Interpretacja indywidualna z dnia 6 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.201.2024.3.AS

Ustalenie podstawy opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia podstawy opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 maja 2024 r. (wpływ 17 maja 2024 r.) oraz pismem z 29 maja 2024 r. (wpływ 31 maja 2024 r.) Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.Sp. z o.o.

ul. (…)

NIP (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

ul. (…)

NIP (…)

Opis stanu faktycznego

Opis stanu faktycznego został ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku z 29 maja 2024 r.

A. sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”, „Zainteresowany będący stroną postępowania”) prowadzi działalność głównie w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z.). Pozostałe kody PKD to: 41.10.Z, 43.13.Z, 43.12.Z, 43.91.Z, 43.32.Z, 43.99.Z, 43.39.Z, 43.12.Z, 43.29.Z. Wnioskodawca jest współwłaścicielem 3/10 części niezabudowanej nieruchomości w (…), Gmina (…), powiat (…), województwo (…), stanowiącej działkę numer 1 o obszarze (…) m2 (dalej: „Nieruchomość”).

B. sp. z o.o. spółka komandytowa (dalej: „Zainteresowany niebędący stroną postępowania”) prowadzi działalność głównie w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z.). Pozostałe kody PKD to: 41.10.Z, 43.13.Z, 43.12.Z, 43.91.Z, 43.32.Z, 43.99.Z, 49,4, 49.32.Z, 45.11.Z. Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest współwłaścicielem 7/10 części Nieruchomości. Obie spółki są czynnymi podatnikami VAT. Obie spółki są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych i podlegają opodatkowaniu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania – są rezydentami podatkowymi w Polsce.

6 czerwca 2023 r. Wnioskodawca, wraz z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania, dokonał zbycia Nieruchomości w formie aktu notarialnego na rzecz Gminy (...) (dalej: „Gmina”, „Kupujący”).

Sprzedaż Nieruchomości nastąpiła w celu wybudowania stacji uzdatniania wody, co miało spowodować, że osiedla wybudowane przez obie spółki w okolicznych miejscowościach, tj. (…) uzyskają dostęp do wody i kanalizacji, co uprzednio było niezmiernie trudne ze względu na słabą infrastrukturę tych mediów na okolicznym terenie.

Wartość wolnorynkowa Nieruchomości wynosiła (…) zł, jednak została ona sprzedana za kwotę 123 zł brutto (przy czym kwota 36,90 zł brutto przypadła na Zainteresowanego będącego stroną postępowania, a kwota 86,10 zł przypadła na Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania), która to kwota obejmowała 23% podatek VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

1)Pomiędzy A. sp. z o.o. a Gminą (...) nie istnieją powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: uVAT).

2)Pomiędzy B. sp. z o.o. sp.k. a Gminą (...) nie istnieją powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: uVAT).

3)W przypadku będącym przedmiotem zapytania nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 32 ust. 1 pkt 1) - 3) uVAT.

4)Spółce A. sp. z o.o. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu 3/10 części niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę numer 1, bowiem nabycie następowało od osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej, a transakcja ta nie mogła być uznana za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej.

5)Spółce B. sp. z o.o. sp. k. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu 7/10 części niezbudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę numer 1, bowiem nabycie następowało od osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej, a transakcja ta nie mogła być uznana za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej.

6)Spółka A. sp. z o.o. zbyła na rzecz Gminy (...) 3/10 części niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 1 za kwotę 36,90 zł brutto (w tym podatek VAT).

7)Spółka B. sp. z o.o. sp.k. zbyła na rzecz Gminy (...) 3/10 części niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 1 za kwotę 86,10 zł brutto (w tym podatek VAT).

8)Obie spółki (A. sp. z o.o. oraz B. sp. z o.o. sp.k.) musiały przekazać Gminie (...) przedmiotową działkę, bowiem w innym wypadku nie dostałyby od gminy zgody na wydanie warunków technicznych na wykonanie instalacji i przyłączy wodno-kanalizacyjnych. Z kolei bez tych instalacji nie byłoby możliwie przyłączenie do tych instalacji osiedli mieszkaniowych znajdujących się w (…), realizowanych przez Zainteresowanych osiedli. Bez tej możliwości, całość inwestycji okazałaby się praktycznie niesprzedawalna.

9)Sprzedaż za symboliczną cenę spornej nieruchomości na rzecz Gminy (...) była niezbędna w celu realizacji inwestycji opisanej w pkt 8).

10)Korzyść uzyskana przez Zainteresowanych polegała na tym, że wskazana inwestycja mogła być ukończona.

Pytanie

Pytanie zostało ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 29 maja 2024 r.

Czy podstawą opodatkowania podatkiem VAT opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości jest uzgodniona w umowie sprzedaży symboliczna kwota nieodpowiadająca wartości rynkowej Nieruchomości wskazana w opisie stanu faktycznego (łącznie 123 zł brutto, w tym 23% podatku VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, podstawą opodatkowania podatkiem VAT opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości jest uzgodniona w umowie sprzedaży symboliczna kwota 100 zł.

Uzasadnienie Państwa stanowiska

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów usług podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1)stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2)udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3)otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Stosownie do treści art. 32 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku, gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieją powiązania, o których mowa w ust. 2, oraz w przypadku, gdy wynagrodzenie jest:

1)niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2)niższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dostawa towarów lub świadczenie usług są zwolnione od podatku,

3)wyższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

– organ podatkowy określa podstawę opodatkowania zgodnie z wartością rynkową, jeżeli okaże się, że powiązania te miały wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

W myśl art. 32 ust. 2 ustawy przez powiązania, o których mowa w ust. 1, rozumie się powiązania:

1)w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 11a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;

2)wynikające ze stosunku pracy;

3)wynikające z tytułu przysposobienia.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy wskazać, że obie Spółki są czynnymi podatnikami podatku VAT. Między obiema spółkami a Gminą nie istniały i nie istnieją powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podatnik ma prawo swobodnie układać swoje interesy tak, aby działalność gospodarcza była dla niego opłacalna pod względem ekonomicznym, w tym sprzedając towary po symbolicznych kwotach, jeśli będzie to w jego uznaniu zasadne dla osiągnięcia tego celu.

Sprzedaż produktów po symbolicznych cenach nie narusza zasad wynikających z ustawy VAT. Zastosowanie atrakcyjnej ceny ma uzasadnienie ekonomiczne i w założeniu ma przynieść obu spółkom wymierne korzyści polegające przede wszystkim na zapewnieniu (…) dostępu dla kanalizacji i wody, co uprzednio było niezmiernie trudne ze względu na słabą infrastrukturę tych mediów na okolicznym terenie. Dzięki temu obie Spółki będą mogły prowadzić inwestycje deweloperskie na terenach z zapewnionym dostępem do ww. mediów, co jest głównym przedmiotem ich działalności, a zarazem źródłem przychodów.

Podstawą opodatkowania w opisanym zdarzeniu będzie kwota należna z tytułu sprzedaży (100 zł), a fakt zbycia Nieruchomości za cenę znacznie niższą od ceny rynkowej nie będzie miała znaczenia prawno-podatkowego. Wyjątek od powyższych zasad ogólnych zachodzi w sytuacjach wskazanych w art. 32 ustawy, który nie będzie miał zastosowania w opisanym stanie faktycznym.

Nadto Wnioskodawca wskazuje, iż w zakresie sprzedaży Nieruchomości Gminie za symboliczną cenę nie można mówić o sztuczności na płaszczyźnie ekonomicznej. Sprzedaż po cenie niższej niż cena rynkowa nie charakteryzuje się brakiem treści ekonomicznej. Działanie takie służy bowiem uatrakcyjnieniu terenów, na których obie Spółki będą prowadziły inwestycje deweloperskie, co pośrednio przełoży się na zwiększenie ich przychodów.

Prawidłowość stanowiska Spółki znajduje odzwierciedlenie w wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacjach indywidualnych, przykładowo:

• interpretacja indywidualna z 23 grudnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.532.2020.3.MC,
• interpretacja indywidualna z 6 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.480.2023.1.JG,
• interpretacja indywidualna z 12 lipca 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.143.2019.4.JS.

Podkreślenia wymaga ponadto, że ukształtowanie ceny na poziomie 100 zł nie ma na celu osiągnięcia jakiejkolwiek korzyści podatkowej, a wyłącznie służy efektywnemu realizowaniu celu gospodarczego/ jakim jest realizowanie inwestycji budowlanej, elementem której będzie budowa przez Gminę infrastruktury na działce objętej transakcją. Zauważyć należy, że w przypadku określenia ceny na poziomie rynkowym, Gmina nie zgodziłaby się na zakup, a w konsekwencji na przeprowadzenie inwestycji.

Podsumowując, w Państwa ocenie, podstawą opodatkowania podatkiem VAT opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości jest uzgodniona w umowie sprzedaży symboliczna kwota 100 zł.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Kwestie dotyczące ustalenia podstawy opodatkowania reguluje art. 29a ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika przede wszystkim, że podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Na podstawie art. 2 pkt 27b) ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: wartości rynkowej - rozumie się przez to całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

a) w odniesieniu do towarów - kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,

b) w odniesieniu do usług - kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług;

Jednocześnie, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 168):

Użyte w ustawie określenie cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.

W myśl art. 3 ust. 2 ww. ustawy:

 W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru lub usługi podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Przez cenę rozumie się również stawkę taryfową.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów i usług. Taka sytuacja nie różni się niczym od normalnej sprzedaży towaru z zyskiem. Jednak wyjątek od powyższych zasad ogólnych zachodzi w sytuacjach wskazanych w art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieją powiązania, o których mowa w ust. 2, oraz w przypadku gdy wynagrodzenie jest:

1) niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2) niższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dostawa towarów lub świadczenie usług są zwolnione od podatku,

3) wyższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

- organ podatkowy określa podstawę opodatkowania zgodnie z wartością rynkową, jeżeli okaże się, że powiązania te miały wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Natomiast zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy:

Przez powiązania, o których mowa w ust. 1, rozumie się powiązania:

1) w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 11a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;

2) wynikające ze stosunku pracy;

3) wynikające z tytułu przysposobienia.

Z opisu sprawy wynika, że:

• 6 czerwca 2023 r. Zainteresowani dokonali zbycia niezabudowanej Nieruchomości, stanowiącej działkę nr 1 na rzecz Gminy;
• sprzedaż Nieruchomości nastąpiła w celu wybudowania stacji uzdatniania wody co miało spowodować, że osiedla wybudowane przez Zainteresowanych w okolicznych miejscowościach uzyskają dostęp do wody i kanalizacji;
• wartość wolnorynkowa Nieruchomości wynosiła (…) zł, jednak została ona sprzedana za kwotę 123 zł brutto (przy czym kwota 36,90 zł brutto przypadła na Zainteresowanego będącego stroną postępowania, a kwota 86,10 zł brutto przypadła na Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania), która to kwota obejmowała 23% podatek VAT.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą określenia, czy podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości jest uzgodniona w umowie symboliczna kwota 100 zł.

Należy zauważyć, że podatnik ma prawo swobodnie układać swoje interesy tak, by działalność gospodarcza była dla niego opłacalna pod względem ekonomicznym, w tym stosując znaczne upusty cenowe, jeśli jest to w jego uznaniu zasadne dla osiągnięcia tego celu. Trzeba przy tym wyraźnie zaznaczyć, że stosowanie znacznych upustów cenowych jest niedopuszczalne w zakresie, w jakim ma ono służyć tzw. obejściu przepisów prawa i uniknięciu opodatkowania danej czynności. Tak więc każdy zastosowany upust cenowy winien być uzasadniony ekonomicznie i prowadzić w końcowym efekcie do osiągnięcia celu jaki został wytyczony dla działalności gospodarczej, tj. zarobku.

Jak Państwo wskazali, sprzedaż Nieruchomości nastąpiła w celu wybudowania stacji uzdatniania wody, co miało spowodować, że osiedla wybudowane przez Zainteresowanych uzyskają dostęp do wody i kanalizacji. Powodem sprzedaży Nieruchomości po cenie niższej niż wartość rynkowa była konieczność uzyskania od Gminy zgody na wydanie warunków technicznych na wykonanie instalacji i przyłączy wodno-kanalizacyjnych. Bez tych instalacji nie byłoby możliwe przyłączenie do tych instalacji wybudowanych przez Państwa osiedli mieszkaniowych. Bez tej możliwości cała inwestycja okazałaby się praktycznie niesprzedawalna. Sprzedaż za symboliczną kwotę Nieruchomości na rzecz Gminy była niezbędna w celu realizacji inwestycji. Korzyść uzyskana przez Zainteresowanych polegała na tym, że inwestycja mogła zostać ukończona.

Jak wyżej wskazano, przepisy ustawy nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej (nawet znacznie) niż rzeczywista wartość danego towaru czy usługi. Jedynie w sytuacji, gdy między podmiotami (kontrahentami) istnieją powiązania rodzinne, kapitałowe, majątkowe lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ustawy, organ podatkowy może określić wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej tych towarów lub usług, ale tylko w sytuacji, gdyby związki te miały wpływ na ustalenie ceny. W opisanej sprawie, jak Państwo wskazali, takie powiązania nie występują.

Z powołanych przepisów wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy towarów, pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym to strony dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji.

W rozpatrywanej sprawie Zainteresowany będący stroną postępowania jest współwłaścicielem 3/10 części Nieruchomości, natomiast Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest współwłaścicielem 7/10 części Nieruchomości. Obie Spółki są czynnymi podatnikami VAT. Cena sprzedaży całości Nieruchomości wyniosła 100 zł netto + 23% VAT (123 zł brutto), przy czym kwota 36,90 zł brutto przypadła na Zainteresowanego będącego stroną postępowania, a kwota 86,10 zł brutto przypadła na Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

Wobec tego, podstawą opodatkowania w przypadku opisanej sprzedaży Nieruchomości jest – zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy – wszystko, co stanowi zapłatę, tj. uzgodniona w umowie sprzedaży kwota brutto pomniejszona o kwotę podatku VAT. Przy czym Zainteresowani będący współwłaścicielami Nieruchomości są odrębnymi podatnikami VAT i każdy z nich zbył Nieruchomość w części, w której jest współwłaścicielem. Zatem w opisanej sprawie występują dwie odrębne transakcje sprzedaży, dla których należy odrębnie określić podstawę opodatkowania.

Tym samym, Zainteresowani są obowiązali ustalić podstawę opodatkowania w odniesieniu do kwoty, za którą zbyli należącą do nich część Nieruchomości, tj.

• w odniesieniu do Zainteresowanego będącego stroną postępowania jest to kwota 36,90 zł pomniejszona o kwotę podatku VAT,
• w odniesieniu do Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania jest to kwota 86,10 zł pomniejszona o kwotę podatku VAT.

Państwa stanowisko, że podstawą opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości jest określona w umowie sprzedaży symboliczna kwota w wysokości 100 zł zostało uznane za nieprawidłowe, ponieważ podstawę opodatkowania, stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy, Zainteresowani są obowiązani ustalić odrębnie w odniesieniu do kwoty, za którą zbyli należącą do nich część Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).