Interpretacja indywidualna z dnia 3 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.575.2023.2.MJ

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

•nieprawidłowew części dotyczącej planowanego zbycia pomieszczenia gospodarczego oraz garażu, położonych w budynku gospodarczym

oraz

•prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 września 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 19 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 października 2023 r. (wpływ – 26 października 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani niemieckim rezydentem podatkowym, ale wraz z mężem jest współwłaścicielem (wspólność ustawowa małżeńska) położonej w Polsce nieruchomości lokalowej - lokalu mieszkalnego nr 7/7 przy ulicy A 4/7 w X.

Wskazany lokal nabyła Pani wraz z mężem na podstawie umowy darowizny z 5 maja 1997 roku. Dla lokalu prowadzona była księga wieczysta 1. Lokal składał się z: trzech pokoi, przedpokoju, kuchni, łazienki z w.c. i spiżarki, o łącznej powierzchni użytkowej 72,37 m² oraz dwóch pomieszczeń przynależnych: piwnicy, o powierzchni 11,85 m², położonej w tym samym budynku co lokal; pomieszczenia gospodarczego z garażem, o powierzchni 25,78 m², położonego w budynku gospodarczym w podwórzu. Łączna powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wynosiła 110 m².

Z własnością lokalu związany był udział wynoszący 1/7 części w prawie własności nieruchomości wspólnej (2). W 2022 roku okazało się, że stan prawny nieruchomości wspólnej wymaga uregulowania. Budynek mieszkalny, w którym znajdują się lokale mieszkalne (w tym lokal nr 7/7) oraz przynależne do nich piwnice, usytuowany jest na działce nr 3/7 (2). Z kolei podwórze oraz budynek gospodarczy, w którym znajduje się m.in. pomieszczenie przynależne do lokalu nr 7/7 (pomieszczenie gospodarcze z garażem, o powierzchni 25,78 m²), położone są na działce nr 2/7 (3). Sytuacja taka nie powinna mieć miejsca - nieruchomość wspólna powinna być w jednej księdze wieczystej.

18 stycznia 2023 roku, w celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości wspólnej, zawarta została w formie aktu notarialnego pomiędzy Gminą X a właścicielami już wyodrębnionych lokali (m. in. z Panią i Pani mężem), umowa zatytułowana: „umowa o zniesienie odrębnej własności lokali mieszkalnych, umowa sprzedaży, umowa o nieodpłatne częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych”, mocą której:

1.zniesiono odrębną własność już wyodrębnionych lokali (m. in. lokalu nr 7/7),

2.Gmina X sprzedała właścicielom lokali udziały w prawie własności działki nr 2/7 (na której stoi budynek gospodarczy z pomieszczeniami przynależnymi) - złożony został wniosek o przyłączenie działki nr 2/7 do księgi wieczystej prowadzonej dla działki nr 3/7 (na której stoi budynek z lokalami mieszkalnymi i piwnicami),

3.dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości - ww. działek nr 3/7 (z budynkiem z lokalami i piwnicami) i 2/7 (z podwórzem i budynkami gospodarczymi) - poprzez ustanowienie odrębnej własności wszystkich 6 lokali mieszkalnych, znajdujących się w budynku mieszkalnym (w tym pięć lokali - m. in. lokalu nr 7/7 - których odrębną własność zniesiono na podstawie tego samego aktu notarialnego).

Udziały w nieruchomości wspólnej ustalono zgodnie z ustawą o własności lokali – na podstawie uproszczonych inwentaryzacji poszczególnych lokali mieszkalnych. Na skutek zawarcia ww. umowy, nastąpiło zamknięcie dotychczasowej księgi wieczystej, prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr 7/7 (1) oraz założono dla niego nową księgę wieczystą - 4, zgodnie z którą: lokal składa się 3 pokoi, kuchni, łazienki z w.c., przedpokoju i kotłowni, o łącznej powierzchni użytkowej 68,60 m² ; do lokalu przynależą: piwnica (w budynku, w którym znajduje się lokal), o pow. 11,7 m²; pomieszczenie gospodarcze, o pow. 8,4 m² i garaż, o pow. 17,4 m², (oba w budynku gospodarczym); łączna powierzchnia lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wynosi 106,1 m². Z lokalem związany jest udział 1061/5553 w prawie własności nieruchomości wspólnej - działek nr 3/7 i 2/7 (2).

Pomieszczenia składowe lokali (w tym także pomieszczenia przynależne) są tożsame, z tymi, które istniały w chwili pierwotnego wyodrębniania lokalu (w 1997 rok). Różnice w powierzchni oraz nazewnictwie pomieszczeń oraz różnica w udziale związanym z lokalem w nieruchomości wspólnej, wynikają z uaktualnienia inwentaryzacji z 2022 roku, sporządzonej zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami (w tym ustawą o własności lokali).

Wraz z mężem zamierza Pani w 2023 roku zawrzeć dwie umowy:

1.umowa, mocą której nastąpi odłączenie dwóch pomieszczeń przynależnych (pomieszczenia gospodarczego, o pow. 8,4 m² oraz garażu, o pow. 17,4 m² - obu w budynku gospodarczym); ich sprzedaż na rzecz właściciela lokalu mieszkalnego numer 5, a w związku z tym przyłączenie tych pomieszczeń jako przynależnych do lokalu mieszkalnego numer 5;

2.umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego numer 4 (bez pomieszczeń przynależnych, które zostaną odłączone od tego lokalu i przyłączone do lokalu nr 5, na podstawie ww. umowy).

Uzupełnienie wniosku

1.Prawo do udziału w prawie własności działki nr 2/7 na której posadowiony jest budynek gospodarczy, w którym znajduje się pomieszczenie gospodarcze oraz garaż, Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy z 18 stycznia 2023 r. od Gminy X. Wskazany udział w niewielkiej części nieruchomości wspólnej ma jednak marginalny wpływ na wartość całej Nieruchomości.

2.Wartość nieruchomości, która przypadła Wnioskodawczyni w wyniku dokonanego 18 stycznia 2023 r. zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych mieściła się w wartości, jaka przysługiwała Wnioskodawczyni w tej nieruchomości, będącej przedmiotem zniesienia współwłasności, przed dokonaniem tej czynności.

3.Wnioskodawczyni mieszkała od urodzenia (1968 rok) do 1989 roku, kiedy wyjechała do Niemiec. Mąż Wnioskodawczyni mieszkał wraz z nią w nieruchomości w latach 1987-1989. Od chwili wyjazdu Wnioskodawczyni do pracy w Niemczech do roku 2020, w nieruchomości na stałe mieszkała matka Wnioskodawczyni. Od 2020 roku nieruchomość stoi pusta, a ponieważ Wnioskodawczyni nie zamierza wracać do Polski, stąd decyzja o sprzedaży.

4.Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

5.Wnioskodawczyni nie pobierała i nie pobiera jakichkolwiek pożytków z nieruchomości.

6.Sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie w 2023 roku przez Wnioskodawczynię wraz z mężem nieruchomości będzie skutkowało powstaniem po stronie Wnioskodawczyni przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.?

Pani stanowisko

W Pani ocenie, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości nie spowoduje powstania po Pani stronie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzeda Pani nieruchomość w 2023 roku, tj. ponad 25 lat licząc od daty pierwotnego nabycia nieruchomości w 1997 roku. Wątpliwości Pani budzą jednak skutki podatkowe aktu notarialnego z 18 stycznia 2023 roku.

Wskazany akt miał charakter czysto porządkowy i techniczny - usuwając stan niepewności prawnej. Formalnie doszło jednak do zniesienia odrębnej własności lokali, a następnie zniesienia współwłasności i ponownego wyodrębnienia lokali.

W Pani ocenie akt notarialny z 18 stycznia 2023 roku nie skutkował ponownym „nabyciem” prawa własności do nieruchomości. Tym samym pięcioletni okres posiadania własności nieruchomości trzeba liczyć od końca 1997 roku. Co za tym idzie, upłynął już okres, w którym dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości byłby opodatkowany. „Nabycie” nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. trzeba rozumieć potocznie, tj. jako nabycie prawa własności do określonej powierzchni. W tym sensie „nabyciem” nie będzie zniesienie współwłasności, podział majątku wspólnego czy dział spadku, który przyznaje danej osobie takie samo (udziałowo) prawo do tej samej powierzchni, co przed zawarciem danej umowy. Tak też przyjmuje się w szeregu interpretacjach indywidualnych wskazując, że „zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy lub praw majątkowych tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej lub prawach i odbyło się ono bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia Podatnik otrzymuje nieruchomość, która przekracza udział, jaki pierwotnie Podatnikowi przysługiwał.” (interpretacja indywidualna z 24 sierpnia 2023 r. nr 0115-KDIT3.4011.354.2023.3.AWO). Do podobnych wniosków prowadzi lektura interpretacji indywidualnej z 17 sierpnia 2023 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.392.2023.2.SR, w której wskazano, że „zamiana działek, wyodrębnionych w wyniku scalenia i ponownego podziału nieruchomości, niewątpliwie skutkowała nabyciem przez Panią nieruchomości, jednak wyłącznie w części odpowiadającej powierzchni działek, których przed dokonaniem umowy zamiany nie była Pani właścicielem. W wyniku scalenia i podziału oraz zamiany nabyła Pani bowiem prawo do części nowych nieruchomości, których przed dokonaniem ww. czynności nie była właścicielem.”

Umowę zawartą przez Panią wraz mężem w 2023 roku porównuje Pani do scalenia i podziału nieruchomości. Najpierw dokonano bowiem zniesienie odrębnej własności lokali, aby potem znosząc powstałą współwłasność przyznać Pani i mężowi odrębną własność tego samego lokalu, który posiadali Państwo nieprzerwanie od 1997 roku. Z Pani perspektywy nie doszło do żadnej zmiany o charakterze faktycznym lub prawnym - zarówno przed jak i po akcie notarialnym z 2023 roku

Dlatego też w niniejszej sprawie do jedynego „nabycia” nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. doszło w 1997 roku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

•nieprawidłowew części dotyczącej planowanego zbycia pomieszczenia gospodarczego oraz garażu, położonych w budynku gospodarczym.

oraz

•prawidłowe w pozostałej części.

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 powoływanej ustawy:

Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska (art. 4a ww. ustawy).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku, podpisanej w Berlinie dnia 14 maja 2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12, poz. 90):

Dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego) położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Art. 6 ust. 2 Umowy stanowi:

Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych: statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego).

Stosownie do art. 13 ww. umowy:

Zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie. Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powołanych regulacji prawnych stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie pomimo, że ma Pani miejsce zamieszkania dla celów podatkowych (rezydencję podatkową) w Niemczech (ograniczony obowiązek podatkowy) w przypadku sprzedaży nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, dochód (przychód) uzyskany z tego tytułu podlegać będzie opodatkowaniu w Polsce na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Art. 10 ust. 2 pkt 3 omawianej ustawy stanowi, że:

Przepisów ust. 1 pkt 8 ustawy nie stosuje się do składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, czy też prawa wieczystego użytkowania gruntów mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

•taki składnik majątku nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

•nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Jednocześnie wskazać należy, że prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego uzasadnionym jest posiłkowanie się definicją nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości.

Zgodnie z normą zawartą w art. 191 K.c. własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne dotyczące wzniesienia budynku na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment nabycia tej nieruchomości.

Przy czym przyjąć należy, że termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) (por. wyroki NSA: z dnia 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 313/14, i z dnia 4 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 843/16).

Według art. 195 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Stosownie do art. 196 § 1 powołanej ustawy współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W świetle art. 210 § 1 cytowanej ustawy każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. (…).

Na mocy art. 211 i 212 ww. ustawy

zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, jeśli:

•podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

•wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby na rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W przedmiotowej sprawie, jak wskazała Pani w opisie sprawy, wartość nieruchomości, która przypadła Pani w wyniku dokonanego 18 stycznia 2023 r. zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych mieściła się w wartości, jaka Pani przysługiwała w tej nieruchomości, będącej przedmiotem zniesienia współwłasności, przed dokonaniem tej czynności. Ponadto podała Pani w uzupełnieniu wniosku, że prawo do udziału w prawie własności działki nr 2/7, na której posadowiony jest budynek gospodarczy, w którym znajduje się pomieszczenie gospodarcze oraz garaż, Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy z 18 stycznia 2023 r. od Gminy X.

Przedmiotowe nieruchomości zostały więc przez Panią nabyte w dwóch różnych datach, tj.:

•5 maja 1997 r. - lokal mieszkalny nr 7/7 wraz z piwnicą, położone w tym samym budynku,

•18 stycznia 2023 r. - pomieszczenie gospodarcze oraz garaż, położone w budynku gospodarczym.

W związku z powyższym, planowana w 2023 r. sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego numer 4, którego jest Pani współwłaścicielem, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, upłynął bowiem z dniem 31 grudnia 2002 r.

Natomiast w stosunku do planowanego w 2023 r. zbycia pomieszczenia gospodarczego oraz garażu, okres pięcioletni nie upłynął, dlatego też w tym zakresie zastosowanie znajdzie ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. będzie stanowiło źródło przychodu, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, stosownie do art. art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 22 ust. 6c tejże ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak stanowi art. 22 ust. 6e ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Ze wskazanych wyżej względów stanowisko Pani uznaję w części za prawidłowe i w części za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania tego rozstrzygnięcia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).