Interpretacja indywidualna z dnia 20 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.349.2024.1.JK

Uznanie, że transakcja sprzedaży udziału w działce nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz brak możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży udziału w działce.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usługjest:

–nieprawidłowe w zakresie uznania, że transakcja sprzedaży udziału w działce nr 1/7 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, oraz

–prawidłowe w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży udziału w działce nr 1/7.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 20 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

-uznania, że transakcja sprzedaży udziału w działce nr 1/7 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, oraz

-braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży udziału w działce nr 1/7.

Uzupełnił go Pan pismem z 31 lipca 2024 r. (wpływ 31 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z żoną (wspólność ustawowa małżeńska) jest właścicielem gruntu rolnego o powierzchni (...) m², nr działki 1/6, obręb ewidencyjny (...).

Nieruchomość została nabyta nieodpłatnie na podstawie umowy darowizny z 1976 r. Z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nieruchomość nie jest i nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca także nie składał żadnego wniosku w tym zakresie.

Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, która powstała odległy czas temu bez jakiejkolwiek inicjatywy/udziału Wnioskodawcy.

Od momentu nabycia przedmiotowa działka stanowi prywatny majątek Wnioskodawcy i była wykorzystywana wyłącznie w celu zaspokajania własnych potrzeb; działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była też oddana osobie trzeciej na podstawie jakiejkolwiek umowy do odpłatnego używania (w szczególności najmu, dzierżawy), jak i do nieodpłatnego używania.

Przedmiotowa działka była wykorzystywana wyłącznie dla własnych celów/rolniczo. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym i nie dokonywał jakiejkolwiek sprzedaży produktów rolnych.

W dniu 19 lipca 2023 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarli umowę przedwstępną sprzedaży gruntu rolnego.

Zgodnie z umową przedwstępną dokonano wydzielenia działki o powierzchni (...) m² – nr 1/7 (która jest przedmiotem niniejszego postępowania/sprawy/sprzedaży). Następnie, ówczesny potencjalny kupujący wystąpił z wnioskiem o warunki zabudowy, które uzyskał – decyzją z dnia 21 listopada 2023 r. Burmistrz Miasta i Gminy (…) ustalił warunki zabudowy – zabudowa usługowo-handlowa, budowa budynku handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce nr 1/7.

W dniu 7 marca 2024 r. została rozwiązana umowa przedwstępna i została zawarta nowa umowa przedwstępna z nowym kupującym (...), zgodnie z którą, sprzedający zobowiązali się do sprzedaży przedmiotowej działki w stanie wolnym od jakichkolwiek hipotek, obciążeń, praw lub roszczeń osób trzecich za określoną cenę do wskazanej w akcie daty.

Jednocześnie, sprzedający wyrazili zgodę na zlecenie geodecie posiadającemu odpowiednie uprawnienia, na własny koszt kupującej Spółki wykonania operatu geodezyjnego, na podstawie którego zostanie zaktualizowana mapa ewidencyjna i aktualizacja sposobu korzystania z gruntów z dotychczasowego sposobu użytkowania działki nr 1/7 jako grunty orne (RV) na grunty budowlane, jak również zgłoszenia stosownego wykazu zmian ewidencyjnych i operatu do katastru prowadzonego przez właściwe starostwo powiatowe.

W związku z tym, Wnioskodawca wraz z żoną (w przedmiotowej umowie przedwstępnej) udzielili kupującemu niezbędnych pełnomocnictw do występowania przed organami administracji państwowej we wszystkich sprawach związanych z uzyskaniem zgody na budowę budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Pełnomocnictwo obejmuje: udzielenie pełnomocnictwa Spółce, pełnomocnictwo do reprezentowania jej przed właściwymi organami administracji architektoniczno -budowlanej oraz innymi osobami fizycznymi, prawnymi, urzędami, we wszystkich sprawach związanych z budową budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce nr 1/7, położonej w (…), w tym także do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, przy czym powyższe czynności i działania będą prowadzone na wyłączne ryzyko pełnomocnika, wyłącznym kosztem i staraniem pełnomocnika.

Kupujący będzie ponosił nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania do zawarcia umowy finalnej.

Wnioskodawca nie podjął i nie zamierza podjąć jakichkolwiek czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w szczególności działań marketingowych, takich jak reklama, ogłoszenia o sprzedaży w portalach lub gazetach, korzystanie z pomocy biur pośrednictwa sprzedaży itp. Wnioskodawca nie uzbroił terenu. Wnioskodawca nie dokonał/zamierza ponieść nakładów w celu sprzedaży nieruchomości, w szczególności nie ogrodził nieruchomości, nie urządził zieleni, nie dokonał ani nie zamierza dokonać innych działań zwiększających wartość nieruchomości bądź jej atrakcyjności.

Nieruchomość nie jest i na moment sprzedaży nie będzie zabudowana/będzie to teren niezabudowany.

Czynność sprzedaży traktuje jako związaną z rozporządzeniem majątkiem prywatnym. Wnioskodawca jest emerytem, nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie jest i nie był nigdy podatnikiem VAT.

Wnioskodawca sprzedał jedną niezabudowaną działkę 5 lipca 2019 r. (otrzymaną od rodziców w 1976 r. w drodze darowizny), która była wykorzystywana rolniczo na własne potrzeby (w związku z tą transakcją Wnioskodawca nie opodatkował sprzedaży podatkiem VAT). Pieniądze ze sprzedaży zostały przeznaczone na remont domu, a także w części na zakup samochodu.

Po zbyciu przedmiotowej działki Wnioskodawca nie zamierza podejmować innych czynności związanych z nieruchomościami. Środki uzyskane ze zbycia zostaną przeznaczone na zabezpieczenie sytuacji bytowej oraz na bieżące potrzeby mieszkaniowe.

Pytania

1.Czy sprzedaż przedmiotowej działki, o której mowa wyżej, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.(Pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 31 lipca 2024 r.) Czy w przypadku uznania w pkt 1, że sprzedaż działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, sprzedaż działki będzie zwolniona od podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży działki stanowiącej majątek prywatny Wnioskodawcy, nie będzie On działał w charakterze podatnika podatku VAT.

Czynności tej nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym sprzedaż działki nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami – według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe oznacza, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jeśli więc osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ma charakter okazjonalny nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Przy czym przez majątek prywatny wobec braku jego definicji, zdaniem Wnioskodawcy, należy traktować majątek, który nie jest związany z działalnością gospodarczą.

W tym miejscu warto wskazać na treść orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i 181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Wyprzedaż majątku prywatnego przez osobę fizyczną, nawet jeżeli przybierze w określonym przedziale czasowym charakter częstotliwy, nie może być uznana za działalność handlową, czyniącą ten podmiot podatnikiem podatku od towarów i usług. Co więcej, TSUE wskazał, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki. Wnioskodawca nie podjął jakichkolwiek czynności, które wskazywałyby, że działa jak handlowiec (tak np. NSA w wyroku z 9 maja 2014 r., sygn. I FSK 811/13). Także pozostałe czynności związane ze sprzedażą działki nie mogą być traktowane jak działanie profesjonalisty. TSUE w wyr. C-180/10 i C-181/10 wyraźnie wskazał, że nawet podział nieruchomości na mniejsze, atrakcyjniejsze działki jest wciąż zarządem majątkiem prywatnym. Ponadto, co podkreślił TSUE, że za podatnika można uznać osobę angażującą „środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT”, gdy „podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami”.

Także, jak wskazał wprost Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, (...) nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej (…) Wnioskodawca nie zaangażował środków podobnych do tych, które wykorzystałyby osoby profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami. Skala czynności podjętych przez Wnioskodawcę wskazuje wyłącznie na okazjonalne działanie niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym zakresie.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 września 2020 r., sygn. akt I FSK 1476/17 podkreślił, że: „W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówek co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Analogicznie należy ocenić zamieszczanie oferty w lokalnej telewizji i wywieszanie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów”. Istotne znaczenie mają także okoliczności nabycia nieruchomości.

Jak przyjął NSA w wyroku z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1629/07: „decydujące znaczenie mają zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w szczególności to, czy nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb podatnika, czy też miało związek z prowadzoną działalnością handlową”.

Wnioskodawca nie uczestniczy w profesjonalnym obrocie nieruchomościami, jest natomiast prywatnym podmiotem, który okazyjnie podjął decyzje o sprzedaży nieruchomości. Działalność Wnioskodawcy nie przybiera formy „handlowej”. Wnioskodawca nie wykonuje działań charakterystycznych dla profesjonalnego podmiotu, a jedynie wyraża zgodę na samodzielne podjęcie przez kupującego czynności niezbędnych dla realizacji inwestycji.

Jedyną formą aktywności Wnioskodawcy jest udzielenie pełnomocnictwa do samodzielnego przygotowania przez kupującego gruntu pod inwestycje. Okoliczność powyższa świadczy o braku profesjonalnej aktywności Wnioskodawcy.

Gdyby Wnioskodawca był przedsiębiorcą aktywnie działającym na rynku nieruchomości, posiadającym odpowiednią wiedzę, umiejętności oraz zasoby, dokonałby samodzielnie czynności wskazanych w pełnomocnictwie, lub posłużyłby się w tym celu innym podmiotem (zleceniobiorcą, pracownikiem), poniósł koszty związane z ich wykonaniem i następnie zbył tak przygotowaną nieruchomość za wyższą cenę.

Udzielenie pełnomocnictwa nabywcy stanowi typowe zachowanie przy transakcji, gdy po stronie sprzedającego występuje osoba fizyczna zamierzająca dokonać rozporządzenia nieruchomością stanowiącą jej majątek prywatny, a nabywcą jest podmiot wykonujący działalność profesjonalną, zamierzający wykorzystać ww. nieruchomość dla potrzeb własnej działalności gospodarczej.

Przykładowo jak wskazał WSA w Bydgoszczy w wyroku z 19 stycznia 2021 r., sygn. I SA/Bd 761/20: „Zdaniem Sądu nie można jednak twierdzić, że poprzez czynności podejmowane przez pełnomocnika, tj. kupującego, Skarżący podejmie aktywność, angażuje środki takie jak profesjonalny handlowiec, co uczyni z niego podatnika VAT w związku ze sprzedażą gruntu. Organ uważa, że podejmowanie tego rodzaju czynności przesądza o przyznaniu Skarżącemu statusu profesjonalisty. Rację ma organ, że skoro w imieniu Skarżącego, dopóki jeszcze on jest właścicielem, wykona te czynności pełnomocnik – to należy uznać, że skutki prawne tych czynności wywołują zmiany w jego sferze prawnej. To on będzie adresatem decyzji, podmiotem pozwoleń itd. Zdaniem Sądu, nie można przyjąć, że dla oceny podatkowo-prawnej bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. Zdaniem Sądu, ma to kluczowe znaczenie. Skarżący najpierw znalazł kupca, zawarł z nim umowę przedwstępną, a następnie (udzielając pełnomocnictwa) umożliwił przyszłemu kupującemu podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do jego potrzeb (pozwolenia, przyłącza itp.). W sensie chronologicznym czynności te następują jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, a w sensie prawnym nie można więc podważyć tego, że właścicielem i mocodawcą pozostaje Skarżący, jednak należy mieć na względzie, że nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do jego określonych potrzeb (...). Nie są to zatem działania sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Nabywca już się zgłosił, właściciel gruntu nie musi już nic robić aby go »skusić« swoją ofertą. Czynności odpowiadają planowanej inwestycji nabywcy. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. Cena została uzgodniona w umowie przedwstępnej. Sukces działań przedsięwziętych przez pełnomocnika (tj. kupującego) stanowi zaś – w świetle umowy przedwstępnej, opisanej we wniosku o wydanie interpretacji – warunek, że przyrzeczona umowa sprzedaży dojdzie do skutku. Gdyby się bowiem okazało, że uzyskanie pewnych decyzji, pozwoleń, warunków technicznych itd. nie nastąpi – grunt w ogóle nie zostanie przez nabywcę kupiony, gdyż będzie dla niego nieużyteczny, nie będzie spełniał jego potrzeb. Ocena organu opierająca się na znacznym stopniu zaangażowania w podniesienie atrakcyjności handlowej działki byłaby uzasadniona, gdyby Skarżący podejmował je (sam czy przez pełnomocnika) w takim celu, aby znaleźć, pozyskać kupca. Jeśli jednak kupiec już po uzgodnieniu warunków sprzedaży podejmuje je sam, a nie pod »dyktando« i według pomysłu właściciela gruntu, lecz mając na względzie własne potrzeby, to Sąd nie dostrzega w takim ułożeniu stosunków między sprzedawcą a kupującym argumentu przemawiającego za tym, że sprzedawca zachowuje się jak profesjonalista, przez co staje się handlowcem w rozumieniu ustawy o VAT (...)”.

Ad 2. (stanowisko ostatecznie wyrażone w piśmie z 31 lipca 2024 r.)

Sprzedaż będzie opodatkowana (nie będzie zwolniona od podatku).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

–nieprawidłowe w zakresie uznania, że transakcja sprzedaży udziału w działce nr 1/7 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, oraz

–prawidłowe w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży udziału w działce nr 1/7.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej: „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej: „Kodeks rodzinny i opiekuńczy”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w działce nr 1/7 podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w celu sprzedaży działki nr 1/7.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Na mocy art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku istotne znaczenie ma kwestia udzielania pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Pan wraz z żoną (wspólność ustawowa małżeńska) jest właścicielem gruntu rolnego o powierzchni (...) m², nr działki 1/6. Nieruchomość została nabyta nieodpłatnie na podstawie umowy darowizny z 1976 r. Z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nieruchomość nie jest i nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pan także nie składał żadnego wniosku w tym zakresie. Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, która powstała odległy czas temu bez jakiejkolwiek inicjatywy/udziału Pana.

Od momentu nabycia przedmiotowa działka stanowi Pan prywatny majątek i była wykorzystywana wyłącznie w celu zaspokajania własnych potrzeb; działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była też oddana osobie trzeciej na podstawie jakiejkolwiek umowy do odpłatnego używania (w szczególności najmu, dzierżawy), jak i do nieodpłatnego używania. Przedmiotowa działka była wykorzystywana wyłącznie dla własnych celów/rolniczo. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym i nie dokonywał Pan jakiejkolwiek sprzedaży produktów rolnych.

19 lipca 2023 r. zawarł Pan wraz z żoną przedwstępną umowę sprzedaży gruntu rolnego. Zgodnie z zapisami umowy dokonał Pan wydzielenia (...) m² działki nr 1/7, która będzie przedmiotem sprzedaży. Następnie potencjalny kupujący wystąpił z wnioskiem o warunki zabudowy, które uzyskał.

W dniu 7 marca 2024 r. została rozwiązana umowa przedwstępna i została zawarta nowa umowa przedwstępna z nowym Kupującym (...), zgodnie z którą, sprzedający zobowiązali się do sprzedaży przedmiotowej działki w stanie wolnym od jakichkolwiek hipotek, obciążeń, praw lub roszczeń osób trzecich za określoną cenę do wskazanej w akcie daty. Jednocześnie, sprzedający wyrazili zgodę na zlecenie geodecie posiadającemu odpowiednie uprawnienia, na własny koszt kupującej Spółki wykonania operatu geodezyjnego, na podstawie którego zostanie zaktualizowana mapa ewidencyjna i aktualizacja sposobu korzystania z gruntów z dotychczasowego sposobu użytkowania działki nr 1/7 jako grunty orne (RV) na grunty budowlane, jak również zgłoszenia stosownego wykazu zmian ewidencyjnych i operatu do katastru prowadzonego przez właściwe starostwo powiatowe. W związku z tym, Pan wraz z żoną (w przedmiotowej umowie przedwstępnej) udzielili kupującemu niezbędnych pełnomocnictw do występowania przed organami administracji państwowej we wszystkich sprawach związanych z uzyskaniem zgody na budowę budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Pełnomocnictwo obejmuje: udzielenie pełnomocnictwa Spółce, pełnomocnictwo do reprezentowania jej przed właściwymi organami administracji architektoniczno-budowlanej oraz innymi osobami fizycznymi, prawnymi, urzędami, we wszystkich sprawach związanych z budową budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce nr 1/7, w tym także do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, przy czym powyższe czynności i działania będą prowadzone na wyłączne ryzyko pełnomocnika, wyłącznym kosztem i staraniem pełnomocnika. Kupujący będzie ponosił nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania do zawarcia umowy finalnej.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż udziału w działce nr 1/7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności ww. działki, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, działka pozostaje w Pana współwłasności. Z kolei Pan oraz Kupująca Spółka w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

Aby powyższe czynności mogły zostać wykonane, udzielił Pan Kupującej Spółce pełnomocnictwa do reprezentowania przed właściwymi organami administracji architektoniczno-budowlanej oraz innymi osobami fizycznymi, prawnymi, urzędami, we wszystkich sprawach związanych z budową budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce nr 1/7, w tym także do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przy czym powyższe czynności i działania będą prowadzone na wyłączne ryzyko pełnomocnika, wyłącznym kosztem i staraniem pełnomocnika.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupująca Spółka będzie dokonywała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana nieruchomości (udziału w działce nr 1/7). Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową działkę stanowiącą nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału w ww. działce nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowa nieruchomość stanowi Pana własność, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż posiadanej przez Pana nieruchomości (udziału w działce nr 1/7) w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż posiadanego przez Pana udziału w nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanego przez Pana udziału w działce nr 1/7, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż udziału w działce nr 1/7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

W dalszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż udziału w działce nr 1/7 będzie zwolniona od podatku VAT.

Należy podkreślić, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Wskazał Pan, że przedmiotem dostawy będzie niezabudowana nieruchomość stanowiąca działkę nr 1/7, której jest Pan współwłaścicielem. Ponadto, dla wskazanej działki ustalone zostały warunki zabudowy – zabudowa usługowo-handlowa, budowa budynku handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Dodatkowo, wyraził Pan zgodę na zlecenie geodecie posiadającemu odpowiednie uprawnienia, wykonania operatu geodezyjnego, na podstawie którego zostanie zaktualizowana mapa ewidencyjna i aktualizacja sposobu korzystania z gruntów z dotychczasowego sposobu użytkowania działki 1/7 jako grunty orne (RV) na grunty budowlane.

W konsekwencji powyższego należy wskazać, że działka nr 1/7 będzie spełniać, na dzień transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym, dostawa ww. działki nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, działka objęta zakresem pytania została nabyta przez Pana w drodze darowizny w 1976 r. Przedmiotowe nabycie nie nastąpiło więc w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Tym samym, nie można uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W konsekwencji, w analizowanej sprawie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania.

Wobec powyższego planowana przez Pana dostawa udziału w działce nr 1/7 nie będzie korzystać także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana udziału w działce nr 1/7 będzie stanowić dostawę towarów, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w działce nr 1/7 wyłącznie dla Pana, natomiast nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).