Interpretacja indywidualna z dnia 12 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.181.2024.3.AW

Ustalenie, czy Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT czynnego w związku z dostawą Nieruchomości 1, a w konsekwencji, czy dostawa Nieruchomości 1 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 24 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT czynnego w związku z dostawą Nieruchomości 1, a w konsekwencji, czy dostawa Nieruchomości 1 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, wpłynął 24 kwietnia 2024 r. Przedmiotowy wniosek uzupełnili Państwo pismem z 10 lipca 2024 r. (data wpływu 10 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania – (...)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania – (...)

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)

Pani (…) (dalej: „Sprzedająca”) jest polskim rezydentem podatkowym. Sprzedająca jest adwokatem wykonującym zawód jako wspólnik w ramach spółki jawnej.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie posiada statusu przedsiębiorcy w rozumieniu ustawy – Prawo przedsiębiorców oraz Kodeksu Cywilnego, a w konsekwencji nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej: „CEIDG”). Sprzedająca nigdy też nie rejestrowała działalności gospodarczej.

Sprzedająca, z uwagi na dawny obowiązek rozliczania spraw z urzędu z racji wykonywania zawodu adwokata (nierealizowany od ok. 15 lat) oraz ze względu na rozliczenie najmu nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT (począwszy od 31 sierpnia 2005 r.).

Sprzedająca oraz jej matka (…) (dalej: „Sprzedająca 2”) zawarły warunkową przedwstępną umowę przeniesienia prawa własności (dalej: „Umowa Przedwstępna z (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”), dalej łącznie jako „Strony”. Sprzedająca oraz Kupujący określani będą dalej łącznie jako „Zainteresowani”.

Na podstawie Umowy Przedwstępnej:

- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia udziału Sprzedającej w wysokości ¼ w zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze 0,0731 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…), (dalej: „Nieruchomość 1”);

- Sprzedająca 2 zobowiązała się do przeniesienia udziału Sprzedającej 2 w wysokości ¾ w zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…), w (…) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze 0,0731 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) nadto

- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy (…) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 zwane będą dalej łącznie: „Nieruchomości”.

Przyrzeczona umowa sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), zostanie zawarta w wykonaniu Umowy Przedwstępnej.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 celem realizacji inwestycji deweloperskiej, w której to występuje w charakterze podatnika VAT, zaś efekty realizacji tej działalności będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT (sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych). Kupujący zarówno obecnie, jak i w momencie nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT, jako podatnik VAT czynny.

Udział w wysokości ¼ w Nieruchomości 1 został nabyty przez Sprzedającą w dniu 13 listopada 2018 r. w drodze spadku po zmarłym (…) – ojcu Sprzedającej, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 4 stycznia 2019 r., sporządzonego przez notariusza. Nieruchomość 1 została nabyta przez rodziców Sprzedająca z dniem 27 maja 2005 r. na podstawie zasiedzenia – stosownie do postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia 11 marca 2008 r. stwierdzającego, iż (…) (rodzice Sprzedającej) na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej nabyli przez zasiedzenie z dniem 27 maja 2005 r. prawo własności nieruchomości położonej w (…) o powierzchni 731 m², stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym (…).

Nieruchomość 1 zabudowana jest znajdującym się w złym stanie technicznym (w ruinie) budynkiem mieszkalnym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 61 m² (dalej: „Budynek 1”).

Nieruchomość 2 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o dwóch kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy wynoszącej 155 m² (dalej: „Budynek 2”) oraz garażem o jednej kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy wynoszącej 63 m².

Na Nieruchomości 1 nigdy nie była prowadzona przez Sprzedającą żadna działalność. Budynek 1 usytuowany na Nieruchomości 1 nigdy nie był zamieszkiwany przez Sprzedającą, ani też przez członków jej rodziny. Od momentu wejścia Nieruchomości 1 w skład majątku rodziny Sprzedającej Budynek 1 stanowi ruinę i stoi pusty, przy czym posiada on fundamenty, ściany i dach w złym stanie technicznym. Ponadto Nieruchomość 1 przez cały okres jej posiadania nie była wynajmowana odpłatnie/nieodpłatnie przez Sprzedającą oraz członków jej rodziny. Zgodnie z posiadaną przez Sprzedającą wiedzą, Budynek 1 był zamieszkiwany w przeszłości do ok. 2002 roku, tj. przed datą nabycia jego własności przez rodzinę Sprzedającej.

Nieruchomość 1 nie wchodziła i nie wchodzi w skład jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, jak i również nie stanowiła, jak i nie stanowi składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej.

Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu tzw.(…) uchwalonego w dniu 22 czerwca 2006 r. uchwałą Rady (…) i położone są na terenie oznaczonym symbolem C7/MW2/U – przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi ponadlokalne i lokalne (MW2/U).

Sprzedająca w odniesieniu do posiadanych Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nigdy nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym – nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, i w innych mediach itp., ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, podwykonawców. Z inicjatywą zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wyszedł Kupujący (złożył on korzystną dla Sprzedającej oraz jej matki ofertę), bowiem jako deweloper realizujący inwestycję mieszkaniową na działkach sąsiadujących z Nieruchomościami, w celu uzyskania efektu synergii, zainteresowany był ich włączeniem w realizowaną przez siebie inwestycję deweloperską.

Sprzedająca nie podejmowała ponadto żadnych profesjonalnych działań, mających na celu ulepszenie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, które zwiększyłyby jej wartość (np. uzbrojenie terenu, wydzielanie dodatkowych dróg wewnętrznych czy ogrodzenie). W szczególności Sprzedająca nie podejmowała czynności mających na celu podział lub połączenie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, ich remont lub uzyskanie względem nich odpowiednich decyzji/pozwoleń administracyjnych pozwalających na zmianę ich użytkowania.

Ponadto Sprzedająca w okresie posiadania Nieruchomości 1 nie poniosła żadnych nakładów na ulepszenie Budynku 1 posadowionego na Nieruchomości 1 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Podział, który miał miejsce w odniesieniu do Nieruchomości 2 został przeprowadzony z urzędu decyzją (…) (wywłaszczenie części – działki numer (…) pod drogę – ul. (…) i pogorszył walory Nieruchomości 2 (zmniejszył ją).

Na Nieruchomości 2 Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej. Budynek na Nieruchomości 2 był zamieszkały przez rodzinę Sprzedającej od 1934 roku, Sprzedająca mieszkała w Budynku 2 znajdującym się na Nieruchomości 2 od urodzenia w 1966 r. do 1996 r., natomiast rodzice Sprzedającej mieszkali w przedmiotowy budynku do 2011 r.

Obecnie Budynek 2 nieprzerwanie od 29 marca 2011 r. oddany jest w najem na cele niemieszkalne, tj.:

- od 29 marca 2011 r. do 11 lipca 2019 r. Sprzedającą łączyła umowa najmu z podmiotem, którego działalność polegała na świadczeniu usług z zakresy medycyny estetycznej;

- od 12 lipca 2019 r. na czas określony Sprzedająca zawarła umowę najmu z podmiotem prowadzącym działalność edukacyjną.

Z tytułu najmu Sprzedająca wystawia faktury VAT.

Kupujący w razie nabycia Nieruchomości 2 w ramach Umowy Przyrzeczonej wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Sprzedającej. Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący zobowiązał się do kontynuowania do 30 sierpnia 2026 r. umowy najmu Nieruchomości 2 zawartej dnia 12 lipca 2019 r. przez Sprzedającą.

Sprzedająca nie ponosiła nakładów na ulepszenie Budynku 2 posadowionego na Nieruchomości 2 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości Budynku 2 – Sprzedająca w powyższym zakresie ponosiła jedynie nakłady w postaci bieżących napraw, które to nie przekraczały 30% wartości Budynku 2, które to nie miały charakteru ulepszeń. Nakłady na Budynek 2 przekraczające 30% wartości Budynku 2 zostały dokonane przez rodziców Sprzedającej, jednakże od daty dokonania tychże ulepszeń (1985 rok) upłynął okres dłuższy niż 2 lata, przy czym Budynek 2 nie był środkiem trwałym, a zatem nie miał wartości początkowej, co oznacza, iż przedmiotowe nakłady nie stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Oprócz Nieruchomości objętych Umową Przedwstępną Sprzedająca była lub jest właścicielką innych nieruchomości.

Sprzedająca w całym swoim życiu, tj. na przestrzeni 58 lat dokonała sprzedaży włącznie czterech z posiadanych przez siebie nieruchomości, mianowicie:

- w 1999 r. Sprzedająca sprzedała lokal mieszkalny w (…), który został zakupiony w 1996 r. – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na własne cele mieszkaniowe. Powodem sprzedaży lokalu była mała powierzchnia lokalu mieszkalnego (39,8 m2) oraz niebezpieczna okolica – mieszkanie w trakcie okresu użytkowania przez Sprzedającą zostało bowiem okradzione. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w 2000 r. domu mieszkalnego, w którym Sprzedająca mieszkała do końca 2017 r.;

- w 2010 r. Sprzedająca sprzedała lokal mieszczący się w (…), który został zakupiony w dniu 4 grudnia 2006 r. (dalej: „Mieszkanie Wakacyjne 1”) – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne. Środki uzyskane ze sprzedaży Mieszkania Wakacyjnego 1 zastały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w 2011 r. większego i ładniejszego lokalu wykorzystywanego przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne, również w (…) (dalej: „Mieszkanie Wakacyjne 2”);

- w 2013 r. Sprzedająca sprzedała dom mieszkalny w (…), który został zakupiony w dniu 8 listopada 2010 r. od ojca Sprzedającej i jego braci. Był to dom rodzinny ojca Sprzedającej, który został odzyskany przez babcię Sprzedającej jako bezpodstawnie wywłaszczony. Zamiarem Sprzedającej było przeprowadzenie remontu nieruchomości i pozostawienie jej w majątku rodzinnym jako nieruchomości po zmarłej babci, jednakże z uwagi na nieprecyzyjne określenie granic (…) i powstałą w związku z tym „dziurą prawną” oraz z uwagi na długotrwały proces planistyczny, Sprzedająca nie mogła ani zamieszkać w nieruchomości ani dokonać jej zagospodarowania (brak wszystkich wymaganych pozwoleń na remont). Z uwagi zatem na ww. problemy administracyjne oraz z uwagi na wysokie koszty utrzymania nieruchomości, Sprzedająca zdecydowała się na jej sprzedaż.

Zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości był stosunkowo niewielki, przy czym w praktyce został on w całości zużyty na pokrycie poniesionych przez Sprzedającą kosztów postępowań administracyjnych mających na celu umożliwienie użytkowania nieruchomości, a także koszty notarialne oraz podatki związane z nabyciem prawa użytkowania nieruchomości. Środki uzyskane zaś ze sprzedaży nieruchomości w całości zostały przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w 2015 r. domu mieszkalnego (w którym Sprzedająca mieszka obecnie);

- w 2021 r. Sprzedająca sprzedała lokal mieszczący się w (…), który został zakupiony w dniu 9 czerwca 2011 r., tj. Mieszkanie Wakacyjne 2 – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne. Sprzedaż wskazanej nieruchomości została przez Sprzedającą dokonana z uwagi na rezygnację z idei posiadania mieszkania wakacyjnego, gdyż w rzeczywistości Sprzedająca korzystała z niego w stopniu znikomym oraz z uwagi na znudzenie miejscem, w którym mieszkania wakacyjne były usytuowane (przez 15 lat mieszkania wakacyjne znajdowały się bowiem w tym samym miejscu, tj. w (…). Ponadto na decyzję o sprzedaży lokalu wypłynęły zwiększenie ruchu turystycznego w okolicy, który sprzeczny był z celem wypoczynkowym Sprzedającej oraz zniszczenie okolicy nieruchomości przez turystów i deweloperów (lasu oraz plaży mieszczących się w sąsiedztwie nieruchomości).

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zastały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w 2023 r. lokalu mieszkalnego, który obecnie zamieszkuje syn Sprzedającej. Sprzedająca w niedalekiej przyszłości (w latach 2025-2026) rozważa dokonanie darowizny ww. lokalu mieszkalnego na rzecz swojego syna.

Przy sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości Sprzedająca nie korzystała zasadniczo z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomości – przedmiotowe nieruchomości zostały bowiem sprzedane przez Sprzedającą we własnym zakresie. Jedynie Mieszkanie Wakacyjne 2 zostało incydentalnie sprzedane za pośrednictwem pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomościami, bowiem Sprzedająca nie znała nikogo, kto byłby zainteresowany zakupem przedmiotowego lokalu – deweloper, który był odpowiedzialny za wybudowanie Mieszkania Wakacyjnego 2 dowiedział się, że Sprzedająca chce sprzedać ww. lokal i zaoferował pośrednictwo (koszty przedmiotowego pośrednika zostały poniesione przez nabywcę Mieszkania Wakacyjnego 2).

Oprócz Sprzedanych Nieruchomości, na przestrzeni lat 1996-2024 (a więc w ciągu 28 lat), do majątku prywatnego Sprzedającej weszło kilka innych nieruchomości w postaci domów mieszkalnych, lokali mieszkalnych, nieruchomości gruntowych oraz udziałów w lokalach użytkowych. Nabycie przedmiotowych nieruchomości w większości przypadków było niezależne od Sprzedającej (weszła w ich posiadanie w drodze spadku, zasiedzenia, rozwiązania spółki, w której miała udziały, a będącej właścicielem lokalu), zaś w pozostałej części miało na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Sprzedającej lub lokatę zgromadzonego przez nią kapitału.

Sprzedająca nie była nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniała pracowników/podwykonawców zajmujących się w jej imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała biura sprzedaży nieruchomości. Co więcej, Sprzedająca:

 a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości;

 b) nie otworzyła biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;

 c) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości;

 d) nie stworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;

 e) nie posiada bazy danych kontrahentów i klienteli (gdyż Sprzedająca nie ma ani kontrahentów, ani klientów);

f) nie posiada strony internetowej, ani też

 g) systemu organizacji pracy;

 h) nie posiada żadnego zespołu pracowników (aparatu) zajmującego się ulepszaniem nieruchomości.

Celem zapobieżeniu pogorszenia sytuacji prawnej oraz faktycznej majątku prywatnego Sprzedającej, działając w imieniu własnym (bez udziału pełnomocników, jak i innych podmiotów trzecich), Sprzedająca w dniu 6 marca 2020 r. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) skargę na MPZP i z dniem 16 września 2020 r. uzyskała wyrok (…) uchylający części zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczących Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz sąsiadujących z nimi działek, które są przedmiotem roszczeń dekretowych Sprzedającej i członków jej rodziny (dalej: „Działki Dekretowe”). Przeprowadzone postępowanie było skierowane na zabezpieczenie sytuacji prawnej Sprzedającej w odniesieniu do Działek Dekretowych, bowiem Biuro Spraw Dekretowych wskazało, że ewentualne rozpoznanie wniosku dekretowego w postępowaniu administracyjnym w którym Sprzedająca jest stroną wiązać się będzie, ze względu na zapisy MPZP, z obowiązkiem ustanowienia kosztownej służebności drogowej po gruntach należących do osób trzecich. MPZP przewidywało bowiem komunikację Działek Dekretowych nie od strony ul. (…), do której przedmiotowe nieruchomości miały bezpośrednio dostęp, a od strony drogi 10 KUL, która na moment złożenia skargi nie istniała i której powstanie było wątpliwe w świetle prowadzonych prac planistycznych (droga ta do dziś nie powstała), a która i tak nie dochodziła do przedmiotowych działek. Sytuacja prawna Działek Dekretowych w postępowaniu dekretowym była zatem głównym powodem złożenia skargi do WSA, bowiem tak określony MPZP oznaczał dla Sprzedającej planistyczne odcięcie Działek Dekretowych od dojazdu do drogi publicznej co mogło stanowić podstawę do odmowy wydania decyzji administracyjnej o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania do Działek Dekretowych na rzecz Sprzedającej w ramach toczącego się postępowania.

Objęcie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 skargą do WSA, było działaniem „przy okazji”, tak aby zapewnić odzwierciedlenie stanu faktycznego w przepisach MPZP, bowiem wszystkie Nieruchomości mają faktyczny dojazd (wraz z wjazdami/wyjazdami) od ul. (…) oraz możliwość podłączenia do mediów. Z powyższego powodu skarga do WSA dotyczyła dostępu do drogi jak i mediów od ul. (…) zarówno Działek Dekretowych, jak i Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Podjęte przez Sprzedającą czynności nie skutkowały zmianą przeznaczenia Nieruchomości. Zgodnie z MPZP, Nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi ponadlokalne i lokalne (MW2/U)), zarówno przed złożeniem skargi na MPZP, jak i po uzyskaniu orzeczenia w powyższym zakresie Nieruchomości były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

W celu uargumentowania skargi do WSA w (…) na MPZP Sprzedająca uzyskała ponadto na piśmie od dostawców mediów (…) potwierdzenie możliwości przyłączenia wody, kanalizacji i wód deszczowych, sieci ciepłowniczej oraz sieci energetycznej do Nieruchomości od ul. (…) a nie planowanej ulicy (…). Przedmiotowe dokumenty zostały przez Sprzedającą uzyskane wyłącznie w celu uargumentowania składanej do WSA w (…) skargi na MPZP (uzyskane dokumenty stanowiły załączniki do skargi), gdyż ww. dostawcy mediów bezpośrednio wskazywali na możliwość przyłączy mediów od strony ul. (…) oraz niemożność przyłączy mediów od strony nieistniejącej drogi.

Sprzedająca (jak i Sprzedająca 2) nie zamierzają udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw dotyczących Nieruchomości, w szczególności pełnomocnictw do dokonywania czynności prawnych i faktycznych w odniesieniu do Nieruchomości 1, np. w celu uzyskania decyzji w przedmiocie rozbiórki, ani też zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych wszelkich aktów administracyjnych, które okażą się niezbędne w celu realizacji inwestycji prowadzonej na Nieruchomości 1.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Wnioskodawca wskazuje, że Nieruchomość 1 nie będzie wykorzystywana w żaden sposób przez Sprzedającą do dnia sprzedaży, a zatem stan ten nie zmieni się względem dotychczasowego. Jak Wnioskodawca wskazał we Wniosku, Budynek posadowiony na Nieruchomości 1 nigdy nie był zamieszkiwany przez Sprzedającą, zaś na Nieruchomości 1 nigdy nie była prowadzona żadna działalność przez Sprzedającą, nadto Nieruchomość 1 nie była udostępniana (wynajmowana, dzierżawiona, użyczana) odpłatnie/nieodpłatnie, ani przez Sprzedającą ani przez członków jej rodziny.

Wnioskodawca wskazuje, że do opisywanego we Wniosku zdarzenia, tj. zawarcia umowy przedwstępnej Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 doszło dnia 4 kwietnia 2024 r.

Wnioskodawca wskazuje zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, zawarcie końcowej umowy sprzedaży nie jest uwarunkowane wyrażeniem przez Sprzedającą zgody na dysponowanie działką nr (…) (Nieruchomością 1) w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych).

Wnioskodawca wskazuje, że do warunków, które Sprzedająca musi bezwzględnie spełnić, by doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży należy:

a) uzyskanie przez Sprzedającą (jak i Kupującego) rozstrzygnięcia Dyrektora KIS w zakresie wniosku o interpretacje podatkowe dotyczącego kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przewidzianej w przyrzeczonej umowie sprzedaży przez Sprzedającą Nieruchomości 2 oraz udziału w Nieruchomości 1 podatkiem VAT/PCC;

b) uzyskanie przez Sprzedającą rozstrzygnięcia Dyrektora KIS w zakresie wniosku o interpretację dotyczącego opodatkowania podatkiem dochodowym odpłatnego zbycia przez Sprzedającą udziału w prawie własności Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, dotyczące tego, czy odpłatne zbycie Nieruchomości 2 oraz udziału w Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy o PIT;

c) Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 ma być wolna od praw i roszczeń osób trzecich, jakichkolwiek obciążeń oraz ograniczeń w rozrządzaniu za wyjątkiem umowy najmu dotyczącej Nieruchomości 2.

Wnioskodawca wskazuje, że środki, które Sprzedająca otrzyma z tytułu sprzedaży udziału w działce nr (…) (Nieruchomość 1), stanowić będę majątek prywatny. Sprzedająca na tę chwilę nie jest w stanie jednoznacznie stwierdzić na co konkretnie zostaną przeznaczone uzyskane środki z tytułu sprzedaży 3 udziału działki nr (…) (Nieruchomości 1). Sprzedająca nie wyklucza, że część środków zostanie przekazana na lokatę bankową, certyfikaty funduszy inwestycyjnych (a więc cele mające co najmniej zabezpieczyć uzyskane środki przed spadkiem wartości pieniądza w czasie), cele charytatywne, czy darowiznę dla członków rodziny Sprzedającej. Brak wiedzy na co środki zostaną ostatecznie przeznaczone wynika zaś z faktu, iż z ofertą sprzedaży wyszedł Nabywca i na ten moment trudno jest Sprzedającej określić na co przeznaczy przypływ dodatkowej gotówki.

W sytuacji uznania Sprzedającej za podatnika VAT, Sprzedająca z tytułu planowanej transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Odpowiadając na powyższe, Wnioskodawca wskazuje, że w sytuacji uznania Sprzedającej za podatnika VAT, Sprzedająca z tytułu planowanej transakcji powinna być zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Pytanie z zakresu podatku od towarów i usług

Czy w odniesieniu do Nieruchomości 1 Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT czynnego w związku z dostawą Nieruchomości 1, a w konsekwencji, czy dostawa Nieruchomości 1 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik VAT, w związku z dostawą Nieruchomości 1, w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Zainteresowani podkreślają, że niniejszy wniosek obejmuje swym przedmiotem wyłącznie skutki na gruncie podatku VAT oraz PCC dostawy Nieruchomości 1. W zakresie skutków podatkowych na gruncie PCC oraz VAT dostaw Nieruchomości 2, Zainteresowani złożą odrębny od niniejszego wniosek o wydanie interpretacji podatkowej.

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik VAT w związku z planowaną dostawą Nieruchomości 1, bowiem dojdzie do sprzedaży części jej majątku prywatnego, w konsekwencji dostawa Nieruchomości 1 nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

1.1. Uwagi ogólne

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami – w rozumieniu art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT - są natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 5 Ustawy o VAT - podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Na gruncie art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W nawiązaniu do powyższego należy wskazać, że ocena, czy dany podmiot, w związku z wykonywaniem określonej czynności, jest podatnikiem podatku VAT, powinna zostać przeprowadzona w odniesieniu do konkretnej sytuacji. Tym samym ustalenie, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie łącznie dwóch przestanek, tj.:

1) przesłankę podmiotowej – podmiot dokonujący czynności działa w charakterze podatnika podatku VAT; oraz

2) przesłanki przedmiotowej – dana czynność powinna zostać ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych prezentowanych w przykładowo przez:

- Dyrektora KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 29 marca 2024 r., znak: 0112-KDIL1-3.4012.27.2024.1.JŚ, w której to organ stwierdził, że: „Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług”;

- Dyrektora KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 16 marca 2023 r., znak: 0112-KDIL1-3.4012.566.2022.4.JK, w której wskazał, że: „Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług”.

1.2. Przesłanka podmiotowa – brak możliwości uznania Sprzedającej za podatnika VAT w związku z dostawą Nieruchomości 1

W celu ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, kluczowym jest określenie czy Sprzedająca, dokonująca przeniesienia własności Nieruchomości 1, będzie działała w tym zakresie jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT tylko w sytuacji, gdy dokonywane jest przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Innymi słowy, o możliwości opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 1 nie przesądza to, czy Sprzedająca jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, czy też nie (Zainteresowani wskazują, że na dzień dokonania dostawy Sprzedająca będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny) – istotna w tym zakresie jest bowiem transakcja przeniesienia własności Nieruchomości 1 i to, czy w związku z tą właśnie czynnością Sprzedająca będzie występowała jako podatnik VAT. Innymi słowy, należy zweryfikować, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1 Sprzedająca działa jako podatnik VAT.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach prezentowanych przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych, czy orzeczeniach sądowo-administracyjnych. Przykładowo:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 4 kwietnia 2024 r., znak: 0112-KDIL1-1.4012.88.2024.1.EK stwierdził, że: „(…) dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź nie był wykorzystywany w celu wykonywania działalności gospodarczej”;

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 22 stycznia 2024 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.725.2023.2.AG wskazał, że: „(…) dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji”; czy

- NSA w wyroku z dnia 24 czerwca 2016 r., sygn. akt: II FSK 1493/14, stwierdził, że: „(…) ani formalny status podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Nadto wymaga podkreślenia, że pojęcie „podatnik” obejmuje nie tylko podmioty, które prowadzą określoną działalność gospodarczą w rozumieniu VAT i dokonując transakcji dostawy towarów występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Za podatników, w rozumieniu Ustawy o VAT, należy uznać również wszelkie podmioty, które, choć dokonują transakcji okazjonalnie, podejmują aktywne działania w zakresie obrotu sprzedawanym towarem i przy tym angażują środki podobne do środków wykorzystywanych przez handlowców prowadzących profesjonalną i zorganizowaną działalność.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych. Przykładowo:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 19 marca 2024 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.37.2024.3.KF, wskazał, że: „(…) dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług”;

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 12 października 2023 r., znak: 0114-KDIP4-1.4012.439.2023.4.AM, stwierdził, że: „Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług”.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, w odniesieniu do dokonywanej transakcji za podatnika podatku VAT nie będzie uznana osoba, która w ramach tej transakcji:

- dokonuje przeniesienia własności towarów stanowiących część jej majątku prywatnego; oraz

- nie prowadzi w związku z takim przeniesieniem części majątku prywatnego działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (np. udzielania pełnomocnictw dotyczących przenoszonego majątku, czy działań o charakterze marketingowym, angażowania doradców, pośredników, podwykonawców, a także działań odnoszących się do samego majątku, jak uzbrojenie terenu, wydzielanie dróg wewnętrznych, ogrodzenie, połączenie bądź podział nieruchomości, a zatem działań mających na celu uatrakcyjnienie danego majątku, celem jego sprzedaży z zyskiem).

A contrario, za podatnika podatku VAT będzie uznana więc osoba, która:

- dokonuje przeniesienia własności towarów wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; lub

- prowadzi w związku z przeniesieniem własności posiadanych składników majątkowych (w tym takich, które wcześniej wykorzystywała wyłącznie w celach prywatnych) działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, np. udzielanie pełnomocnictw odnoszących się do przenoszonego majątku, działania marketingowe, korzystanie z usług pośredników w sprzedaży nieruchomości, uzbrojenia terenu, wydzielania dróg wewnętrznych, ogrodzenia.

Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani poniżej dokonują analizy spełnienia przesłanek uznania Sprzedającej za podatnika VAT w odniesieniu do Nieruchomości 1, tj. spełnienia przesłanki:

1) braku wykorzystywania Nieruchomości 1 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

2) braku prowadzenia w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości 1 w ramach Umowy Przyrzeczonej działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającej.

Brak wykorzystywania Nieruchomości 1 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Sprzedającą

W ocenie Zainteresowanych, Nieruchomość 1 nie stanowi majątku wykorzystywanego dla celów prowadzonej działalności przez Sprzedającą, a tym samym, Nieruchomość 1 stanowi dla Sprzedającej majątek prywatny.

W Ustawie o VAT nie zdefiniowano pojęcia majątku prywatnego, jednakże odkodowanie definicji możliwe jest poprzez posłużenie się wykładnią art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). I tak, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT wykorzystywanie przez podatnika towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej. A contrario towary lub wartości niematerialne i prawne, które nie są wykorzystywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych stanowią majątek prywatny podatnika.

Zdefiniowanie majątku prywatnego w drodze wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT znajduje potwierdzenie w wyroku TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 dot. Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht, w którym wskazano, że: „W przypadku gdy podatnik zbywa część składnika majątku, co do której w momencie zakupu podjął decyzję o niewłączeniu jej do prowadzonego przedsiębiorstwa, dla celów zastosowania art. 17² powołanej dyrektywy [artykuł dotyczący prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego], należy brać pod uwagę jedynie część tego składnika przypisaną do prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa”.

Powyższe pozwala dojść do konstatacji, że „majątkiem prywatnym” jest taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Należy przy tym wskazać, że aby majątek mógł być uznany za „prywatny”, musi on być przeznaczony i wykorzystywany przez podmiot, w którego posiadaniu się znajduje, w całym okresie posiadania danego składnika majątku, wyłącznie do celów prywatnych, tzn. niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT, lecz mających na celu zaspokojenie potrzeb własnych podatnika. Za majątek prywatny powinien być uznany również taki majątek, który niewykorzystywany jest przez daną osobę w ogóle, a zatem ani w celach prywatnych, ani w celach działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych prezentowanych w interpretacjach indywidualnych, np. w:

- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 15 marca 2024 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.20.2024.1.MKA, w której organ wskazał, że: „(…) dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot”;

- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 4 marca 2024 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.539.2023.7.MKA, w której organ stwierdził, że: „Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych”.

Przekładając powyższe na grunt analizowanej sprawy, Zainteresowani wskazują, że Sprzedająca przez cały okres posiadania Nieruchomości 1, tj. od 13 listopada 2018 r., na dzień sporządzenia niniejszego Wniosku nie wykorzystywała Nieruchomości 1 w ramach działalności gospodarczej (Sprzedająca nie wykorzystywała jej w ogóle, ani w celach działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, ani w celach prywatnych).

W pierwszej kolejności należy wskazać, że nabycie udziału przez Sprzedającą w Nieruchomości 1 nie zostało dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, bowiem jak wskazali Zainteresowani w stanie faktycznym, Sprzedająca nabyła Nieruchomość 1 w drodze spadku po swoim ojcu na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. Co więcej, Sprzedająca nie podejmowała czynności, które mogłyby być uznane za wykorzystywanie Nieruchomości 1 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, bowiem począwszy od 13 listopada 2018 r. (dnia nabycia Nieruchomości 1) nie wynajmowała, nie dzierżawiła, ani w żaden inny sposób nie wykorzystywała Nieruchomości 1. Należy bowiem podkreślić, że na Nieruchomość 1 znajduje się Budynek 1, który jest w złym stanie technicznym (de facto jest ruiną) uniemożliwiającym jakiekolwiek wykorzystywanie budynku w celach mieszkaniowych czy komercyjnych. Tym samym, Sprzedająca:

- nie uzyskiwała jakichkolwiek pożytków z Nieruchomości 1;

- nie ponosiła jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość 1;

nadto

- Nieruchomość 1 nigdy nie stanowiła przedmiotu dzierżawy ani też innych form jej udostępnienia na rzecz innych podmiotów (czy to odpłatnie, czy nieodpłatnie);

- Nieruchomość 1 nigdy nie była zamieszkana ani używana w celach prywatnych przez Sprzedającą

- bowiem z uwagi na stan Budynku, który posadowiony jest na Nieruchomości 1, nie spełnia on swojej funkcji (zarówno w aspekcie mieszkalnym, jak i komercyjnym).

Mając na uwadze powyższe, a mianowicie fakt, że Sprzedająca nie podejmowała jakichkolwiek działań w odniesieniu do Nieruchomości 1 (zarówno w sferze prywatnej, jak i komercyjnej), w przedmiotowej sprawie całokształt okoliczności i ich zakres, wskazuje, że sprzedaż Nieruchomości 1 jest działaniem należącym do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych zawartych w wydawanych interpretacjach indywidualnych, przykładowo w:

- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 23 października 2018 r., znak: 0113-KDIPT1-2.4012.606.2018.3.SM, w której wskazano, że: „Wnioskodawca wraz z żoną od 1994 r. jest właścicielem dwóch niezabudowanych działek gruntu. Jedna z działek została przekazana przez teścia Zainteresowanemu i Jego żonie w ramach darowizny, a druga działka została sprzedana Wnioskodawcy i Jego żonie przez teścia. Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane do prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej, nie były udostępnianie innym osobom w formie umowy dzierżawy, najmu, lub innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie czerpał z niej jakichkolwiek pożytków, ani nie ponosił żadnych nakładów. (…) Od siedmiu lat na przedmiotowych działkach nie jest nic uprawiane. (…) Wnioskodawca w związku z planowaną sprzedażą działek (…) nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a czynność ta nie będzie nosić znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług”;

- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 2 lutego 2023 r., znak: 0113-KDIPT1-1.4012.815.2022.2.AK, w której organ na podstawie stanu faktycznego, w którym to wnioskodawca nigdy nie korzystał z nieruchomości, nieruchomość nigdy nie była oddawana do korzystania komukolwiek na podstawie umowy użytkowania, najmu, dzierżawy lub na podstawie innego stosunku prawnego, zaś wnioskodawca nigdy nie czerpał z nieruchomości jakichkolwiek przychodów, również w formie pożytków cywilnych lub naturalnych – stwierdził, że: „Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana - w odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie własności ww. działek - za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, sprzedaż przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania udziału w wysokości 1/6 w prawie własności nieruchomości (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż w zakresie tej sprzedaży Zainteresowany będący stroną postępowania nie będzie podatnikiem podatku VAT”.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości 1 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w konsekwencji w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 objętej Umową Przyrzeczoną Sprzedająca nie będzie występować w roli podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą (w rozumieniu VAT).

Brak prowadzenia w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości 1 działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym

W ocenie Zainteresowanych, Sprzedająca nie prowadziła i nie prowadzi w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości 1 działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Celem ustalenia, czy w stosunku do danej nieruchomości podjęto działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, koniecznym jest zbadanie, czy sprzedający podejmuje bądź podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takimi działaniami mogą być przykładowo udzielanie pełnomocnictw nabywcy nieruchomości przez zbywcę do uzyskania stosownych pozwoleń, decyzji obejmujących pozwolenie na rozbiórkę, budowę, etc., czy też o działania marketingowe podjęte w celu jej sprzedaży, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Jak wskazano w wyroku NSA z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. akt: I FSK 45/18: „(…) - wystąpienie po czterech miesiącach po nabyciu nieruchomości w S. o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - dokonanie podziału nabytej nieruchomości na działki budowlane, - udział w nakładach na zagospodarowanie działek, w tym ich zabudowa budynkami mieszkalnymi w stanie surowym otwartym i zamkniętym oraz wydzielenie dróg wewnętrznych z ogólnej powierzchni, - uzbrojenie terenu w media, - poszukiwanie nabywców działek przez zamieszczanie ogłoszeń, (…) Wszystkie te działania oceniane razem, w ich całokształcie, a nie osobno, czyli przez pryzmat poszczególnych elementów na nie się składających, należało uznać jako charakterystyczne dla handlowca, nie zaś osoby jedynie wykonującej prawo własności”.

Potwierdzenie, że powyższa przesłanka przesądza o statusie osoby zbywającej nieruchomość jako podatnika VAT znajduje się w orzecznictwie TSUE oraz NSA.

Przykładowo TSUE w wyroku z dnia z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wskazał, że: „Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Podobne zaś stanowisko wynika z orzecznictwa NSA, np. w wyroku z dnia 27 stycznia 2012 r., sygn. akt: I FSK 1814/11, w którym wskazano, że: „Podatniczka bowiem podając we wniosku o interpretacje indywidualną stan faktyczny wskazała, że nie podjęła aktywnych działań zmierzających do sprzedaży gruntów takich jak uzbrojenie terenu, czy też działań marketingowych. Powyższe zachowania wskazują jednoznacznie, że aktywności skarżącej w przedmiocie zbycia działek nie można zrównać z działaniami podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedstawionych okolicznościach trudno uznać, że skarżąca zamierzała podjąć działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż działek nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej strony; nie zostały też przedsięwzięte działania wskazujące na zamiar podjęcia działalności mającej za swój przedmiot obrót nieruchomościami (np. uzbrojenie działek, działania marketingowe)”.

Odnosząc powyższe, to stanu faktycznego, należy podkreślić, że przez okres bycia współwłaścicielką Nieruchomości 1, nie ponosiła żadnych nakładów w stosunku do Nieruchomości 1 (nie ponosiła też ich jej matka – druga współwłaścicielka). W szczególności nie zostało i nie zostanie dokonane przez Sprzedającą uzbrojenie terenu Nieruchomości 1 w jakiekolwiek media (prąd, gaz, woda itp.). Nie zostały i zostaną wydzielone przez nią dodatkowe drogi wewnętrzne czy postawione ogrodzenie. Nadto nie zostały i nie zostaną przez Sprzedającą poniesione nakłady na ulepszenie terenu Nieruchomości 1.

Co istotne, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1 nie były podejmowane jakiekolwiek działania o charakterze marketingowym (np. ogłaszanie zamiaru sprzedaży w mediach, Internecie, prasie itp.). Sama Sprzedająca nie korzystała ze wsparcia podmiotów profesjonalnie trudniących się obrotem nieruchomościami w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1. Należy bowiem podkreślić, że decyzja Sprzedającej o sprzedaży Nieruchomości 1 wynika w dużej mierze z tego, że to Kupujący zgłosił się do Sprzedającej z zapytaniem o możliwość jej nabycia.

Ponadto, przed dokonaniem przeniesienia własności Nieruchomości 1 nie dojdzie do zawarcia z Kupującym odrębnych umów do korzystania z Nieruchomości 1, np. umowy dzierżawy. Co wymaga podkreślenia, Sprzedająca nie udzieliła Kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw do wykonywania określonych czynności, np. uzyskiwania zezwoleń na rozbiórkę, prace budowlane, itp.

Mając na uwadze powyższe, jako że zdaniem Zainteresowanych, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości wykazuje aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, Sprzedająca nie powinna zostać uznana za prowadzącą w stosunku do Nieruchomości 1 aktywność właściwą dla podmiotów profesjonalnych, bowiem – jak wskazano powyżej – żadnych takich działań Sprzedająca nie podejmowała.

Podsumowując, należy wskazać, że w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości 1 w ramach Umowy Przyrzeczonej Sprzedająca nie podejmowała w stosunku do Nieruchomości 1 działań angażujących środki właściwe dla handlowców, tj. czynności wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem własnym, bowiem:

1) Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych o charakterze marketingowym, mających na celu znalezienie nabywcy Nieruchomości 1 (zatrudnianie podmiotów profesjonalnych trudniących się pośrednictwem w sprzedaży, podwykonawców, a także wystawiania ofert sprzedaży Nieruchomości 1 poprzez zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, gazetach) – z ofertą nabycia Nieruchomości 1 wystąpił Kupujący, który zgłosił się bezpośrednio ze Sprzedającą;

2) Sprzedająca nie udzieliła Kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw do dokonywania czynności prawnych i faktycznych w celu uzyskania decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych wszelkich aktów administracyjnych, które okażą się niezbędne w celu realizacji inwestycji prowadzonej na nieruchomościach;

3) Sprzedająca nie podejmowała jakichkolwiek czynności mających na celu podział lub połączenie Nieruchomości 1, które miałyby na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości 1;

4) Sprzedająca w odniesieniu do Nieruchomości 1 nie poniosła żadnych nakładów na ulepszenie Budynku 1 posadowionego na Nieruchomości 1 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (nie dokonywała remontu, Budynek bowiem był i jest ruiną);

5) Sprzedająca nie podejmowała jakiejkolwiek innych czynności wymagającej zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości 1 (np. jak uzbrojenie terenu w media, wydzielenie dróg wewnętrznych, czy postawienie ogrodzenia).

Potwierdzeniem, że brak podejmowania jakichkolwiek działań w stosunku do sprzedawanej nieruchomości skutkuje uznaniem, iż doszło do sprzedaży majątku prywatnego jest np. stanowisko:

- Dyrektora KIS zawarte w interpretacji indywidualnej z dnia 23 października 2018 r., znak: 0113-KDIPT1-2.4012.606.2018.3.SM, w której organ wskazał, że: „Wnioskodawca nie czerpał z niej jakichkolwiek pożytków, ani nie ponosił żadnych nakładów. Nie były i nie będą ponoszone żadne koszty w celu przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży. Od siedmiu lat na przedmiotowych działkach nie jest nic uprawiane. (…) W świetle powyższego Wnioskodawcy nie będzie można przypisać aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Ponadto, należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek, będących we współwłasności małżeńskiej, nie będzie miała miejsca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę”;

- Dyrektora KIS zawarte w interpretacji indywidualnej z dnia 2 czerwca 2023 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.277.2023.1.AMA, w której organ stwierdził, że: „W ramach czynności przygotowawczych do sprzedaży umieścił Pan na terenie Działki 1 baner informujący o ofercie sprzedaży Działki 1 oraz zamieścił Pan ogłoszenie prywatne na internetowym serwisie przeznaczonym do sprzedaży nieruchomości. Realizował Pan działania sprzedażowe samodzielnie, bez współpracy z innymi podmiotami (np. profesjonalnym agentem nieruchomości). Sprzedaż Działki 1 została dokonana poprzez zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, poprzedzonej zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, w związku z trwającą procedurą podziałową Działek. Nie udzielił Pan jakichkolwiek pełnomocnictw bądź jakiegokolwiek umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w ramach sprzedaży Działki 1. (…) Z powyższego wynika więc, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedanej Działki 1 (…) przeznaczonych do sprzedaży, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. (…) Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podjął Pan i nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana działania należą i należeć będą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.

Należy podkreślić, że jedynym działaniem Sprzedającej, które objęło swym zakresem Nieruchomość 1, było działanie polegające na wniesieniu dnia 6 marca 2020 r w imieniu własnym skargi do WSA w Warszawie na Uchwałę MPZP. Z dniem 16 września 2020 r. Sprzedająca w wyniku powyższego uzyskała wyrok uchylający części zapisów MPZP dotyczących Nieruchomości oraz sąsiadujących z nimi Działek Dekretowych.

Powyższe działanie Sprzedającej było skierowane na zabezpieczenie jej majątku prywatnego, a mianowicie zapobieżenie pogorszeniu się sytuacji prawnej Sprzedającej w toczącym się postępowaniu administracyjnym dotyczącym Działek Dekretowych, a w stosunku do Nieruchomości (w tym Nieruchomości 1) były działaniami „przy okazji” tak aby zapewnić odzwierciedlenie stanu faktycznego w przepisach MPZP, bowiem wszystkie Nieruchomości mają faktyczny dojazd (wraz z wjazdami/wyjazdami) od ul. (…) oraz możliwość podłączenia do mediów. Z powyższego powodu skarga do WSA dotyczyła dostępu do drogi jak i mediów od ul. (…) zarówno Działek Dekretowych, jak i Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Co należy podkreślić, fakt zaskarżenia ww. uchwały nie wpłynął na kwestie zabudowy i przeznaczenia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, zarówno przed złożeniem skargi na Uchwałę MPZP przez Sprzedającą, jak i po jej złożeniu i uzyskaniu orzeczenia, Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 były przeznaczone na cele budowlane.

Wymaga podkreślenia, że Sprzedająca w imieniu własnym (samodzielnie) podejmowała ww. czynności (złożenie skargi, jak i uczestnictwo w postępowaniu) – nie angażowała w tym celu pełnomocników czy usługodawców. Innymi słowy, zaskarżenie Uchwały MPZP nie odpowiada czynności, która jest zarezerwowana jedynie dla podmiotów profesjonalnych jak producentów, handlowców czy usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Co do zasady, działalność podmiotów profesjonalnych skupiona jest na polepszeniu sytuacji majątku, celem sprzedaży z jak najwyższym zyskiem. W odniesieniu zaś do Sprzedającej, zaskarżenie MPZP nie miało na celu polepszenie sytuacji prawnej Nieruchomości 1, bowiem w wyniku tychże działań, sytuacja ta nie ulegała polepszeniu w porównaniu do stanu sprzed uchwalenia MPZP – działanie to miało na celu zapobieżenie pogorszeniu się sytuacji prawnej w postępowaniu administracyjnym dotyczącym Działek Dekretowych, bowiem mogło stanowić przeszkodę w pozytywnym rozpoznaniu wniosku dekretowego. Należy zatem podkreślić, że podjęcie działań mających na celu zapobieżenie pogorszeniu stanu majątku prywatnego – jak przyszła utrata dostępu komunikacyjnego do nieruchomości czy mediów – leży bowiem w interesie każdego właściciela nieruchomości, zarówno występującego w obrocie profesjonalnym, jak i wykorzystującym nieruchomość jedynie w celach prywatnych.

Sprzedająca zatem podjęła wyłącznie działania mające na celu ochronę jej majątku prywatnego.

Zainteresowani wskazują, że Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik VAT czynny w związku z planowaną dostawą Nieruchomości 1 w ramach transakcji sprzedaży objętej Umową Przyrzeczoną, bowiem:

- Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości 1 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, bowiem Nieruchomość 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającą nawet do celów prywatnych, a tym bardziej do celów innych niż prywatne; nadto

- Sprzedająca w odniesieniu do Nieruchomości 1 nie prowadziła i nie prowadzi działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym

- co oznacza, że dokonując dostawy Nieruchomości 1 Sprzedająca nie posiadała statusu podatnika VAT.

Przesłanka przedmiotowa – ujęcie transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem, mimo, iż dostawa Nieruchomości 1 stanowi czynność ujętą w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, to z uwagi na brak spełnienia opisanej wyżej przesłanki podmiotowej nie może zostać uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, gdyż zostanie przeprowadzona przez Sprzedającą, która nie będzie działała w tym zakresie jako podatnik VAT.

Wyjaśniając powyższe, należy wskazać, że na gruncie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi przy tym, że przez ww. dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast zgodnie z treścią art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powyższej analizy, zdaniem Zainteresowanych, zabudowana nieruchomość stanowiąca Nieruchomość 1 spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy VAT. W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, transakcja przeniesienia własności Nieruchomości 1 powinna zostać uznana za transakcję ujętą w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych, np.:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 30 czerwca 2023 r., znak: 0112-KDIL3.4012.292.2023.2.NW wskazał, że: „(…) nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy”;

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 27 czerwca 2023 r., znak: 0114-KDIP1-2.4012.273.2023.1.GK uznał, że: „(…) zarówno grunt, jak i budynek czy budowla spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju”.

Z uwagi, jednakże na fakt, iż sprzedaż Nieruchomości 1 zostanie dokonana przez Sprzedającą jako czynność dokonana w ramach dysponowania majątkiem prywatnym (co szeroko wykazano w pkt. 1.2. powyżej), nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT, gdyż sprzedając tę Nieruchomość Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik VAT.

Podsumowanie

Mając na uwadze, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie łącznie dwóch przestanek, tj.:

1) przesłanki podmiotowej, zgodnie z którą podmiot dokonując czynności winien działać w charakterze podatnika podatku VAT; oraz

2) przesłanki przedmiotowej, zgodnie z którą dana czynność podejmowana przez podatnika winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT

-wskazać należy, że w odniesieniu do sytuacji Sprzedającej, mimo iż sprzedaż nieruchomości stanowi zasadniczo czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 nie zostanie spełniona przesłanka podmiotowa, bowiem:

- Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości 1 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; a także

- Sprzedająca nie prowadziła w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości 1 w ramach Umowy Przyrzeczonej działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającej

- co oznacza, że dostawa Nieruchomości 1 nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zainteresowani wskazują jednocześnie, że dla celów badania opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1 obojętna pozostaje kwestia charakteru w jakim występuje Sprzedająca w transakcji sprzedaży Nieruchomości 2. Powyższe wynika z faktu, iż status podatnika VAT należy rozpatrywać odrębnie w odniesieniu do dostawy każdej nieruchomości zbywanej przed danego podatnika. Innymi słowy, Sprzedająca może w odniesieniu do poszczególnych zbywanych Nieruchomości posiadać bądź nie posiadać status podatnika VAT, co ma miejsce w sprawie, bowiem w odniesieniu do dostawy Nieruchomości 2 Sprzedająca stoi na stanowisku, iż jest podatnikiem VAT (co też Zainteresowani wskazują w odrębnym wniosku o interpretację i kwestia ta nie jest przedmiotem niniejszego wniosku).

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów podatkowych prezentowanych w interpretacjach indywidualnych oraz w wyrokach sądów administracyjnych, przykładowo:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 27 marca 2024 r., znak: 0112-KDIL1-3.4012.38.2024.3.JŚ wskazał, że: „(…) dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy”; czy też

- NSA w wyroku składu 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt: I FPS 3/07, w której wskazano, że: „Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Podsumowując, w odpowiedzi na pytanie nr 1, Zainteresowani wskazują, że Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik VAT czynny w związku z planowaną dostawą Nieruchomości 1 w ramach transakcji sprzedaży objętej Umową Przyrzeczoną, bowiem:

- Nieruchomość 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającą ani do celów prywatnych, i tym bardziej do celów innych niż prywatne; nadto

- Sprzedająca w odniesieniu do Nieruchomości 1 nie prowadziła i nie prowadzi działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

- w konsekwencji, Zainteresowani wskazują, że dostawa Nieruchomości 1 nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W uzupełnieniu wskazali Państwo:

Nieruchomość 1 jako grunt zabudowany

Wnioskodawca wskazuje, że Nieruchomość 1 jest działką zabudowaną, albowiem jest na niej posadowiony Budynek.

W ocenie Wnioskodawcy, gruntem zabudowanym jest grunt, na którym posadowione są budynki lub budowle. Zgodnie zaś z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pomimo że zdaniem Wnioskodawcy, Budynek znajduje się w złym stanie technicznym, Budynek posadowiony obecnie na Nieruchomości 1 jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundament oraz dach. Odnosząc się do stanu technicznego Budynku, Wnioskodawca wskazuje, że obecnie Budynek nie jest przeznaczony do rozbiórki, Sprzedająca – jak wskazano we Wniosku – nie udzieliła i nie udzieli Kupującemu pełnomocnictw do dokonywania czynności prawnych i faktycznych w odniesieniu do Nieruchomości 1, np. w celu uzyskania decyzji w przedmiocie rozbiórki.

W świetle orzecznictwa sądów administracyjnych, a także wyroków TSUE, w zakresie dostawy gruntów zabudowanych budynkami, istotnym jest dla kwalifikacji gruntu jako zabudowanego, czy budynki przed dokonaniem dostawy przeznaczone są do rozbiórki oraz czy rozbiórka ta rozpocznie się przed planowaną dostawą.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowiskach judykatury oraz organów podatkowych, np.:

w wyroku NSA z dnia z dnia 19 czerwca 2015 r., sygn. akt: I FSK 818/14, w której wskazano, że:

- „Skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe”;

- a także w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 21 sierpnia 2023 r., znak: 0112-KDIL3.4012.308.2023.3.AK, w której organ wskazał, że: „Podkreślenia wymaga, że o statusie gruntu nie decyduje fakt, że budynek przeznaczony jest do rozbiórki. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności fizycznej rozbiórki tego budynku oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego”.

Mając na uwadze fakt, że Nieruchomość 1 stanowi grunt zabudowany Budynkiem, w odniesieniu do którego nie podjęto działań administracyjnych w zakresie jego rozbiórki, tym bardziej nie podjęto fizycznej rozbiórki Budynku, co nie ulegnie zmianie do momentu sprzedaży Nieruchomości 1, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku zbycia Nieruchomości 1 mamy do czynienia z dostawą gruntu zabudowanego.

Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania dostawy wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części co do zasady korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, z wyjątkiem sytuacji, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Tym samym, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy Budynku niezbędne jest ustalenie, czy - i jeśli tak, to kiedy, nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu; lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego sprawy, Wnioskodawca - zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego zaprezentowanego we Wniosku - wskazuje, że zgodnie z posiadaną przez Sprzedającą wiedzą, Budynek był zamieszkiwany w przeszłości do ok. 2002 r., tj. przed datą nabycia jego własności przez rodzinę Sprzedającej. Po tej dacie Budynek nie był nigdy używany przez Sprzedającą lub członków jej rodziny. Mając na uwadze powyższe, rok 2002 to ostatni moment, gdy Budynek mógł być zakwalifikowany jako oddany do używania w ramach pierwszego zasiedlenia.

Nadto Sprzedająca nigdy nie czyniła na Budynku jakichkolwiek nakładów – ulepszeń, remontów Budynku.

Zgodnie z Ustawą o VAT - art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT - pierwsze zasiedlenie może nastąpić również po tym jak rozpoczęto użytkowanie budynków lub budowli na potrzeby własne po ich ulepszeniu - jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej. Należy bowiem podkreślić, że ulepszenie, o którym mowa w analizowanym przepisie, odnosi się do przepisów ustaw o podatku dochodowym - w przypadku osób fizycznych - art. 22g ust. 17 Ustawy o PIT, który mówi o ulepszeniu wyłącznie w kontekście środków trwałych.

Odnosząc powyższe do analizowanej sprawy, Sprzedająca nigdy nie ponosiła wydatków na ulepszenie ani remont Budynku w wysokości wyżej niż 30% jego wartości początkowej. Nadto zaś nie można mówić o ulepszeniu Budynku, bowiem nie stanowi on (i nigdy nie stanowił) środka trwałego - nie był i nie jest wykorzystywany przez Sprzedającą - (…) na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynku doszło nie później niż w 2002 roku.

Jako że – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - do dostawy gruntu stosuje się analogiczne zasady opodatkowania w podatku VAT jak do dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych, w sytuacji zatem uznania, iż dostawa budynku objęta jest zwolnieniem od podatku VAT, zwolnieniem takim objęta będzie również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Tym samym, w sytuacji uznania Sprzedającej za podatnika VAT, jako że dostawa Budynku winna korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 (zabudowanego gruntu) będzie zwolniona z opodatkowania VAT.

Z uwagi na fakt, że dostawa Budynku będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, analiza spełnienia przesłanek zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT jest w ocenie Wnioskodawcy jest bezprzedmiotowa.

Stosownie bowiem do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10. Skoro zaś, jak wyżej wykazano, w przedmiotowej sprawie dostawa Budynku będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie może być ona zwolniona z opodatkowania też na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, co expressis verbis wynika z brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 24 czerwca 2022 r. (0114-KDIP1-3.4012.226.2022.1.JG) stwierdził, że: „Wobec możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy Lokali mieszkalnych wraz z udziałem w Garażu, badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy (…) jest w tych okolicznościach bezzasadne”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny,

własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego,

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny,

współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny,

każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Sprzedający podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca - Pani (…) oraz jej matka zawarły warunkową przedwstępną umowę przeniesienia prawa własności z Państwa Spółką.

Na podstawie Umowy Przedwstępnej:

- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia udziału Sprzedającej w wysokości ¼ w zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze 0,0731 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…), (dalej: „Nieruchomość 1”);

- Sprzedająca 2 zobowiązała się do przeniesienia udziału Sprzedającej 2 w wysokości ¾ w zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze 0,0731 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…); nadto

- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy (…) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze 0,1217 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…), (dalej: „Nieruchomość 2”).

Udział w wysokości ¼ w Nieruchomości 1 został nabyty przez Sprzedającą w dniu 13 listopada 2018 r. w drodze spadku po zmarłym (… ) - ojcu Sprzedającej, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 4 stycznia 2019 r., sporządzonego przez notariusza. Nieruchomość 1 została nabyta przez rodziców Sprzedającej z dniem 27 maja 2005 r. na podstawie zasiedzenia - stosownie do postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia 11 marca 2008 r. stwierdzającego, iż (…) (rodzice Sprzedającej) na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej nabyli przez zasiedzenie z dniem 27 maja 2005 r. prawo własności nieruchomości położonej w (…) o powierzchni 731 m², stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym (…) w obrębie 1-02-35.

Nieruchomość 1 zabudowana jest znajdującym się w złym stanie technicznym (w ruinie) budynkiem mieszkalnym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 61 m2 (dalej: „Budynek 1”).

Na Nieruchomości 1 nigdy nie była prowadzona przez Sprzedającą żadna działalność. Budynek 1 usytuowany na Nieruchomości 1 nigdy nie był zamieszkiwany przez Sprzedającą, ani też przez członków jej rodziny. Od momentu wejścia Nieruchomości 1 w skład majątku rodziny Sprzedającej Budynek 1 stanowi ruinę i stoi pusty, przy czym posiada on fundamenty, ściany i dach w złym stanie technicznym. Ponadto Nieruchomość 1 przez cały okres jej posiadania nie była wynajmowana odpłatnie/nieodpłatnie przez Sprzedającą oraz członków jej rodziny. Zgodnie z posiadaną przez Sprzedającą wiedzą, Budynek 1 był zamieszkiwany w przeszłości do ok. 2002 roku, tj. przed datą nabycia jego własności przez rodzinę Sprzedającej.

Sprzedająca w odniesieniu do posiadanej Nieruchomości 1 nigdy nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym - nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości 1 w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, i w innych mediach itp., ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, podwykonawców. Z inicjatywą zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wyszedł Kupujący (złożył on korzystną dla Sprzedającej oraz jej matki ofertę), bowiem jako deweloper realizujący inwestycję mieszkaniową na działkach sąsiadujących z Nieruchomościami, w celu uzyskania efektu synergii, zainteresowany był ich włączeniem w realizowaną przez siebie inwestycję deweloperską.

Sprzedająca nie podejmowała ponadto żadnych profesjonalnych działań, mających na celu ulepszenie Nieruchomości 1, które zwiększyłyby jej wartość (np. uzbrojenie terenu, wydzielanie dodatkowych dróg wewnętrznych czy ogrodzenie). W szczególności Sprzedająca nie podejmowała czynności mających na celu podział lub połączenie Nieruchomości 1, remontu lub uzyskania względem niej odpowiednich decyzji/pozwoleń administracyjnych pozwalających na zmianę ich użytkowania.

Ponadto Sprzedająca w okresie posiadania Nieruchomości 1 nie poniosła żadnych nakładów na ulepszenie Budynku 1 posadowionego na Nieruchomości 1 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Sprzedająca nie była nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniała pracowników/podwykonawców zajmujących się w jej imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała biura sprzedaży nieruchomości. Co więcej, Sprzedająca:

 a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości;

 b) nie otworzyła biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;

 c) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości;

 d) nie stworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;

 e) nie posiada bazy danych kontrahentów i klienteli (gdyż Sprzedająca nie ma ani kontrahentów, ani klientów);

f) nie posiada strony internetowej, ani też

 g) systemu organizacji pracy;

 h) nie posiada żadnego zespołu pracowników (aparatu) zajmującego się ulepszaniem nieruchomości.

Sprzedająca nie zamierza udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw dotyczących Nieruchomości, w szczególności pełnomocnictw do dokonywania czynności prawnych i faktycznych w odniesieniu do Nieruchomości 1, np. w celu uzyskania decyzji w przedmiocie rozbiórki, ani też zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych wszelkich aktów administracyjnych, które okażą się niezbędne w celu realizacji inwestycji prowadzonej na Nieruchomości 1.

Ponadto doprecyzowali Państwo, że zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, zawarcie końcowej umowy sprzedaży nie jest uwarunkowane wyrażeniem przez Sprzedającą zgody na dysponowanie działką nr (…) (Nieruchomością 1) w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych), a jedynymi warunkami które muszą zostać spełnione, by doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży jest:

a) uzyskanie przez Sprzedającą (jak i Kupującego) rozstrzygnięcia Dyrektora KIS w zakresie wniosku o interpretacje podatkowe dotyczącego kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przewidzianej w przyrzeczonej umowie sprzedaży przez Sprzedającą Nieruchomości 2 oraz udziału w Nieruchomości 1 podatkiem VAT/PCC;

b) uzyskanie przez Sprzedającą rozstrzygnięcia Dyrektora KIS w zakresie wniosku o interpretację dotyczącego opodatkowania podatkiem dochodowym odpłatnego zbycia przez Sprzedającą udziału w prawie własności Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, dotyczące tego, czy odpłatne zbycie Nieruchomości 2 oraz udziału w Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy o PIT;

c) Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 ma być wolna od praw i roszczeń osób trzecich, jakichkolwiek obciążeń oraz ograniczeń w rozrządzaniu za wyjątkiem umowy najmu dotyczącej Nieruchomości 2.

Państwa wątpliwości dotyczą tego czy odniesieniu do Nieruchomości 1 Sprzedająca powinna zostać uznana za podatnika VAT czynnego w związku z dostawą Nieruchomości 1, a w konsekwencji, czy dostawa Nieruchomości 1 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjęte zostały w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Państwa wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. Nieruchomości 1 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży Nieruchomości 1, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią (…) Nieruchomości 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Z podpisanej umowy przedwstępnej jedynymi warunkami które muszą zostać bezwzględnie spełnione aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży jest uzyskanie interpretacji indywidualnych oraz wymóg aby Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 były wolne od praw i roszczeń osób trzecich, jakichkolwiek obciążeń oraz ograniczeń w rozrządzaniu za wyjątkiem umowy najmu dotyczącej Nieruchomości 2. Fakt podpisania umowy przedwstępnej z wymienionymi warunkami nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie Nieruchomości 1 podlegać będzie opodatkowaniu. Poza ww. czynnością Sprzedająca nie dokonała żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem jej za podatnika.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedająca nie podjęła aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez profesjonalne podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku do Nieruchomości 1 nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Działania podjęte przez Panią (…) należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pani (…) – w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 – za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem, w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1, Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż Nieruchomości 1, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, zamierzona przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości 1 nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji badanie możliwości zastosowania przesłanek zwolnienia jest bezprzedmiotowe.

Reasumując, w związku z transakcją zbycia Nieruchomości 1, Sprzedająca nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości 1 nie będzie podlega opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Zaintereoswany będący stroną postępowania ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 975 dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.