Interpretacja indywidualna z dnia 19 marca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.37.2024.3.KF

Nieuznanie za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 16 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży działki zabudowanej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 marca 2024 r. (wpływ 14 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, która prowadziła działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych. Z tego tytułu był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Powyższą działalność zawiesił Pan w marcu 2023 r. i zaraz po tym stał się Pan rolnikiem podlegającym ubezpieczeniu społecznemu rolników (dalej: „(...)”). Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Ponadto, nigdy nie prowadził Pan działalności w zakresie obrotu nieruchomościami i nie zamierza takowej rozpoczynać.

W 2002 r. zawarł Pan związek małżeński nie wprowadzając jednocześnie rozdzielności majątkowej małżeńskiej pomiędzy sobą a swoją żoną.

W 2019 r. małżeństwo nabyło do majątku wspólnego niezabudowaną nieruchomość oznaczoną 1 o powierzchni 0,3002 ha. Jeszcze w tym samym roku wraz z żoną zawarł Pan umowę o podział majątku wspólnego, wskutek którego niezabudowana nieruchomość oznaczona nr 1 stała się Pana wyłączną własnością. Małżeństwo rozwiodło się w 2020 r.

Na ww. nieruchomości rozpoczął Pan budowę domu jednorodzinnego (dalej: „Budynku”), do którego przeprowadził się w październiku 2021 r.

Z uwagi, że metraż domu jest nieadekwatny do potrzeb jednoosobowego gospodarstwa domowego, podjął Pan decyzję o sprzedaży domu. W tym celu dokonał podziału nieruchomości oznaczonej nr 1 na dwie mniejsze działki o numerach 2 oraz 3 celem zachowania w swoim majątku prywatnym tej części działki, która nie została zabudowana (nr 2), a sprzedaży jedynie części z postawionym na niej domem (3) - Nieruchomości zabudowanej.

Nie wystawiał Pan jeszcze żadnych ogłoszeń na portalach typu (...) i nie korzystał z usług biura nieruchomościowego. Możliwe, że w ogóle nie będzie Pan wystawiał takich ogłoszeń - zakupem nieruchomości jest bowiem zainteresowana zaprzyjaźniona rodzina, która planuje swój powrót z zagranicy (nie zawarli oni jednak żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży). Jeżeli ich plany ulegną zmianie, nie wyklucza Pan, że wystawi ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości zabudowanej i w przypadku trudności w znalezieniu kupca, skorzysta z biura nieruchomości prowadzonego przez jego znajomych. Nie ponosił i nie będzie ponosił Pan żadnych wydatków w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości zabudowanej.

Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zabudowanej zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości gruntowej blisko Pana ojcowizny, na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zamierza Pan wybudować tam dom jednorodzinny, w którym ostatecznie zamieszka (własne cele mieszkaniowe) i skąd będzie miał blisko do swojej mamy, która jest już w podeszłym wieku i coraz częściej potrzebuje Pana pomocy. Budowa zostanie zakończona w ciągu trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym sprzeda Pan działkę nr 3 wraz z posadowionym na niej domem.

Nigdy wcześniej nie kupował i nie sprzedawał Pan nieruchomości. W przyszłości nie wyklucza Pan, że zakupi kolejne nieruchomości w celu ulokowania swoich oszczędności i zabezpieczenia przyszłości swojej i swoich dzieci. Nie będą to działki przeznaczone na sprzedaż, pozostaną one w Pana majątku dopóki nie zdecyduje się on przekazać ich w drodze darowizny swoim dzieciom.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu

Nie wykorzystywał Pan działki nr 3 w prowadzonej działalności gospodarczej. Ww. działkę wykorzystywał Pan wyłącznie na cele prywatne.

Działka nr 3 będąca przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Ww. działkę wykorzystywał Pan wyłącznie na cele prywatne.

Wyżej wymieniona działka nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Nie udzielił i nie udzieli Pan nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa ani żadnego innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu.

Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podział majątku wspólnego, na mocy którego stał się Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości niezabudowanej nr 1 odbył się bez spłat i dopłat.

Planuje Pan dokonać sprzedaży nieruchomości zabudowanej w roku 2025. Data sprzedaży uzależniona jest od znalezienia nabywcy na ww. nieruchomość.

Mając na względzie okoliczności planowanej sprzedaży i fakt, że nigdy nie prowadził i nie zamierza prowadzić Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, w Pana ocenie odpłatne zbycie nieruchomości zabudowanej nr 3 nie nastąpi w wyniku wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 poz. 2647 ze zm.).

Nieruchomość gruntowa, którą zamierza Pan nabyć ze środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr 3 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wydatkowanie środków uzyskanych przez Pana ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr 3 nastąpi w ciągu trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr 3 zostanie wydatkowana w powyższym terminie na zakup nieruchomości gruntowej, na której wybuduje Pan dom jednorodzinny.

Będzie Pan jedynym właściciel nieruchomości gruntowej, którą zamierza nabyć ze środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr 3.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości zabudowanej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana należy uznać za podatnika VAT z tytułu powyższej transakcji?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości zabudowanej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana nie należy uznać za podatnika VAT z tytułu powyższej transakcji.

W świetle ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, czyli przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Przez towary rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelki postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zaznaczyć należy, że „Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik”, (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia 2019 r., nr 0112-KDIL2-3.4012.324.2019.2.ZD).

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalnością gospodarczą jest zaś wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od VAT jest spełnienie dwóch przesłanek:

a)po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,

b)po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku VAT.

Tym samym, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. W świetle ugruntowanego już orzecznictwa sądów administracyjnych, podatnikiem podatku VAT nie jest natomiast ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. W takiej sytuacji osoba fizyczna działa bowiem w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

TSUE, przykładowo w sprawie C-291/92 (wyrok z 4 października 1995 r.) w odniesieniu do pojęcia „majątku prywatnego” wskazał, że jest ono uznawane za taką część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W świetle powyższych rozważań, tylko i wyłącznie uznanie Pana za handlowca w zakresie obrotu nieruchomościami z tytułu planowanej sprzedaży działek skutkowałoby uznaniem go za podatnika podatku VAT, co wiązałoby się wówczas z opodatkowaniem planowanej transakcji. Analizując okoliczności zdarzenia przyszłego przez pryzmat cech jakie muszą posiadać Pana działania, by móc uznać je za działalność gospodarczą, stwierdzić należy, iż całokształt działań i okoliczności towarzyszących planowanej przez Pana sprzedaży działki nie kwalifikuje się do uznania ich za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

1.Nabycie działki

Nabył Pan przedmiotową nieruchomość i wybudował na niej dom z zamiarem zamieszkania w nim wraz ze swoją ówczesną małżonką i dwójką dzieci. Jak słusznie zauważył WSA we Wrocławiu „działalnością handlową nie jest sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), ale celach wykorzystania go na potrzeby prywatne (wyrok z 21 sierpnia 2019 r., sygn. akt I SA/Wr 94/19).

2.Cel sprzedaży

Celem sprzedaży jest upłynnienie nieruchomości (domu), który jest Panu niepotrzebny. Dom został wybudowany dla 4 osobowej rodziny, jednak po rozwodzie zamieszkał Pan w nim sam, a więc metraż domu jest obecnie nieadekwatny do Pana zapotrzebowania. Zamierza Pan zatem sprzedać dom i przeznaczyć środki uzyskane z planowanej transakcji na potrzeby własne.

3.Działania podejmowane w celu sprzedaży

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Pan nie podejmował żadnych tego typu działań.

Zakupem domu jest obecnie zainteresowana zaprzyjaźniona rodzina, która zamierza powrócić do kraju z zagranicy. Jeżeli jednak ich plany ulegną zmianie, umieści Pan ogłoszenie o sprzedaży domu na portalach typu (...). Możliwe, że jeżeli wystawione ogłoszenia nie będą przez dłuższy czas odnosić zamierzonego rezultatu, rozważy Pan skorzystanie z usług biura nieruchomościowego prowadzonego przez swoich znajomych. Nie można jednak uznawać, że uzewnętrznienie chęci sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną w formie jednostkowych ogłoszeń jest działaniem profesjonalnym. Potwierdzenie tego upatruje Pan przykładowo w wyroku NSA z 4 lipca 2023 r. sygn. akt I FSK 427/23, który potwierdził, że takie działania są związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W kwestii natomiast podziału działki nr 1 na dwie mniejsze, wskazać należy, że powyższe działanie było motywowane wydzieleniem części działki, która została zabudowana domem i pozostawienie w majątku prywatnym tej części, która pozostała częścią niezabudowaną. Podział działek nie jest czynnością profesjonalną, na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości. Podział działek można bezproblemowo przeprowadzić w każdym czasie i niedużym kosztem. Nie angażował Pan zatem środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców, co mogłoby skutkować uznaniem go za podatnika VAT.

Jak skonstatował NSA w wyroku z 16 maja 2023 r. sygn. akt II FSK 21/23 „Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem”. Nadmienić w tym punkcie należy, że podział działek nie jest czynnością zmieniającą ich właściciela, a Pan nie nabył drugi raz własności działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1. Nie można bowiem nabyć dwukrotnie tej samej rzeczy.

4.Pana dalsze zamiary

Nigdy nie trudnił się Pan obrotem nieruchomościami, a planowana sprzedaż będzie Pana pierwszą sprzedażą nieruchomości. Nie zamierza Pan ponadto nabywać żadnych innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Całokształt powyższych okoliczności nie pozostawia żadnych wątpliwości, iż zbywając Nieruchomość zabudowaną nie będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT.

Mając powyższe na względzie, w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości zabudowanej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana nie należy uznać za podatnika VAT z tytułu powyższej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntu Sprzedający podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną, która prowadziła działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych. Z tego tytułu był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Powyższą działalność zawiesił Pan w marcu 2023 r. i zaraz po tym stał się Pan rolnikiem. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Ponadto, nigdy nie prowadził Pan działalności w zakresie obrotu nieruchomościami i nie zamierza takowej rozpoczynać. W 2019 r. wraz z żoną nabył Pan działkę nr 1, na której wybudował Pan dom jednorodzinny. Od października 2021 r. zamieszkiwał Pan w ww. domu, jednak z uwagi na duży metraż zdecydował Pan o jego sprzedaży. W tym celu dokonał Pan podziału nieruchomości nr 1 na dwie mniejsze działki o nr 2 oraz 3 celem zachowania w swoim majątku prywatnym tej części działki, która nie została zabudowana (nr 2), a sprzedaży jedynie części z postawionym na niej domem (3) - Nieruchomości zabudowanej. Nie wykorzystywał Pan działki nr 3 w prowadzonej działalności gospodarczej. Ww. działkę wykorzystywał Pan wyłącznie na cele prywatne. Nie wystawiał Pan jeszcze żadnych ogłoszeń na portalach typu (...) i nie korzystał z usług biura nieruchomościowego. Nie zawarł Pan żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży oraz nie udzielał pełnomocnictwa. Nie ponosił i nie będzie ponosił Pan żadnych wydatków w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości zabudowanej.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży działki nr 3, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana ww. działki wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie wystawiał Pan ogłoszeń na portalach internetowych, a także nie korzystał z usług biura nieruchomości. Nie zawarł Pan również umów przedwstępnych z nabywcami oraz nie udzielił i nie udzieli Pan pełnomocnictwa do podejmowania w imieniu Pana jakichkolwiek czynności. Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił żadnych wydatków w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Nieruchomość wykorzystywał Pan wyłącznie do własnych celów mieszkaniowych tj. zamieszkiwał Pan w wybudowanym domu. Dokonał Pan podziału nieruchomości nr 1 na dwie mniejsze działki o nr 2 oraz 3. Wskazał Pan również, że nie wyklucza, że wystawi ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości na portalach internetowych, a także skorzysta z usług biura nieruchomości w przypadku trudności w znalezieniu kupca. Jednakże wskazane pojedyncze czynności nie mogą przesądzać o działaniu Pana jako „handlowca”. Nie wystąpił taki ciąg okoliczności, które pozwalają uznać Pana za podmiot trudniący się profesjonalnym obrotem nieruchomości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania, które będą podjęte przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, będzie Pan korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a opisaną dostawę - cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, ww. sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, (np. zawarcie umowy przedwstępnej, udzielenie pełnomocnictwa, podjęcie działań marketingowych, itd.), udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).