Interpretacja indywidualna z dnia 27 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4015.102.2023.2.DR

W zakresie skutków podatkowych darowizny udziału w lokalu mieszkalnym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lipca 2023  r. wpłynął Pani wniosek z 26 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny udziału w lokalu mieszkalnym. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 października 2023 r. (wpływ 17 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni i M.K., niepozostający ówcześnie w formalnym związku małżeńskim, celem sfinansowania inwestycji polegającej na zakupie lokalu mieszkalnego, zaciągnęli wspólnie kredyt hipoteczny w Banku (…) na kwotę 242.678,13 zł. Umowę kredytu hipotecznego zawarto w dniu 26 listopada 2020 r. Tytułem zabezpieczenia wierzytelności kredytowej strony umowy kredytu przewidziały ustanowienie na nieruchomości hipoteki umownej na kwotę 485.356,26 zł. Przedmiot finansowanej inwestycji stanowi lokal mieszkalny w budynku realizowanym w ramach deweloperskiej inwestycji budowlanej (…), położony w (…). Wnioskodawczyni i M.K. w dniu 18 listopada 2020 r. zawarli z (…) umowę deweloperską, której przedmiot stanowi zobowiązanie dewelopera do wybudowania powyżej wymienionego budynku, wyodrębnienia w nim odrębnych lokali i przeniesienia na rzecz Wnioskodawczyni i M.K. odrębnej własności lokalu nr (…) do dnia 30 listopada 2022 r. Wobec braku tytułu do ustanowienia ustawowej własności łącznej, lokal mieszkalny miał stanowić przedmiot współwłasności Wnioskodawczyni i M.K. w równych częściach ułamkowych (to jest po 1/2 udziału na rzecz każdego współwłaścicieli). Wnioskodawczyni i M.K. zobowiązali się do zapłaty na rzecz dewelopera kwoty 280.388 zł tytułem ceny za nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego (odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości w dacie zawarcia umowy deweloperskiej). Cena miała być wypłacana z kwoty kredytu oraz wkładu własnego przez bank udzielający Wnioskodawczyni i M.K. kredytu hipotecznego w transzach po zakończeniu przez dewelopera określonych etapów realizacji inwestycji budowlanej. W wyniku opóźnienia w realizacji inwestycji deweloperskiej, Wnioskodawczyni dokonała protokolarnego odbioru lokalu mieszkalnego dopiero w dacie 26 czerwca 2023 r., zaś przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego w dacie składania niniejszego wniosku o udzielenie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jeszcze nie nastąpiło. W sytuacji braku wyodrębnienia własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego na Wnioskodawczynię i M.K. przedmiotowy lokal mieszkalny nie ma założonej księgi wieczystej, a w konsekwencji tego niemożliwe jest dokonanie wpisu o obciążeniu nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, to jest hipoteką umowną na rzecz Banku (…) w kwocie 485.356,26 zł. Po wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego nr (…) i przeniesieniu odrębnej własności tego lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawczyni i M.K., założeniu dla nieruchomości księgi wieczystej i dokonaniu wpisu w dziale IV księgi wieczystej w przedmiocie obciążenia lokalu mieszkalnego hipoteką umowną na rzecz Banku (…) w kwocie 485.356,26 zł, nastąpić ma przekazanie, w drodze umowy darowizny, udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego M.K. na rzecz Wnioskodawczyni, wskutek czego Wnioskodawczyni ma stać się jedynym właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Wnioskodawczyni i M.K. aktualnie nie pozostają w związku małżeńskim.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że wartość rynkowa udziału (50%) w przedmiotowym lokalu mieszkalnym (jeszcze nie dokonano darowizny) na dzień sporządzenia odpowiedzi wynosi 186.580 zł. Wartość rynkową przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a następnie powyższą wartość rynkową udziału w tym lokalu, mającym w przyszłości być przedmiotem darowizny, ustalono na podstawie średniej arytmetycznej aktualnych cen rynkowych siedmiu podobnych nieruchomości, podawanych w przeliczeniu na metr kwadratowy (m²) i jest to 7.600 zł/m².

Mając na uwadze, iż przedmiotowy lokal mieszkalny posiada 49,10 m² powierzchni użytkowej, to po jej przemnożeniu przez powyższą cenę, wartość rynkową lokalu mieszkalnego ustalono na poziomie 373.160 zł. Udział w nieruchomości w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, mający być nabyty w drodze darowizny, wynosi 50%, a zatem jego wartość rynkowa odpowiada 50% kwoty 373.160 zł i tym samym wynosi 186.580 zł.

Jako podobne nieruchomości zaklasyfikowano lokale mieszkalne usytuowane w budynkach w miejscowości, w której znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny (…), na tym samym lub na podobnych osiedlach mieszkaniowych, o zbliżonym stanie (tj. deweloperski stan surowy zamknięty) i standardzie.

Pytanie

Czy w przedmiotowej sytuacji, w której na rzecz Wnioskodawczyni zostanie przekazany w drodze darowizny udział we współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką umowną, której kwota przewyższa wartość (cenę) rynkową tej nieruchomości, podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn dla Wnioskodawczyni zaliczonej do III grupy podatkowej będzie wynosiła zero, a tym samym podatek do zapłaty wyniesie zero?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1043 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium RP lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium RP, tytułem darowizny, przy czym podstawę opodatkowania – w myśl art. 7 ust. 1 zd. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn – stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Istotą odpowiedzi na Pani pytanie jest ustalenie, czy ograniczone prawo rzeczowe jakim jest hipoteka umowna obciążająca nieruchomość stanowi dług lub ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 zd. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej wydanej 2 kwietnia 2021 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4015.109.2020.2.MZ, „Pojęcie "długów" w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. "Ciężarem" natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności, hipoteki. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.”

Podobnie pojęcie ciężarów i długów definiuje Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej wydanej 13 czerwca 2016 r. Znak: IBPB-2-1/4515-156/16/AD, wskazując, iż: „Pojęcie "długów" w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. "Ciężarem" natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności. Należy podkreślić, że odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytej rzeczy lub prawa majątkowego nie może być traktowane jako ulga lub zwolnienie podatkowe. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.”

Hipoteka, zgodnie z przepisem art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U z 2023 r. poz. 326 ze zm.), stanowi ograniczone prawo rzeczowe, która to instytucja szczegółowo została uregulowana w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 146 ze zm.). Zgodnie z art. 65 § 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na którego mocy wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 maja 2012 r. w sprawie II FSK 2158/10, „(...) skoro art. 65 u.k.w.h. określa hipotekę jako ciężar nieruchomości to, o wartość tego ciężaru należy zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.s.d. potrącić wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych tak by ustalić podstawę opodatkowania jako wartość czystą”.

Powyższy pogląd co do interpretacji art. 7 ust 1 zd. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn jest powszechnie aprobowany w judykaturze i doktrynie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 grudnia 2019 r. wydanym w sprawie I SA/Kr 1203/19, jasno wskazał, iż: „Podstawę opodatkowania stanowi bowiem czysta wartość nieruchomości (po odliczeniu wartości hipoteki).”. Wobec powyższego, hipoteka umowna obciążająca nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od spadku i darowizn winna być kwalifikowana jako „ciężar” w rozumieniu art. 7 ust. 1 zd. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a zatem celem ustalenia podstawy opodatkowania należy od wartości nabytego udziału we współwłasności nieruchomości potrącić ciężar ją obciążający, to jest kwotę ustanowionej na tej nieruchomości hipoteki umownej. Ustalona w taki sposób „czysta wartość” przedmiotu opodatkowania, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, stanowić będzie podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. W sytuacji, gdy ciężar (to jest kwota hipoteki umownej) przewyższa wartość (cenę) rynkową przedmiotu darowizny (to jest udziału we współwłasności nieruchomości), to podstawa podatkowania podatkiem od spadków i darowizn wynosi zero, a tym samym podatek do zapłaty wyniesie zero. Na potwierdzenie powyższego, należy w tym miejscu przywołać stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażone w interpretacji indywidualnej wydanej 8 kwietnia 2020 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4015.31.2020.1.LM. W piśmie tym czytamy, że podatnik miał otrzymać w darowiźnie udział w nieruchomości wynoszący 1/2. Nieruchomość obciążona jest hipoteką w wysokości 420.000 zł, wpisaną do księgi wieczystej. Wartość nieruchomości jest niższa od wartości hipoteki i aktualnie wynosi 380.000 zł. W związku z powyższym wartość nieruchomości jest niższa od wartości ciążących na niej obciążeń (hipoteki). Skoro zatem w przedmiotowej sprawie wartość hipoteki (1/2) przekroczyła wartość rynkową nabywanego udziału w nieruchomości, wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero, a tym samym i podatek wyniesie zero. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w treści wydanej 20 czerwca 2023 r. interpretacji indywidualnej Znak: 0111-KDIB2-3.4015.65.2023.2.BD jednoznacznie wskazał, iż „Zatem skoro w przedmiotowej sprawie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w lokalu mieszkalnym, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym w omawianej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nie będzie na Pani ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia na podstawie darowizny 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym.”. Warto również podkreślić, iż zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażonym w treści wydanej 7 czerwca 2023 r. interpretacji indywidualnej Znak: 0111-KDIB2-2.4015.74.2023.1.PB, „Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą zostało obciążone opisane we wniosku prawo do lokalu mieszkalnego i tym samym przedmiot nabycia.”.

Wnioskodawczyni zaliczana jest do III grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a zatem stawki podatku od spadków i darowizn określa art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Biorąc powyższe pod rozwagę, w przedstawionym stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym), wobec przedstawionego w pytaniu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, iż w sytuacji, w której na Pani rzecz zostanie przekazany w drodze darowizny udział we współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką umowną, której kwota przewyższa wartość (cenę) rynkową tej nieruchomości, podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn dla Pani jako osoby zaliczonej do III grupy podatkowej będzie wynosiła zero, a tym samym podatek do zapłaty również wyniesie zero.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1774 ze zm.):

Jako, że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „darowizna” należy odwołać się do odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę.

Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:

Według art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy, przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Stosownie do treści art. 244 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

Na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 3 ww. ustawy:

Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 14 ust. 1-3 omawianej ustawy:

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, po wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego nr (…) i przeniesieniu odrębnej własności tego lokalu mieszkalnego na rzecz Pani i Pana M.K., założeniu dla nieruchomości księgi wieczystej i dokonaniu wpisu w dziale IV księgi wieczystej w przedmiocie obciążenia lokalu mieszkalnego hipoteką umowną na rzecz Banku w kwocie 485.356,26 zł, nastąpić ma przekazanie, w drodze umowy darowizny, udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego Pana M.K. na Pani rzecz, wskutek czego ma stać się Pani jedynym właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Pani i Pan M.K. aktualnie nie pozostajecie w związku małżeńskim. Wartość rynkowa udziału (50%) w przedmiotowym lokalu mieszkalnym wynosi 186.580 zł.

Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna podlegać będzie opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka w wysokości proporcjonalnej do wielkości udziału, który zbywca (Pan M.K.) zamierza przekazać Pani w drodze darowizny, stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość udziału w nieruchomości, nabyta w drodze darowizny w opisanym zdarzeniu przyszłym, powinna być pomniejszona o kwotę hipoteki przypadającą na darowany udział. Jako że – jak Pani wskazała – kwota odpowiadająca 1/2 wartości hipoteki jest wyższa od wartości nabywanego przez Panią w drodze darowizny udziału w wysokości 1/2 w nieruchomości, to obciążenie z tytułu hipoteki możliwe do odliczenia od podstawy opodatkowania przekroczy wartość udziału, a zatem nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).