Interpretacja indywidualna z dnia 8 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.156.2024.2.ASZ

Uznanie: - czy w opisanych okolicznościach Sprzedający 1, zbywając Nieruchomość z Halą magazynową i Innymi Zabudowaniami (tj. zespołem pięciu garaży o powierzchni 150 m2, parkingami) dokonuje dostawy opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w charakterze podatnika VAT; - czy sprzedaż Hali magazynowej i Innych Zabudowań (tj. zespołu pięciu garaży , parkingów) wraz z przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT; - czy z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości wraz z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami (tj. zespołem pięciu garaży, parkingami) Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania:

- czy w opisanych okolicznościach Sprzedający 1, zbywając Nieruchomość z Halą magazynową i Innymi Zabudowaniami (tj. zespołem pięciu garaży o powierzchni 150 m², parkingami) dokonuje dostawy opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w charakterze podatnika VAT;

- czy sprzedaż Hali magazynowej i Innych Zabudowań (tj. zespołu pięciu garaży , parkingów) wraz z przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT;

- czy z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości wraz z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami (tj. zespołem pięciu garaży, parkingami) Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 czerwca 2024 r. (data wpływu 10 czerwca 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: E. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:R. S.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskującym i zainteresowanym będącym Stroną postępowania jest E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. (dalej także: „Kupujący” lub „Spółka”). Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest R. S. (dalej: „Sprzedający 1”). Odrębny wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiocie podatku od towarów i usług (dalej: VAT) został złożony w stosunku do analogicznego do tego przedstawionego poniżej zdarzenia przyszłego przez Kupującego oraz K. S. (dalej: „Sprzedający 2”).

Sprzedający 1 jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej. Wskazana w ww. Rejestrze działalności działalność gospodarcza wykonywana przez Sprzedającego 1 to:

Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD):

- 46.18.Z Działalność agentów specjalizujących się w sprzedaży pozostałych określonych towarów,

- Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD),

- 46.18.Z Działalność agentów specjalizujących się w sprzedaży pozostałych określonych towarów,

- 09.90.Z Działalność usługowa wspomagająca pozostałe górnictwo i wydobywanie,

- 46.14.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą maszyn, urządzeń przemysłowych, statków i samolotów,

- 46.63.Z Sprzedaż hurtowa maszyn wykorzystywanych w górnictwie, budownictwie oraz inżynierii lądowej i wodnej,

- 64.91.Z Leasing finansowy,

- 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

- 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,

- 71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne,

- 71.20.B Pozostałe badania i analizy techniczne,

- 72.11.Z Badania naukowe i prace rozwojowe w dziedzinie biotechnologii,

- 72.19.Z Badania naukowe i prace rozwojowe w dziedzinie pozostałych nauk przyrodniczych i technicznych,

- 73.20.Z Badanie rynku i opinii publicznej,

- 74.10.Z Działalność w zakresie specjalistycznego projektowania,

- 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana,

- 77.40.Z Dzierżawa własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.

Sprzedający 1 aktualnie świadczy usługi pośrednictwa handlowego oraz usługi wynajmu nieruchomości. Sprzedający 1 jest (i na datę planowanej Transakcji zdefiniowanej poniżej będzie) zarejestrowany na potrzeby VAT jako podatnik VAT czynny. Sprzedający 1 jest wspólnikiem i prezesem zarządu Kupującego.

Kupujący jest zarejestrowany na potrzeby VAT jako podatnik VAT czynny w Polsce. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej). Przeważającą działalność Spółki stanowi produkcja sprzętu i wyposażenia do napędu hydraulicznego i pneumatycznego dla branży górniczej. 

Przedmiot pozostałej działalności to:

- 25.99.Z Produkcja pozostałych gotowych wyrobów metalowych, gdzie indziej niesklasyfikowana,

- 25.6 Obróbka metali i nakładanie powłok na metale; obróbka mechaniczna elementów metalowych,

- 28.1 Produkcja maszyn ogólnego przeznaczenia,

- 28.92.Z Produkcja maszyn dla górnictwa i do wydobywania oraz budownictwa,

- 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,

- 71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne,

- 74.10.Z Działalność w zakresie specjalistycznego projektowania,

- 82.99.Z Pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym 1 będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający 1, Sprzedający 2 i Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Transakcja” lub „Umowa sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 przeniosą na Kupującego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym x, o powierzchni 11 045 m², położonej w miejscowości B., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą xxx (dalej: „Nieruchomość”).

Prawem związanym z użytkowaniem wieczystym jest własność budynków i urządzeń położonych na użytkowanym gruncie przysługująca wieczystemu użytkownikowi.

Dlatego planowana Umowa sprzedaży obejmie również przeniesienie własności budynków i urządzeń, które aktualnie znajdują się na Nieruchomości i na datę planowanej Transakcji będą się na niej znajdować, tj.: hala magazynowa o łącznej powierzchni 2 409 m² wyposażona we własną stację transformatorową oraz biologiczną oczyszczalnię ścieków, a także w instalacje wodno-kanalizacyjną, elektryczną, teletechniczną, przeciwpożarową (hydrantową), a także w sieć komputerową i alarmową (dalej: Hala magazynowa) oraz zespół pięciu garaży o powierzchni 150 m² i parkingi (dalej: Inne Zabudowania). Poza ww. obiektami, na Nieruchomości są aktualnie zlokalizowane dwa zbiorniki na gaz, które nie są trwale związane z gruntem i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Sprzedający 1 wraz z małżonką nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 26 stycznia 2001 r. Nieruchomość wraz z ówczesnymi budynkami i urządzeniami stanowiła część majątku wspólnego Sprzedającego 1 oraz jego małżonki w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Sprzedający 1 dokonał gruntownych zmian w zabudowie Nieruchomości. W miejsce ówczesnych budynków, w 2003 r. na Nieruchomości została wybudowana Hala magazynowa. Zarówno posadowione na Nieruchomości Hala magazynowa i Inne zabudowania, jak i sama Nieruchomość były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1. Następnie, Sprzedający 1 wycofał Nieruchomość z działalności gospodarczej i dnia 25 marca 2010 r. zawarł z małżonką majątkową umowę małżeńską ustanawiającą od tego dnia ustrój rozdzielności majątkowej oraz umowę podziału majątku wspólnego. W wyniku podziału majątku prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości, jak również związana z tą Nieruchomością Hala magazynowa i Inne Zabudowania znalazły się w majątku osobistym małżonki Sprzedającego 1. W związku ze śmiercią małżonki w 2012 r., w wyniku dziedziczenia współwłaścicielami Hali magazynowej i Innych Zabudowań oraz użytkownikami wieczystymi Nieruchomości zostali Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2.

W dniu 10 stycznia 2014 r. pomiędzy Sprzedającym 1, Sprzedającym 2 oraz Kupującym została zawarta umowa najmu powierzchni użytkowej (dalej: „Umowa”), na podstawie której Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 zobowiązali się oddać Kupującemu do używania na zasadach określonych w Umowie „części Nieruchomości w postaci Hali magazynowej, która obejmuje także część socjalno-biurową, o łącznej powierzchni 2 409,00 m², wyposażona we własną stacje transformatorową oraz biologiczną oczyszczalnie ścieków, a także w instalacje wodno-kanalizacyjną, elektryczną, teletechniczną, przeciwpożarową, a także w sieć komputerową i alarmową, a Kupujący zobowiązał się płacić Sprzedającemu 1 i Sprzedającemu 2 czynsz w wysokości na zasadach opisanych w Umowie. Na mocy Umowy Kupujący uprawniony jest również do korzystania z parkingu, urządzeń oraz pomieszczeń znajdujących się na Nieruchomości, które Sprzedający 1 i Sprzedający 2 zobowiązują się mu udostępnić”. Faktycznie Kupujący używa w ramach umowy całą Nieruchomość, Halę magazynową i Inne Zabudowania na wyłączność.

Zgodnie z Umową najmu Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 oświadczyli, że przedmiot najmu nie pozostaje w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej któregokolwiek z nich (nie stanowi majątku przedsiębiorstwa żadnego z nich), a także że umowa nie jest zawierana ani nie będzie wykonywana przez któregokolwiek z nich w ramach ich działalności gospodarczych. Ponadto, na podstawie § 2 pkt 8 Umowy, Kupujący zwalnia Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 z obowiązków utrzymania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu, o którym mowa w art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego oraz zobowiązany jest dokonywać we własnym zakresie i na własny koszt remontów oraz bieżących napraw przedmiotu najmu, tj. w szczególności utrzymywać przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu.

Na podstawie § 3 ust. 1 Umowy, Kupujący płaci Sprzedającemu 1 oraz Sprzedającemu 2 czynsz najmu w kwartalnych okresach rozliczeniowych, którego wysokość ustalana została również z uwzględnieniem wszelkich udostępnianych Najemcy pomieszczeń (zgodnie z umową: znajdujących się na Nieruchomości, które Wynajmujący zobowiązują się mu udostępnić) a także wyposażenia (zgodnie z umową: wszelkie przedmioty i dokumenty niezbędne do normalnego korzystania z Przedmiotu najmu). Wszelkie koszty związane z wykorzystaniem Przedmiotu najmu, w szczególności: opłaty za telefon, energię, ogrzewanie, wodę, ścieki, sprzątanie pomieszczeń, środki czystości, wywóz nieczystości ponosi bezpośrednio Kupujący. Zgodnie z Umową, to Kupujący we własnym imieniu miał zawrzeć stosowane umowy, na podstawie których świadczone będą opisane w zdaniu poprzedzającym usługi.

Zgodnie z Umową, czynsz jest płatny przez Kupującego na podstawie rachunków lub faktur wystawionych przez Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 zgodnie z przepisami prawa. Wszystkie kwoty wskazane w Umowie są kwotami netto, do których należy doliczyć podatek od towarów i usług na zasadach określonych w przepisach prawa.

Pierwotnie Umowa została zawarta na okres do dnia 31 grudnia 2020 r. W latach 2020-2021 zostały zawarte Aneksy do Umowy zgodnie z którymi okres obowiązywania umowy najmu został przedłużony do 31 grudnia 2028 r. Ostatni Aneks został zawarty 2 września 2021 r.

Sprzedający 1 rozlicza najem Nieruchomości jako najem prywatny zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o PIT. W związku z traktowaniem najmu Nieruchomości jako najmu prywatnego zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o PIT Sprzedający 1 nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, w związku z czym nie wprowadził Hali magazynowej i Innych Zabudowań do tej ewidencji. Wartość Nieruchomości szacowana jest na ok. 10.500.000-11.000.000,00 zł.

Niezależnie od kwalifikacji wspomnianej usługi najmu na gruncie ustawy o PIT, na gruncie VAT Sprzedający 1 traktuje czynność najmu ww. Hali magazynowej i Innych zabudowań jako element prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji, z tytułu realizacji Umowy Sprzedający 1 wystawia na rzecz Spółki faktury z 23% stawką VAT.

Nieruchomość, zarówno w trakcie trwania umowy najmu, jak i po dokonaniu transakcji jej nabycia przez Kupującego, będzie wykorzystywana dla celów opodatkowanych podatkiem VAT, tj. bieżącej działalności Spółki polegającej w szczególności na produkcji zespołów hydrauliki sterowniczej oraz armatury hydraulicznej dla górnictwa.

Od daty nabycia prawa do Nieruchomości oraz własności Hali magazynowej i Innych Zabudowań w drodze spadku Sprzedający 1 nie dokonywał ich modernizacji oraz nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych. W trakcie trwania Umowy najmu, zgodnie z jej treścią, Spółka dokonywała we własnym zakresie i na własny koszt remontów oraz bieżących napraw (tj. w Hali magazynowej remont dachu, remont instalacji grzewczej, naprawa biologicznej oczyszczalni ścieków). Koszty remontów oraz bieżących napraw wyniosły łącznie 451 115,52 zł brutto. Kupujący zakwalifikował poniesione wydatki do kosztów uzyskania przychodów.

Sprzedający 1 aktualnie nie podejmował i nie planuje podejmować działań mających na celu podniesienie wartości Nieruchomości, Hali magazynowej czy Innych Zabudowań, prowadzenia działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia ich atrakcyjności, ogłaszania się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży. Dodatkowo organizacja procesu sprzedaży oraz ewentualne koszty związane z zawarciem umowy ponosić będzie Kupujący.

Sprzedający 1 nie dokonywał wcześniej oraz nie planuje sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek.

W uzupełnieniu odpowiedzieli Państwo na zadane pytania w następujący sposób:

Na pytanie: „W jakiej wysokości udział w prawie użytkowania wieczystego działki nr x oraz prawie własności obiektów na niej posadowionych posiada Sprzedający 2?

Odpowiedzieli Państwo: „Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 są jedynymi użytkownikami wieczystymi działki nr x oraz jedynymi współwłaścicielami obiektów na niej posadowionych. Sprzedający 1 i Sprzedający 2 mają równe udziały w prawie użytkowania wieczystego ww. działki i obiektów na niej posadowionych. Sprzedający 2 posiada w ww. prawie użytkowania wieczystego i prawie własności udział w wysokości 1/2.”

Na pytanie: „Jakie obiekty będą znajdowały się na działce nr x w momencie jej sprzedaży oraz które z nich stanowią budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725)?”

Odpowiedzieli Państwo: „Zgodnie z treścią ww. wniosku wspólnego momencie sprzedaży na działce nr x aktualnie znajdują się i na datę planowanej Transakcji będą się na niej znajdować następujące obiekty:

1) hala magazynowa o łącznej powierzchni 2 409 m² wyposażona we własną stację transformatorową oraz biologiczną oczyszczalnię ścieków, a także w instalacje wodno­kanalizacyjną, elektryczną, teletechniczną, przeciwpożarową (hydrantową), a także w sieć komputerową i alarmową (w ww. wniosku określona jako: Nieruchomość),

2) zespół pięciu garaży o powierzchni 150 m² i parkingi (w ww. wniosku określone jako: Inne Zabudowania).

Na ww. działce aktualnie znajdują się i w momencie sprzedaży będą znajdować się również:

3) drogi wewnętrzne utwardzone,

4) ogrodzenie z bramą oraz

5) słupy oświetleniowe.

W rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) ww.: hala magazynowa i garaże stanowią budynki, drogi wewnętrzne stanowią budowle (obiekt liniowy), zaś parking, ogrodzenie wraz z bramą oraz słupy oświetleniowe stanowią urządzenia budowlane.

Mając na uwadze powyższe, wnoszą Państwo o uwzględnienie doprecyzowanego w ramach niniejszego pisma opisu zdarzenia przyszłego i informacji o obiektach budowlanych zlokalizowanych na ww. działce przy wydawaniu interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.”

Na pytanie: „Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)? Prosimy wskazać dokładną datę pierwszego zasiedlenia odrębnie dla każdego budynku oraz każdej budowli.”

Odpowiedzieli Państwo: „Do oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy i do rozpoczęcia użytkowania, a zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (art. 2 pkt 14 lit. a i b) w stosunku do budynków i budowli zlokalizowanych na ww. działce (tj. Hali magazynowej i ww. zespołu pięciu garaży) doszło 10.03.2003 r.”

Na pytanie: „Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków, budowli lub ich części, a ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku oraz każdej budowli.”

Odpowiedzieli Państwo: „Pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego z ww. budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości a ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.”

Na pytanie: „Czy nabycie przez Sprzedającego 1 udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr x oraz nabycie/wybudowanie obiektów posadowionych na tej działce nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT oraz czy Sprzedającemu 1 przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”

Odpowiedzieli Państwo: „Zgodnie z treścią wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiotowej sprawie, Sprzedający 1 i Sprzedający 2 w roku 2012 stali się współwłaścicielami działki nr x i obiektów posadowionych na tej działce w wyniku dziedziczenia.

Ponadto, zgodnie z treścią ww. wniosku, od daty nabycia prawa do Nieruchomości oraz własności Hali magazynowej i Innych Zabudowań w drodze spadku Sprzedający 1 nie dokonywał ich modernizacji oraz nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych, w stosunku do których zostałby naliczony podatek od towarów i usług, a Sprzedającemu 1 przysługiwałoby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, Sprzedający 1 ani nie nabył udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr x, ani nie nabył/nie wybudował obiektów posadowionych na tej działce w wyniku czynności opodatkowanej VAT i nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.”

Na pytanie: „Czy działka nr x oraz obiekty na niej posadowione były/są/będą wykorzystywane przez Sprzedającego 1 wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę podać podstawę prawną zwolnienia.”

Odpowiedzieli Państwo: „Działka nr x oraz obiekty na niej posadowione nie były i nie są wykorzystywane przez Sprzedającego 1 wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Sprzedający 1 od 2014 r. wynajmuje Nieruchomość z Halą magazynową i pozostałymi obiektami posadowionymi na Nieruchomości za wynagrodzeniem. Na gruncie VAT Sprzedający 1 traktuje ww. czynność wynajmu jako element prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji, z tytułu realizacji ww. czynności Sprzedający 1 wystawia na rzecz Spółki faktury z 23% stawką VAT. Innymi słowy, w przeszłości oraz aktualnie Sprzedający 1 wykorzystuje ww. towary do celów działalności opodatkowanej VAT.

Odnosząc się do sposobu opodatkowania VAT wykorzystania ww. działki oraz obiektów na niej posadowionych przez Sprzedającego 1 w przyszłości wskazuję, że Sprzedający 1 zamierza dokonać ich sprzedaży na rzecz Kupującego.

Zdaniem Wnioskodawcy, ww. sprzedaż wraz z przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Należy zaznaczyć, że kwestia opodatkowania VAT planowanej transakcji sprzedaży jest przedmiotem ww. wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej, w ramach którego Wnioskodawca występuje o potwierdzenie przedstawionego we wniosku stanowiska przez tut. Organ - w tym zakresie Sprzedający 1 wnosi o potwierdzenie przez Organ, że przyszła dostawa działki i posadowionych na niej obiektów będzie korzystać ze zwolnienia z VAT z opcją rezygnacji.”

Pytania:

1. Czy w opisanych okolicznościach Sprzedający 1, zbywając Nieruchomość z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami (tj. zespołem pięciu garaży o powierzchni 150 m², parkingami) dokonuje dostawy opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w charakterze podatnika VAT?

2. W przypadku potwierdzenia stanowiska Wnioskodawcy z pytania nr 1, czy sprzedaż Hali magazynowej i innych Zabudowań (tj. zespołu pięciu garaży o powierzchni 150 m², parkingów) wraz z przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”) z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

3. Czy Spółce będzie z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości wraz z Halą magazynową i Innymi Zabudowaniami (tj. zespołem pięciu garaży, parkingami) przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego?

Państwa stanowisko w sprawie

1. W opisanych okolicznościach Sprzedający 1, zbywając Nieruchomość z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami (tj. zespołem pięciu garaży o powierzchni 150 m², parkingami), dokonuje dostawy opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w charakterze podatnika VAT.

2. Sprzedaż Hali magazynowej i innych Zabudowań (tj. zespołu pięciu garaży o powierzchni 150 m², parkingów) wraz z przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

3. Z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości wraz z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami (tj. zespołem pięciu garaży o powierzchni 150 m², parkingami) Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Uzasadnienie

W zakresie Pytania 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju rozumiane jako każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Natomiast towary definiowane są jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.): Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z powyższym, Nieruchomość, Hala Magazynowa i Inne Zabudowania spełniają definicję towaru.

Jednak aby dana dostawa towaru podlegała opodatkowaniu VAT, podmiot dokonujący tej dostawy musi być uznany za podatnika VAT w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że w zakresie tej dostawy towaru prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Na podstawie Umowy Sprzedający 1 od 2014 r. wynajmuje Nieruchomość z Halą magazynową i Innymi Zabudowaniami za wynagrodzeniem. Zgodnie z treścią art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jej najemcę.

Wykorzystywanie nieruchomości czy budynków poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne jak najem czy dzierżawa świadczy o ciągłości wykorzystywania takich towarów do celów zarobkowych. Sprzedający 1 czerpie zatem stałe świadczenia pieniężne z Nieruchomości, Hali magazynowej i Innych Zabudowań w postaci czynszu najmu w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Mając na uwadze powołane wcześniej przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że taki najem stanowi odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Co jest zgodne z oceną i praktyką Sprzedającego 1, który z tytułu realizacji umowy najmu wystawia na rzecz Spółki faktury z 23% stawką VAT.

W konsekwencji, poprzez najem Nieruchomości wraz Halą magazynową i Innymi Zabudowaniami za wynagrodzeniem Sprzedający 1 wykorzystuje te towary na potrzeby działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy dostawa tych towarów również jest formą ich wykorzystania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego 1 w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości wraz z Halą magazynową i Innymi Zabudowaniami powinna zostać opodatkowana VAT według właściwej stawki VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, należy uznać, że Sprzedający 1 przy transakcji zbycia Nieruchomości wraz z Halą magazynową i Innymi Zabudowaniami działa jako podatnik VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji ww. sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko potwierdza również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w podobnych stanach faktycznych, w których nieruchomości były przedmiotem dzierżawy przed ich sprzedażą m.in.:

- z dnia 25 września 2023 r. 0112-KDIL1-2.4012.308.2023.4.NF,

- z dnia 11 grudnia 2023 r. 0113-KDIPT1-3.4012.548.2023.4.OS,

- z dnia 22 września 2023 r. 0111-KDIB3-1.4012.535.2023.3.MSO.

W zakresie Pytania 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Wobec powyższego, dla stwierdzenia czy spełnione zostały przesłanki zwolnienia należy określić moment, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto poprzez użytkowanie oraz oddanie do użytkowania w świetle przepisów dot. pierwszego zasiedlenia, należy rozumieć każde legalne rozpoczęcie użytkowania danej nieruchomości - bez względu na podstawę takiego użytkowania i osobę użytkownika (wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie).

Dodatkowo zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W ocenie Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę opisane zdarzenie przyszłe, dostawa, Hali magazynowej i Innych Zabudowań dokonywana przez Sprzedającego 2 spełnia warunki zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z tym zwolnienie z VAT znajdzie również zastosowanie w stosunku do Nieruchomości.

Hala magazynowa i Inne Zabudowania (tj. zespół pięciu garaży o powierzchni 150 m², parkingi) zostały wybudowane na Nieruchomości w 2003 r. i tak razem z Nieruchomością były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1. Wtedy też, w 2003 r., doszło do pierwszego zasiedlenia Hali magazynowej i Innych Zabudowań, tj. odpowiednio: zespołu pięciu garaży o powierzchni 150 m² oraz każdego z parkingów.

Jednocześnie od daty wybudowania w 2003 r. Sprzedający 1 nie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie lub przebudowę Nieruchomości i Hali magazynowej czy Innych Zabudowań.

Sprzedający 1 nie prowadził ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, zatem nie odnotował wartości początkowej Nieruchomości i Hali magazynowej czy Innych Zabudowań. Nakłady poniesione przez Kupującego w trakcie trwania umowy najmu w związku z używaniem przez Kupującego (tj. remont dachu, remont instalacji grzewczej, naprawa biologicznej oczyszczalni ścieków) miały charakter wydatków na bieżące utrzymanie tych rzeczy tj. naprawy i ich remonty. Zatem również tych działań nie można kwalifikować do kategorii ulepszeń czy przebudowy Nieruchomości, Hali magazynowej i Innych Zabudowań. Nawet gdyby poniesione nakłady uznać za ulepszenia lub przebudowę, to ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości, Hali magazynowej i Innych Zabudowań. W związku z powyższym, w późniejszym czasie nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, Hali magazynowej i Innych Zabudowań.

Reasumując dostawa Hali magazynowej i Innych Zabudowań dokonywana przez Sprzedającego 1 spełnia warunki zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Skoro dostawa Hali magazynowej i Innych Zabudowań, którą w ww. okolicznościach ma zrealizować Sprzedający 1, spełnia warunki zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Sprzedający 1 może zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Dodatkowo, ustawodawca w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT doprecyzował powyższą regulację wskazując, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Mając powyższe na uwadze, Sprzedający 1 będzie uprawniony do zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT, jednak będzie on również uprawniony do rezygnacji ze zwolnienia pod warunkiem, że wraz ze Spółką spełnią przesłanki wskazane w przepisie, tj.:

1. będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi - warunek jest już spełniony i stan ten się nie zmieni, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Kupujący, jak i Sprzedający 1 obecnie są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, oraz

2. zarówno Kupujący, jak i Sprzedający 1 złożą przed dokonaniem dostawy lub w zawrą w akcie notarialnym sporządzonym w związku z planowaną Transakcją - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości, zgodnie z wytycznymi opisanymi w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT (rezygnują ze zwolnienia), co zamierzają uczynić.

Powyższe stanowisko potwierdza również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in.:

- w interpretacji indywidualnej z dnia 27 grudnia 2023 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.581.2023.5.MC: „Zwolnienie od podatku od towarów i usług dostawy Działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom umowy sprzedaży możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budowli (Rowu).

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem przez Sprzedającą dostawy Działki będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży Działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.”

- w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2023 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.772.2023.3.IK: „(...) ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa udziału w zabudowanej budynkami nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT”.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy dostawa Hali magazynowej i Innych Zabudowań wraz z przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Sprzedający 1 będzie jednak uprawniony do skorzystania z rezygnacji z ww. zwolnienia i opodatkowania tej dostawy według właściwej stawki VAT, jeśli wraz z Kupującym spełnią przesłanki warunkujące rezygnację ze zwolnienia określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa Hali Magazynowej i Innych Zabudowań będzie opodatkowana VAT stawką 23%. Ww. stawka VAT znajdzie zastosowanie również do dostawy Nieruchomości (której wartości nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania VAT Hali Magazynowej i Innych Zabudowań.

W zakresie Pytania 3

Zgodnie z art. 86 ust 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Dodatkowo, na podstawie art. 86 ust. 2 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi:

1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Analizując przytoczone regulacje stwierdzić należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przysługuje w przypadku, gdy spełnione zostaną określone przesłanki tj., gdy odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Od ww. reguły ustawodawca określił jednak wyłączenia. Jak wynika z art. 88 ust. 3a pkt. 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Odnosząc powyższe do informacji wskazanych w zdarzeniu przyszłym, zarówno Kupujący jak i Sprzedający 1 są i na moment dokonania sprzedaży Hali magazynowej i Innych Zabudowań wraz z przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

Ponadto, Nieruchomość wraz z Halą magazynowa i Innymi Zabudowaniami zarówno przed jak i po nabyciu przez Kupującego będą wykorzystywane do wykonywania czynności dających prawo do odliczenia VAT, tj. prowadzenia bieżącej działalności Spółki polegającej w szczególności na produkcji zespołów hydrauliki sterowniczej oraz armatury hydraulicznej dla górnictwa.

Mając powyższe na uwadze, w przypadku, gdy sprzedaży Hali magazynowej i Innych Zabudowań wraz z przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT (zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 1), a Sprzedający 1 zrezygnuje ze zwolnienia z opodatkowania i spełni z Kupującym warunki rezygnacji ze zwolnienia (zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 2), Kupujący spełni przesłanki uprawniające do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z dokonaną Transakcją.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 7 września 2023 r. nr 0111-KDIB3-2.4012.364.2023.1.ASZ, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

„W konsekwencji, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego w fakturze wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej dokonanie Transakcji sprzedaży Udziału w Nieruchomości, gdyż zgodnie ze wskazaniem we wniosku, Nieruchomość będzie przez Wnioskodawcę wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, będą Państwo mieli prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.”

Podsumowując, Wnioskodawca uprawniony będzie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Udziału w Nieruchomości. Jednocześnie - na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy - w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, jeżeli Sprzedający oraz Wnioskodawca zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tj. spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 6 ustawy:

Przy czym dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, który stanowi, że:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy przyjąć zatem, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że są Zainteresowani planują zawrzeć umowę, na podstawie której Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 przeniosą na Kupującego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym x. Prawem związanym z użytkowaniem wieczystym jest własność budynków i urządzeń położonych na użytkowanym gruncie przysługująca wieczystemu użytkownikowi. Dlatego planowana Umowa sprzedaży obejmie również przeniesienie własności budynków i urządzeń, które aktualnie znajdują się na Nieruchomości i na datę planowanej Transakcji będą się na niej znajdować, tj.: hala magazynowa wyposażona we własną stację transformatorową oraz biologiczną oczyszczalnię ścieków, a także w instalacje wodno-kanalizacyjną, elektryczną, teletechniczną, przeciwpożarową (hydrantową), a także w sieć komputerową i alarmową („Hala magazynowa”) oraz zespół pięciu garaży i parkingi („inne Zabudowania”). Na ww. działce aktualnie znajdują się i w momencie sprzedaży będą znajdowały się również: drogi wewnętrzne utwardzone, ogrodzenia z bramą i słupy oświetleniowe. Poza ww. obiektami, na Nieruchomości są aktualnie zlokalizowane dwa zbiorniki na gaz, które nie są trwale związane z gruntem i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Sprzedający 1 wraz z małżonką nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 26 stycznia 2001 r. Nieruchomość wraz z ówczesnymi budynkami i urządzeniami stanowiła część majątku wspólnego Sprzedającego 1 oraz jego małżonki w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Sprzedający 1 dokonał gruntownych zmian w zabudowie Nieruchomości. W miejsce ówczesnych budynków, w 2003 r. na Nieruchomości została wybudowana Hala magazynowa. Zarówno posadowione na Nieruchomości Hala magazynowa i inne Zabudowania, jak i sama Nieruchomość były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1.

Następnie, Sprzedający 1 wycofał Nieruchomość z działalności gospodarczej i dnia 25 marca 2010 r. zawarł z małżonką majątkową umowę małżeńską ustanawiającą od tego dnia ustrój rozdzielności majątkowej oraz umowę podziału majątku wspólnego. W wyniku podziału majątku prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości, jak również związana z tą Nieruchomością Hala magazynowa i inne Zabudowania znalazły się w majątku osobistym małżonki Sprzedającego 1. W związku ze śmiercią małżonki Sprzedającego 1 w 2012 r., w wyniku dziedziczenia współwłaścicielami Hali magazynowej i innych Zabudowań oraz użytkownikami wieczystymi Nieruchomości zostali Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2. W dniu 10 stycznia 2014 r. pomiędzy Sprzedającym 1, Sprzedającym 2 oraz Kupującym została zawarta umowa najmu powierzchni użytkowej, na podstawie której Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 zobowiązali się oddać Kupującemu do używania na zasadach określonych w umowie części Nieruchomości w postaci Hali magazynowej, która obejmuje także część socjalno-biurową, wyposażona we własną stacje transformatorową oraz biologiczną oczyszczalnie ścieków, a także w instalacje wodno­kanalizacyjną, elektryczną, teletechniczną, przeciwpożarową, a także w sieć komputerową i alarmową, a Kupujący zobowiązał się płacić Sprzedającemu 1 i Sprzedającemu 2 czynsz. Sprzedający 1 traktuje czynność najmu Hali magazynowej i innych Zabudowań jako element prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji, z tytułu realizacji umowy najmu Sprzedający 1 wystawia na rzecz Spółki faktury z 23% stawką VAT. Sprzedający 1 jest (i na datę planowanej Transakcji zdefiniowanej poniżej będzie) zarejestrowany na potrzeby VAT jako podatnik VAT czynny.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności uznania czy w opisanych okolicznościach Sprzedający 1, zbywając Nieruchomość z Halą magazynową Innymi Zabudowaniami (tj. zespołem pięciu garaży, parkingami) dokonuje dostawy opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w charakterze podatnika VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Państwa wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedający 1 będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy raz jeszcze podkreślić, że istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający 1 podjął w odniesieniu do udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami, będącego przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający 1 będzie spełniał przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że – jak sami Państwo wskazali – Nieruchomość z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami stanowi przedmiot odpłatnej umowy najmu zawartej 10 stycznia 2014 r. pomiędzy Sprzedającym 1, Sprzedającym 2 oraz Kupującym. Pierwotnie umowa została zawarta na okres do dnia 31 grudnia 2020 r. W latach 2020-2021 zostały zawarte aneksy do umowy zgodnie z którymi okres obowiązywania umowy najmu został przedłużony do 31 grudnia 2028 r. Ostatni aneks został zawarty 2 września 2021 r.

Zgodnie z treścią art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Najem wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie istotny jest też ww. wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W analizowanej sprawie jednakże przedmiotowa Nieruchomość była i nadal jest, w sposób ciągły, wynajmowana przez Sprzedającego 1 za odpłatnością, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Najem polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, oddanie w najem przez Sprzedającego 1 swojego udziału w przedmiotowej Nieruchomości spowodowało, że utracił on charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Sprzedającego 1 w sposób ciągły dla celów zarobkowych udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami powoduje, że jest on wykorzystywany w prowadzonej przez Sprzedającego 1 działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami w prowadzonej przez Sprzedającego 1 działalności gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że Sprzedający 1 nie wykazał zamiaru wykorzystywania nieruchomości wyłącznie do celów osobistych przez cały okres posiadania ww. udziału w Nieruchomości. Udział w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami nie służyła i nadal nie służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb prywatnych Sprzedającego 1. Tym samym, udział w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami przeznaczony do sprzedaży, w momencie dostawy, będzie stanowił składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w omawianym przypadku – i w rozumieniu ustawy – jest odpłatny najem. Planowana sprzedaż ww. udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami nie będzie więc stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego. W konsekwencji, planowane odpłatna dostawa udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami nie będzie czynnością dokonywaną w ramach zbycia majątku prywatnego (osobistego) Sprzedającego 1.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami przez Sprzedającego 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji powyższego, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego 1 za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa budzi także kwestia, czy sprzedaż udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami przez Sprzedającego 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z okoliczności sprawy wynika, że w momencie sprzedaży na działce nr x a będą się znajdowały następujące obiekty:

1) hala magazynowa o łącznej powierzchni 2 409 m² wyposażona we własną stację transformatorową oraz biologiczną oczyszczalnię ścieków, a także w instalacje wodno­kanalizacyjną, elektryczną, teletechniczną, przeciwpożarową (hydrantową), a także w sieć komputerową i alarmową,

2) zespół pięciu garaży o powierzchni 150 m² i parkingi.

Na ww. działce aktualnie znajdują się i w momencie sprzedaży będą znajdować się również:

1) drogi wewnętrzne utwardzone,

2) ogrodzenie z bramą oraz

3) słupy oświetleniowe.

W rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, hala magazynowa i garaże stanowią budynki, drogi wewnętrzne stanowią budowle (obiekt liniowy), zaś parking, ogrodzenie wraz z bramą oraz słupy oświetleniowe stanowią urządzenia budowlane.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży udziału w Nieruchomości Sprzedającego 1 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do ww. budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazali Państwo, do oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy i do rozpoczęcia użytkowania, a zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług w stosunku do budynków i budowli zlokalizowanych na ww. działce (tj. Hali magazynowej i ww. zespołu pięciu garaży) doszło 10.03.2003 r. Od daty nabycia prawa do Nieruchomości oraz własności Hali magazynowej i innych Zabudowań w drodze spadku Sprzedający 1 nie dokonywał ich modernizacji oraz nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego z ww. budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości a ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym dostawa ww. budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości (tj. działce nr x) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynki i budowle na nim posadowione.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu (działki nr x), z którym związane są ww. budynki i budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Zatem ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku wynika, że na moment dokonania transakcji zarówno Kupujący jak i Sprzedający 1 będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W przypadku gdy transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości w zakresie w jakim Sprzedający 1 dokona tej sprzedaży zostanie uznana za podlegającą zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zamierzają Państwo zrezygnować z tego zwolnienia i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem VAT tej dostawy.

Zatem, jeśli strony opisanej Transakcji (Sprzedający 1 i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się do natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii, czy z tytułu transakcji nabycia udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

Jak rozstrzygnięto wyżej, planowana sprzedaż udziału w Nieruchomościz Halą magazynową i innymi Zabudowaniami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, jeśli strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Ponadto z opisu sprawy wynika, że zarówno w trakcie trwania umowy najmu, jak i po dokonaniu transakcji jej nabycia przez Kupującego, Nieruchomość z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami będzie wykorzystywana dla celów opodatkowanych podatkiem VAT.

W tej sytuacji Kupującemu będzie przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości z Halą magazynową i innymi Zabudowaniami w ramach transakcji, przy założeniu, że nie wystąpią żadne wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.