Interpretacja indywidualna z dnia 25 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.707.2023.2.MR

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 24 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 września 2023 r. (data wpływu 14 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym prowadzącym działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej pod firmą X. Prowadzi Pan działalność gospodarczą od dnia 1 grudnia 2004 r. Przedmiotem przeważającej Pana działalności gospodarczej jest sprzedaż hurtowa wyrobów chemicznych. Pana działalność opodatkowana jest podatkiem liniowym zgodnie z art. 30c ust. 1 z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm., dalej jako: u.p.d.o.f.). Prowadzi Pan księgi rachunkowe zgodnie z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

W roku 2013 nabył Pan grunt, który zabudował budynkiem. Decyzją z dnia 9 czerwca 2015 roku uzyskał Pan zgodę na użytkowanie budynku. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, a także z wypisem z rejestru budynków rodzaj budynku posadowionego na przedmiotowym gruncie, według Klasyfikacji Środków Trwałych, to budynek mieszkalny.

Od momentu wzniesienia budynku do chwili obecnej, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wynajmuje Pan przedmiotową nieruchomość. Z tytułu najmu wystawia Pan faktury VAT, w których wykazuje podatek należny.

Obecnie rozważa Pan zbycie nieruchomości. Do dnia zbycia nie jest planowane dokonywanie żadnych zmian konstrukcyjnych w budynku. Nie planuje Pan podejmowania działań marketingowych, ani reklamowych polegających na upublicznianiu ogłoszenia sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości będzie dokonywana na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, będącego czynnym podatnikiem VAT. Sprzedaż budynku mieszkalnego wraz ze związanym z nim gruntem nastąpi po upływie 5 lat od dnia nabycia gruntu oraz wybudowania budynku.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nie zna Pan dokładnej daty sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jednak liczy Pan, że nastąpi to do końca bieżącego roku.

Grunt, który został przez Pana zabudowany budynkiem mieszkalnym nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży.

Do momentu sprzedaży przedmiotowa nieruchomość nie zostanie wycofana z ewidencji środków trwałych.

Sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, przy czym jak wspomniał Pan we wniosku o wydanie interpretacji, w Pana ocenie przychód z tej sprzedaży nie będzie przychodem z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Według Pana pamięci, nie dokonywał Pan sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości, a z pewnością takie zdarzenie nie miało miejsca w ostatnich 20 latach.

Oprócz nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej - nie ma Pan żadnych skonkretyzowanych planów co do sprzedaży innej nieruchomości. Natomiast jest Pan właścicielem szeregu nieruchomości i nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie Pan dokonywał jakichś transakcji. Z pewnością jednak nie nastąpi to w bieżącym roku kalendarzowym.

Nabywcą nieruchomości będzie spółka prawa handlowego, w której akcje posiada Pana córka. Nie jest Pan wspólnikiem w tej spółce, nie pełni Pan w tej spółce żadnych funkcji zarządczych. Pragnie Pan w tym miejscu podkreślić, że sprzedaż będzie dokonywana w oparciu o kryteria i warunki rynkowe. Z posiadanych przez Pana informacji wynika, że zakup zostanie sfinansowany kredytem bankowym, za cenę odpowiadającą wartości wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, wykorzystywanego na potrzeby udzielanego kredytu.

Pytanie

Czy sprzedaż ww. nieruchomości, tj. opisanego powyżej budynku wraz z gruntem związanym z tym budynkiem, nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f., a w związku z tym będzie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.?

Pana stanowisko

W Pana ocenie, przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, tj. budynku wraz ze związanym z tym budynkiem gruntem, nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, m.in. budynku mieszkalnego wraz z gruntem związanym z tym budynkiem. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji budynku mieszkalnego. Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów i wypisu z rejestru budynków, przedmiotowy budynek, zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych stanowi budynek mieszkalny. W Pana ocenie zważywszy na fakt, iż jak wynika z Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w Klasyfikacji Środków Trwałych oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), przedmiotowy budynek należy uznać za budynek mieszkalny również w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

Analogiczne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w interpretacji indywidualnej z dnia 31 stycznia 2023 r. Nr  0114-KDIP3-1.4011.949.2022.4.LS, w której wskazał, że: jeżeli (...) przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Należy zatem uznać, że ponieważ zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych budynek jest budynkiem mieszkalnym, jego sprzedaż nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej, a przez to będzie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. W niniejszej sprawie zbycie następować będzie bowiem po upływie 5 lat od dnia zakupu gruntu oraz wybudowania budynku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Jak już wcześniej wskazano, klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.

Klasyfikacja budynków na

W niniejszej sprawie istotnym jest, czy zbywana zabudowana nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną, czy też niemieszkalną.

Klasyfikując środki trwałe do poszczególnych grup należy posiłkować się Klasyfikacją Środków Trwałych. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1864), Klasyfikacja Środków Trwałych jest usystematyzowanym wykazem środków trwałych (obiektów) służących do celów ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. W Klasyfikacji Środków Trwałych za podstawową jednostkę ewidencji przyjmuje się pojedynczy element majątku trwałego spełniający określone funkcje w procesie wytwarzania wyrobów i świadczenia usług. Może nim być m.in. budynek, maszyna, pojazd mechaniczny. Jedynie w nielicznych przypadkach dopuszcza się w ewidencji przyjęcie za pojedynczy obiekt – obiektu zbiorczego, którym może być zespół przewodów rurociągowych lub zespół latarni jednego typu, użytkowanych na terenie zakładu, ulicy, osiedla, zespoły komputerowe.

Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych, przez budynek należy rozumieć zadaszone obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W świetle przepisów ww. rozporządzenia, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne, i tak:

• budynki mieszkalne – są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem,
• budynki niemieszkalne – są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) oraz przypisano każdemu rodzajowi KŚT odpowiedni symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych PKOB, stanowiącej załącznik do ww. rozporządzenia – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa (50%) całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Przy czym część „mieszkalna” budynku, tj. wykorzystywana dla celów mieszkalnych obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w roku 2013 nabył Pan grunt, który zabudował budynkiem. Decyzją z dnia 9 czerwca 2015 roku uzyskał Pan zgodę na użytkowanie budynku. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, a także z wypisem z rejestru budynków rodzaj budynku posadowionego na przedmiotowym gruncie, według Klasyfikacji Środków Trwałych, to budynek mieszkalny. Od momentu wzniesienia budynku do chwili obecnej, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wynajmuje Pan przedmiotową nieruchomość. Z tytułu najmu wystawia Pan faktury VAT, w których wykazuje podatek należny. Obecnie rozważa Pan zbycie nieruchomości. Do momentu sprzedaży przedmiotowa nieruchomość nie zostanie wycofana z ewidencji środków trwałych. Nie jest planowane dokonywanie żadnych zmian konstrukcyjnych w budynku. Nie planuje Pan podejmowania działań marketingowych, ani reklamowych polegających na upublicznianiu ogłoszenia sprzedaży.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie zbycie nieruchomości mieszkalnej – z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowało powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter tego budynku.

Skutki podatkowe sprzedaży ww. nieruchomości należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.

Definicja nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, zatem należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

Art. 47 § 1 cytowanej ustawy stanowi, że:

Według art. 47 § 2 powołanej ustawy:

Z art. 47 § 3 ww. ustawy wynika, że

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Z wniosku wynika, że w 2013 r. nabył Pan grunt, na którym wybudował Pan budynek. Zatem datą nabycia przez Pana nieruchomości zabudowanej jest 2013 r., tj. data nabycia gruntu.

Tym samym sprzedaż opisanej nieruchomości, wykorzystywanej przez Pana w działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podatkowego, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan tę nieruchomość.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej wskazać należy, że rozstrzygnięcie w niej zawarte nie jest wiążące dla tutejszego Organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651ze zm.).