Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 24 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.357.2023.2.WK

Podatek od towarów i usług w zakresie: braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawcę oraz braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawczynię.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

1)braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawcę – jest nieprawidłowe;

2)braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawczynię – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

1)braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawcę;

2)braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawczynię.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 października 2023 r. (wpływ 3 października 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan A

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni (B) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Prowadzona działalność nie jest związana z handlem nieruchomościami. Wnioskodawczyni podlega obowiązkowi podatkowemu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania oraz jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca (A) jest zatrudniony w ww. przedsiębiorstwie oraz jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca wraz z Wnioskodawczynią (matką) są współwłaścicielami – Wnioskodawca w udziale wynoszącym 1/2 (jedną drugą) część oraz Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 1/2 (jedną drugą) część – nieruchomości gruntowej (dalej jako: „Nieruchomość”), oznaczonej jako teren zabudowany mieszkalny, o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców częściowo na podstawie czynności prawnych, częściowo na podstawie decyzji administracyjnych, częściowo na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (…) Wydział Cywilny z (…) 2016 r., częściowo zaś na podstawie dziedziczenia po zmarłym (…) 2017 r. C (mężu Wnioskodawczyni oraz ojcu Wnioskodawcy), potwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia z 24 marca 2017 r.

C przed śmiercią prowadził działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Ze względu na odziedziczenie udziałów w nieruchomościach Wnioskodawczyni zdecydowała się na założenie własnej działalności gospodarczej w tym zakresie.

Niemniej, przedmiotowa Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawców i nie została ona włączona do działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

Na podstawie umowy użyczenia z 11 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni użyczyła i dała w bezpłatne użytkowanie Wnioskodawcy udział w przedmiotowej Nieruchomości, a Wnioskodawca przyjął to użyczenie w celu wykorzystania go na własny rachunek.

Nieruchomość była wówczas objęta uchwałą Rady Miasta (…) w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…). Procedura planistyczna została ukończona uchwałą (…) Rady Miasta (…). w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), zgodnie z którą teren Nieruchomości został przeznaczony i oznaczony jako 1MW/U teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej. Dla obszaru Nieruchomości na wniosek Wnioskodawców lub zmarłego C przed wejściem w życie miejscowego planu nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Nieruchomość (działka nr 1) sąsiaduje z działkami nr 2 oraz 3, które pozostają pod faktyczną oraz ekonomiczną kontrolą osób fizycznych powiązanych osobowo lub kapitałowo ze spółkami tworzącymi podmiot D Sp. z o.o. Sp. k. Jedna z tych osób występowała i uzyskała warunki zabudowy dla różnych działek w tym terenie, w tym m.in. dla działek nr 3, 2, a także dla Nieruchomości, czyli działki nr 1 (przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wymagają, aby wnioskodawca był właścicielem nieruchomości).

Nieruchomość jest niezabudowana. Jednakże na terenie Nieruchomości funkcjonuje nieutwardzony parking. Wnioskodawca A oddał tę nieruchomość na podstawie umowy najmu z prawem do podnajmu. Najemca Nieruchomości skorzystał z tej możliwości i prowadzi działalność parkingową. Wnioskodawca A nie prowadzi działalności parkingowej.

Rzeczony parking znajduje się także na innych działkach, w tym nr 3 oraz nr 2 przy czym na podstawie oddzielnej umowy najmu, której treść nie jest znana Wnioskodawcom.

Nieruchomość została ogrodzona przez Najemcę ze względu na fakt, że znajduje się w (…). Oprócz tego, Nieruchomość nie jest w żadnej sposób zabudowana. Na Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek naniesienia, w tym w szczególności znaki, reklamy itp.

Wnioskodawcy nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości działań zmierzających do jej zabudowy. Z inicjatywy osób sprawujących kontrolę nad działkami nr 3 oraz nr 2, którzy dążą do zabudowania swoich działek, które jednak są tak położone, że Nieruchomość Wnioskodawców jest wręcz konieczna do realizacji racjonalnej zabudowy w tym terenie, Wnioskodawcy podjęli decyzję o sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości na szczególnych zasadach co do zapłaty ceny, o których poniżej.

W tym celu Wnioskodawcy zawarli z kupującymi umowę przedwstępną.

Umowa przedwstępna przewiduje, że zbycie ma się odbyć na rzecz osób fizycznych, lecz także powiązanych ze spółkami tworzącymi podmiot D Sp. z o.o. Sp. k. lub na rzecz spółki celowej powiązanej ze spółkami tworzącymi podmiot D Sp. z o.o. Sp. k.

Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych celem sprzedaży Nieruchomości. Nie powierzyli również kwestii sprzedaży Nieruchomości profesjonalnym podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami i obsługą rynku nieruchomości. Wnioskodawcy nie angażowali środków pieniężnych podejmując działania mające na celu zbycie Nieruchomości ani podniesienia jej wartości.

Kupujący zamierzają zrealizować poprzez spółkę celową na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich inwestycję budowalną polegającą na budowie budynku albo budynków mieszkalnych wielorodzinnych z funkcją usługową.

Cena z tytułu sprzedaży Nieruchomości ma zostać rozliczona na następujących zasadach: kupujący, zgodnie z umową przedwstępną, zobowiązują się, że zrealizują na terenie Nieruchomości, inwestycję budowlaną polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z funkcją usługową i sprzedadzą/przeniosą na Wnioskodawców, w udziale wynoszącym 1/2 części na Wnioskodawcę i 1/2 części na Wnioskodawczynię prawo własności wyodrębnionych lokali w budynku o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 200 m². Wyodrębnienie i sprzedaż/przeniesienie na Wnioskodawców lokali w budynku nastąpi po zakończeniu budowy budynku, to jest po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku lub dokonaniu skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku, w stosunku do którego właściwy organ nadzoru budowalnego nie zgłosi sprzeciwu.

Umowa przedwstępna przewiduje, że kupujący, przed wystąpieniem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, przedstawią Wnioskodawcom projekt budowlany oraz standard wykończenia ze wskazaniem lokali w celu uzyskania akceptacji Sprzedających. Umowa przedwstępna przewiduje różne opcje związane z możliwością przejścia z zapłaty w formie przeniesienia własności lokali na zapłatę w formie pieniężnej. Współpraca w umowie przedwstępnej rozpisana jest na kilka najbliższych lat, przewidziano, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do 30 kwietnia 2027 r. (z prawem opcji żądania wcześniejszego zawarcia, co może się odbyć w perspektywie najbliższych kilku lub kilkunastu miesięcy) a cena (rozliczenie w postaci 200 m² lokali) będzie płatna w odroczonym terminie 37 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym najpóźniej do 31 maja 2030 r.

Ujmując rzecz w sposób uproszczony, Wnioskodawcy zamiast środków pieniężnych w zamian za sprzedaż Nieruchomości, mają otrzymać od kupujących 200 m² w lokalach.

Otrzymany ekwiwalent ceny (lokale) z tytułu sprzedaży Wnioskodawcy planują przeznaczyć na własne cele prywatne, choć nie wykluczają, że mogą ją również przeznaczyć na rozwój prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Inwestycja na chwilę obecną jest przygotowywana i trudno w tym zakresie podjąć decyzję już dziś, ponieważ jest to perspektywa długoterminowa.

Wnioskodawcy oświadczają, że przy wyżej opisanej transakcji sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie występują jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Wnioskodawcy w okresach poprzedzających planowaną sprzedaż Nieruchomości dokonywali sprzedaży innych nieruchomości. Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że nigdy nie dokonywali zakupu nieruchomości w celu jej późniejszej odsprzedaży z zyskiem.

Jednocześnie Wnioskodawcy zaznaczają, że w zakresie sprzedaży jednej z nieruchomości wystąpili do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji. W otrzymanej interpretacji z (…)2022 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że Wnioskodawca (A) nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w odniesieniu do wszystkich przedmiotów transakcji. Z kolei, w sytuacji Wnioskodawczyni, kwestia ta okazała się być sporna. Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) interpretacja na skutek skargi Wnioskodawczyni została uchylona, lecz wyrok nie jest prawomocny, gdyż Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wniósł skargę kasacyjną.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

1.Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, ponieważ przekroczył on limit uprawniający do zwolnienia podmiotowego z VAT.

2.Wnioskodawca po śmierci Ojca – C ((…) 2017 r.) podpisał umowę najmu (25 kwietnia 2017 r.), na podstawie której najemca prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu miejsc parkingowych. Wnioskodawca nie zajmuje się prowadzeniem parkingu.

Umowa przedwstępna ze stroną kupującą przewiduje, że do czasu rozpoczęcia inwestycji (nawet po nabyciu) Wnioskodawca ma możliwość prowadzenia dotychczasowych działań na terenie Nieruchomości, polegającej na wynajmowaniu, z prawem pobierania pożytków, terenu Nieruchomości, m.in. na potrzeby parkingu, w szczególności poprzez zawarcie stosowanego odpłatnego porozumienia lub umowy z Wnioskodawcą. Wnioskodawca na czas wykorzystywania terenu Nieruchomości jako parking będzie ponosił wszelkie koszty związane z utrzymaniem Nieruchomości, w tym podatek od nieruchomości, którego równowartość zobowiązuje się zwrócić Kupującym Nieruchomość. Ponadto Wnioskodawca nie będzie mógł oddać Nieruchomości lub jej części w najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę lub do bezpłatnego używania innym podmiotom bez uprzedniej zgody Kupujących udzielonej na piśmie pod rygorem nieważności.

Z kolei Wnioskodawczyni na podstawie umowy użyczenia z dnia 11 kwietnia 2017 r. użyczyła i dała w bezpłatne użytkowanie Wnioskodawcy udział w przedmiotowej Nieruchomości, zatem działka nr 1 nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do jakichkolwiek celów. Do śmierci swojego męża Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej. Założyła ją dopiero w związku ze śmiercią męża i koniecznością kontynuowania jego działalności gospodarczej.

3.Jak zostało wskazane w samym wniosku, jak i w odpowiedzi na pytanie nr 2 Wnioskodawczyni na podstawie umowy użyczenia z dnia 11 kwietnia 2017 r. użyczyła i dała w bezpłatne użytkowanie Wnioskodawcy udział w przedmiotowej Nieruchomości, zatem działka nr 1 nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do jakichkolwiek celów.

Z kolei Wnioskodawca, jak zostało wskazane we wniosku, oddał Nieruchomość na podstawie umowy najmu z prawem do podnajmu. Najemca Nieruchomości skorzystał z tej możliwości i prowadzi działalność parkingową. Natomiast sam Wnioskodawca nie prowadzi działalności parkingowej.

4.Ww. działka nie była/nie jest i nie będzie od dnia nabycia do dnia sprzedaży wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

5.W opisie sprawy wskazał Pan:

„Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców częściowo na podstawie czynności prawnych, częściowo na podstawie decyzji administracyjnych, częściowo na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (…) Wydział Cywilny z dnia (…) 2016 r.”.

W związku z powyższym, poproszono o jednoznaczne wskazanie:

a)kiedy dokładnie i na podstawie jakich czynności prawnych i jakich decyzji administracyjnych i w jakiej wysokości udziały nabył Pan i Wnioskodawczyni?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca i Wnioskodawczyni nabyli udziały w wysokości po (jednej drugiej) na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 24 marca 2017 r. Jest to obecna – obok postanowienia o zniesieniu współwłasności, o którym mowa w punkcie b) poniżej – podstawa nabycia ujawniona w księdze wieczystej (…).

Z odpisu zupełnego księgi wieczystej (…) wynika, że wcześniej Wnioskodawczyni i Wnioskodawca też byli wpisani do księgi wieczystej, ale w różnych udziałach i łącznie ze zmarłym (…) 2017 r. C (ojcem Wnioskodawcy i mężem Wnioskodawczyni). W księdze wieczystej podstawą nabycia są:

-decyzja (…);

-umowa sprzedaży (…);

-decyzja (…);

-umowa sprzedaży (…);

-umowa sprzedaży (…),

-postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku (…);

-umowa sprzedaży (…).

Przed (…) 2017 r. w nabywanie poszczególnych udziałów w tej nieruchomości zaangażowany był C – ojciec Wnioskodawcy i mąż Wnioskodawczyni. Jak wynika z treści księgi wieczystej nabywanie udziałów w nieruchomości przez rodzinę odbywało się stopniowo. Część udziałów nabywali C i A małżonkowie (…), część udziałów nabywał Wnioskodawca – A. Następnie doszło do zniesienia współwłasności w ten sposób, że całość nieruchomości przypadła członkom rodziny. Kilka miesięcy po zniesieniu współwłasności C zmarł.

b)postanowienie Sądu Rejonowego (…) Wydział Cywilny z dnia (…) 2016 r. dotyczyło zniesienia współwłasności.

6.Wedle najlepszej wiedzy posiadanej przez Wnioskodawcę, nabycie przez Wnioskodawcę udziału w wysokości 1/2 w działce nr 1 nastąpiło w drodze transakcji niepodlegającej opodatkowaniu.

Natomiast nabycie udziału nastąpiło w okresie, kiedy cała działalność była prowadzona przez nieżyjącego już ojca Wnioskodawcy. Obecnie Wnioskodawca nie jest w stanie odnaleźć aktu notarialnego, który by to potwierdzał.

Jednakże Wnioskodawca zwróci się do wydziału ksiąg wieczystych w celu potwierdzenia powyższej informacji. Jeżeli zajdzie taka potrzeba Wnioskodawca, po uzyskaniu ww. aktu notarialnego, będzie mógł dosłać do Organu uzupełnienie tej informacji.

7.Wedle najlepszej wiedzy posiadanej przez Wnioskodawczynię, nabycie przez Wnioskodawczynię udziału w wysokości 1/2 w działce nr 1 nastąpiło w drodze transakcji niepodlegającej opodatkowaniu.

Natomiast nabycie udziału nastąpiło w okresie, kiedy cała działalność była prowadzona przez nieżyjącego już męża Wnioskodawczyni. Obecnie Wnioskodawczyni nie jest w stanie odnaleźć aktu notarialnego, który by to potwierdzał.

Jednakże Wnioskodawczyni zwróci się do wydziału ksiąg wieczystych w celu potwierdzenia powyższej informacji. Jeżeli zajdzie taka potrzeba Wnioskodawca, po uzyskaniu ww. aktu notarialnego, będzie mógł dosłać do Organu uzupełnienie tej informacji.

8.Uwzględniając odpowiedź na pytanie nr 7 – wedle najlepszej wiedzy posiadanej przez Wnioskodawczynię, z tytułu nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w wysokości 1/2 w działce nr 1, Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

9.Uwzględniając odpowiedź na pytanie nr 6 – wedle najlepszej wiedzy posiadanej przez Wnioskodawcę, z tytułu nabycia przez Wnioskodawcę udziału w wysokości 1/2działce nr 1, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wynika to z faktu, że była to transakcja, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

10.We wniosku wskazał Pan że:

„Procedura planistyczna została ukończona uchwałą (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...), zgodnie z którą teren Nieruchomości został przeznaczony i oznaczony jako 1MW/U TEREN ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ WIELORODZINNEJ LUB ZABUDOWY USŁUGOWEJ”.

Następnie wskazał Pan, że:

„Jedna z tych osób występowała i uzyskała warunki zabudowy (...) dla Nieruchomości, czyli działki nr 1 (...)”.

W związku z powyższym, poprosiliśmy o jednoznaczne wskazanie, czy na dzień dostawy działki nr 1:

a)dla działki tej będzie obowiązywała wydana decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu? Jeśli tak, to realizacji jakiej inwestycji na Nieruchomości dotyczy ww. decyzja o warunkach zabudowy?

Odpowiedział Pan: Nie, dla działki tej nie będzie obowiązywała wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

b)będzie obowiązywał uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie przeznaczenie ww. działki wynikać będzie z ww. planu i czy mieli Państwo wpływ (Pan lub/i Wnioskodawczyni) na przeznaczenie działki nr 1 wynikające z ww. planu.

Odpowiedział Pan: Będzie obowiązywał uchwalony, wskazany we wniosku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie ww. działki to 1MW/U. Wnioskodawcy nie mieli wpływu na przeznaczenie działki nr 1.

11.W odpowiedzi na pytanie o treści: „Jakie konkretnie warunki zostały ustalone w Umowie Przedwstępnej, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia umowy Nieruchomości? Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień Umowy Przedwstępnej ciążą na Kupujących, a jakie na Panu i Wnioskodawczyni? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej ze stron transakcji”;

wskazał Pan: Warunki ustalone w umowie przedwstępnej, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia umowy Nieruchomości:

·Umowa Przedwstępną jest umową warunkową co oznacza, że Strony zobowiązują się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej pod warunkiem zawieszającym polegającym na wystąpieniu zdarzenia przyszłego i niepewnego w postaci odstąpienia przez Kupujących od innej Umowy Przedwstępnej. Kupujący złożyli Sprzedającym (Wnioskodawcy oraz Wnioskodawczyni) oświadczenie o odstąpieniu.

·W przypadku, gdyby w dniu zawierania Umowy Przyrzeczonej 1 Nieruchomość była obciążona ustawowym prawem pierwokupu, w szczególności na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, Umowa Przyrzeczona 1 będzie umową warunkową, to jest zawarta pod warunkiem, że podmiot uprawniony z tytułu pierwokupu ze swojego prawa nie skorzysta.

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień Umowy Przedwstępnej:

1.Kupujący zobowiązują się, że realizują na terenie Nieruchomości, osobiście lub poprzez spółkę celową, inwestycję budowlaną (deweloperską), to jest wybudują na terenie Nieruchomości, po nabyciu prawa własności Nieruchomości, budynek mieszkalny wielorodzinny (w tym jako część większego budynku posadowionego na działkach sąsiednich) z funkcją usługową, zgodnie z uchwalonym dla terenu Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

2.Kupujący sprzedadzą/przeniosą na Sprzedających – zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi na moment sprzedaży, w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) część na Wnioskodawczynię i w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) część na Wnioskodawcę prawo własności wyodrębnionych lokali w Budynku o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 200 (dwieście) m² (+/- 2 %), w tym:

a)lokalu użytkowego o powierzchni około 50 m²,

b)lokalu mieszkalnego o powierzchni około 40 m²,

c)lokalu mieszkalnego o powierzchni około 50 m²,

d)lokalu mieszkalnego o powierzchni około 60 m²,

przy czym do każdego z lokali zostanie przypisane po jednym miejscu postojowym w hali garażowej nie mniej niż łącznie 4 miejsca postojowe, na zasadzie podziału quoad usum albo sprzedaży odpowiedniego udziału we współwłasności hali garażowej jako odrębnego lokalu z przydzieleniem miejsc postojowych na zasadzie podziału quoad usum – w każdym z tych przypadków cena netto jednego miejsca postojowego wyniesie XXX zł netto. Cena jednego metra kwadratowego każdego z powyższych lokali zostanie obliczona jako iloraz łącznej Ceny XXX zł pomniejszonej o łączna cenę miejsc postojowych oraz łącznej powierzchni w metrach kwadratowych tych lokali, o których mowa w lit. a)-d) powyżej.

3.Kupujący, przed wystąpieniem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę Budynku, przedstawią Sprzedającym projekt budowlany oraz standard wykończenia ze wskazaniem lokali w celu uzyskania akceptacji Sprzedających. Sprzedający zobowiązują się w terminie 30 dni od dnia przedstawienia im projektu budowlanego i standardu wykończenia zaakceptować projekt w zakresie lokali. W terminie wskazanym w zdaniu poprzednim Sprzedający mogą zgłosić Kupującym swoje uwagi lub wytyczne dotyczące projektu budowlanego w zakresie lokali, o których mowa w pkt 2 powyżej, a Kupujący albo spółka celowa realizującą Inwestycje, w miarę możliwości projektowych, technologicznych i ekonomicznych, uwzględniają te uwagi lub wytyczne. W razie nieuzgodnienia przez Strony przedstawionego Sprzedającym projektu budowlanego w zakresie lokali w terminie 30 dni od dnia przedstawienia im tego projektu, Strony dokonają rozliczenia Ceny z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości poprzez zapłatę na rzecz Kupujących kwot wskazanych odpowiednio w umowie, w terminie 30 dni od dnia upływu terminu na zaakceptowanie projektu budowlanego, ustalonego zgodnie ze zdaniami poprzednimi.

4.Wyodrębnienie i sprzedaż/przeniesienie na Sprzedających lokali nastąpi po zakończeniu budowy Budynku, to jest po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie Budynku lub dokonaniu skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy Budynku, w stosunku do którego właściwy organ nadzoru budowlanego nie zgłosi sprzeciwu.

5.Zapłata Ceny nastąpi poprzez dokonanie w umowach ustanowienia odrębnej lokali/lub umowach sprzedaży lokali – jeżeli lokale zostaną wcześniej wyodrębniane – przenoszących własność lokali, potrącenia wzajemnych wierzytelności Stron, to jest:

a)wierzytelności przysługujących Sprzedającej (Wnioskodawczyni) w kwocie XXX zł z tytułu zapłaty Ceny sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości z wierzytelnością przysługująca Kupującym z tytułu zapłaty ceny za przeniesienie/sprzedaż udziałów we własności lokali wraz z ustanowieniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego lub przeniesienie/sprzedaży udziału w hali garażowej związanego z miejscem postojowym w kwocie XXX,

b)wierzytelności przysługującej Wnioskodawcy w kwocie XXX z tytułu zapłaty Ceny sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości, z wierzytelnością przysługującą Kupującym z tytułu zapłaty ceny za przeniesienie/sprzedaż udziałów we własności lokali wraz z ustanowieniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego lub przeniesienie/sprzedaży udziału w hali garażowej związanego z miejscem postojowym w kwocie XXX.

6.W wyniku potrącenia wzajemne wierzytelności Stron wynikające z obowiązku zapłaty Ceny przez Kupujących na rzecz Sprzedających z tytułu sprzedaży przez Sprzedających udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupujących oraz z obowiązku zapłaty cen przez Kupujących na rzecz Sprzedających z tytułu sprzedaży przez Kupujących własności lokali, o których mowa w pkt 2 powyżej, umorzą się nawzajem. W przypadku, gdyby w terminie do dnia 31 maja 2030 r. Strony nie zawarły umów, na podstawie których dojdzie do wyodrębnienia i przeniesienia/sprzedaży własności lokali na Sprzedających, cała Cena zostanie zapłacona najpóźniej w terminie do dnia 30 czerwca 2030 r., przelewem na rachunki bankowe wskazane przez Sprzedających z zastrzeżeniem postanowienia z ust. 6 poniżej.

7.Kupujący, w przypadku gdy dojdzie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, zobowiązują się do zapłaty na rzecz Sprzedających świadczenia gwarancyjnego w celu zrekompensowania spadku siły nabywczej pieniądza w czasie, w związku z odroczonym terminem płatności Ceny za nabycie udziałów w prawie własności Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej 1, i to na następujących zasadach:

1)świadczenie naliczane będzie od dnia zawarcia niniejszej Umowy Przedwstępnej, corocznie w dniu 31 marca danego roku kalendarzowego począwszy od roku 2022 do dnia zapłaty Ceny, w oparciu o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za rok ubiegły lub w przypadku zaprzestania publikacji tego wskaźnika, w oparciu o inny publikowany wskaźnik o podobnym charakterze,

2)roczna wysokość świadczenia gwarancyjnego należnego danemu Sprzedającemu obliczona będzie jako iloczyn wskazanej Ceny należnej danemu Sprzedającemu oraz wskaźnika, o którym mowa powyżej. Świadczenia gwarancyjne za dany rok odroczenia płatności Ceny będą obliczane każdorazowo od Ceny w wysokości wskazanej,

3)w roku, w którym nastąpi zapłata Ceny nabycia udziałów w Nieruchomości świadczenie gwarancyjne obliczone będzie proporcjonalnie do ilości miesięcy, które upłynęły od ostatniego corocznego naliczenia świadczenia gwarancyjnego w oparciu o ostatni opublikowany średnioroczny wskaźnik, o którym mowa powyżej. Świadczenia gwarancyjne w łącznej wysokości płatne będą w terminie 14 dni od dnia zapłaty Ceny nabycia udziałów w Nieruchomości przez Kupujących,

4)Sprzedający mogą domagać się zapłaty świadczenia gwarancyjnego, o którym mowa w niniejszym ustępie tylko w przypadku, gdyby do zapłaty Ceny udziałów w prawie własności Nieruchomości doszło w formie pieniężnej – to jest tylko w przypadku niewywiązania się przez Kupujących ze zobowiązania do wybudowania i przeniesienia na Sprzedających prawa własności odrębnych lokali. W przypadku wywiązania się z tego zobowiązania przez Kupujących do doliczenia świadczenia gwarancyjnego nie dojdzie i Sprzedający nie będą uprawnieni do jego naliczenia, a Strony rozlicza się poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności.

Umowa zawiera jeszcze postanowienia takie jak: o zabezpieczeniu hipoteką zapłaty ceny na rzecz Wnioskodawcy i Wnioskodawczyni, postanowienia dot. wydania przedmiotu umowy i zabezpieczenia oświadczeniem z art. 777 § 1 pkt 4 KPC, zgodę Sprzedających na cesję praw z tej umowy na spółkę celową, która będzie zawiązana na potrzeby realizacji inwestycji. Jako pełnomocnik Wnioskodawcy i Wnioskodawczyni deklaruję pełną dyspozycyjność, aby zreferować w szczegółach również pozostałe postanowienia.

·Strona kupująca nie dokonywała, ale będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na działce nr 1, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie lub inne. Inwestycje te będą miały ścisły związek z planami wybudowania budynku mieszkaniowego wielorodzinnego o znacznej powierzchni, w którym cztery lokale mają przypaść Wnioskodawcy oraz Wnioskodawczyni. Przy czym, z informacji uzyskanych od strony kupującej wynika, że strona kupująca będzie dokonywać tych inwestycji po nabyciu nieruchomości.

·Wedle najlepszej wiedzy Wnioskodawcy strona kupująca na ten moment nie poniosła i Wnioskodawca nie wie, czy będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej. Wnioskodawca nie posiada wiedzy, czy takie nakłady będą istniały, a tym bardziej, jak dokładnie będą się one kształtować.

·Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli Kupującym pełnomocnictwa. Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie udzieli Kupującym pełnomocnictwa.

Po przeniesieniu własności Kupujący będą realizować inwestycję we własnym imieniu i będą zobowiązani do zapłaty Sprzedającym ceny.

·W odpowiedzi na pytanie o treści: „Co oznacza sformułowanie zawarte we wniosku, że „Współpraca w umowie przedwstępnej rozpisana jest na kilka najbliższych lat (...)”? Na czym dokładnie będzie polegała współpraca Pana i Wnioskodawczyni ze stroną Kupującą działkę nr 1”;

wskazał Pan: Wynika to z faktu, że zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego budynek na działce nr 1 zostanie wybudowany i oddany do użytkowania w terminie 36 miesięcy od dnia uzyskania ostatecznego i prawomocnego pozwolenia budowę.

Współpraca polega na tym, że Wnioskodawcy nie otrzymują „tradycyjnej” zapłaty, tylko Kupujący sprzedadzą/przeniosą na Sprzedających – zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi na moment sprzedaży, w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) część na Wnioskodawczynię i w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) część na Wnioskodawcę prawo własności wyodrębnionych lokali w Budynku o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 200 (dwieście) m²(+/- 2 %). Otrzymają zapłatę dopiero po wybudowaniu budynku przez Kupujących. Umowa przyrzeczona zaś może być zawarta do dnia 30 kwietnia 2027 r.

·W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej sprzedaży działki z podmiotem Kupującym nie została i nie zostanie zawarta umowa dzierżawy/najmu działki.

Wnioskodawca przypomina, że do czasu rozpoczęcia inwestycji ma możliwość prowadzenia dotychczasowych działań na terenie Nieruchomości, polegającej na wynajmowaniu, z prawiem pobierania pożytków, terenu Nieruchomości, m.in. na potrzeby parkingu, w szczególności poprzez zawarcie stosowanego odpłatnego porozumienia lub umowy z Wnioskodawcą. Wnioskodawca na czas wykorzystywania terenu Nieruchomości jako parking będzie ponosił wszelkie koszty związane z utrzymaniem Nieruchomości, w tym podatek od nieruchomości, którego równowartość zobowiązuje się zwrócić Kupującym.

·25 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca zawarł z E Sp. z o.o. (…) umowę najmu działki, o której mowa w opisie sprawy. Umowa w dalszym ciągu obowiązuje.

·W związku z ww. zawartą umową najmu Wnioskodawca wystawiał/wystawia faktury z naliczoną kwotą podatku od towarów i usług.

·Wnioskodawczyni na podstawie umowy użyczenia z dnia 11 kwietnia 2017 r. użyczyła i dała w bezpłatne użytkowanie Wnioskodawcy udział w przedmiotowej Nieruchomości, zatem pośrednio wyraziła ona zgodę na najem ww. działki przez Wnioskodawcę.

·Wnioskodawczyni nie otrzymywała jakiegokolwiek wynagrodzenia z tytułu wynajmu ww. działki.

·Oprócz umowy użyczenia z dnia 11 kwietnia 2017 r., Nieruchomość od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie była/nie jest/nie będzie udostępniana przez Wnioskodawczynię osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.

·Oprócz umowy wskazanej we wniosku, Nieruchomość od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie była/nie jest/nie będzie udostępniania przez Wnioskodawcę osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze oprócz umów wskazanych we wniosku.

Wnioskodawca nadmienił, że w krótkim okresie najemca (firma E Sp. z o.o.) za zgodą Wnioskodawcy (domyślnie także i Wnioskodawczyni w związku z umową użyczenia) posiadał umowę z firmą F, która postawiła na powierzchni kilku metrów kwadratowych (…) (od strony ulicy). Była to inicjatywa najemcy, a nie Wnioskodawcy, ani tym bardziej Wnioskodawczyni. Wskutek interwencji (…) jednak został wyłączony z użytkowania, a następnie w lutym 2023 r. zdemontowany.

·Umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 1 została podpisana 3 grudnia 2021 r.

·Wnioskodawca nie posiada wiedzy, kiedy konkretnie zostanie podpisana umowa przyrzeczona sprzedaży działki nr 1. Umowa przedwstępna przewiduje, że „zostanie zawarta do dnia 30 kwietnia 2027 r.”.

·Na dzień sprzedaży działka nr 1 nie będzie zabudowana budynkiem, budowlą lub ich częścią w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

·W związku z informacją, że Wnioskodawcy dokonywali sprzedaży innych nieruchomości poprosiliśmy o podanie czy z tytułu ich sprzedaż:

a)odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

W odpowiedzi wskazał Pan, że: Wnioskodawca nie odprowadzał VAT, nie składał deklaracji, ani zgłoszenia rejestracyjnego. Zgodnie z interpretacją z dnia (…), Wnioskodawca nie podlegał obowiązkowi podatkowemu na gruncie VAT, więc nie odprowadzał on podatku VAT, nie złożył deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R z tego tytułu.

b)Wnioskodawczyni odprowadzała podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

W odpowiedzi wskazał Pan, że: Jeśli taka była rekomendacja, to Wnioskodawczyni odprowadzała VAT i składała deklarację przy czym dnia (…)2022 r. Wnioskodawczyni otrzymała interpretację (…), która została następnie zaskarżona i Wojewódzki Sąd Administracyjny (…) wyrokiem z dnia (…) uchylił zaskarżoną interpretację w całości. Wyrok nie jest prawomocny.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Wnioskodawczyni, posiadają udział w nieruchomości po 1/2 (jedna druga).

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawcę będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.Czy sprzedaż Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawczynię będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko do pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie odbędzie się ona w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Przedmiotowy zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza m.in. przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Pojęcie „towary” przepis art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, definiuje rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasing lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych ta umowa lub z chwila zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ora przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie „podatnika” zostało z kolei zdefiniowane w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, który stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje z kolei wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Powyższe przepisy wyznaczają podmiotowy zakres opodatkowania VAT. Należy w tym miejscu wskazać, że w efekcie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług mogą podlegać co do zasady te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika i jest to czynność uznana za opodatkowaną.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Natomiast, ta definicja nie obejmuje sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty ani wykorzystany podczas jego posiadania w celu odsprzedaży oraz nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Na gruncie przepisów wspólnotowych, a w szczególności na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006, str. 1, ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakakolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje zatem także według przepisów wspólnotowych, wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Rozpatrując powyższą kwestię należy mieć na uwadze tezy wynikające z orzeczenia Trybunatu Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, wedle którego dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jak wyjaśnił Trybunał, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 11 akapit drugi Dyrektywy. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym – podkreślił Trybunał.

Orzeczenia, które zapadły po wyroku TSUE potwierdzają również, iż nadal aktualne są tezy zawarte w wyroku NSA z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), wskazujące na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Wykonanie danej czynności jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT.

Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą.

Orzecznictwo wskazuje w tym zakresie, iż przejawem aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Co należy jednak podkreślić na gruncie przedmiotowej sprawy, tego rodzaju aktywność „handlowa” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (por. wyrok WSA w Poznaniu z 16 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Po 657/11; wyrok WSA w Poznaniu z 30 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Po 839/12).

Podczas oceny, czy sprzedawca działał jako podatnik, czy też nie, należy również rozważyć znaczenie zamiaru, z jakim nabył grunty. Wprawdzie we wskazanym wyżej wyroku TSUE nie odniósł się do tej kwestii, jednak niewątpliwie zamiar sprzedawcy przy nabywaniu gruntu nadal powinien być traktowany jako okoliczność mająca znaczenie dla rozstrzygania o statusie sprzedawcy (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 30 lipca 2014 r., sygn. akt I SA/Go 367/14).

W tych ramach prawnych konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego stanu faktycznego, Wnioskodawca w celu dokonania dostawy nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowało koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący „działalność gospodarcza” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami nie jest działalnością profesjonalnego handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika jednoznacznie, że Wnioskodawca nie dokonuje systematycznych dostaw nieruchomości, a te które może potencjalnie realizować mają charakter incydentalny i związane są z zarządem majątkiem prywatnym.

Działania Wnioskodawcy nie mają poza tym charakteru zorganizowanego. Jak wskazano we wniosku, w zakresie marketingu, reklamy, poszukiwania nabywców czy pośrednictwa, Wnioskodawca nie podjął żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu gospodarczego.

W realiach sprawy, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości należy zatem uznać za czynność incydentalną, związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Ponadto środki finansowe uzyskane z tytułu transakcji mają zostać przeznaczone na własne cele prywatne Wnioskodawców.

W związku z przedstawionymi warunkami należy wskazać, że Wnioskodawca przede wszystkim nie podejmował działań, które można nazwać profesjonalnymi.

Wobec powyższego, Wnioskodawca w związku ze sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości w udziale 1/2 nie będzie występować jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, a tym samym sprzedaż Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko do pytania nr 2 (stanowisko skorygowane w uzupełnieniu z 1 października 2023 r.)

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawczynię nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie odbędzie się ona w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Pojęcie „towary” przepis art. 2 pkt 6 ustawy o VAT definiuje rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie „podatnika” zostało z kolei definiowane w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, który stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na gruncie przepisów wspólnotowych, a w szczególności na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. (JE L 347 z 11 grudnia 2006, str. 1, ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakakolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje zatem także według przepisów wspólnotowych, wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Rozpatrując powyższą kwestię należy mieć na uwadze tezy wynikające z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, wedle którego dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Orzeczenia, które zapadły po wyroku TSUE potwierdzają również, iż nadal aktualne są tezy zawarte w wyroku NSA z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), wskazujące na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wykonanie danej czynności jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT.

Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą.

Orzecznictwo wskazuje w tym zakresie, iż przejawem aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usługo zbliżonym charakterze.

Co należy jednak podkreślić na gruncie przedmiotowej sprawy, tego rodzaju aktywność „handlowa” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (por. wyrok WA w Poznaniu z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Po 657/11; wyrok WSA w Poznaniu z 30 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Po 839/12).

W tych ramach prawnych konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego stanu faktycznego, Wnioskodawczyni w celu dokonania dostawy nieruchomości podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowało koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący „działalność gospodarcza” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Aktywność Wnioskodawczyni w zakresie obrotu nieruchomościami nie jest działalnością profesjonalnego handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika jednoznacznie, że Wnioskodawczyni nie dokonuje systematycznych dostaw nieruchomości, a te które może potencjalnie realizować mają charakter incydentalny i związane są z zarządem majątkiem prywatnym.

Działania Wnioskodawczyni nie mają poza tym charakteru zorganizowanego. Jak wskazano we wniosku, w zakresie marketingu, reklamy, poszukiwania nabywców czy pośrednictwa, Wnioskodawczyni nie podjęła żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu gospodarczego.

W związku z przedstawionymi warunkami należy wskazać, że Wnioskodawczyni przede wszystkim nie podejmowała działań, które można nazwać profesjonalnymi.

Wobec powyższego, Wnioskodawczyni w związku ze sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości w udziale 1/2 nie będzie występować jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, a tym samym sprzedaż Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawczynię nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

1)braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawcę – jest nieprawidłowe;

2)braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawczynię – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości niezabudowanych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywa 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca oraz Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego lub Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wątpliwości Państwa dotyczą wskazania czy sprzedaż Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawcę będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz czy sprzedaż Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawczynię będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Państwa w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Pan oraz Pani będzie działać w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. H.E., który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Pan oraz Pani w celu sprzedażyudziału w Nieruchomości podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, odnosząc się do sytuacji dotyczącej Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, że – jak wynika z opisu sprawy:

·Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

·Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 (jedną drugą) części nieruchomości gruntowej (Nieruchomości).

·Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców częściowo na podstawie czynności prawnych, częściowo na podstawie decyzji administracyjnych, częściowo na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (…) Wydział Cywilny z (…) 2016 r., częściowo zaś na podstawie dziedziczenia po zmarłym (…) 2017 r. C (mężu Wnioskodawczyni oraz ojcu Wnioskodawcy), potwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia z 24 marca 2017 r. Wnioskodawca i Wnioskodawczyni nabyli udziały w wysokości po (jednej drugiej) na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 24 marca 2017 r. Jest to obecna – obok postanowienia o zniesieniu współwłasności, o którym mowa w punkcie b) poniżej – podstawa nabycia ujawniona w księdze wieczystej (…).

·Pani mąż przed śmiercią prowadził działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Ze względu na odziedziczenie udziałów w nieruchomościach Wnioskodawczyni zdecydowała się na założenie własnej działalności gospodarczej w tym zakresie.

·Przedmiotowa Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni i nie została ona włączona do działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

·Na podstawie umowy użyczenia z 11 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni użyczyła i dała w bezpłatne użytkowanie Wnioskodawcy udział w przedmiotowej Nieruchomości, a Wnioskodawca przyjął to użyczenie w celu wykorzystania go na własny rachunek. Zatem działka nr 1 nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do jakichkolwiek celów. Do śmierci swojego męża Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej. Założyła ją dopiero w związku ze śmiercią męża i koniecznością kontynuowania jego działalności gospodarczej.

·Nieruchomość jest niezabudowana, jednakże na terenie Nieruchomości funkcjonuje nieutwardzony parking.

·Wnioskodawca A oddał tę nieruchomość na podstawie umowy najmu z prawem do podnajmu. Najemca Nieruchomości skorzystał z tej możliwości i prowadzi działalność parkingową. Wnioskodawca A nie prowadzi działalności parkingowej.

·Wnioskodawcy podjęli decyzję o sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości na szczególnych zasadach co do zapłaty ceny. W tym celu Wnioskodawcy zawarli z kupującymi umowę przedwstępną.

·Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych celem sprzedaży Nieruchomości. Nie powierzyli również kwestii sprzedaży Nieruchomości profesjonalnym podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami i obsługą rynku nieruchomości. Wnioskodawcy nie angażowali środków pieniężnych podejmując działania mające na celu zbycie Nieruchomości ani podniesienia jej wartości.

·Kupujący zamierzają zrealizować poprzez spółkę celową na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich inwestycję budowalną polegającą na budowie budynku albo budynków mieszkalnych wielorodzinnych z funkcją usługową.

·Wnioskodawcy zamiast środków pieniężnych w zamian za sprzedaż Nieruchomości, mają otrzymać od kupujących 200 m² w lokalach.

·Wnioskodawcy w okresach poprzedzających planowaną sprzedaż Nieruchomości dokonywali sprzedaży innych nieruchomości. Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że nigdy nie dokonywali zakupu nieruchomości w celu jej późniejszej odsprzedaży z zyskiem.

·Wnioskodawca po śmierci Ojca – C ((…) 2017 r.) podpisał umowę najmu (25 kwietnia 2017 r.), na podstawie której najemca prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu miejsc parkingowych. Wnioskodawca nie zajmuje się prowadzeniem parkingu.

·Ww. działka nie była/nie jest i nie będzie od dnia nabycia do dnia sprzedaży wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

·Nabycie przez Wnioskodawczynię udziału w wysokości 1/2 w działce nr 1 nastąpiło w drodze transakcji niepodlegającej opodatkowaniu.

·Umowa przedwstępna przewiduje, że kupujący, przed wystąpieniem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, przedstawią Wnioskodawcom projekt budowlany oraz standard wykończenia ze wskazaniem lokali w celu uzyskania akceptacji Sprzedających. Umowa przedwstępna przewiduje różne opcje związane z możliwością przejścia z zapłaty w formie przeniesienia własności lokali na zapłatę w formie pieniężnej. Współpraca w umowie przedwstępnej rozpisana jest na kilka najbliższych lat, przewidziano, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do 30 kwietnia 2027 r. (z prawem opcji żądania wcześniejszego zawarcia, co może się odbyć w perspektywie najbliższych kilku lub kilkunastu miesięcy) a cena (rozliczenie w postaci 200 m² lokali) będzie płatna w odroczonym terminie 37 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym najpóźniej do 31 maja 2030 r.

·Kupujący zobowiązał się, że realizuje na terenie Nieruchomości, osobiście lub poprzez spółkę celową, inwestycję budowlaną (deweloperską), to jest wybudują na terenie Nieruchomości, po nabyciu prawa własności Nieruchomości, budynek mieszkalny wielorodzinny (w tym jako część większego budynku posadowionego na działkach sąsiednich) z funkcją usługową, zgodnie z uchwalonym dla terenu Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

·Kupujący sprzedadzą/przeniosą na Sprzedających – zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi na moment sprzedaży, w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) część na Wnioskodawczynię i w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) część na Wnioskodawcę prawo własności wyodrębnionych lokali w Budynku o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 200 (dwieście) m² (+/- 2%), w tym:

a)lokalu użytkowego o powierzchni około 50 m²,

b)lokalu mieszkalnego o powierzchni około 40 m²,

c)lokalu mieszkalnego o powierzchni około 50 m²,

d)lokalu mieszkalnego o powierzchni około 60 m²,

·Kupujący, przed wystąpieniem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę Budynku, przedstawią Sprzedającym projekt budowlany oraz standard wykończenia ze wskazaniem lokali w celu uzyskania akceptacji Sprzedających. Sprzedający zobowiązują się w terminie 30 dni od dnia przedstawienia im projektu budowlanego i standardu wykończenia zaakceptować projekt w zakresie lokali. W terminie wskazanym w zdaniu poprzednim Sprzedający mogą zgłosić Kupującym swoje uwagi lub wytyczne dotyczące projektu budowlanego w zakresie lokali, o których mowa powyżej, a Kupujący albo spółka celowa realizującą Inwestycje, w miarę możliwości projektowych, technologicznych i ekonomicznych, uwzględniają te uwagi lub wytyczne. W razie nieuzgodnienia przez Strony przedstawionego Sprzedającym projektu budowlanego w zakresie lokali w terminie 30 dni od dnia przedstawienia im tego projektu, Strony dokonają rozliczenia Ceny z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości poprzez zapłatę na rzecz Kupujących kwot wskazanych odpowiednio w umowie, w terminie 30 dni od dnia upływu terminu na zaakceptowanie projektu budowlanego, ustalonego zgodnie ze zdaniami poprzednimi.

·Wyodrębnienie i sprzedaż/przeniesienie na Sprzedających lokali nastąpi po zakończeniu budowy Budynku, to jest po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie Budynku lub dokonaniu skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy Budynku, w stosunku do którego właściwy organ nadzoru budowlanego nie zgłosi sprzeciwu.

·Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie udzieli Kupującym pełnomocnictwa. Po przeniesieniu własności Kupujący będą realizować inwestycję we własnym imieniu i będą zobowiązani do zapłaty Sprzedającym ceny.

·zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego budynek na działce nr 1 zostanie wybudowany i oddany do użytkowania w terminie 36 miesięcy od dnia uzyskania ostatecznego i prawomocnego pozwolenia budowę. Współpraca polega na tym, że Wnioskodawcy nie otrzymują „tradycyjnej” zapłaty, tylko Kupujący sprzedadzą/przeniosą na Sprzedających – zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi na moment sprzedaży, w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) część na Wnioskodawczynię i w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) część na Wnioskodawcę prawo własności wyodrębnionych lokali w Budynku o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 200 (dwieście) m²(+/- 2%). Otrzymają zapłatę dopiero po wybudowaniu budynku przez Kupujących. Umowa przyrzeczona zaś może być zawarta do dnia 30 kwietnia 2027 r.

·W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej sprzedaży działki z podmiotem Kupującym nie została i nie zostanie zawarta umowa dzierżawy/najmu działki.

·Wnioskodawczyni nie otrzymywała jakiegokolwiek wynagrodzenia z tytułu wynajmu ww. działki.

·Umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 1 została podpisana 3 grudnia 2021 r.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy.

W świetle regulacji art. 710 ustawy Kodeks cywilny:

Użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że z zawartego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawczyni, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni nie podejmowała ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Udział Wnioskodawczyni wynoszący 1/2 w Nieruchomości został nabyty w drodze dziedziczenia po zmarłym mężu. Przedmiotowa Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni i nie została ona włączona do działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Na podstawie umowy użyczenia z 11 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni użyczyła i dała w bezpłatne użytkowanie Wnioskodawcy udział w przedmiotowej Nieruchomości, a Wnioskodawca przyjął to użyczenie w celu wykorzystania go na własny rachunek. Działka nr 1 nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do jakichkolwiek celów. Ww. działka nie była/nie jest i nie będzie od dnia nabycia do dnia sprzedaży wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Oprócz umowy użyczenia z dnia 11 kwietnia 2017 r., Nieruchomość od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie była/nie jest/nie będzie udostępniana przez Wnioskodawczynię osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.

Co istotne również, w odniesieniu do zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, Strona kupująca nie dokonywała, ale będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na ww. działce, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie lub inne. Inwestycje te będą miały ścisły związek z planami wybudowania budynku mieszkaniowego wielorodzinnego o znacznej powierzchni, w którym cztery lokale mają przypaść Wnioskodawcy oraz Wnioskodawczyni. Jednakże, z informacji uzyskanych od strony kupującej wynika, że strona kupująca będzie dokonywać tych inwestycji po nabyciu nieruchomości.

W związku z nieodpłatnym użyczeniem przez Wnioskodawczynię udziału w wysokości 1/2 w przedmiotowej Nieruchomości należy wskazać na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81 Hong-Kong Trade Development Council, w którym wskazano, że podmiot prowadzący stale i wyłącznie działalność nieodpłatną nie może być uznany za podatnika.

W niniejszej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy udziału w wysokości 1/2 w przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawczyni wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka aktywność Wnioskodawczyni, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni nie podjęła ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych celem sprzedaży Nieruchomości. Nie powierzyli również kwestii sprzedaży Nieruchomości profesjonalnym podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami i obsługą rynku nieruchomości. Wnioskodawcy nie angażowali środków pieniężnych podejmując działania mające na celu zbycie Nieruchomości, ani podniesienia jej wartości. Ponadto Wnioskodawczyni nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w wysokości 1/2 w przedmiotowej Nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży 1/2 udziału w Nieruchomości będzie korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży udziału w wysokości 1/2 w przedmiotowej Nieruchomości opisanej we wniosku Wnioskodawczyni będzie korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego – stosownie do zapisów orzecznictwa – transakcja zbycia udziału w wysokości 1/2 w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po stronie Wnioskodawczyni.

Podsumowując, Wnioskodawczyni, dla planowanej transakcji sprzedaży 1/2 udziału we współwłasności Nieruchomości, nie będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po stronie Wnioskodawczyni.

Tym samym, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w udziale 1/2 przez Wnioskodawcę będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług należy wskazać, że z opisu sprawy wynika, iż:

·Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, ponieważ przekroczył on limit uprawniający do zwolnienia podmiotowego z VAT.

·Wnioskodawca wraz z Wnioskodawczynią (matką) są współwłaścicielami – Wnioskodawca w udziale wynoszącym 1/2 (jedną drugą) część oraz Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 1/2 (jedną drugą) część – nieruchomości gruntowej (Nieruchomość).

·Wnioskodawca po śmierci Ojca podpisał umowę najmu (25 kwietnia 2017 r.), na podstawie której najemca prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu miejsc parkingowych. Wnioskodawca nie zajmuje się prowadzeniem parkingu. Umowa w dalszym ciągu obowiązuje.

·Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości,

·Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli Kupującym pełnomocnictwa. Po przeniesieniu własności Kupujący będą realizować inwestycję we własnym imieniu i będą zobowiązani do zapłaty Sprzedającym ceny.

·W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej sprzedaży działki z podmiotem Kupującym nie została i nie zostanie zawarta umowa dzierżawy/najmu działki.

·Do czasu rozpoczęcia inwestycji Wnioskodawca ma możliwość prowadzenia dotychczasowych działań na terenie Nieruchomości, polegającej na wynajmowaniu, z prawiem pobierania pożytków, terenu Nieruchomości, m.in. na potrzeby parkingu, w szczególności poprzez zawarcie stosowanego odpłatnego porozumienia lub umowy z Wnioskodawcą. Wnioskodawca na czas wykorzystywania terenu Nieruchomości jako parking będzie ponosił wszelkie koszty związane z utrzymaniem Nieruchomości, w tym podatek od nieruchomości, którego równowartość zobowiązuje się zwrócić Kupującym.

·W związku z ww. zawartą umową najmu Wnioskodawca wystawiał/wystawia faktury z naliczoną kwotą podatku od towarów i usług.

·Wnioskodawczyni nie otrzymywała jakiegokolwiek wynagrodzenia z tytułu wynajmu ww. działki.

·Umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 1 została podpisana 3 grudnia 2021 r.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc, najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Jak Pan wskazał w opisie –25 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca zawarł umowę najmu działki, o której mowa w opisie sprawy. Umowa w dalszym ciągu obowiązuje. W związku z ww. zawartą umową najmu Wnioskodawca wystawiał/wystawia faktury z naliczoną kwotą podatku od towarów i usług. Zatem, wykorzystywał Pan przedmiotową działkę w działalności gospodarczej polegającej na najmie nieruchomości.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), wynika, że aby nieruchomość nie stanowiła majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie może ona służyć takiej działalności w całym okresie jej posiadania.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że wynajmowana Nieruchomość na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana jest i będzie do czasu sprzedaży przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, biorąc pod uwagę całokształt sprawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości w udziale 1/2, będzie Pan zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że całokształt podejmowanych przez Pana czynności w odniesieniu do ww. działki jednoznacznie wskazuje na fakt, iż posiadana nieruchomość nie służyła wyłącznie zaspokajaniu Pana potrzeb osobistych, a celom działalności gospodarczej polegającej na najmie nieruchomości. Opisany stan sprawy wskazuje, iż Pana działania ukierunkowane były na uzyskanie dochodu z ww. działki. Takie wykorzystanie posiadanego majątku jest jednoznaczne z jego wyłączeniem z majątku prywatnego. Sposób wykorzystania przedmiotowego udziału w działce przejawiający się w zawarciu umowy najmu bezspornie wskazuje, że działka ta utraciły walor majątku osobistego a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Tym samym, transakcji sprzedaży przez Pana Nieruchomości w udziale 1/2 nie można klasyfikować jako czynności zarządzania majątkiem prywatnym, bowiem zgodnie z powołanymi orzeczeniami, a w szczególności wyrokiem TSUE w sprawie C-291/92, ww. działka była/jest i będzie do dnia sprzedaży wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a przymiot „majątku prywatnego” może być nadany jedynie wówczas, gdy podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazuje zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego, co w analizowanej sprawie – w odniesieniu do ww. działki – nie miało miejsca.

Zatem, sprzedaż przez Pana Nieruchomości w udziale 1/2 wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a w związku z jej sprzedażą działać Pan będzie jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w udziale 1/2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że Wnioskodawca nie posiada wiedzy, kiedy konkretnie zostanie podpisana umowa przyrzeczona sprzedaży działki nr 1. Umowa przedwstępna przewiduje, że „zostanie zawarta do dnia 30 kwietnia 2027 r.”. Ponadto na dzień sprzedaży działka nr 1 nie będzie zabudowana budynkiem, budowlą lub ich częścią w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Zatem w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce niezabudowanej należy w pierwszej kolejności ustalić, czy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.)

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że na dzień dostawy działki nr 1 będzie obowiązywał uchwalony, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie ww. działki to 1MW/U teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej.

Zatem przy sprzedaży udziału w działce niezabudowanej z uwagi na fakt, iż dla wskazanej Nieruchomości obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który klasyfikuje te tereny, jako przeznaczone dla zabudowy, a więc tereny te spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z tym, że przy sprzedaży udziału w działce niezabudowanej nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy pozwala stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału w działce niezabudowanej nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – działka ta była/jest i będzie do dnia sprzedaży wykorzystywana do działalności gospodarczej polegającej na najmie, a ponadto Wnioskodawca wystawiał/wystawia faktury z naliczoną kwotą podatku od towarów i usług. Wobec powyższego stwierdzić należy, że grunty nie były wykorzystywane przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż udziału 1/2 w Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji sprzedaż ta będzie opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana Nieruchomości w udziale 1/2 wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a w związku z tą sprzedażą działać będzie Pan jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Ponadto sprzedaż przez Pana Nieruchomości w udziale 1/2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ale będzie opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Należy zaznaczyć, że interpretację wydano na podstawie przedstawionego we wniosku opisu okoliczności sprawy, w szczególności w interpretacji przyjęto wyjaśnienia, że działka nr 1 nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do jakichkolwiek celów; ww. działka nie była/nie jest i nie będzie od dnia nabycia do dnia sprzedaży wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej; Wnioskodawczyni nie otrzymywała jakiegokolwiek wynagrodzenia z tytułu wynajmu ww. działki; oprócz umowy użyczenia z dnia 11 kwietnia 2017 r., Nieruchomość od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie była/nie jest/nie będzie udostępniana przez Wnioskodawczynię osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. Ponadto oparto się na informacji, że strona kupująca nie dokonywała, ale będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na działce nr 1, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie lub inne. Inwestycje te będą miały ścisły związek z planami wybudowania budynku mieszkaniowego wielorodzinnego o znacznej powierzchni, w którym cztery lokale mają przypaść Wnioskodawcy oraz Wnioskodawczyni, jednakże – jak wskazano we wniosku strona kupująca będzie dokonywać tych inwestycji po nabyciu nieruchomości. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że wedle najlepszej wiedzy Wnioskodawcy strona kupująca na ten moment nie poniosła i Wnioskodawca nie wie, czy będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej. Wnioskodawca nie posiada wiedzy, czy takie nakłady będą istniały, a tym bardziej, jak dokładnie będą się one kształtować. Zatem w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie ustalone, że strona kupująca na moment sprzedaży działki poniosła nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej, interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

W odniesieniu do wskazanych przez Państwa interpretacji indywidualnych nr (…) i nr (…) wskazać należy, że należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Jednocześnie wskazać należy, że w powołanych sprawach przedstawiono inny stan faktyczny niż w rozpatrywanej obecnie sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Praktyczny leksykon VAT 2024. Wszystko o zmianach w rozliczeniach VAT

Dane dokumentu

Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 24 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.357.2023.2.WK