Interpretacja indywidualna z dnia 11 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.282.2024.1.AS

Zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży udziałów we własności kamienicy, w tym lokali się w niej znajdujących, zaksięgowanych jako towar handlowy.

Interpretacja indywidualna– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 13 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży udziałów we własności kamienicy, w tym lokali się w niej znajdujących.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

I. Ogólne informacje.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 1 września 2021 r. pod firmą (...), z adresem do doręczeń (…), zarejestrowana w CEIDG pod numerem NIP: (…) i numerem REGON: (…) pod przeważającym kodem PKD: 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Dla Wnioskodawcy właściwym Organem podatkowym jest Naczelnik Urzędu Skarbowego (…).

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z pózn. zm. – dalej: ustawa o PIT). Wnioskodawca posiada status podatnika w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 – dalej: ustawa o VAT).

Na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z pózn. zm. – dalej: OrdPU) Wnioskodawca wnosi o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 14b § 3 OrdPU, poniżej przedstawiony zostanie wyczerpujący opis stanu faktycznego, zdarzenia przyszłego oraz pytanie interpretacyjne wraz ze stanowiskiem Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej.

II. Zakup kamienicy.

W ramach wykonywanej działalności gospodarczej Wnioskodawca kupił na rynku wtórnym zniszczoną, używaną kamienicę.

Budynek został kupiony bez podatku VAT. Konkretnie 21 marca 2024 r. Wnioskodawca nabył 1/2 udziału we własności nieruchomości położonej w (…) przy ulicy (…), składającej się z działki gruntu oznaczonej numerem 1 o powierzchni (...) ha, dla której Sad Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Stan prawny i faktyczny kamienicy:

·działka numer 1 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym, trzykondygnacyjnym oraz budynkiem gospodarczym, które znajdują się w stanie do generalnego remontu;

·działka nie jest przedmiotem dzierżawy, wolna jest od wszelkich długów, ciężarów, hipotek oraz praw i roszczeń osób trzecich;

·w skład działki 1 nie wchodzi las ani grunt leśny w rozumieniu artykułu 3 ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 roku;

·przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją Starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej wydana na podstawie inwentaryzacji stanów lasu;

·w skład działki 1 nie wchodzą grunty pokryte śródlądowymi wodami stojącymi w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi ani grunty pokryte wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka;

·nie została wydana decyzja określająca wysokość zaległości podatkowych, ani też nie zalega z jakimikolwiek składkami z tytułu ubezpieczeń społecznych.

III. Prace remontowe.

Nabyta kamienica jest w trakcie generalnego remontu, a wydatki remontowe są udokumentowane fakturami (od tych faktur nie będzie odliczany podatek VAT).

Zakres planowanych wydatków kształtuje się w sposób następujący:

· koszty budowlane:

1)zagospodarowanie placu budowy:

-(…);

2)parter:

-(…);

3)piętro I:

-(…);

4)piętro II:

-(…);

5)poddasze:

-(…);

6)części wspólne:

-(…);

7)dach:

-(…);

8)stolarka:

-(…);

9)stan „wykończeniowy” – zewnętrzny:

-(…);

10)instalacje wewnętrzne sanitarne:

-(…);

11)instalacje elektryczne wewnętrzne:

-(…);

12)zagospodarowanie terenu:

-(…).

· koszty miękkie:

1)materiały remontowe:

-(…);

2)materiały wykończeniowe:

-(…).

Prace remontowe zostaną wykonane z materiałów budowlanych zgodnych z normami budowlanymi oraz posiadające odpowiednie zastosowania.

IV. Charakter nieruchomości.

Budynek nie został zaliczony do środków trwałych, natomiast jest zaksięgowany jako towar handlowy (celem zakupu jest dalsza odsprzedaż). W nieruchomości nie ma zgłoszonego miejsca prowadzenia działalności, nie będzie on służyć do celów prowadzonej działalności gospodarczej, służyć będzie wyłącznie do odsprzedaży po dokonaniu remontu.

Kamienica nie jest przedmiotem wynajmu oraz nie jest przewidziany jej wynajem. Budynek po remoncie generalnym będzie sprzedany bez zmiany jego przeznaczenia. Od pierwszego oddania do użytkowania minęły więcej niż dwa lata. Nakłady ponoszone na remont generalny kamienicy przekroczą 30% wartości nieruchomości.

Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowej kamienicy (w tym lokali się w niej znajdujących), a konkretnie udziałów we własności nieruchomości, będzie podlegać zwolnieniu od podatku, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż przedmiotowej kamienicy (w tym lokali się w niej znajdujących), a konkretnie udziałów we własności nieruchomości, będzie podlegać zwolnieniu od podatku stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, nieruchomości spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatna dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objecie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarcza stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT. Działalność prowadzi jako osoba fizyczna – jednoosobowa działalność gospodarcza. W ramach wykonywanej działalności gospodarczej Wnioskodawca zakupił na rynku wtórnym zniszczony, używany budynek mieszkalny (kamienice) bez płacenia podatku VAT (tj. 1/2 udziału we własności tej nieruchomości).

Następnie nabyty budynek zostanie przez Wnioskodawcę wyremontowany, a wydatki remontowe będą udokumentowane fakturami VAT. Nieruchomość nie zostanie zaliczona do środków trwałych, ale będzie zaksięgowana, jako towar handlowy. W budynku nie ma zgłoszonego miejsca prowadzenia działalności oraz nie będzie on służyć do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Kamienica (w tym lokale się w niej znajdujące) będzie przeznaczona wyłącznie do odsprzedaży po dokonaniu remontu przez jednoosobową działalność gospodarcza, bez zmiany przeznaczenia tej nieruchomości (nadal będzie miała charakter mieszkalny). Jak wskazał Wnioskodawca kamienica nie jest przedmiotem wynajmu oraz nie jest przewidziany jej wynajem. Planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie sprzedażą w ramach pierwszego oddania do użytku, bowiem od pierwszego zasiedlenia minęły więcej niż dwa lata.

Stosownie do wskazań Wnioskodawcy, nakłady ponoszone na remont mogą przekroczyć 30% wartości początkowej budynku. Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 41 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy sprzedaży udziałów we własności nieruchomości.

NSA w uchwale z 24 października 2011 r. o sygn. akt I FPS 2/11 definitywnie rozstrzygnął, że sprzedaż udziału we współwłasności budynku, tak jak i udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, prowadzi do przeniesienia na nabywcę takiego udziału prawa do rozporządzania tymi towarami tak jak właściciel. W związku z tym na gruncie ustawy o VAT taka czynność nie może prowadzić do innych skutków prawnych niż sprzedaż towaru przez jedynego właściciela (użytkownika wieczystego), która niewątpliwie – w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – stanowi dostawę towarów, w jej wyniku bowiem dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawa budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawa budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a.wybudowaniu lub

b.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14.

Sad w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajecie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy wiec przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowle lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11.12.2006, str. 1, z pózn. zm.) zwanej dalej Dyrektywa 2006/112/WE, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE, przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług w nowym brzmieniu, oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajecie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Podnieść w tym miejscu należy również, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia ulepszenia. O ulepszeniu traktuje norma art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, która stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkowa tych środków, ustalona zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcje, adaptacje lub modernizacje w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest wiec:

·przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

·rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,

·rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,

·adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,

·modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Tym samym nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującą istotną zmianę cech użytkowych.

Zatem nieruchomość, która nie będzie stanowić u podatnika środka trwałego, nie może ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa należy wskazać, że kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia – w rozumieniu nadanym przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady, orzecznictwem TSUE oraz art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Powyższe wynika z faktu, że nieruchomość jest kupowana bez podatku VAT na rynku wtórnym, a od pierwszego oddania do użytkowania jak wskazał Wnioskodawca – minęły więcej niż 2 lata.

Wnioskodawca zamierza ponieść wydatki na remont nieruchomości. Wydatki te co prawda mogą przekraczać 30% wartości zakupionej nieruchomości, jednakże należy podkreślić, że zakupiona kamienica nie będzie zaliczana do środków trwałych, ale będzie traktowana jako towar handlowy. Tym samym, skoro nieruchomość nie będzie środkiem trwałym, to wówczas nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na budynek nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy przedmiotowej nieruchomości będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stanowisko to zostało potwierdzone w interpretacjach wydawanych przez Krajową Informację Skarbową m.in.:

·z 23 lutego 2024 r. o znaku 0114-KDIP1-2.4012.3.2024.1.JO. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na przedmiotowy budynek nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. (...) W związku z powyższym sprzedaż kamienicy (w tym lokali się w niej znajdujących) stanowiącej towar handlowy korzysta/będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia czy wydatki poniesione na remont budynku kamienicy przekroczą czy nie 30% jego wartości początkowej.

·z 22 czerwca 2020 r. o znaku 0113-KDIPT1-3.4012.240.2020.2.MJ. Wnioskodawca wskazał również, że ulepszenie nigdy nie przekroczy 30% wartości początkowej lokalu mieszkalnego. Należy jednak podkreślić, że – jak wynika z opisu sprawy – ww. nieruchomości stanowią dla Wnioskodawcy towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Zainteresowanego na ww. nieruchomości nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku, będących środkami trwałymi.

·z 13 września 2019 r. o znaku 0111-KDIB3-3.4012.269.2019.1.WR. W treści wniosku Zainteresowany wskazał, że zamierza ponieść wydatki na remont nieruchomości. Wydatki te co prawda mogą przekraczać 30% wartości początkowej zakupionej nieruchomości, jednakże należy podkreślić, że – jak wyjaśnił sam Wnioskodawca – zakupiona nieruchomość nie będzie zaliczana do środków trwałych, ale będzie traktowana jako towar handlowy. Tym samym, skoro nieruchomość nie będzie środkiem trwałym, to wówczas nakłady ponoszone przez Zainteresowanego na nieruchomość nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. W konsekwencji powyższego, dla dostawy przedmiotowej nieruchomości będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

·z 14 czerwca 2019 r. o znaku 0112-KDIL2-1.4012.107.2019.2.MC w ocenie Wnioskodawcy do „pierwszego zasiedlenia” budynku doszło w dniu zakupu przez niego nieruchomości, tj. w dniu 15 lutego 2007 r., zaś późniejsze nakłady, choć ich łączna wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynku w dniu 31 października 2010 r., to ze względu na ich charakter – jako wydatki ponoszone na remont, nie zaś na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym – nie maja wpływu na ocenę kiedy doszło do „pierwszego zasiedlenia” (innymi słowy – ich poniesienie nie spowodowało ponownego „pierwszego zasiedlenia” nieruchomości).

Niniejszego nie będzie zmieniał fakt ewentualnego wyodrębnienia lokali w kamienicy. W piśmie z 18 lutego 2019 r. wydanym przez Dyrektora KIS o znaku 0115-KDIT1-3.4012.874.2018.1.AP wskazano, że analizując treść wniosku w kontekście obowiązujących przepisów należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do lokali mieszkalnych bądź użytkowych, które powstaną w wyniku wyodrębnienia już istniejących lokali oraz podziału istniejącego lokalu wraz z ustanowieniem ich odrębnej własności, sprzedaż tych lokali nie będzie stanowiła oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich „wybudowaniu”, czyli nie będzie spełniać definicji pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy bowiem zauważyć, że opisane lokale powstaną z lokalu/lokali, które były zamieszkałe od wielu lat. Zatem w odniesieniu do tej części budynku (kamienicy), z której lokale zostaną wydzielone doszło już do pierwszego zasiedlenia. Natomiast czynność ustanowienia odrębnej własności – zgodnie z ustawa o własności lokali – będzie w tym przypadku czynnością czysto formalna, zmierzającą do uregulowania kwestii prawnej lokali, co będzie znajdowało swoje odzwierciedlenie w księgach wieczystych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą i posiada pan status podatnika w rozumieniu ustawy. W ramach wykonywanej działalności gospodarczej kupił Pan na rynku wtórnym zniszczoną, używaną kamienicę. Budynek został kupiony bez podatku VAT. 21 marca 2024 r. nabył Pan 1/2 udziału we własności nieruchomości, składającej się z działki gruntu nr 1. Działka ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym, trzykondygnacyjnym oraz budynkiem gospodarczym, które znajdują się w stanie do generalnego remontu. Działka nie jest przedmiotem dzierżawy, wolna jest od wszelkich długów, ciężarów, hipotek oraz praw i roszczeń osób trzecich. Nabyta kamienica jest w trakcie generalnego remontu, a wydatki remontowe są udokumentowane fakturami (od tych faktur nie będzie odliczany podatek VAT). Budynek nie został zaliczony do środków trwałych, natomiast jest zaksięgowany jako towar handlowy. W nieruchomości nie ma zgłoszonego miejsca prowadzenia działalności, nie będzie on służyć do celów prowadzonej działalności gospodarczej, służyć będzie wyłącznie do odsprzedaży po dokonaniu remontu. Kamienica nie jest przedmiotem wynajmu oraz nie jest przewidziany jej wynajem. Budynek po remoncie generalnym będzie sprzedany bez zmiany jego przeznaczenia. Od pierwszego oddania do użytkowania minęły więcej niż dwa lata. Nakłady ponoszone na remont generalny kamienicy przekroczą 30% wartości nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży udziałów w własności kamienicy, w tym lokali się w niej znajdujących.

Mając na uwadze opis sprawy oraz fakt, że przedmiotowa nieruchomość została zakupiona w ramach wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Pana przedsiębiorstwa. Zatem przy sprzedaży udziału we własności nieruchomości zabudowanej kamienicą, w tym lokali się w niej znajdujących, występuje Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy/będzie dotyczyła składnika majątku Pana przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, sprzedaż udziału we własności nieruchomości zabudowanej kamienicą, w tym lokali się w niej znajdujących, jest/będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

·przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;

·rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;

·rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;

·adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;

·modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Analiza przepisów ustawy, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów prawa, aby ocenić, czy dostawa przez Pana udziałów we własności nieruchomości korzysta/będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

We wniosku wskazał Pan, że od pierwszego oddania do użytkowania przedmiotowej kamienicy minęły więcej niż dwa lata.

Co prawda, z wniosku wynika, że nabyta kamienica jest w trakcie generalnego remontu, a nakłady ponoszone na ten remont przekroczą 30% wartości nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że budynek nie został zaliczony do środków trwałych, natomiast jest zaksięgowany jako towar handlowy. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Pana na przedmiotowy budynek nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dostawa udziałów we własności nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego lokalu upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, dostawa udziałów we własności nieruchomości korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż udziałów we własności nieruchomości, na której znajduje się kamienica, w tym lokali znajdujących się w kamienicy, podlega/ będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

oraz

·zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).