Interpretacja indywidualna z dnia 31 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.745.2023.3.MK

Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność. Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości stanowiącej współwłasność oraz zwrot nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność, prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości stanowiącej współwłasność oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 stycznia 2024 r. (data wpływu 26 stycznia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

...

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

·...

·...

·...

·...

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wnioskodawca - spółka ... (dalej jako „Kupujący") zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość położoną w ... (dalej jako „Nieruchomość"), celem realizacji na niej inwestycji budowlanej polegającej na budowie hal magazynowych. Współwłaścicielami Nieruchomości są pozostali Wnioskodawcy (dalej jako „Sprzedający"):

a)... i ... małżonkowie na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 1/2 części, z których ... prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiot działalności gospodarczej ... zgłoszony do Centralnej Ewidencja i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) obejmuje:

-produkcję pieczywa, produkcję świeżych wyrobów ciastkarskich i ciastek (PKD 10.71.Z) (przeważająca działalność) oraz

-produkcję sucharów i herbatników, produkcję konserwowanych wyrobów ciastkarskich i ciastek (PKD 10.72.Z),

-sprzedaż hurtową pozostałej żywności, włączając ryby, skorupiaki i mięczaki (PKD 46.38.Z),

-sprzedaż detaliczną pieczywa, ciast, wyrobów ciastkarskich i cukierniczych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.24.Z),

-pozostałą działalność usługową, gdzie indziej niesklasyfikowaną (PKD 96.09.Z).

... nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

b)... prowadzący działalność gospodarczą i będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług - w udziale 1/4 części. Przedmiot działalności gospodarczej ... zgłoszona do CEIDG obejmuje:

-produkcję maszyn stosowanych w przetwórstwie żywności, tytoniu i produkcji napojów (PKD 28.93.Z) (przeważająca działalność),

-produkcję pieczywa, produkcję świeżych wyrobów ciastkarskich i ciastek (PKD 10.71.Z),

-produkcję sucharów i herbatników, produkcję konserwowanych wyrobów ciastkarskich i ciastek (PKD 10.72.Z),

-sprzedaż hurtową pozostałych maszyn i urządzeń (PKD 46.69.Z),

-sprzedaż hurtową niewyspecjalizowaną (PKD 46.90.Z),

-transport drogowy towarów (PKD 49.41.Z).

c)... nieprowadząca działalności gospodarczej i niebędącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług - w udziale 14 części.

2.Nieruchomość ma powierzchnię ... ha i składa się z trzech działek ewidencyjnych, objętych jedną księgą wieczystą. Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w 1998 roku od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Nieruchomość nie została włączona do ewidencji środków trwałych i nie jest ujęta jako towary handlowe Sprzedających. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani nie jest wykorzystywana przez żadne osoby trzecie.

3.W 2018 r. Prezydent Miasta ... wszczął postępowanie w sprawie nawiezienia odpadów pochodzenia budowlanego na Nieruchomość, w ramach którego ustalono, że na Nieruchomość w połowie 2018 r. zostały nawiezione masy ziemne, z których został utworzony nasyp, rozplanowany następnie na Nieruchomości. Ponieważ organ nie ustalił, kto dokonał nawiezienia ziemi oraz pochodzenia tej ziemi, w oparciu o domniemanie prawne wynikające z art. 3 ust. 1 pkt 19 ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach (Dz.U. z 2023 r. poz. 1587 ze zm.), zgodnie z którym domniemywa się, że władający powierzchnią ziemi jest posiadaczem odpadów znajdujących się na nieruchomości, wydał decyzję nakazującą Sprzedającym usunięcie m.in. z Nieruchomości odpadów pochodzenia budowlanego rodzaju gleba i ziemia, w tym kamienie.

4.Na Nieruchomości Sprzedający nie wykonywali żadnych robót budowlanych, poza pracami porządkowymi, związanymi z powyższym postępowaniem prowadzonym przez Prezydenta Miasta .... Prace były wykonywane w latach 2021 - 2022 r. i polegały na wyrównaniu powierzchni Nieruchomości i na wywiezieniu nadmiaru nawiezionej ziemi. Prace zostały zlecone przez Sprzedających przedsiębiorcy zajmującemu się profesjonalnie realizacją tego typu prac. Koszty związane z wykonywaniem tych prac nie były uwzględniane przez Sprzedających prowadzących działalność gospodarczą w kosztach prowadzonej działalności. Sprzedający nie odliczali także podatku VAT naliczonego od wynagrodzenia za te prace.

5.Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość został uchwalony w 2019 r. Przed jego uchwaleniem Sprzedający podejmowali działania mające na celu przeznaczenie Nieruchomości pod zabudowę usługową, gdyż rozważali budowę na Nieruchomości budynków usługowych, w których mogłaby być prowadzona działalność wykonywana przez Sprzedających ... i ... lub sprzedaż Nieruchomości, zaś jej komercyjne przeznaczenie w planie miejscowym pozwoliłoby uzyskać bardziej korzystną cenę sprzedaży. Sprzedający składali wnioski do projektu planu, które zostały uwzględnione. Nieruchomość jest przeznaczona w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w przeważającej części pod zabudowę usługową, zaś w niewielkiej części pod drogi publiczne klasy lokalnej.

6.Po tym, jak Sprzedający podjęli decyzję o przeznaczeniu Nieruchomości na sprzedaż zawarli umowę z biurem pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, które zajęło się poszukiwaniem nabywców zainteresowanych nabyciem Nieruchomości. Sprzedający we własnym zakresie umieszczali także ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości w portalach internetowych. Koszty związane z obsługą sprzedaży Nieruchomości nie były uwzględniane przez Sprzedających w kosztach prowadzonej działalności. Sprzedający nie odliczali także podatku VAT naliczonego od wynagrodzenia za te usługi. Poza Nieruchomością Sprzedający nie oferują do sprzedaży innych nieruchomości.

7.Kupujący jest spółką komandytową powstałą w wyniku przekształcenia spółki cywilnej w dniu 2 stycznia 2023 r. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą przede wszystkim w zakresie sprzedaży hurtowej odzieży i obuwia.

8.W wyniku działań biura pośrednictwa Nieruchomości doszło do skojarzenia Wnioskodawców jako stron transakcji dotyczącej Nieruchomości. W dniu 11 marca 2021 r. Wnioskodawcy (przy czym po stronie Kupującego występowali wówczas wspólnicy spółki cywilnej, z której przekształcenia powstał w dniu 2 stycznia 2023 r. Kupujący) zawarli umowy przedwstępne sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawcy w umowach przedwstępnych ustalili, że przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta najpóźniej w dniu 31 maja 2024 r. W związku z zawartymi umowami przedwstępnymi, Kupujący wpłacił na rzecz Sprzedających kwoty zadatku i zaliczki, zaś pozostała część ceny ma być zapłacona po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Wydanie Nieruchomości w posiadanie Kupującemu nastąpi po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży i po zapłacie całej ceny sprzedaży. Strony ustaliły, że nieruchomość zostanie przez Kupujących nabyta w stanie niezabudowanym.

9.W przedwstępnych umowach sprzedaży Nieruchomości Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w celu uzyskania decyzji niezbędnych do realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości związanej z budową hal magazynowych jeszcze przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży. Czynności związane z pozyskaniem tych decyzji Kupujący podejmuje na własny koszt. W umowach przedwstępnych Wnioskodawcy ustalili, że Kupujący podejmie na własny koszt czynności związane z wykonaniem decyzji z dnia 8 kwietnia 2020 r. nakazującej Sprzedającym usunięcie z Nieruchomości odpadów pochodzenia budowlanego rodzaju gleba i ziemia, w tym kamienie.

10.Ponadto, Sprzedający w umowach przedwstępnych udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenia na temat położenia Nieruchomości na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji oraz zaświadczenia na temat objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, jak też zaświadczeń dotyczących braku zaległości Sprzedających we właściwych organach podatkowych i Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych.

11.Po zawarciu przedwstępnych umów sprzedaży Nieruchomości Kupujący zlecił wykonanie dokumentacji projektowej planowanych hal magazynowych, celem uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i pozwolenia na budowę. Decyzje te nie zostały jeszcze wydane do dnia złożenia niniejszego wniosku.

12.Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie ją wykorzystywał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Po wybudowaniu hal Kupujący będzie je wykorzystywał częściowo dla potrzeb własnej działalności, zaś częściowo zamierza przeznaczyć je na wynajem. Kupujący nie wyklucza także, że po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a przed wybudowaniem hal, sprzeda Nieruchomość wraz z uzyskanym pozwoleniem na budowę.

Na pytania postawione w wezwaniu w których prosiliśmy wskazać:

1.Numery działek wchodzące w skład Nieruchomości objętej zakresem wniosku?

2.Kto jest właścicielem poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości objętej zakresem wniosku? W przypadku gdy właścicielami danej działki jest kilka podmiotów(osób) to należy wskazać wysokość ich udziałów w danej działce.

3.Czy na przedmiotowych działkach była prowadzona działalność gospodarcza? Jeżeli tak to należy wskazać przez kogo oraz na której z działek.

4.W przypadku gdy przedmiotowe działki były wykorzystywane w działalności gospodarczej, to należy wskazać czy były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wraz ze wskazaniem która z działek była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej i przez kogo.

5.Do jakich czynności będą wykorzystywane przez Kupującego przedmiotowe działki, t. j. czy do czynności:

a.opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b.zwolnionych od podatku od towarów i usług,

c.niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

1.Nr działek wchodzących w skład nieruchomości objętej zakresem wniosku to: ..., ... i ..., obr. ... ... w ....

2.Właścicielami każdej z działek są:

-... - w udziale 1/4 części

-... - w udziale 1/4 części

-... i ... - w udziale 1/2 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

3.Na przedmiotowych działkach nie była prowadzona działalność gospodarcza związana z działalnością gospodarczą wykonywaną przez ... i .... W związku z działkami aktualni właściciele podejmowali następujące działania, które Wnioskodawcy kwalifikują jako przekraczające zarząd prywatnym majątkiem, a więc stanowiące działalność gospodarczą, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług:

a)Prace porządkowe w latach 2021 - 2022 r., które polegały na wyrównaniu powierzchni nieruchomości i na wywiezieniu nadmiaru nawiezionej ziemi. Prace zostały zlecone przez aktualnych właścicieli przedsiębiorcy zajmującemu się profesjonalnie realizacją tego typu prac.

b)Po tym, jak właściciele podjęli decyzję o przeznaczeniu działek na sprzedaż zawarli umowę z biurem pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, które zajęło się poszukiwaniem nabywców zainteresowanych nabyciem działek. Właściciele we własnym zakresie umieszczali także ogłoszenia o sprzedaży działek w portalach internetowych.

4.Kupujący będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - częściowo będzie je wykorzystywał dla potrzeb własnej działalności gospodarczej, jako siedzibę lub magazyn towarów (Kupujący jest podatkiem VAT), zaś częściowo zamierza przeznaczyć je na wynajem. Kupujący nie wyklucza także, że po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a przed wybudowaniem hal, sprzeda Nieruchomość wraz z uzyskanym pozwoleniem na budowę.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie czynnością podlegającą podatkiem od towarów i usług?

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1 - czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z dostawą Nieruchomości, prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe?

Państwa stanowisko w sprawie

W zakresie pytania nr 1

1.Zdaniem Wnioskodawców odpowiedź na pytanie nr 1 powinna być pozytywna, gdyż dotychczasowe czynności podejmowane przez Sprzedających dotyczące Nieruchomości przekraczały zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem, a zatem sprzedaż Nieruchomości będzie dokonywana w związku z prowadzoną przez Sprzedających działalnością gospodarczą.

2.Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

1)dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2)czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem podatku VAT.

Zbycie nieruchomości przez podatnika podatku VAT co do zasady jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikami - zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

3.Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1589/18: „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, które może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczność!'.

4.Podobnie kwestię tę ocenił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r., sygn. akt C-181/10, w którym wskazał, że nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 2b listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L 347/1, dalej: dyrektywa 2006/112/WE). Taka aktywność świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Trybunał jako przykład takich działań podał uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stwierdzając przy tym, że stanowią one o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

5.Ponadto, zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2023 r., sygn. akt I FSK 789/19 „w orzecznictwie ugruntowany jest już pogląd co do tego, że przywołane przez Sąd pierwszej instancji okoliczności (w szczególności sposób i czas nabycia nieruchomości oraz jej wykorzystywanie na potrzeby osobiste) nie mają znaczenia w kontekście ewentualnego opodatkowania podatkiem od towarów i usług późniejszej sprzedaży nieruchomości. Przykładowo w wyroku z 31 stycznia 2013 r, sygn. akt I FSK 237/12 (CBOSA) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że sprzedaży działek budowlanych, wydzielonych z gospodarstwa rolnego, pozyskanego nawet wiele lat wcześniej w drodze darowizny, można nadać profesjonalny charakter. Wystarczy, że działania danej osoby fizycznej sprzedającej działki przybierają formę zawodową (profesjonalną). Kluczowy dla oceny handlowego charakteru danej działalności jest zamiar ujawniany w trakcie sprzedaży towaru, a nie w momencie jego nabycia. Przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane. Podobne stanowisko prezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2018, sygn. akt I FSK1986/16 (CBOSA)”.

6.O tym, że działalność podejmowana przez Sprzedających miała charakter zorganizowany świadczą w ocenie Wnioskodawców przede wszystkim:

a)fakt aktywnego zabiegania przez Sprzedających o przeznaczenie Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod komercyjną zabudowę - zabudowę usługową, co pozwoliłoby Sprzedającym zrealizować na Nieruchomości zabudowę, z której mogliby korzystać Sprzedający w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub pozwoliłoby im sprzedać Nieruchomość po bardziej korzystnej cenie,

b)fakt zorganizowanego poszukiwania nabywcy Nieruchomości poprzez biuro sprzedaży Nieruchomości oraz poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych,

c)fakt udzielenia Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, celem uzyskania pozwolenia na budowę dla zabudowy komercyjnej na Nieruchomości - jak wskazał tut. Organ w interpretacji indywidualnej z dnia 22 września 2023 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.535.2023.3.MSO (w której uznał, że sprzedający występował w transakcji jako podatnik VAT) „Dodatkowo Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Państwa Działką na cele budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. Fakt, że ww. działania nie były/nie są podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie (tu Państwa jako Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartość".

1.Ponadto, Nieruchomość na dzień sprzedaży będzie niezabudowana i będzie położona na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatem brak będzie podstaw do zwolnienia dostawy Nieruchomości od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

2.W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W zakresie pytania nr 2

1.Zdaniem Wnioskodawców odpowiedź na pytanie nr 2 również powinna być pozytywna.

2.Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Zgodnie z tym przepisem, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

3.Kupujący jest i na dzień dokonania dostawy Nieruchomości będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupującemu będzie zatem przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy.

4.Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a Ustawy, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, dostawa Nieruchomości będzie podlegać przepisom Ustawy jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

5.Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 Ustawy w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

6.A zatem, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. dla prowadzenia własnej działalności gospodarczej, na cele wynajmu komercyjnego lub na cele sprzedaży po uzyskaniu pozwolenia na budowę), a jej dostawa będzie podlegać opodatkowaniu, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Sprzedających, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.):

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na podstawie art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie  C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć niezabudowaną Nieruchomość składającą się z 3 działek nr ..., ... i .... Właścicielami każdej z działek są: ... - w udziale 1/4 części, ... - w udziale 1/4 części, ... i ... - w udziale 1/2 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Sprzedających Kupującemu pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby - mocodawcy, na mocy którego inna osoba – pełnomocnik, staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W świetle art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika, że Nieruchomość utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.  

Jak wynika z opisu sprawy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość został uchwalony w 2019 r. Przed jego uchwaleniem Sprzedający podejmowali działania mające na celu przeznaczenie Nieruchomości pod zabudowę usługową, gdyż rozważali budowę na Nieruchomości budynków usługowych. Po tym, jak Sprzedający podjęli decyzję o przeznaczeniu Nieruchomości na sprzedaż zawarli umowę z biurem pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, które zajęło się poszukiwaniem nabywców zainteresowanych nabyciem Nieruchomości. Sprzedający we własnym zakresie umieszczali także ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości w portalach internetowych. W wyniku działań biura pośrednictwa Nieruchomości doszło do skojarzenia Wnioskodawców jako stron transakcji dotyczącej Nieruchomości Sprzedający zawarli ze Spółką umowę przedwstępną.

W związku z oczekiwaniem Spółki co do możliwości rozpoczęcia przygotowania inwestycji jeszcze przed dokonaniem nabycia, Sprzedający w umowie przedwstępnej udzielili Spółce: prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w celu uzyskania decyzji niezbędnych do realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości związanej z budową hal magazynowych jeszcze przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży, pełnomocnictwa do uzyskania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenia na temat położenia Nieruchomości na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji oraz zaświadczenia na temat objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, jak też zaświadczeń dotyczących braku zaległości Sprzedających we właściwych organach podatkowych i Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych. Po zawarciu przedwstępnych umów sprzedaży Nieruchomości Kupujący zlecił wykonanie dokumentacji projektowanej planowanych hal magazynowych, celem uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i pozwolenia na budowę.

Wobec tego fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających jako mocodawców.

W konsekwencji sprzedaż udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność stanowić będzie dostawę dokonaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, o których mowa w ust. 1 tego przepisu. W tej sytuacji nie można uznać, że dostawa Nieruchomości będzie przejawem realizacji prawa do rozporządzania składnikiem związanym z prywatnym majątkiem Sprzedających.

Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w Nieruchomości stanowiącej współwłasność przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem dostawy jest Nieruchomość niezabudowana, która jest przeznaczona w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w przeważającej części pod zabudowę usługową, zaś w niewielkiej części pod drogi publiczne klasy lokalnej.

Zatem, dostawa przedmiotowej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przedmiotowa Nieruchomość stanowi teren budowlany.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy nie wynika, że przedmiotowa Nieruchomość służyła wyłącznie działalności zwolnionej.

W związku z powyższym dostawa przedmiotowej Nieruchomości nie będzie również korzystała ze zwolnienia na podstawie w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy stwierdzam, że dostawa Nieruchomości składającej się z działek nr ..., ... i ... nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, gdyż jak wskazano powyżej nie zostały spełnione warunki do zastosowania ww. zwolnień od podatku w stosunku do dostawy ww. działek.

Skoro dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, to dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

W złożonym wniosku Zainteresowany będący stroną postępowania ma wątpliwości, czy będzie Mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z dostawą Nieruchomości oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka przedmiotową Nieruchomość będzie wykorzystywała do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wyżej wykazano Dostawa przedmiotowej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Spółka będzie miała prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT. Prawo to będzie przysługiwało Państwu pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z art. 88 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W kwestii powołanych wyroków sądów administracyjnych należy zauważyć, iż są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

Odnosząc się do powołanej przez Państwa interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).