Jak ustalić podstawę opodatkowania VAT przy zamianie nieruchomości

Wydanie nieruchomości na podstawie umowy zamiany jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Stosuje się wówczas zasady analogiczne do obowiązujących przy standardowej dostawie towarów. Strony umowy muszą zatem określić podstawę opodatkowania oraz właściwą stawkę VAT, ewentualnie zastosować zwolnienie od podatku. Pewne wątpliwości interpretacyjne mogą pojawiać się w przypadku zamian nieruchomości realizowanych za dopłatą dokonywaną przez jedną ze stron transakcji.

Zamiana nieruchomości jest z pewnością zjawiskiem rzadszym niż tradycyjna transakcja sprzedaży. W niektórych przypadkach działanie takie, z praktycznego punktu widzenia, może okazać się jednak bardziej korzystne. Zamiany mogą obejmować nieruchomości w postaci całych budynków lub poszczególnych lokali. Ich przedmiotem najczęściej są jednak nieruchomości gruntowe. 

Umowa zamiany zasadniczo może być zawarta w dowolnej formie, jeśli jednak jej przedmiotem są nieruchomości, to wymaga sporządzenia aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.

1.Czy umowa zamiany podlega opodatkowaniu VAT

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Precyzując termin odpłatnej dostawy towarów ustawodawca wskazuje, że przez pojęcie to należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Nie jest wymagane, aby odpłatność ta przybierała formę pieniężną. Wynagrodzenie niepieniężne może stanowić zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług realizowane w zamian za dokonane świadczenie. Świadczenie wzajemne może mieć więc postać rzeczową, jak ma to miejsce przy umowie zamiany. W wyniku zawarcia umowy zamiany nieruchomości niewątpliwie dochodzi do wykonania świadczeń wzajemnych, w efekcie których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel na rzecz obu stron transakcji. Wydanie nieruchomości w ramach umowy zamiany będzie tym samym podlegało opodatkowaniu VAT.