Interpretacja indywidualna z dnia 3 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.378.2024.4.MZ

Zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży działek jako przychodu z działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 22 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 czerwca 2024 r. (data wpływu 1 lipca 2024 r.) oraz pismem z 26 czerwca 2024 r. (data wpływu 2 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni (dalej jako: Podatniczka) jest osobą fizyczną prowadzącą od roku 2010 dentystyczną praktykę lekarską. Jest ona polskim rezydentem podatkowym, zaś wykonywana przez Podatniczkę działalność z uwagi na swój przedmiot (działalność medyczna) objęta jest zwolnieniem przedmiotowym z podatku od towarów i usług.

Podatniczka jest również rolnikiem ryczałtowym, prowadzącym gospodarstwo rolne o powierzchni 74ha, które w roku 2008 otrzymała w ramach darowizny od swoich rodziców. Celem rozwoju gospodarstwa, Wnioskodawczyni w roku 2018 nabyła dwie działki rolne o numerach ewidencyjnych 1/2 oraz 2/2. Nieruchomości te zostały nabyte od osób fizycznych nie będących podatnikami, wobec czego czynność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Od momentu zakupu, do chwili obecnej na ww. gruntach uprawiane jest pszenżyto oraz mieszanka zbożowa. Dla ww. działek wydana została decyzja o warunkach zabudowy, nie są one objęte postanowieniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Ponadto, z uwagi na powierzchnię ww. nieruchomości gruntowych, na mocy decyzji Wójta Gminy (…), dokonany został ich podział:

1)Działka o numerze ewidencyjnym 1/2 o powierzchni 1,02 ha podzielona została na działki:

• Nr 1/3,
• Nr 1/4,
• Nr 1/5,
• Nr 1/6,
• Nr 1/7,
• Nr 1/8;

2)Działka o numerze ewidencyjnym 2/2 o powierzchni 2,38 ha podzielona została na działki:

• Nr 2/3,
• Nr 2/4,
• Nr 2/5,
• Nr 2/6,
• Nr 2/7,
• Nr 2/8,
• Nr 2/9,
• Nr 2/10,
• Nr 2/11,
• Nr 2/12,
• Nr 2/13,
• Nr 2/14,
• Nr 2/15,
• Nr 2/16.

Z powodów osobistych, Wnioskodawczyni planuje w roku 2024 dokonać sprzedaży wyżej wskazanych powstałych w wyniku podziału działek, jednakże nie jest wykluczone, że proces ten może rozciągnąć się na kolejne lata. W poszukiwaniu nabywców nieruchomości nie będzie ona korzystać z usług profesjonalnych pośredników ani innego typu usług marketingowych, zaś aktywność Podatniczki w tym zakresie ograniczać będzie się do typowych działań podejmowanych przy sprzedaży składników majątku prywatnego na które składać będzie się przede wszystkim publikacja ogłoszeń na stosownych portalach internetowych.

Zaznaczyć należy, że Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie zamierza podejmować żadnych nietypowych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek przed ich sprzedażą. Nie ponosiła ona nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek. Podatniczka nie uzbrajała również temu, na którym znajdują się przedmiotowe działki, tj. nie przyłączała do nich sieci wodnej, gazowej i elektrycznej, nie budowała wokół nich ogrodzenia oraz nie utwardzała dróg wewnętrznych.

Podkreślenia wymaga także, że nabycie przedmiotowych nieruchomości nie miało na celu ich dalszej odsprzedaży a powiększenie zasobów prowadzonego gospodarstwa rolnego, gdyż Wnioskodawczyni nie prowadzi ani nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak już wyżej wskazano, z powodów osobistych Podatniczka zadecydowała o zbyciu działek, jednakże do momentu dojścia transakcji sprzedaży do skutku, w dalszym ciągu będą one uprawiane tak jak dotychczas.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni precyzuje stan faktyczny stanowiący przedmiot złożonego wniosku i wyjaśnia, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży stanowić będą działki o następujących numerach ewidencyjnych:

• 1/4,
• 1/5,
• 1/6,
• 1/7,
• 1/8,
• 2/3,
• 2/4,
• 2/5,
• 2/6,
• 2/7,
• 2/8,
• 2/9,
• 2/10,
• 2/11,
• 2/12,
• 2/13,
• 2/14,
• 2/18 (działka powstała w wyniku podziału pierwotnie wskazanej we wniosku działki o numerze ewidencyjnym 2/15, podział został dokonany z uwagi na problemy z drogą dojazdową do działki).

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego:

1)Żadna z działek mających być przedmiotem sprzedaży nie była oraz nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

2)Transakcja sprzedaży działek nie została jeszcze dokonana.

3)Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpiła Wnioskodawczyni. Powodem podjęcia takich działań przez Wnioskodawczynię było to iż, przedmiotowe działki nie są objęte postanowieniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, co mogłoby utrudnić bądź wręcz uniemożliwić ich sprzedaż. Uzyskanie dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy miało umożliwić Wnioskodawczyni ich zbycie w przyszłości, co stanowi wyraz racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym.

4)Wnioskodawczyni nie zamierza zawierać z potencjalnymi nabywcami/nabywcą nieruchomości przedwstępnych umów/umowy sprzedaży działek.

5)Wnioskodawczyni nie udzieliła oraz nie planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy działki/działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki/działek. W szczególności, pełnomocnictwo takie nie zostanie udzielone w umowie przedwstępnej z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni nie zamierza zawierać takiej umowy/umów.

6)Wnioskodawczyni zamierza poszukiwać nabywców działek w sposób typowy dla samodzielnej sprzedaży jakichkolwiek prywatnych składników majątkowych przez osoby fizyczne - poprzez publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych oraz ewentualne zamieszczenie fizycznej informacji (banneru) na terenie niektórych z opisywanych działek. Wnioskodawczyni nie korzysta oraz nie zamierza korzystać przy tym z usług specjalistycznych podmiotów takich jak pośrednicy nieruchomości czy też podmioty zajmujące się profesjonalnym marketingiem/reklamą.

7)Wnioskodawczyni dokonywała w latach wcześniejszych sprzedaży innych niż wskazane we wniosku nieruchomości. Na wstępie, Wnioskodawczyni wskazuje, iż pytanie oznaczone jako nr 7) lit. f) odnosi się do wszystkich sprzedanych nieruchomości łącznie, natomiast w pytaniu nr 7) Wnioskodawczyni została wezwana do udzielenia odpowiedzi na pytania oznaczone pod lit. a)-f) odrębnie dla każdej ze sprzedanych nieruchomości. Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawczyni w odpowiedzi na pytanie zawarte pod lit. f), wskazuje, że łącznie sprzedała ona 12 nieruchomości, w tym: 4 działki leśne, 3 niezabudowane działki rolne, 1 działkę rolną zabudowaną siedliskiem oraz 4 działki niezabudowane.

Poniżej, przedstawione zostały odpowiedzi na pytania oznaczone lit. a)-e) oraz g)-h) w odniesieniu do ww. działek:

4 Działki leśne - nr 3/15, 3/16, 3/17 oraz 3/18

a)Wnioskodawczyni weszła w posiadanie tych działek w związku z ich zakupem w dniu 20 grudnia 2019 roku, od jednego sprzedawcy, na mocy jednej transakcji wraz z inną działką rolną (łąką).

b)Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawczynię celem powiększenia prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

c)Sprzedane działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w żaden sposób od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży.

d)Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działek nr 3/17 oraz 3/18 w dniu 16 września 2020 roku, działki nr 3/16 w dniu 7 października 2020 roku, zaś działki nr 3/15 w dniu 7 października 2020 roku. Wymienione działki leśne zostały sprzedane przez Wnioskodawczynię z uwagi na swoją nieprzydatność w prowadzonym przez nią gospodarstwie rolnym, natomiast nabyta razem z nimi działka rolna (łąka) jest w dalszym ciągu uprawiana przez Wnioskodawczynię.

e)Z tytułu sprzedaży wskazanych działek leśnych Wnioskodawczyni nie zarejestrowała się jako czynny podatnik VAT i nie wykazała należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

f)W związku z faktem, że jest to pytanie ogólne, odpowiedź na nie, odnosząca się łącznie do każdej ze sprzedanych nieruchomości, znajduje się na wstępie odpowiedzi na pytanie nr 7).

g)Przed odpłatnym zbyciem działek, Wnioskodawczyni nie udostępniała ich innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze.

h)Środki ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup ziemi rolnej, celem rozwoju prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

Działka rolna nr 4/2

a)Wnioskodawczyni weszła w posiadanie działki w związku z jej zakupem w dniu 12 listopada 2020 roku.

b)Nieruchomość została kupiona przez Wnioskodawczynię celem powiększenia prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

c)Działka ta, od momentu wejścia w jej posiadanie do dnia jej sprzedaży, była uprawiana przez Wnioskodawczynię w ramach jej gospodarstwa rolnego.

d)Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży tej działki w dniu 17 lutego 2021 roku, z uwagi na niewielką przydatność nieruchomości w prowadzonym przez Wnioskodawczynię gospodarstwie rolnym.

e)Z tytułu sprzedaży wskazanej działki rolnej Wnioskodawczyni nie zarejestrowała się jako czynny podatnik VAT i nie wykazała należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

f)W związku z faktem, że jest to pytanie ogólne, odpowiedź na nie, odnosząca się łącznie do każdej ze sprzedanych nieruchomości, znajduje się na wstępie odpowiedzi na pytanie nr 7).

g)Przed odpłatnym zbyciem działki, Wnioskodawczyni nie udostępniała jej innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze.

h)Środki ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup ziemi rolnej, celem rozwoju prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

Działka rolna nr 5

a)Wnioskodawczyni weszła w posiadanie działki w związku z jej zakupem w dniu 30 grudnia 2019 roku.

b)Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawczynię wraz z inną działką (nr 6/2), celem powiększenia jej gospodarstwa rolnego (sprzedający dokonywał zbycia obu działek łącznie).

c)Działka ta, od momentu wejścia w jej posiadanie do dnia jej sprzedaży nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię - z uwagi na jej niekorzystne ukształtowanie.

d)Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działki rolnej nr 5 w dniu 9 marca 2021 roku w związku z niekorzystnym ukształtowaniem powierzchni działki - stanowi ona bardzo wąski obszar gruntu, trudny do uprawy. Druga z nabytych razem z ww. nieruchomością działek (nr 6/2), jest w dalszym ciągu uprawiana przez Wnioskodawczynię.

e)Z tytułu sprzedaży wskazanej działki rolnej Wnioskodawczyni nie zarejestrowała się jako czynny podatnik VAT i nie wykazała należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

f)W związku z faktem, że jest to pytanie ogólne, odpowiedź na nie, odnosząca się łącznie do każdej ze sprzedanych nieruchomości, znajduje się na wstępie odpowiedzi na pytanie nr 7).

g)Przed odpłatnym zbyciem działki, Wnioskodawczyni nie udostępniała jej innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze.

h)Środki ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup ziemi rolnej, celem rozwoju prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

Działka rolna nr 7/5

a)Wnioskodawczyni weszła w posiadanie działki w związku z jej zakupem w dniu 24 listopada 2020 roku.

b)Nieruchomość została kupiona przez Wnioskodawczynię celem powiększenia prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

c)Działka ta, od momentu wejścia w jej posiadanie do dnia jej sprzedaży, była uprawiana przez Wnioskodawczynię w ramach jej gospodarstwa rolnego.

d)Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży tej działki w dniu 1 czerwca 2021 roku, z uwagi na stwierdzenie niewielkiej przydatności nieruchomości w prowadzonym przez Wnioskodawczynię gospodarstwie rolnym.

e)Z tytułu sprzedaży wskazanej działki rolnej Wnioskodawczyni nie zarejestrowała się jako czynny podatnik VAT i nie wykazała należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

f)W związku z faktem, że jest to pytanie ogólne, odpowiedź na nie, odnosząca się łącznie do każdej ze sprzedanych nieruchomości, znajduje się na wstępie odpowiedzi na pytanie nr 7).

g)Przed odpłatnym zbyciem działki, Wnioskodawczyni nie udostępniała jej innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze.

h)Środki ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup ziemi rolnej, celem rozwoju prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

Działka rolna nr 8/6 zabudowana siedliskiem

a)Wnioskodawczyni weszła w posiadanie działki w związku z jej zakupem w dniu 12 sierpnia 2020 roku, jako część nabytego w ww. dacie 10 hektarowego gospodarstwa rolnego.

b)Nieruchomość została kupiona przez Wnioskodawczynię celem powiększenia prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

c)Działka ta, od momentu wejścia w jej posiadanie do dnia jej sprzedaży nie była użytkowana przez Wnioskodawczynię.

d)Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży tej działki w dniu 6 kwietnia 2021 roku. Powodem sprzedaży był fakt, iż działka ta zabudowana była starym, nieprzydatnym Wnioskodawczyni siedliskiem. Zaznaczyć należy, że pozostała część nabytego wraz z ww. działką gospodarstwa rolnego tj. 10 ha użytki rolne są w dalszym ciągu przez Wnioskodawczynię użytkowane i uprawiane w ramach prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

e)Z tytułu sprzedaży wskazanej działki rolnej Wnioskodawczyni nie zarejestrowała się jako czynny podatnik VAT i nie wykazała należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

f)W związku z faktem, że jest to pytanie ogólne, odpowiedź na nie, odnosząca się łącznie do każdej ze sprzedanych nieruchomości, znajduje się na wstępie odpowiedzi na pytanie nr 7).

g)Przed odpłatnym zbyciem działki, Wnioskodawczyni nie udostępniała jej innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze.

h)Środki ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup ziemi rolnej, celem rozwoju prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

4 działki o numerach ewidencyjnych 9/8, 10/19, 10/64, 10/67

a)Wnioskodawczyni weszła w posiadanie działki nr 9/8 w związku z zakupem w dniu 21 lutego 2022 roku działki nr 9/5 z której wydzielona została ww. działka, natomiast w posiadanie działek o numerach 10/19, 10/54 oraz 10/67 weszła na mocy ich zakupu w dniu 8 września 2021 roku.

b)Działki o numerach ewidencyjnych 10/19, 10/64 oraz 10/67 zostały nabyte przez Wnioskodawczynię celem powiększenia jej gospodarstwa rolnego, natomiast działka o numerze 9/8 wydzielona została z działki nr 9/6, zakupionej celem zapewnienia dojazdu do innej, sąsiadującej nieruchomości rolnej stanowiącej własność Wnioskodawczyni.

c)Nieruchomości te były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu ich sprzedaży na cele jej gospodarstwa rolnego, jako łąki kośne.

d)Wnioskodawczyni sprzedała ww. działki:

• w dniu 29 sierpnia 2023 roku - działka nr 9/8,
• w dniu 6 kwietnia 2023 roku - działka nr 10/19,
• w dniu 24 października 2023 roku - działka nr 10/64,
• w dniu 22 wrześnie 2023 roku - działka nr 10/67

Powodem sprzedaży działek o numerach 10/19, 10/64 oraz 10/67 była potrzeba uzyskania środków na zakup większej działki rolnej, z lepszą klasą gleby, niezbędnej do rozwoju gospodarstwa Wnioskodawczyni. Działki te, okazały się trudne w uprawie ze względu na spory spadek terenu oraz lekko podmokły teren.

Natomiast w odniesieniu do działki nr 9/8, jak już wyżej wskazano, powstała ona z podziału działki nr 9/6, której zakup był niezbędny Wnioskodawczyni, celem zapewnienia dojazdu do sąsiadującej nieruchomości stanowiącej jej własność. Działka 9/8 została sprzedana, ponieważ ze względu na bardzo słabą klasę gleby i zakrzaczenie/zadrzewienie nie nadawała się do efektywnej uprawy.

e)Z tytułu sprzedaży działek o numerach ewidencyjnych 9/8, 10/19, 10/64 oraz 10/67, Wnioskodawczyni zobowiązana była do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT i wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży, czego dokonała.

f)W związku z faktem, że jest to pytanie ogólne, odpowiedź na nie, odnosząca się łącznie do każdej ze sprzedanych nieruchomości, znajduje się na wstępie odpowiedzi na pytanie nr 7).

g)Przed odpłatnym zbyciem działek, Wnioskodawczyni nie udostępniała ich innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze.

h)Środki ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup ziemi rolnej, celem rozwoju prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego.

8)Wnioskodawczyni aktualnie posiada 4 działki o numerach ewidencyjnych 10/65, 10/66, 10/68 oraz 10/69, które w przyszłości potencjalnie mogą zostać przeznaczone do sprzedaży. Są to niezabudowane działki rolne.

a)Wnioskodawczyni weszła w posiadanie wspomnianych wyżej działek rolnych na mocy ich zakupu w dniu 8 września 2021 roku.

b) Nieruchomości te, zostały nabyte na cele prowadzonego przez Wnioskodawczynię gospodarstwa rolnego - jako łąki.

c) Od momentu wejścia w posiadanie ww. nieruchomości Wnioskodawczyni wykorzystuje je na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego - jako łąki kośne.

d) Jak już wyżej wskazano, nieruchomości te mają charakter działek rolnych niezbudowanych (łąki).

9)Wydana dla działek 1/2 oraz 2/2 decyzja o warunkach zabudowy obowiązuje również działki powstałe po podziale ww. nieruchomości.

Pytania

1.Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT sprzedaż przez Podatniczkę powstałych w wyniku podziału, niezabudowanych działek podlegać będzie opodatkowaniu VAT, zaś Wnioskodawczynię należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej transakcji?

2.Czy w przypadku uznania, iż sprzedaż opisanych w treści zdarzenia przyszłego, powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek podlegać będzie opodatkowaniu VAT, zastosowanie znajdzie zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT?

3.Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, przychód ze sprzedaży powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o PIT określa zatem dwa warunki, których łączne spełnienie skutkuje wyłączeniem z opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej,

2)odpłatne zbycie musi nastąpić po 5 latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Co do drugiej z wymienionych wyżej przesłanek nie istnieją wątpliwości - ewentualne zbycie działek, nastąpi po upływie 5 lat od daty ich nabycia (kupno miało miejsce w roku 2018, wobec czego upływ wskazanego okresu nastąpił na koniec roku 2023), zatem wypełniony został warunek nr 2.

Przeanalizowania wymaga zatem pierwsza ze wskazanych, ustanowionych w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT przesłanek - tj. czy odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Pamiętać przy tym należy, iż klasyfikując działania podejmowane przez podatnika do właściwego źródła przychodu należy oceniać zamiar, okoliczności I cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Rozpatrując powyższą kwestię, odnieść należy się do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT uznaje się działalność zarobkową:

1)Wytwórcza, budowlaną, handlową, usługową,

2)Polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3)Polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność uznać należy za zarobkową w sytuacji, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu i ona - sama w sobie - jest zdolna do generowania potencjalnego zysku. Jednakże działania ukierunkowane wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb nie mają charakteru zarobkowego. Wnioskodawczyni, początkowo nie zamierzała dokonywać zbycia przedmiotowych działek, jednakże powody osobiste skłoniły ją do przeznaczenia ich na sprzedaż.

Odnosząc się do zorganizowania i ciągłości podejmowanych działań zauważyć należy, że planowana sprzedaż działek będzie miała charakter incydentalny. Zamiarem Podatniczki nie jest obrót nieruchomościami, gdyż prowadzi ona działalność gospodarczą w zupełnie odmiennym zakresie tj. w obszarze medycznym, a mianowicie jako lekarz dentysta.

W podobnym jak niniejszy stanie faktycznym, wypowiedział się także Dyrektor KIS w Interpretacji Indywidualnej z dnia 27 lutego 2024 r., znak: 0113- KDIPT2-2.4011. 833.2023.4.ACZ

„Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawczynię, a w szczególności fakt, że od dnia nabycia działek nr: A/3. B/1 i B/2 oraz nr C, poprzez ich scalenie w działkę nr D. a następnie podział działki nr D na mniejsze działki oraz podział działek powstałych w wyniku podziału działki nr D, aż do 2023 r. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele rolne przez męża Wnioskodawczyni prowadzącego osobiście gospodarstwo rolne i ww. grunty nie były i nie są przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia, to stwierdzić należy, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2024 r. oraz w latach późniejszych niezabudowanych działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D powstałej w wyniku scalenia działek nr: A/3. B/1 i B/2 i kolejnego podziału działek, które powstały i powstaną w wyniku podziału działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.” Ponadto, stanowisko judykatury podkreśla także, iż czynności takie jak podział rozległych powierzchniowo działek na mniejsze nieruchomości nie stanowią okoliczności przesądzającej o zakwalifikowaniu działań podatnika jako prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami w myśl art. 10 ust 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT. Takie czynności, w orzecznictwie kwalifikowane są jedynie jako wyraz dbania o osobiste interesy podatnika, co potwierdza m.in. WSA w (…) w wyroku z dnia 19 września 2023 r. sygn. I SA/Gd 311/23, w którym wskazuje, iż "Tym samym sprzedaż spornych działek nie miała związku z działalnością gospodarczą, a czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży miały cechy zwykłego dbania o własne interesy finansowe. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, ze każdy właściciel nieruchomości, którą przeznacza na sprzedaż podejmuje działania zwiększające jej atrakcyjność handlową. Z uwagi na duży areał (ponad 9,5 ha) znikome są szanse na jednorazową sprzedaż nieatrakcyjnie położonych gruntów jednemu inwestorowi. Stąd konieczność podziału nieruchomości. Należy wskazać, że Skarżący podzielił nieruchomość na zaledwie 4 działki. Ten fakt wyklucza uznanie, że wystąpiła, niezbędna dla uznania prowadzenia działalności gospodarczej, przesłanka jej "ciągłości". Już sama ta okoliczność przesądza o niezgodności przedmiotowej interpretacji indywidualnej z prawem, przy związaniu organu stanowiskiem wnioskodawcy, że nie zamierza dokonywać dalszych działań związanych z obrotem nieruchomościami."

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodniez generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej(nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że:

1. działki przeznaczone do sprzedaży zostały nabyte w 2018 r.
2. wystąpiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowych działek,
3. dokonano podziału działek,
4. w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży kilkunastu działek, które sprzedawała Pani w krótkim czasie od momentu nabycia.

Powzięła Pani wątpliwość, czy sprzedaż wydzielonych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

W pierwszej kolejności należy wskazać, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2.wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3.prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie konieczne staje się zatem ustalenie, czy w związku ze sprzedażą działek dopiero planowaną podjęła/zamierza Pani podjąć aktywne działania, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą”, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Opisane powyżej działania, które zostały przez Panią podjęte nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Panią czynności wskazuje bowiem jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Zatem planowaną sprzedaż działek należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak: wystąpienie o wydanie warunków zabudowy na ww. nieruchomościach, podział działek o nr ewidencyjnych 78/2 oraz 79/2”, którego głównym celem jest uatrakcyjnienie i podwyższenie wartości nieruchomości i jej sprzedaż za wyższą cenę to ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Działania te mają charakter zarobkowy, były wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły. Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Panią opisanych we wniosku działek powstałych z podziału w sposób profesjonalny i z zyskiem.

Ponadto w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży kilkunastu nieruchomości (działek), tj. działki nr 3/15, 3/16, 3/17, 3/18, 4/2, 5, 7/5, 8/6, 9/8, 10/19, 10/64 oraz 10/67, które zostały nabyte, a następnie w krótkim terminie od daty nabycia sprzedane, co świadczy o tym, że działania te miały charakter zorganizowany i ciągły i nakierowane były na uzyskanie zysku.

Wykonanie opisanych w opisie zdarzenia przyszłego czynności wskazują na podjęcie przez Panią świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podjęte przez Panią działania nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W odniesieniu do powyższego, należy przytoczyć orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2022 r., I FSK 190/22, w którym Sąd wskazał, że:

Dokonanie wskazanych wcześniej czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowuje się Pani jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Zatem dokonana już sprzedaż działek wpisuje się w katalog czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży wskazanych w opisie sprawy działek należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego źródła.

Pani stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należało więc uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pani jako Wnioskodawczyni (osoby występującej z wnioskiem).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).