Interpretacja indywidualna z dnia 13 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.241.2024.1.JB

Skutki podatkowe sprzedaży działki po upływie 5-lat od daty jej nabycia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 11 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – Pan X jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 221 z późn. zm.).

Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą formalnie od 4 czerwca 2008 r. do 31 grudnia 2011 r. (data złożenia wniosku o wykreślenie z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej).

Wnioskodawca zamierza zbyć niezabudowaną działkę gruntu nr A położoną w miejscowości (…), obręb ewidencyjny – (...), gmina (…), powiat (…), województwo (…), o powierzchni (...) ha (dalej: nieruchomość lub działka gruntu nr A lub działka nr A), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (...). W księdze wieczystej sposób korzystania z nieruchomości określony jest jako działka niezabudowana.

Wnioskodawca wyjaśnia, że na nieruchomości nie znajdują się żadne zabudowania i budowle, przez działkę tę nie przebiegają jakiekolwiek sieci uzbrojenia, np. wod.-kan., energetyczna, itp.

Działka gruntu nr A jest objęta zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określonego uchwałą nr (...) Rady Gminy (…) z dnia 30 listopada 2017 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu (…) w gminie (…) – dalej: MPZP. Zgodnie z mapami planu działka gruntu nr A częściowo jest zlokalizowana na terenie oznaczonym symbolem 63MN, przy czym zgodnie z legendą oznaczenie MN to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a także częściowo na terenie oznaczonym symbolem 33ZL – tereny lasów. Na mapach planu MPZP znajdują się linie rozgraniczające wskazane tereny.

Stosownie do § 16 ust. 6 pkt 1 ww. Uchwały, „dla terenów istniejącej i projektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem: (...) 63MN (...) ustala się: podstawowe przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna”.

Natomiast zgodnie z § 16 ust. 21 pkt 1 ww. Uchwały, „dla terenów lasów, oznaczonych na rysunku planu symbolem (...) 33ZL (...) ustala się: podstawowe przeznaczenie terenu: tereny lasów”.

Wójt Gminy (…) piśmie z dnia 6 sierpnia 2020 r. ((...)) zaświadczył, że: „na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obrębu (…) w Gminie (…) zgodnie z uchwałą (...) Rady Gminy (…) z dnia 30 listopada 2017 r.: działka nr A (obręb (…)) znajduje się w zachodniej części (obszar o pow. ok. (...) ha, tj. ok. 60% powierzchni działki) na terenie oznaczonym symbolem 63MN – tereny istniejącej i projektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w pozostałej wschodniej części (obszar o pow. ok. (...) ha. tj. ok 40% powierzchni działki) na terenie oznaczonym symbolem 33ZL – tereny lasów. Ponadto informuję, że na terenie Gminy (…) nie został ustalony obszar rewitalizacji ani obszar Specjalnej Strefy Rewitalizacji zgodnie z Ustawą z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, w związku z powyższym Gminie (…) nie przysługuje prawo pierwokupu ww. nieruchomości”.

Wnioskodawca nadmienia, że nie podejmował działań mających wpływ na zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca jedynie w dniu 30 marca 2016 r. złożył do Wójta Gminy (…) wniosek do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o ujęcie działki A położonej w (…) w planie zagospodarowania przestrzennego gminy (…) jako terenu zabudowy mieszkaniowej, zagrodowej oraz jednorodzinnej z dopuszczeniem wprowadzenia usług nieuciążliwych, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…). Wniosek ten dotyczył zatem jedynie powtórzenia założeń istniejącego studium uwarunkowań.

Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość na podstawie Umowy sprzedaży z dnia 2 lipca 2008 r., zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...), celem powiększenia gospodarstwa rolnego (§ 7 Umowy sprzedaży). Transakcja ta nie była opodatkowana VAT, nie został wówczas naliczony VAT. Sprzedaż nieruchomości korzystała ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2007 r., Nr 68, poz. 450), który w ówczesnym stanie prawnym brzmiał następująco:

„Zwalnia się od podatku następujące czynności cywilnoprawne: (...)

2) przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umów:

a) sprzedaży,

b) dożywocia,

c) o dział spadku – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

d) o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,

e) darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

f) zamiany – do wysokości wartości rynkowej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi,

g) (uchylona),

pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy”.

W momencie zawarcia Umowy sprzedaży nieruchomość była obciążona dzierżawą na rzecz Pani Y na podstawie umowy dzierżawy z dnia 21 czerwca 2007 r. (poświadczonej w dniu 22 czerwca 2007 r.) zawartej na okres od dnia 21 czerwca 2007 r. do dnia 21 czerwca 2017 r. Dzierżawa została udzielona na cele rolne (wypas (...)). Wnioskodawca kontynuował dzierżawę nieruchomości aż do końca umowy, ale nie pobierał z tego tytułu wynagrodzenia.

Po ustaniu dzierżawy okazało się, że największy zakład skupujący (…) w okolicy upadł, a w związku z tym drastycznie zmniejszyło się zapotrzebowanie na (...). Nie mając zbytu Wnioskodawca zezwolił miejscowemu rolnikowi posiadającemu (…) na bezpłatne, bezumowne korzystanie z nieruchomości. Miało to miejsce w okresie od 21 czerwca 2017 r. do 31 stycznia 2021 r. Dzięki temu zostało zagwarantowane utrzymanie nieruchomości w należytej kulturze wymaganej prawem dla tego typu gruntów bez ponoszenia jakichkolwiek nakładów Wnioskodawcy na wymagane zabiegi.

Natomiast w okresie od dnia 31 stycznia 2021 r. do dnia 31 grudnia 2023 r. Wnioskodawca dzierżawił rolnikowi działkę na podstawie zawartej umowy za wynagrodzeniem wynoszącym 200,00 zł/rok. Dzierżawa nie odbywała się w ramach działalności gospodarczej. Dzierżawa została udzielona na cele rolnicze z możliwością poddzierżawy. Dzierżawcy/poddzierżawcy przez cały okres dzierżawy pobierali przysługujące dopłaty z (…).

Nieruchomość nie jest i nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie stanowiła nigdy przedmiotu działalności gospodarczej Wnioskodawcy, nie była wykorzystywana do jakiejkolwiek działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca wskazuje, że nie korzystał z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu znalezienia nabywcy nieruchomości, nigdzie nie zgłaszał chęci sprzedaży nieruchomości, nie wystawiał ogłoszeń, banerów itp. informujących o sprzedaży nieruchomości. Nie ponosił jakichkolwiek nakładów na tę nieruchomość, np. na jej uzbrojenie, doprowadzenie mediów, ogrodzenie, których celem było uatrakcyjnienie sprzedaży. Nie występował również z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę na nieruchomości.

Wnioskodawca do dnia sprzedaży nie będzie dokonywał jakichkolwiek czynności (nakłady) w celu przygotowania działki A do sprzedaży, w szczególności nie będzie podejmował takich czynności jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie działki, wytyczenie dróg dojazdowych, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.

Przed sprzedażą działki nr A nie zostanie wydana odrębna decyzja o warunkach zabudowy dla tej działki.

Wnioskodawca nie udzielił ani nie zamierza udzielić żadnych pełnomocnictw osobom trzecim do dysponowania działką nr A, bądź dokonywania czynności z nią związanych.

Wnioskodawca nie posiada w majątku żadnych innych działek.

Wnioskodawca nadmienia, że:

1.W 2020 r. w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawca sprzedał działkę stanowiącą niezabudowane grunty przemysłowe pokopalniane, przeznaczenie: tereny robót udostępniających, tereny eksploatacji piasków kwarcowych, tereny użytków rolnych.

Działka nabyta została w 2003 r. celem prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego. Na działce dokonano rekultywacji dzięki czemu cała uzyskała ona status gruntów rolnych i włączona została do gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Poza wymaganymi prawem pracami rekultywacyjnymi nie prowadzono na przedmiotowej działce żadnych działań poza utrzymywaniem jej w należytej kulturze rolnej. Nie występowano z żadnymi wnioskami o zmiany w planach zagospodarowania itp.

Sprzedaży dokonano ze względu na odległość od miejsca zamieszkania Wnioskodawcy i chęć przejścia przez niego na emeryturę. Sprzedaż dokonana została za pośrednictwem biura nieruchomości miejscowemu rolnikowi.

2.W 2013 r. w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawca sprzedał 1/2 działki zabudowanej – tereny usług turystycznych – obejmującą prawo użytkowania wieczystego gruntu, nabytą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Działka nabyta została w 2008 r. na cele inwestycyjne. Została wydzierżawiona w ramach dzierżawy prywatnej, poza działalnością gospodarczą i prowadzona była na niej, przez dzierżawcę działalność restauracyjna.

3.W 2008 r. Wnioskodawca sprzedał działkę niezabudowaną nr B przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe.

Działka nabyta została w 2007 r. od dewelopera. Deweloper planował na niej budowę osiedla mieszkaniowego. Nie dostał jednak kredytu i wystawił działkę na sprzedaż. Z uwagi na to, że podmiot ten posiadał zobowiązanie wobec Wnioskodawcy z tytułu pożyczki celem jej rozliczenia sprzedał nieruchomość na rzecz Wnioskodawcy. Nie była ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę ani w działalności gospodarczej, ani też na cele rolne, nie była również przedmiotem dzierżawy.

Działkę sprzedano w 2008 r., aby odzyskać środki finansowe w związku z udzieleniem wcześniej pożyczki i brakiem jej spłaty w pieniądzu.

4.W 2007 r. Wnioskodawca sprzedał działkę nr C zabudowaną ruinami starej stodoły, przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe.

Działka ta nabyta została w 2007 r. na własne potrzeby – budowę domu jednorodzinnego, od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, bez podatku VAT. Na działce rozpoczęto prace przygotowawcze, wynajęto firmę architektoniczną, której zadaniem było załatwienie wszelkich formalności związanych z budową oraz zaprojektowanie budynku. Równolegle Wnioskodawca podpisał umowę z firmą wykonawczą, która rozpoczęła niwelacje terenu i zaraz po otrzymaniu pozwolenia na budowę miała zacząć pracę. Z uwagi na nieprzewidziane sytuacje i nagły wzrost kosztów realizacji niezbędnych prac technicznych, przewyższających wartość całej budowy domu, zrezygnowano z budowy.

Wobec tak przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy zależy na potwierdzeniu, że sprzedaż opisanej w treści wniosku działki gruntu nr A nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 lat licząc od końca roku, w którym została nabyta.

Zwrócić należy również uwagę na to, iż Wnioskodawca wraz z innym Zainteresowanym wystąpił uprzednio z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na gruncie podatku VAT. W zakresie podatku VAT została wydana interpretacja indywidualna z 2024 r. Wnioskodawca powziął również wątpliwości dotyczące opodatkowania będącej przedmiotem wniosku nieruchomości na gruncie PIT, ponieważ opodatkowanie sprzedaży nieruchomości na gruncie tych podatków, co do zasady, nie jest tożsame.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości przychód z jej sprzedaży nie będzie kwalifikowany do źródła z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., w zw. z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., a tym samym planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości przychód z jej sprzedaży nie będzie kwalifikowany do źródła z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., a tym samym planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Upłynęło bowiem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Uzasadnienie

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c –przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5 pkt 6 u.p.d.o.f. ilekroć mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Powyższy przepis formułuje 3 kryteria celem uznania podejmowanych czynności za pozarolniczą działalność gospodarczą, tj.:

1)zarobkowy cel działalności,

2)wykonywanie działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3)prowadzenie działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Przepisy u.p.d.o.f. nie zawierają definicji powyższych pojęć. W wydawanych interpretacjach indywidualnych wskazuje się jednak, że działalność jest zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb.

Aby uznać, że prowadzona jest działalność gospodarcza czynności muszą być również wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej).

Na pojęcie „zorganizowania” składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Ciągłość oznacza stały zamiar wykonywania działalności gospodarczej. Do zachowania ciągłości niezbędny jest zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Kryterium ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że podatnik sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Zatem dopiero działanie, które łącznie spełnia powyższe kryteria można uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. By mowa była o działalności gospodarczej musi wystąpić całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, w związku z planowaną sprzedażą działki przez Wnioskodawcę nie zostały spełnione kryteria do uznania, że będzie ona dokonana w wyniku działalności gospodarczej. Przede wszystkim całość czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę związanych z przedmiotowym gruntem nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego, a planowana sprzedaż ma charakter incydentalny. Podejmowane przez Wnioskodawcę czynności związane z opisaną działką mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem – ma na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom.

Grunt nie został nabyty przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie był nigdy w takiej działalności wykorzystywany. Nadto nabyty został blisko 20 lat temu. Jego sprzedaż nastąpi więc po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Mając na względzie całokształt okoliczności i wszystkie działania podjęte przez Wnioskodawcę, sprzedaż działki opisanej we wniosku nie będzie zaliczana do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., tylko do art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Wobec tego, przychód ze sprzedaży zaliczany będzie do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Z uwagi na sprzedaż po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nabyty został grunt nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Analogiczne stanowisko w zbliżonych sprawach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w interpretacjach indywidualnych, m.in.

-z dnia 27 marca 2024 r. nr 0112-KDSL1-1.4011.45.2024.3.AG;

-z dnia 29 lutego 2024 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.856.2023.4.MK;

-z dnia 24 listopada 2023 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.722.2023.5.MT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Działalność taką prowadził Pan formalnie od 4 czerwca 2008 r. do 31 grudnia 2011 r. (data złożenia wniosku o wykreślenie z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). Nabył Pan 2 lipca 2008 r. nieruchomość nr A na podstawie Umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego – celem powiększenia gospodarstwa rolnego. Na przedmiotowej nieruchomości nie znajdują się żadne zabudowania i budowle, przez działkę tę nie przebiegają jakiekolwiek sieci uzbrojenia, np. wod.-kan., energetyczna, itp. Wskazał Pan, że w momencie zawarcia Umowy sprzedaży nieruchomość była obciążona dzierżawą na rzecz Pani Y na podstawie umowy dzierżawy z dnia 21 czerwca 2007 r. zawartej na okres od dnia 21 czerwca 2007 r. do dnia 21 czerwca 2017 r. Dzierżawa została udzielona na cele rolne (wypas (...)). Kontynuował Pan dzierżawę nieruchomości aż do końca umowy, ale nie pobierał z tego tytułu wynagrodzenia. Po ustaniu dzierżawy, zezwolił Pan miejscowemu rolnikowi posiadającemu (…) na bezpłatne, bezumowne korzystanie z nieruchomości. Miało to miejsce w okresie od 21 czerwca 2017 r. do 31 stycznia 2021 r. Następnie w okresie od dnia 31 stycznia 2021 r. do dnia 31 grudnia 2023 r. dzierżawił Pan rolnikowi działkę na podstawie zawartej umowy za wynagrodzeniem wynoszącym 200,00 zł/rok. Dzierżawa nie odbywała się w ramach działalności gospodarczej. Dzierżawa została udzielona na cele rolnicze z możliwością poddzierżawy. Wskazał Pan, że nieruchomość nie jest i nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie stanowiła nigdy przedmiotu działalności gospodarczej, nie była wykorzystywana do jakiejkolwiek działalności gospodarczej przez Pana. Nie korzystał Pan z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu znalezienia nabywcy nieruchomości, nigdzie nie zgłaszał chęci sprzedaży nieruchomości, nie wystawiał ogłoszeń, banerów itp. informujących o sprzedaży nieruchomości. Nie ponosił jakichkolwiek nakładów na tę nieruchomość, np. na jej uzbrojenie, doprowadzenie mediów, ogrodzenie, których celem było uatrakcyjnienie sprzedaży. Nie występował również z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę na nieruchomości. Zamierza Pan zbyć niezabudowaną działkę gruntu nr A. Do dnia sprzedaży nie będzie Pan dokonywał jakichkolwiek czynności (nakładów) w celu przygotowania działki A do sprzedaży, w szczególności nie będzie podejmował takich czynności jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie działki, wytyczenie dróg dojazdowych, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp. Przed sprzedażą działki nr A nie zostanie wydana odrębna decyzja o warunkach zabudowy dla tej działki. Nie udzielił ani nie zamierza Pan udzielić żadnych pełnomocnictw osobom trzecim do dysponowania działką nr A, bądź dokonywania czynności z nią związanych. Oprócz przedmiotowej nieruchomości, sprzedał Pan:

-w 2020 r. działkę stanowiącą niezabudowane grunty przemysłowe pokopalniane, przeznaczenie: tereny robót udostępniających, tereny eksploatacji piasków kwarcowych, tereny użytków rolnych. Działka nabyta została przez Pana w 2003 roku celem prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego. Na działce dokonano rekultywacji dzięki czemu cała uzyskała ona status gruntów rolnych i włączona została do Pana gospodarstwa rolnego. Sprzedaży dokonano ze względu na odległość od Pana miejsca zamieszkania i chęć przejścia przez Pana na emeryturę.

-w 2013 r. 1/2 działki zabudowanej – tereny usług turystycznych – obejmującą prawo użytkowania wieczystego gruntu, nabytą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Działka nabyta została w 2008 roku na cele inwestycyjne. Została wydzierżawiona w ramach dzierżawy prywatnej, poza działalnością gospodarczą i prowadzona była na niej, przez dzierżawcę działalność restauracyjna.

-w 2008 r. działkę niezabudowaną nr B przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe. Działka nabyta została w 2007 roku od dewelopera. Deweloper planował na niej budowę osiedla mieszkaniowego. Nie dostał jednak kredytu i wystawił działkę na sprzedaż. Z uwagi na to, że podmiot ten posiadał zobowiązanie wobec Pana z tytułu pożyczki celem jej rozliczenia sprzedał nieruchomość na Pana rzecz. Nie była ona wykorzystywana przez Pana ani w działalności gospodarczej, ani też na cele rolne, nie była również przedmiotem dzierżawy. Działkę sprzedał Pan w 2008 r., aby odzyskać środki finansowe w związku z udzieleniem wcześniej pożyczki i brakiem jej spłaty w pieniądzu.

-w 2007 r. działkę nr C zabudowaną ruinami starej stodoły, przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe. Działka ta nabyta została w 2007 r. na Pana własne potrzeby – budowę domu jednorodzinnego, od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Na działce rozpoczęto prace przygotowawcze, wynajęto firmę architektoniczną, której zadaniem było załatwienie wszelkich formalności związanych z budową oraz zaprojektowanie budynku. Z uwagi na nieprzewidziane sytuacje i nagły wzrost kosztów realizacji niezbędnych prac technicznych, przewyższających wartość całej budowy domu, zrezygnowano z budowy.

Nie posiada Pan w majątku żadnych innych działek.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że działka nr A nie została nabyta przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana działki nr A nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W stosunku do przedmiotowej działki nie podjął Pan żadnych działań i nie dokonywał żadnych nakładów w celu przygotowania działki A do sprzedaży, w szczególności nie podejmował Pan takich czynności jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie działki, wytyczenie dróg dojazdowych, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp. Ponadto, sprzedaż działki nastąpi po upływie długiego okresu od daty jej nabycia. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, przychody z planowanej sprzedaży działki nr A nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że kwota uzyskana z planowanej sprzedaży działki nr A nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z treści wniosku wynika, że nabył Pan przedmiotową działkę nr A na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego 2 lipca 2008 r.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości gruntowej nr A, będzie miało miejsce, w oczywisty sposób po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. W konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana przez Pana sprzedaż działki nr A nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).