uzyskania przez Dzierżawcę ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację zamierzonej przez Dzierżawcę inwestycji,

5)uzyskania warunków technicznych lokalizacji lub przebudowy zjazdu z drogi publicznej, uzyskania decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu, zawarcia umów drogowych określających warunki włączenia do drogi publicznej,

6)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o na sadzeniach zastępczych,

7)uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, a także warunków technicznych przebudowy lub usunięcia kolizji sieci, zawarcia umów przyłączenia do sieci, umów dotyczących przebudowy lub usunięcia kolizji sieci,

8)wybudowania przyłączy do infrastruktury technicznej, ewentualnie usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci oraz usunięcia nieczynnych przewodów,

9)uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego,

10)uzyskania decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

11)uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji, wraz z wszelkimi niezbędnymi uzgodnieniami wymaganymi przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane,

12)uzyskania od właściwych organów administracji państwowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości w tym dokumentacji geodezyjnej, ewidencyjnej, kartograficznej, wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, dokumentów z właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Zatem, Kupujący dokonuje szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana przedmiotowych działek. Pomimo że ww. czynności dokonywane będę przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową działkę, stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, zorganizował Pan w taki sposób sprzedaż przedmiotowych działek, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności zaangażuje Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, sprzedaż przedmiotowych działek jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan działa jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 jest prawidłowe.

Ponadto Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy powinien Pan wystawić na rzecz Kupującego fakturę z wykazanym podatkiem należnym, czy też byłaby to sprzedaż zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zwolnienie od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl zapisów art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

-działka nr 1 położona jest obecnie na terenach oznaczonych symbolami: 1UC – teren rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzedaży pow. 2000 m² i 6KDL – teren dróg publicznych klasy lokalnej.

-działki o nr 2 i 3 położone są na terenie oznaczonym symbolem: 1UC – teren rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzedaży pow. 2000 m².

Zatem, ww. działki stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym, w odniesieniu do dostawy działek nr 1, 2 i 3 nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że w marcu 2023 r. zawarł Pan umowę dzierżawy części działki nr 1 z przeznaczeniem na tablice reklamowe. Ponadto, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej zawarł Pan z Kupującym umowę dzierżawy, na podstawie której zezwolił Pan Kupującemu na używanie działek nr 1, 2 i 3 na cele budowlane.

Zatem, przedmiotowe działki nie są wykorzystywane przez Pana od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie, transakcja sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że transakcja sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 – jak wyżej wskazano – podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Podsumowując, powinien Pan udokumentować dostawę przedmiotowych działek nr 1, 2 i 3 wystawiając fakturę z wykazanym podatkiem należnym.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).