Właścicielowi przysługuje odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości nawet jeśli nie dotyczą jej konkretne zakazy i zalecenia

Sąd Najwyższy 12 kwietnia 2024 r. w uchwale sygn. akt. III CZP 56/23 uznał, że jeśli wartość nieruchomości położonej niedaleko lotniska zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, to właścicielowi przysługuje odszkodowanie, nawet jeśli tej nieruchomości nie dotyczą konkretne zakazy czy zalecenia.

Izba Cywilna Sądu Najwyższego podjęła uchwałę w sprawie budzącej w ostatnich latach spore rozbieżności orzecznicze - kwestii odszkodowań w związku z nieruchomościami usytuowanymi w pobliżu lotnisk. Rozbieżności powstały w związku z pozwami właścicieli nieruchomości objętych tzw. obszarami ograniczonego użytkowania.

Zgodnie z Prawem ochrony środowiska, jeżeli z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wynika, że mimo zastosowania dostępnych rozwiązań nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, to tworzy się obszar ograniczonego użytkowania.

Art. 135 ust. 3a ustawy Prawo ochrony środowiska stanowi, że organy tworząc obszar ograniczonego użytkowania, określają granice obszaru, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów.

Prawo ochrony środowiska zakłada, że w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, szkoda obejmuje też zmniejszenie wartości nieruchomości.

Sądy interpretowały te przepisy odmiennie. Zazwyczaj uznawano, że szkoda, o której mowa w ustawie, powstaje niezależnie od tego, czy wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania spowodowało zmianę sposobu użytkowania nieruchomości, wymusiło na właścicielu odstąpienie od planów inwestycyjnych, czy wykluczyło bezpośrednie sąsiedztwo takich jednostek, jak szpitale lub przedszkola.

Tak uznał krakowski sąd rejonowy rozpatrując pozew w tej sprawie dotyczący nieruchomości w pobliżu lotniska Kraków-Balice, którego orzeczenie legło u podstaw zagadnienia prawnego skierowanego przez sąd II instancji do SN.

W ocenie krakowskiego sądu rejonowego o powstaniu szkody, rozumianej jako obniżenie wartości nieruchomości, decyduje wyłącznie zmiana wartości rynkowej tej nieruchomości. Powstanie szkody polegającej na obniżeniu wartości rynkowej nieruchomości jest niezależne od zamiaru sprzedaży, podjęcia prób w celu sprzedaży czy konieczności obniżenia ceny przy zawieraniu transakcji.

Sąd ten przyjął, że w rozumieniu Prawa ochrony środowiska szkoda powstaje niezależnie od tego, czy wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania spowodowało zmianę sposobu użytkowania nieruchomości.

Jednak w ostatnim czasie pojawiły się rozstrzygnięcia odmiennie podchodzące do tej kwestii. Na przykład w uchwale podjętej w kwietniu 2022 r. SN uznał, że wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania z uwagi na brak możliwości zachowania standardów ochrony środowiska przed hałasem w związku z funkcjonowaniem lotniska nie stanowi samodzielnej podstawy roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości.

SN uznał wtedy, że nie każda nieruchomość usytuowana w granicach obszaru jest dotknięta ograniczeniami, nie w stosunku do wszystkich wprowadzono zakazy, nakazy czy zalecenia i nie każda znajduje się w strefie przekroczeń standardów jakości środowiska dla zabudowy mieszkaniowej, dlatego sama stygmatyzacja nieruchomości przez objęcie jej obszarem ograniczonego użytkowania nie stanowi podstawy do odszkodowania.

Sąd zadający pytanie zwrócił jednak uwagę, że już po orzeczeniu z 2022 r. problem nadal nie jest rozstrzygany jednolicie i wywołuje wątpliwości. Sąd zapytał więc wprost, czy właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami, przysługuje odszkodowanie.

W podjętej 12 kwietnia 2024 r. uchwale sygn. akt. III CZP 56/23 Izba Cywilna SN w składzie trzech sędziów orzekła, że właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie tej ustawy.

Wprawdzie zbliżone pytanie, dotyczące tego problemu, jesienią 2022 r. zadało poszerzonemu składowi siedmiu sędziów SN trzech sędziów Izby Cywilnej, w wyznaczonym do tamtego zagadnienia składzie znaleźli się jednak zarówno sędziowie wyłonieni do SN jeszcze na podstawie poprzednich przepisów o Krajowej Radzie Sądownictwa sprzed 2018 r., jak i sędziowie wyłonieni w postępowaniach przed KRS już później.

Sędzia SN Władysław Pawlak wskazał w uzasadnieniu:

• wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania jest dokonane w interesie publicznym, ale obywatel nie może ponosić całości konsekwencji, musi tolerować dopuszczalny hałas, ale jeśli z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania wiąże się dla niego uszczerbek majątkowy w postaci zmniejszenia wartości, to musi być ten uszczerbek wyrównany;
• SN zdecydował się na udzielenie odpowiedzi bez oczekiwania na rozstrzygnięcie przez powiększony skład, z tej przyczyny, że tamten skład jest mieszany i minęło już ponad półtora roku od zadania pytania prawnego, a nie zostało ono jeszcze rozstrzygnięte, Sąd jest zobowiązany do tego, że sprawa powinna być rozpoznana w rozsądnym terminie, nie może być tak, że będziemy oczekiwać nie wiadomo do jakiego momentu.

Redakcja INFORLEX (na podstawie komunikatu PAP)