Interpretacja indywidualna z dnia 13 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.272.2024.3.MS2

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w darowiźnie.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 maja 2024 r. (wpływ 21 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamieszkały przy ul. (...) (NIP: ....), prowadzi działalność wytwórczą w zakresie rolnictwa, nie prowadzi działalność gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz nie prowadzi działalności w zakresie specjalnych działów produkcji rolnej.

Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 115 i n. ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023.1570 tj. z dnia 2023.08.09) (dalej ustawa o VAT). Wnioskodawca jest również ubezpieczony w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz podatnikiem podatku rolnego.

Dnia 26 listopada 1998 roku Wnioskodawca nabył w drodze darowizny nieruchomość gruntową (dalej Nieruchomość), o numerze ewidencyjnym 115 (słownie sto piętnaście), której obszar wynosi 4 ha (czterdzieści tysięcy metrów kwadratowych/ cztery hektary) położonej w miejscowości B., w gminie B., dla której Sąd Rejonowy w G. IV wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...). Od momentu nabycia prawa własności Nieruchomość nie była udostępniana innym podmiotom.

Z wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dotyczącej działki gruntu nr 1, wydanej z upoważnienia Starosty (...), dnia 28 lipca 2023 roku, wynika oznaczenie geodezyjne działki nr 1, identyfikator działki (...), o obszarze 4,0000 ha (cztery hektary), jest położona w województwie (...), powiecie (...), jednostce ewidencyjnej (...) - obszar wiejski, w obrębie ewidencyjnym (...), a według danych ewidencji działka ta stanowi grunty orne (Rlllb), o powierzchni 3,06 ha, grunty orne (RIVa), o powierzchni 0,92 ha oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz-RIVa), o powierzchni 0,02 ha; dokumenty opatrzone adnotacją. Jednak na Nieruchomości nie znajdują się drzewa.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp (faktyczny i prawny) do drogi publicznej, to jest drogi gminnej, przylegającej do Nieruchomości od strony wschodniej, nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ponadto nie znajduje się w obszarze wydobywania kopalin, nie leży w obszarze/terenie górniczym.

Przez Nieruchomość przechodzi wodociąg, nieposiadający przyłączeń, którego właścicielem jest Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w B. Spółka z o.o. Wnioskodawca jedynie wyraził zgodę na budowę, nie ponosząc na ten cel żadnych wydatków. Przez Nieruchomość przechodzi również linia energetyczna, która tak samo jak i wodociąg nie posiada przyłączy. Linia energetyczna posadowiona była w latach 60-tych ubiegłego wieku, a w 2013 roku, została podana modernizacji, której dokonała spółka (...) S.A. Wnioskodawca nie ponosił nakładów na czynności związane z przebudową, udzielił jedynie zgody na nieodpłatny dostęp do Nieruchomości w celu dokonania modernizacji.

Nieruchomość od momentu nabycia nie podlegała ulepszeniom, w szczególności takim jak doprowadzenie wody, prądu, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych i tego rodzaju ulepszenia nie będą przeprowadzane do momentu sprzedaży. Nieruchomość na żadnym etapie nie była również ogradzana ani dzielona. Do tej pory Wnioskodawca nie zbył również żadnej nieruchomości.

Wnioskodawca nie występował o uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu ani o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do Nieruchomości.

Jednak Nieruchomość w pewnej części, tj. w 3,913 ha, jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, w której posiada kategorię U/P, czyli działki usługowo-produkcyjnej, zaś w pozostałej części, tj. 0,0870 ha nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Niemniej jednak Nieruchomość od momentu jej nabycia wykorzystywana jest do działalności rolnej, tj. na Nieruchomości uprawiana jest rola. Nieruchomość stanowi część gospodarstwa rolnego przedsiębiorcy. Wnioskodawca opłaca od Nieruchomości podatek rolny.

W stosunku do Nieruchomości nie były prowadzone żadne działania Marketingowe.

Wnioskodawca zamierza zbyć Nieruchomość na rzecz osoby trzeciej (dalej Nabywca), która - wedle oświadczenia - nie zamierza kontynuowania prowadzenia działalności rolniczej.

Nabywca zgłosił się do Wnioskodawcy samodzielnie z chęcią zakupu Nieruchomości, lecz Wnioskodawca nie ogłaszał oferty sprzedaży Nieruchomości. Nabywca uzależnia zakup Nieruchomości od spełniania się warunków zawieszających wskazanych w zawartej przez strony umowy przedwstępnej, w tym:

a)przeprowadzenie przez Nabywcę na jego własny koszt badania stanu prawnego Nieruchomości, z którego wynikać będzie, że Nieruchomość nie posiada wad prawnych ani nie istnieją inne przeszkody do nabycia Nieruchomości przez Nabywcę oraz że stan prawny i stan faktyczny Nieruchomości umożliwia realizację przez Nabywcę inwestycji budowlanej planowanej przez nią na Nieruchomości polegającej na budowie 1) budynku warsztatowego do naprawy pojazdów, w tym pojazdów- chłodni, składającego się z: a) 725 m² powierzchni warsztatowej w 5 zatokach, b) 200 m² powierzchni biurowej na parterze, w tym pomieszczeń socjalnych - o maksymalnej wysokości 8 m we wszystkich punktach, c) około 40 miejsc parkingowych dla lekkich i ciężkich pojazdów, który to obiekt zostanie wyposażony w panele słoneczne na dachu, zgodnie z obowiązującymi przepisami; 2) centralnego budynku warsztatowego do poważnych napraw mechanicznych pojazdów, w tym pojazdów- chłodni, składającego się z: a) 1450 m² powierzchni warsztatowej w 10 zatokach, który to obszar warsztatowy będzie również obejmował kabinę lakierniczą do malowania pojazdów, b) 300 m² powierzchni biurowej, w tym pomieszczenia socjalne - o maksymalnej wysokości 8 m we wszystkich punktach, c) około 60 miejsc parkingowych dla lekkich i ciężkich pojazdów, który to obiekt zostanie wyposażony w panele słoneczne na dachu zgodnie z obowiązującymi przepisami; 3) budynku przeznaczonego do przechowywania urządzeń chłodniczych, składający się z: 3 000 m2 powierzchni użytkowej, 200 m² powierzchni biurowej na parterze, w tym pomieszczeń socjalnych, o wysokość około 12 do 14 m, aby pomieścić kilka poziomów antresol magazynowych na urządzenia chłodnicze, z 3 do 4 zatok rozładunkowych umożliwiających wjazd przyczepom, który to obiekt zostanie wyposażony w panele słoneczne na dachu zgodnie z obowiązującymi przepisami a także 4) terenów zielonych i parkingów dla jak największej liczby pojazdów, z miejscem na stacje ładowania, z miejscem na zadaszoną myjnię samochodową oraz z miejscem na strefę tankowania paliwa;

b)przeprowadzenie przez Nabywcę na jego własny koszt badania technicznego Nieruchomości, którego wyniki potwierdzą możliwość realizacji na Nieruchomości inwestycji budowlanej, zgodnie z założeniami Nabywcy (opisanej w pkt a. powyżej), w tym uzyskanie przez Nabywcę ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację wyżej wymienionej inwestycji na Nieruchomości;

c)przeprowadzenie przez Nabywcę na jego własny koszt pomiarów granic Nieruchomości, których wynik potwierdzi, że rzeczywista powierzchnia i granice nie odbiegają od stanu, wynikającego z wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej powołanego powyżej, o więcej niż 5 (pięć)%;

d)w przypadku, gdy w wyniku przeprowadzonego badania stanu prawnego okazałoby się, że faktycznie niecała Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nabycie Nieruchomości podlega ograniczeniom, wynikającym z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, to jest wymaga uzyskania uprzedniej zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa - uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, która nie będzie zawierała jakichkolwiek nakazów/zakazów/obowiązków ograniczających w jakimkolwiek stopniu użytkowanie po nabyciu całej Nieruchomości przez Kupującego dla celów planowanych przez Nabywcę albo uzyskanie decyzji umarzającej postępowanie dotyczące wystąpienia o wydanie powyższej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z uwagi na uznanie przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa braku konieczności uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie Nieruchomości przez Nabywcę a postępowanie za bezprzedmiotowe;

e)w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, w tym praw i roszczeń osób trzecich i w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości brak będzie jakichkolwiek wzmianek o wnioskach oraz wpisów jakichkolwiek obciążeń.

W tym celu, na prośbę Nabywcy Wnioskodawca udzielił doradcom Nabywcy odpowiedniego pełnomocnictwa, aby doradcy Nabywcy mogli w ten sposób przeprowadzić na koszt Nabywcy analizę stanu prawnego Nieruchomości, z którego wynikać będzie, czy Nieruchomość nie posiada wad prawnych lub nie istnieją inne przeszkody do nabycia Nieruchomości przez Nabywcę oraz że stan prawny i stan faktyczny Nieruchomości umożliwiają realizację przez Nabywcę planowanej inwestycji budowlanej opisanej powyżej.

Na koniec Wnioskodawca pragnie podkreślić, że w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT, Wnioskodawca występował już z wnioskiem o wydanie indywidulanej interpretacji przepisów prawa podatkowego i w dniu 25 stycznia 2024 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 25 stycznia 2024 roku wydał interpretacją o numerze 0114-KDIP1-3.4012.20.2024.1.AMA, w którym uznał, że Wnioskodawca w transakcji sprzedaży będzie działał jako czynny podatnik VAT, więc transakcja będzie opodatkowana VAT. Jednak z uwagi na to, że w stanie faktycznym ww. wniosku Wnioskodawca nie wskazał wszystkich istotnych informacji, w tym w szczególności nie wskazał, że Nieruchomość stanowi część gospodarstwa rolnego oraz że udzielenie pełnomocnictwa dla doradców Nabywcy nie było inicjatywą Wnioskodawcy, lecz Nabywcy - Wnioskodawca ponownie zadaje pytanie odnośnie skutków w VAT, bowiem zdaniem Wnioskodawcy, dodatkowe informacje, których nie zawarł w poprzednim wniosku mogą mieć wpływ na skutki podatkowe w VAT.

Pytania

1.Czy przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowany zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy sprzedaż Nieruchomości zostanie objęta podatkiem od towarów i usług (dalej także jako „VAT”) i czy Wnioskodawca zbywając Nieruchomość będzie działał w charakterze podatnika od towarów i usług, a w konsekwencji czy będzie zobowiązany wykazać podatek należny z tytułu sprzedaży i wpłacić różnicę między podatkiem należnym a naliczonym do urzędu skarbowego?

3.Czy transakcja obciążona będzie podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej „PCC”)?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Na pytanie nr 2 w zakresie podatku od towarów i usług oraz na pytanie nr 3 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pana stanowisko w sprawie

Zbycie Nieruchomości nie spowoduje po stronie Wnioskodawcy powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznym, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości w 1998 roku w drodze darowizny i od tego czasu stanowiła ona część gospodarstwa rolnego, które wykorzystywał do prowadzenia działalności rolniczej. Tak jak już zostało to wykazane w stanie faktycznym, nie ponosił żadnych nakładów oraz nie dokonywał czynności, które mogłyby doprowadzić do zwiększenia wartości nieruchomości. Nieruchomość wykorzystywana była do prowadzenia działalności rolniczej.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności, które zmierzały do zbycia Nieruchomości, nie wystawiał żadnych ogłoszeń, na forach lokalnych, czy witrynach internetowych. Przyszły Nabywca Nieruchomości zgłosił się do Wnioskodawcy samodzielnie.

Zgodnie z treścią art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: Ustawa o PIT), przychodem jest suma uzyskana w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, w przypadku, kiedy nie następuje w ramach działalności gospodarczej, oraz przed upływem pięciu lat liczą do końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie.

Powyższe oznacza, że podatek dochodowy z odpłatnego zbycia nieruchomości występują w 2 sytuacjach:

a)jeśli nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, niezależnie od momentu nabycia takiej nieruchomości;

b)gdy nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta (nie w ramach działalności gospodarczej) przed upływem 5 lat,

c)licząc od końca roku, w którym została nabyta.

Wobec powyższego, a contrario, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta uzyskany z tego tytułu przychód nie stanowi przychodu podatkowego w rozumieniu ustawy o PIT.

Ponadto, przepis art. 10 ust 1 pkt 8 nie uzależnia zwolnienie od opodatkowania od rodzaju nieruchomości, zatem zgodnie z zasadą lege non distinguente nec nostrum est distinguere - skoro ustawodawca nie uzależnia zwolnienia z opodatkowania od rodzaju nieruchomości, zatem nie ma znaczenia czy przedmiotem odpłatnego zbycia jest nieruchomość gruntowa, nieruchomość zabudowana, nieruchomość budowlana, czy też rolna.

Wobec powyższego, skoro Wnioskodawca nabył Nieruchomość w 1998 roku i od tamtej pory na Nieruchomości nie prowadził działalności gospodarczej (i nie wykorzystywał jej do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej), lecz wyłącznie wykorzystywał ją do prowadzenia gospodarstw rolnego, która to działalność zgodnie z przepisami ustawy o PIT nie stanowi pozarolniczej działalności gospodarczej, to oznacza, że:

a)planowane odpłatne zbycie Nieruchomości nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

b)nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym została nabyta

- więc przychód uzyskany z odpłatnego zbycia Nieruchomości nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe potwierdza interpretacja Dyrektora KIS z dnia 16 czerwca 2023 r. sygn. akt 0113-KDIPT2-2.4011.264.2023.2.EC, w którym wnioskodawca sprzedawał nieruchomość wykorzystywaną do prowadzenia działalności rolniczej (była częścią gospodarstwa rolnego) i pytał, czy sprzedaż takiej nieruchomości będzie objęta zwolnieniem wskazanym w art. 21 ust. 2 pkt 28 ustawy o PIT. Natomiast Dyrektor KIS wskazał, że nie będzie objęta ww. zwolnieniem, ponieważ by przychód mógł być objęty zwolnieniem, to musi być opodatkowany, a ten nie będzie na postawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, bowiem sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Dyrektor KIS w ww. interpretacji wskazał, że:

„W konsekwencji, planowane nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie przez Pana działek powstałych z podziału nieruchomości nabytej w 1985 r., nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zatem niepodlegający opodatkowaniu przychód ze sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości nabytej w 1985 r. nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zwolnienie to dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.

Podsumowując, skoro Wnioskodawca planuje odpłatne zbycie Nieruchomości, która jest częścią gospodarstwa rolnego, a zbycie to nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył Nieruchomość, to przychód uzyskany z ww. zbycia nie będzie opodatkowany zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego od takiej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Jednocześnie według art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w  nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki o której mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność wytwórczą w zakresie rolnictwa, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz nie prowadzi działalności w zakresie specjalnych działów produkcji rolnej. 26 listopada 1998 roku nabył Pan w drodze darowizny nieruchomość gruntową o numerze ewidencyjnym 115, której obszar wynosi 4 ha. Od momentu nabycia prawa własności, Nieruchomość nie była udostępniana innym podmiotom. Z wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dotyczącej działki gruntu nr 115, działka ta stanowi grunty orne oraz grunty zadrzewione i zakrzewione. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp (faktyczny i prawny) do drogi publicznej, nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ponadto nie znajduje się w obszarze wydobywania kopalin, nie leży w obszarze/terenie górniczym. Nieruchomość od momentu nabycia nie podlegała ulepszeniom, w szczególności takim jak doprowadzenie wody, prądu, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych i tego rodzaju ulepszenia nie będą przeprowadzane do momentu sprzedaży. Nieruchomość na żadnym etapie nie była również ogradzana ani dzielona. Do tej pory nie zbył Pan również żadnej nieruchomości, nie występował  Pan o uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, ani o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do Nieruchomości. Nieruchomość w pewnej części, tj. w 3,913 ha, jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, zaś w pozostałej części, tj. 0,0870 ha nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość od momentu jej nabycia wykorzystywana jest do działalności rolnej, tj. na Nieruchomości uprawiana jest rola. Nieruchomość stanowi część gospodarstwa rolnego. W stosunku do Nieruchomości nie były prowadzone żadne działania Marketingowe. Zamierza Pan zbyć Nieruchomość na rzecz osoby trzeciej. Nabywca zgłosił się do Pana samodzielnie z chęcią zakupu Nieruchomości, nie ogłaszał Pan oferty sprzedaży Nieruchomości.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 115 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomość gruntową o numerze ewidencyjnym 115 nabył Pan w drodze darowizny. Od momentu nabycia nieruchomość nie była udostępniana innym podmiotom, nie podlegała ulepszeniom, w szczególności takim jak doprowadzenie wody, prądu, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych i tego rodzaju ulepszenia nie będą przeprowadzane do momentu sprzedaży. Nieruchomość na żadnym etapie nie była również ogradzana ani dzielona. Nie występował Pan o uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, ani o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do Nieruchomości. Nieruchomość stanowi część Pana gospodarstwa rolnego i od momentu jej nabycia wykorzystywana jest do działalności rolnej. W stosunku do nieruchomości nie były prowadzone żadne działania marketingowe. Zamierza Pan zbyć powyższą nieruchomość na rzecz nabywcy, który zgłosił się do Pana samodzielnie z chęcią jej zakupu, nie ogłaszał Pan oferty sprzedaży tej nieruchomości.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od dnia nabycia (tj. od dnia darowizny w 1998). W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, ze zm.):

Za datę nabycia nieruchomości gruntowej o numerze 115, należy w Pana sytuacji przyjąć datę darowizny, tj. 1998 rok. W konsekwencji przychód ze sprzedaży tej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Pana stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług oraz pytania nr 3 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Odnosząc się do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej należy wskazać, że dotyczy ona indywidualnej sprawy podatnika w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i wyłącznie w tej danej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).