Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 8 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.362.2023.2.AA

Sprzedaż 26 działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 15 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości - 26 działek niezabudowanych o nr 1/1 - 1/26. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 22 sierpnia 2023 r. (wpływ 25 sierpnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W drugiej połowie 2020 r. D.K., B.S. i A.S. oraz W.R. (dalej zwany również: „Wnioskodawcą”) powzięli informację o planowanym przygotowaniu i uchwaleniu nowego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, który miałby być punktem wyjścia do opracowywania i uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego dla części miasta (...), w którym sporą część miałyby zajmować tereny zielone i rekreacyjne. Projekt tzw. (…), zgodnie z uzyskanymi wówczas przez ww. informacjami, miał obejmować również działki, które do nich należą.

W związku z powyższym D.K., B.S. i A.S. oraz W.R., aby zapobiec objęciu ich działek przez tzw. (…), tj. by nie zostały one zakwalifikowane na tzw. tereny zielone - łąki (co jak wskazano powyżej było w planach Miasta), ww. wnioskiem z 19 listopada 2020 r. zwrócili się do (...) Miasta (...) o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: „dwadzieścia pięć budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących” na działkach nr 2/3 (stanowiącej własność B.S. i A.S. - nabyta przez ww. w 2010 r. w drodze sprzedaży, w związku z nabyciem tej działki ww. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego) i 2/4 (stanowiącej własność D.K. - nabyta przez ww. w 1994 r. w drodze umowy darowizny) oraz na części terenu działki nr 1 (stanowiącej własność W.R. - nabyta przez ww. w 2015 r. w drodze sprzedaży, w związku z nabyciem tej działki ww. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego) obręb (...), położonych przy ulicy (...) w (...).

Ww. wniosek został rozpatrzony pozytywnie i decyzją z 7 lipca 2021 r., znak sprawy: (...) Miasta (...) ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego.

Wnioskiem z 8 października 2021 r. ww. wystąpili z wnioskiem o wydanie decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków m. (...), jako działki ewidencyjne nr 1, 2/3, 2/4 obręb (...). Decyzją z dnia 11 października 2021 r., znak sprawy: (...), Prezydent Miasta (...) zatwierdził podział nieruchomości położonej w (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr:

1 o pow. 1.5661 ha obręb (...), objęta KW (...) na nowe działki nr: 1/1 o pow. 0,0707 ha, 1/2 o pow. 0,0433 ha, 1/3 o pow. 0,0451 ha, 1/4 o pow. 0,0439 ha, 1/5 o pow. 0,0477 ha, 1/6 o pow. 0,0432 ha, 1/7 o pow. 0,0465 ha, 1/8 o pow. 0,0413 ha, 1/9 o pow. 0,0428 ha, 1/10 o pow. 0,0477 ha, 1/11 o pow. 0,0452 ha, 1/12 o pow. 0,0442 ha, 1/13 o pow. 0,0445 ha, 1/14 o pow. 0,0477 ha, 1/15 o pow. 0,0455 ha, 1/16 o pow. 0,0423 ha, 1/17 o pow. 0,0437 ha, 1/18 o pow. 0,0476 ha, 1/19 o pow. 0,0473 ha, 1/20 o pow. 0,0423 ha, 1/21 o pow. 0,0425 ha, 1/22 o pow. 0,0428 ha, 1/23 o pow. 0,0416 ha, 1/24 o pow. 0,0403 ha, 1/25 o pow. 0,0490 ha, 1/26 o pow. 0,4274 ha obręb (...),
2/4 o pow. 0,3384 ha obręb (...), objęta KW (...) na nowe działki nr: 2/5 o pow. 0,1181 ha, 2/6 o pow. 0,0471 ha, 2/7 o pow. 0,0467 ha, 2/8 o pow. 0,0441 ha, 2/9 o pow. 0,0462 ha, 2/10 o pow. 0,0362 ha obręb (...),
2/3 o pow. 0,8410 ha obręb (...), objęta KW (...) na nowe działki nr: 2/11 o pow. 0,0050 ha, 2/12 o pow. 0,0432 ha, 2/13 o pow. 0,0437 ha, 2/14 o pow. 0,0422 ha, 2/15 o pow. 0,0432 ha, 2/16 o pow. 0,0434 ha, 2/17 o pow. 0,0412 ha, 2/18 o pow. 0,0430 ha, 2/19 o pow. 0,0434 ha, 2/20 o pow. 0,0465 ha, 2/21 o pow. 0,0428 ha, 2/22 o pow. 0,0423 ha, 2/23 o pow. 0,0462 ha, 2/24 o pow. 0,0459 ha, 2/25 o pow. 0,0416 ha, 2/26 o pow. 0,0421 ha, 2/27 o pow. 0,0437 ha, 2/28 o pow. 0,0457 ha, 2/29 o pow. 0,0436 ha, 2/30 o pow. 0,0523 ha obręb (...),

zgodnie z mapą projektu podziału włączoną do zasobu (...) Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej pod nr (...) stanowiącą załącznik do ww. decyzji z zastrzeżeniem zapewnienia prawnie uregulowanego dostępu nowo powstałym w wyniku podziału działkom do drogi publicznej.

Wobec powyższego, D.K., B.S. i A.S. oraz W.R. wystąpili z wnioskami o pozwolenie na budowę, które następnie zostały rozpatrzone pozytywnie:

decyzją nr (...) z 7 września 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 2 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 1/1, 1/2, 2/6 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 28 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 3 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/7 i 1/3 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 28 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 11 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/16, 1/11 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 28 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 7 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/12, 1/7 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 28 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 6 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/10, 2/11 i 1/6 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 28 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 5 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/9, 1/5 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji p.n. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 29 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 4 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/8, 1/4 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 29 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 10 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/15, 1/10 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 29 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 9 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/14, 1/9 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 29 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 8 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/13, 1/8 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 5 kwietnia 2023 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 1/21, 1/22, 2/26, 2/27 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu).

Na ww. działkach ich właściciele nie podejmowali jakichkolwiek innych niż ww. działań, w tym dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia.

Pomimo uzyskania ww. decyzji, D.K., B.S. i A.S. oraz W.R. nie zamierzają rozpoczynać realizacji ww. zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: „dwadzieścia pięć budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących”. Na ww. działkach nie znajdują się budynki ani budowle.

Jeżeli znalazłby się kupiec na przedmiotowe działki, chcieliby mu je sprzedać. Jednakże w tym celu nie podejmowali dotychczas i nie zamierzają podejmować jakichkolwiek działań marketingowych. W przypadku zgłoszenia się do nich kupca, wówczas podjęliby decyzję o ich ewentualnej sprzedaży. Ww. dopuszczają możliwość sprzedaży wszystkich należących do nich działek, jak i poszczególnych.

Ww. dotychczas nie sprzedawali żadnych należących do siebie nieruchomości.

Przedmiotowe działki, od momentu wejścia w ich posiadanie przez D.K., B.S. i A.S. oraz W.R. chwili obecnej stoją odłogiem.

D.K., B.S. i A.S. oraz W.R. - są to osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, nie są czynnymi podatnikami podatku VAT. Ww. środki pozyskane z ewentualnej sprzedaży działek zamierzają przeznaczyć na cele prywatne.

Ww., poza ww. działkami, nie posiadają na ten moment innych nieruchomości z przeznaczeniem w przyszłości na sprzedaż (posiadają inne nieruchomości - zabudowane domami, w którym mieszkają lub działki rolne, na których prowadzą gospodarkę).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W.R. rozważa sprzedaż działek o następujących numerach:

1/1 o pow. 0,0707 ha, obręb (...),
1/2 o pow. 0,0433 ha, obręb (...),
1/3 o pow. 0,0451 ha, obręb (...),
1/4 o pow. 0,0439 ha, obręb (...),
1/5 o pow. 0,0477 ha, obręb (...),
1/6 o pow. 0,0432 ha, obręb (...),
1/7 o pow. 0,0465 ha, obręb (...),
1/8 o pow. 0,0413 ha, obręb (...),
1/9 o pow. 0,0428 ha, obręb (...),
1/10 o pow. 0,0477 ha, obręb (...),
1/11 o pow. 0,0452 ha, obręb (...),
1/12 o pow. 0,0442 ha, obręb (...),
1/13 o pow. 0,0445 ha, obręb (...),
1/14 o pow. 0,0477 ha, obręb (...),
1/15 o pow. 0,0455 ha, obręb (...),
1/16 o pow. 0,0423 ha, obręb (...),
1/17 o pow. 0,0437 ha, obręb (...),
1/18 o pow. 0,0476 ha, obręb (...),
1/19 o pow. 0,0473 ha, obręb (...),
1/20 o pow. 0,0423 ha, obręb (...),
1/21 o pow. 0,0425 ha, obręb (...),
1/22 o pow. 0,0428 ha, obręb (...),
1/23 o pow. 0,0416 ha, obręb (...),
1/24 o pow. 0,0403 ha, obręb (...),
1/25 o pow. 0,0490 ha, obręb (...),
1/26 o pow. 0,4274 ha, obręb (...).

Działki o numerach: 1/1 o pow. 0,0707 ha, 1/2 o pow. 0,0433 ha, 1/3 o pow. 0,0451 ha, 1/4 o pow. 0,0439 ha, 1/5 o pow. 0,0477 ha, 1/6 o pow. 0,0432 ha, 1/7 o pow. 0,0465 ha, 1/8 o pow. 0,0413 ha, 1/9 o pow. 0,0428 ha, 1/10 o pow. 0,0477 ha, 1/11 o pow. 0,0452 ha, 1/12 o pow. 0,0442 ha, 1/13 o pow. 0,0445 ha, 1/14 o pow. 0,0477 ha, 1/15 o pow. 0,0455 ha, 1/16 o pow. 0,0423 ha, 1/17 o pow. 0,0437 ha, 1/18 o pow. 0,0476 ha, 1/19 o pow. 0,0473 ha, 1/20 o pow. 0,0423 ha, 1/21 o pow. 0,0425 ha, 1/22 o pow. 0,0428 ha, 1/23 o pow. 0,0416 ha, 1/24 o pow. 0,0403 ha, 1/25 o pow. 0,0490 ha, 1/26 o pow. 0,4274 ha obręb (...) powstały z podziału działki nr 1 o pow. 1.5661 ha obręb (...), objęte KW (...).

W.R. nabył działkę nr 1 w 2015 r. w drodze umowy sprzedaży. Zakup ww. działki nastąpił z myślą o budowie własnego domu. Jednakże sytuacja ekonomiczna i fakt wybudowania wraz z małżonką domu w innym miejscu zmieniły plany budowlane Wnioskodawcy i obecnie nie widzi sensu prowadzenia nowej inwestycji. Wnioskodawca zamierza sprzedać wszystkie działki powstałe z ww. działki nr 1, ponieważ nie przewiduje na nich budowy własnego domu, tak jak wcześniej to planował.

Nabycie działki nr 1 nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych. Umowa sprzedaży nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wszystkie ww. działki powstałe z działki nr 1 będą przedmiotem ewentualnej sprzedaży. Powodem sprzedaży jest jak wyżej wskazano zmiana planów Wnioskodawcy. Celem natomiast pozyskanie środków pieniężnych na cele prywatne.

Sposób wykorzystywania działek od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży: Działka nr 1 o pow. 1,5661 ha, obręb (...), objęta KW (...), a następnie powstałe z niej działki o numerach: 1/1 o pow. 0,0707 ha, 1/2 o pow. 0,0433 ha, 1/3 o pow. 0,0451 ha, 1/4 o pow. 0,0439 ha, 1/5 o pow. 0,0477 ha, 1/6 o pow. 0,0432 ha, 1/7 o pow. 0,0465 ha, 1/8 o pow. 0,0413 ha, 1/9 o pow. 0,0428 ha, 1/10 o pow. 0,0477 ha, 1/11 o pow. 0,0452 ha, 1/12 o pow. 0,0442 ha, 1/13 o pow. 0,0445 ha, 1/14 o pow. 0,0477 ha, 1/15 o pow. 0,0455 ha, 1/16 o pow. 0,0423 ha, 1/17 o pow. 0,0437 ha, 1/18 o pow. 0,0476 ha, 1/19 o pow. 0,0473 ha, 1/20 o pow. 0,0423 ha, 1/21 o pow. 0,0425 ha, 1/22 o pow. 0,0428 ha, 1/23 o pow. 0,0416 ha, 1/24 o pow. 0,0403 ha, 1/25 o pow. 0,0490 ha, 1/26 o pow. 0,4274 ha obręb (...) nie były wykorzystywane w żaden sposób, Wnioskodawca nie pobierał dopłat rolnych. Działki były porośnięte zwykłą trawą, którą Wnioskodawca okresowo kosił celem utrzymania działek w należytym stanie.

Ww. działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez wnioskodawcę na cele działalności rolniczej. Co prawda Wnioskodawca posiada status rolnika od 2015 r., ale nie prowadzi działalności rolniczej na działkach objętych wnioskiem.

Wnioskodawca posiada status rolnika od 2015 r. Status wynika z faktu przysługującego mu prawa własności do nieruchomości rolnych. Nie prowadzi jednak działalności rolniczej, ani produkcyjnej z wykorzystaniem nieruchomości.

Z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca na żadnej z ww. działek nie prowadził produkcji rolnej. Nie były, nie są i nie będą dokonywane przez Wnioskodawcę zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych (Wnioskodawca nie prowadzi produkcji rolnej).

Przedmiotowe działki, tj. działki o numerach 1/1 o pow. 0,0707 ha, 1/2 o pow. 0,0433 ha, 1/3 o pow. 0,0451 ha, 1/4 o pow. 0,0439 ha, 1/5 o pow. 0,0477 ha, 1/6 o pow. 0,0432 ha, 1/7 o pow. 0,0465 ha, 1/8 o pow. 0,0413 ha, 1/9 o pow. 0,0428 ha, 1/10 o pow. 0,0477 ha, 1/11 o pow. 0,0452 ha, 1/12 o pow. 0,0442 ha, 1/13 o pow. 0,0445 ha, 1/14 o pow. 0,0477 ha, 1/15 o pow. 0,0455 ha, 1/16 o pow. 0,0423 ha, 1/17 o pow. 0,0437 ha, 1/18 o pow. 0,0476 ha, 1/19 o pow. 0,0473 ha, 1/20 o pow. 0,0423 ha, 1/21 o pow. 0,0425 ha, 1/22 o pow. 0 0428 ha, 1/23 o pow. 0,0416 ha, 1/24 o pow. 0,0403 ha, 1/25 o pow. 0,0490 ha, 1/26 o pow. 0,4274 ha obręb (...) powstały z podziału działki nr 1 o pow. 1,5661 ha obręb (...), objętej KW (...) nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy. Wnioskodawca nie planuje zawierania jakichkolwiek umów najmu, dzierżawy dotyczących tych nieruchomości na rzecz osób trzecich, ani o charakterze odpłatnym ani nieodpłatnym.

W drugiej połowie 2020 r. D.K., B.S. i A.S. oraz W.R. (dalej zwany również: „Wnioskodawcą”) powzięli informację o planowanym przygotowaniu i uchwaleniu nowego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, który miałby być punktem wyjścia do opracowywania i uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego dla części miasta (...), w którym sporą część miałyby zajmować tereny zielone i rekreacyjne. Projekt tzw. (…) dla (...), zgodnie z uzyskanymi wówczas przez ww. informacjami, miał obejmować również działki, które do nich należą.

W związku z powyższym D.K., B.S. i A.S. oraz W.R., aby zapobiec objęciu ich działek przez tzw. (…), tj. by nie zostały one zakwalifikowane na tzw. tereny zielone - łąki (co, jak wskazano powyżej, było w planach Miasta), ww. wnioskiem z 19 listopada 2020 r. zwrócili się do (...) Miasta (...) o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: „dwadzieścia pięć budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących” na działkach nr 2/3 (stanowiącej własność B.S. i A.S. - nabyta przez ww. w 2010 r. w drodze sprzedaży, w związku z nabyciem tej działki ww. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego) i 2/4 (stanowiącej własność D.K. - nabyta przez ww. w 1994 r. w drodze umowy darowizny) oraz na części terenu działki nr 1 (stanowiącej własność W.R. - nabyta przez ww. w 2015 r. w drodze sprzedaży, w związku z nabyciem tej działki ww. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego) obręb (...) położonych przy ulicy (...) w (...).

Ww. wniosek został rozpatrzony pozytywnie i decyzją z 7 lipca 2021 r., znak sprawy: (...) Miasta (...) ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego.

Następnie wnioskiem z 10 września 2021 r. ww. wystąpili z wnioskiem o podział nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków m. (...), jako działki ewidencyjne nr 1, 2/3, 2/4 obręb (...), położone przy ul. (...) w (...), zgodnie z projektem podziału nieruchomości załączonym do ww. wniosku. Celem podziału miało być wydzielenie działek zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskiem z 8 października 2021 r. ww. wystąpili z wnioskiem o wydanie decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków m. (...), jako działki ewidencyjne nr 1, 2/3, 2/4 obręb (...). Decyzją z 11 października 2021 r., znak sprawy: (...), Prezydent Miasta (...) zatwierdził podział nieruchomości położonej w (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr:

1 o pow. 1,5661 ha obręb (...), objęta KW (...) na nowe działki nr: 1/1 o pow. 0,0707 ha, 1/2 o pow. 0,0433 ha, 1/3 o pow. 0,0451 ha, 1/4 o pow. 0,0439 ha, 1/5 o pow. 0,0477 ha, 1/6 o pow. 0,0432 ha, 1/7 o pow. 0,0465 ha, 1/8 o pow. 0,0413 ha, 1/9 o pow. 0,0428 ha, 1/10 o pow. 0,0477 ha, 1/11 o pow. 0,0452 ha, 1/12 o pow. 0,0442 ha, 1/13 o pow. 0,0445 ha, 1/14 o pow. 0,0477 ha, 1/15 o pow. 0,0455 ha, 1/16 o pow. 0,0423 ha, 1/17 o pow. 0,0437 ha, 1/18 o pow. 0,0476 ha, 1/19 o pow. 0,0473 ha, 1/20 o pow. 0,0423 ha, 1/21 o pow. 0,0425 ha, 1/22 o pow. 0,0428 ha, 1/23 o pow. 0,0416 ha, 1/24 o pow. 0,0403 ha, 1/25 o pow. 0,0490 ha, 1/26 o pow. 0,4274 ha obręb (...),
2/4 o pow. 0,3384 ha obręb (...), objęta KW (...) na nowe działki nr: 2/5 o pow. 0,1181 ha, 2/6 o pow. 0,0471 ha, 2/7 o pow. 0,0467 ha, 2/8 o pow. 0,0441 ha, 2/9 o pow. 0,0462 ha, 2/10 o pow. 0,0362 ha obręb (...),
2/3 o pow. 0,8410 ha obręb (...), objęta KW (...) na nowe działki nr: 2/11 o pow. 0,0050 ha, 2/12 o pow. 0,0432 ha, 2/13 o pow. 0,0437 ha, 2/14 o pow. 0,0422 ha, 2/15 o pow. 0,0432 ha, 2/16 o pow. 0,0434 ha, 2/17 o pow. 0,0412 ha, 2/18 o pow. 0,0430 ha, 2/19 o pow. 0,0434 ha, 2/20 o pow. 0,0465 ha, 2/21 o pow. 0,0428 ha, 2/22 o pow. 0,0423 ha, 2/23 o pow. 0,0462 ha, 2/24 o pow. 0,0459 ha, 2/25 o pow. 0,0416 ha, 2/26 o pow. 0,0421 ha, 2/27 o pow. 0,0437 ha, 2/28 o pow. 0,0457 ha, 2/29 o pow. 0,0436 ha, 2/30 o pow. 0,0523 ha obręb (...).

Wobec powyższego, D.K., B.S. i A.S. oraz W.R. wystąpili z wnioskami o pozwolenie na budowę, które następnie zostały rozpatrzone pozytywnie:

decyzją nr (...) z 7 września 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 2 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 1/1, 1/2, 2/6 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 28 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 3 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/7 i 1/3 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 28 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 11 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/16, 1/11 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 28 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 7 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/12, 1/7 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 28 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 6 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/10, 2/11 i 1/6 obręb (...) przy ul (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 28 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 5 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/9, 1/5 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 29 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 4 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/8, 1/4 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 29 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 10 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/15, 1/10 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 29 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 9 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/14, 1/9 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 29 listopada 2022 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (nr 8 TYP B) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 2/13, 1/8 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu),
decyzją nr (...) z 5 kwietnia 2023 r., znak sprawy: (...) (decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla ww., obejmujące budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. 1/21,1/22, 2/26, 2/27 obręb (...) przy ul. (...) w (...) - w ramach inwestycji pn. „25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących”, wg zatwierdzonego projektu).

Na ww. działkach ich właściciele nie podejmowali jakichkolwiek innych niż ww. działań, w tym dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia.

Wnioskodawca nie zamierza przed sprzedażą działek podejmować ani osobiście, ani za pośrednictwem osób trzecich, jakichkolwiek innych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych czy też zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek (Wnioskodawca m.in. nie zamierza wykonywać żadnych przyłączy mediów ani ogradzać terenu).

Wnioskodawca nie zamierza zawierać z potencjalnym nabywcą/potencjalnymi nabywcami przedwstępnych umów sprzedaży ww. działek.

Natomiast ww. będą zawierać umowy warunkowe sprzedaży każdej z działek z uwagi na to, że Miasto (...) ma prawo pierwokupu.

Wnioskodawca nie zamierza określać jakichkolwiek postanowień dotyczących planowanych transakcji sprzedaży działek (w tym nie zamierza wprowadzać jakichkolwiek postanowień w zakresie uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

Warunkiem umów warunkowych sprzedaży zawieranych z potencjalnymi nabywcami (potencjalnym nabywcą) będzie wyłącznie fakt nieskorzystania z prawa do pierwokupu. Przy nieskorzystaniu z Miasta (...) z prawa pierwokupu, strony umów warunkowych sprzedaży będą zawierały umowy/umowę przeniesienia własności.

Wnioskodawca nie zamierza zawierać z potencjalnym nabywcą/potencjalnymi nabywcami przedwstępnych umów sprzedaży ww. działek. Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowy warunkowe sprzedaży/umowę warunkową sprzedaży. Przy nieskorzystaniu z Miasta (...) z prawa pierwokupu, strony umów warunkowych sprzedaży będą zawierały umowy/umowę przeniesienia własności.

Wobec powyższego, tj. braku zamiaru zawierania umów/umowy przedwstępnych sprzedaży działek, Wnioskodawca nie będzie udzielać kupującym/kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw. Wobec planów zawarcia umów/umowy sprzedaży warunkowych Wnioskodawca również nie zamierza udzielać kupującym/kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw.

Do dnia sprzedaży przedmiotowych ww. działek i faktycznego przejścia własności tych działek na kupujących/kupującego, strona kupująca nie będzie na żadnej z tych działek dokonywać jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność (jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie). Natomiast Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać, jakie działania na ww. działkach będą wykonywać potencjalni kupujący.

Wnioskodawca nie zamierza zawierać przedwstępnych umów sprzedaży. Zamierza zawierać umowy sprzedaży warunkowej. Potencjalni nabywcy ww. działek nie będą ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z działkami od momentu podpisania umowy sprzedaży warunkowej do momentu zawarcia umowy finalnej.

Wnioskodawca nie będzie udzielać potencjalnym nabywcom/potencjalnemu nabywcy jakichkolwiek pełnomocnictw, jak również nie zamierza udzielać jakiejkolwiek innej osobie trzeciej pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania do prowadzenia sprzedaży działek.

Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowych działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (dalej również: „podatek VAT”)?

Pana stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawcy, ewentualna sprzedaż działek należących do Wnioskodawcy (czy to osobno w zakresie poszczególnych działek, kilku z nich czy też wszystkie działki razem) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem będzie dokonywana w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tej ustawy, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Podatnikiem, o którym mowa w ww. ust. 1, jest także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej stanowiąca przedsiębiorstwo w spadku w okresie od otwarcia spadku do dnia wygaśnięcia:

1)zarządu sukcesyjnego albo

2)uprawnienia do powołania zarządcy sukcesyjnego, jeżeli zarząd sukcesyjny nie został ustanowiony i dokonano zgłoszenia, o którym mowa w art. 12 przejście NIP na następcę prawnego ust. 1c ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Zgodnie z ww. orzeczeniami, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., w sprawie o sygn. akt I FPS 3/07 wskazano kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządzaniem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Przejawem zaś aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, mogącej wskazywać, iż jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych wyżej okoliczności, a nie stwierdzenie wystąpienia jedynie niektórych (pojedynczych) z nich.

Mając na względzie treść wyżej przytoczonych przepisów i orzeczeń wskazać należy, iż Wnioskodawca - W.R. nie spełnia przesłanek do uznania go za podatnika podatku VAT. Przedmiotowa transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu wskazać należy, iż ww. nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem podatku VAT.

Przedmiotowe działki zostały nabyte przez ww. w drodze sprzedaży w celach prywatnych. Ww. uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, decyzję zatwierdzającą podział m.in. jego nieruchomości oraz decyzje o pozwoleniach na budowę, jednakże działania podjęte w celu ich uzyskania związane były z próbą zapobiegnięcia objęciu ich przez tzw. (…), tj. by nie zostały one zakwalifikowane na tzw. tereny zielone - łąki.

Ww. rozważa sprzedaż działek, a środki pieniężne z ich ewentualnej sprzedaży zamierzają przeznaczyć na cele prywatne. Od dnia nabycia ww. działek, nie były one przez jego właściciela wykorzystywane, stały odłogiem. Ww. nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości i z tego tytułu nie odprowadzał podatku VAT. W związku z planami ewentualnej sprzedaży działek, ww. nie planuje podejmować działań marketingowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że:

w 2015 roku, nabył Pan - w drodze sprzedaży - działkę o nr 1;
w drugiej połowie 2020 r. dowiedział się Pan o planowanym przygotowaniu i uchwaleniu nowego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, który miałby być punktem wyjścia do opracowywania i uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego dla części miasta (...), w którym sporą część miałyby zajmować tereny zielone i rekreacyjne. Projekt miał obejmować również działki, które do Pana należą;
w związku z powyższym wniósł Pan o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: „dwadzieścia pięć budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących” na części terenu działki nr 1 należącej do Pana oraz dwóch działkach należących do innych osób;
7 lipca 2021 r. wydano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla opisanego zamierzenia inwestycyjnego;
11 października 2021 r. zatwierdzono podział nieruchomości przeznaczonych pod opisaną inwestycję, w tym należącej do Pana działki nr 1;
wobec powyższego, wystąpił Pan wraz z właścicielami sąsiednich działek z wnioskami o pozwolenie na budowę, które zostały rozpatrzone pozytywnie – wydano decyzje zatwierdzające projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, obejmujące budynki mieszkalne jednorodzinne wraz z infrastrukturą techniczną, wg zatwierdzonych projektów;
pomimo uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę nie zamierza Pan rozpoczynać realizacji opisanego zamierzenia inwestycyjnego;
rozważa Pan sprzedaż działek o następujących numerach:
1/1 o pow. 0,0707 ha, obręb (...),
1/2 o pow. 0,0433 ha, obręb (...),
1/3 o pow. 0,0451 ha, obręb (...),
1/4 o pow. 0,0439 ha, obręb (...),
1/5 o pow. 0,0477 ha, obręb (...),
1/6 o pow. 0,0432 ha, obręb (...),
1/7 o pow. 0,0465 ha, obręb (...),
1/8 o pow. 0,0413 ha, obręb (...),
1/9 o pow. 0,0428 ha, obręb (...),
1/10 o pow. 0,0477 ha, obręb (...),
1/11 o pow. 0,0452 ha, obręb (...),
1/12 o pow. 0,0442 ha, obręb (...),
1/13 o pow. 0,0445 ha, obręb (...),
1/14 o pow. 0,0477 ha, obręb (...),
1/15 o pow. 0,0455 ha, obręb (...),
1/16 o pow. 0,0423 ha, obręb (...),
1/17 o pow. 0,0437 ha, obręb (...),
1/18 o pow. 0,0476 ha, obręb (...),
1/19 o pow. 0,0473 ha, obręb (...),
1/20 o pow. 0,0423 ha, obręb (...),
1/21 o pow. 0,0425 ha, obręb (...),
1/22 o pow. 0,0428 ha, obręb (...),
1/23 o pow. 0,0416 ha, obręb (...),
1/24 o pow. 0,0403 ha, obręb (...),
1/25 o pow. 0,0490 ha, obręb (...),
1/26 o pow. 0,4274 ha, obręb (...),

powstałych z podziału działki nr 1;

na ww. działkach nie znajdują się budynki, ani budowle;
działkę nr 1 nabył Pan w 2015 r. w drodze umowy sprzedaży. Zakup ww. działki nastąpił z myślą o budowie własnego domu;
decyzję o sprzedaży działek podjął Pan ze względu na sytuację ekonomiczną i fakt wybudowania wraz z małżonką domu w innym miejscu. Nie przewiduje Pan budowy własnego domu na opisanych działkach, tak jak wcześniej to Pan planował;
opisane działki nie były wykorzystywane w żaden sposób, nie pobierał Pan dopłat rolnych. Działki były porośnięte zwykłą trawą, którą okresowo Pan kosił celem utrzymania działek w należytym stanie;
opisane działki nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy. Nie planuje Pan zawierania jakichkolwiek umów najmu, dzierżawy dotyczących tych nieruchomości na rzecz osób trzecich, ani o charakterze odpłatnym, ani nieodpłatnym;
na ww. działkach nie podejmował Pan jakichkolwiek innych działań, poza opisanymi powyżej, w tym dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia.
nie zamierza Pan przed sprzedażą działek podejmować ani osobiście, ani za pośrednictwem osób trzecich, jakichkolwiek innych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych czy też zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek (m.in. nie zamierza Pan wykonywać żadnych przyłączy mediów ani ogradzać terenu);
nie zamierza Pan zawierać z potencjalnym nabywcą/potencjalnymi nabywcami przedwstępnych umów sprzedaży ww. działek;
będzie Pan zawierać umowy warunkowe sprzedaży każdej z działek z uwagi na to, że Miasto (...) ma prawo pierwokupu;
do dnia sprzedaży ww. działek i faktycznego przejścia własności tych działek na kupujących/kupującego, strona kupująca nie będzie na żadnej z tych działek dokonywać jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność (jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie);
potencjalni nabywcy ww. działek nie będą ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z działkami od momentu podpisania umowy sprzedaży warunkowej do momentu zawarcia umowy finalnej;
nie będzie Pan udzielać potencjalnym nabywcom/potencjalnemu nabywcy jakichkolwiek pełnomocnictw, jak również nie zamierza udzielać jakiejkolwiek innej osobie trzeciej pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania do prowadzenia sprzedaży działek.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż opisanych działek o numerach 1/1 - 1/26 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału nieruchomości.

W niniejszej sprawie konieczne jest zatem ustalenie, czy w związku ze sprzedażą działek o numerach 1/1 - 1/26 podjął Pan/zamierza Pan podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroków TSUE i NSA prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana ww. działek należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że w niedługim odstępie czasu od nabycia działki nr 1 (w ciągu kilku lat) dokonał Pan szeregu czynności zmierzających do podniesienia atrakcyjności posiadanej nieruchomości. Wskazał Pan, że w drugiej połowie 2020 r. dowiedział się Pan o planowanym przygotowaniu i uchwaleniu nowego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, który miałby być punktem wyjścia do opracowywania i uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego dla części miasta (...), w którym sporą część miałyby zajmować tereny zielone i rekreacyjne. Projekt miał obejmować również działki, które do Pana należą. W związku z powyższym wniósł Pan o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: „dwadzieścia pięć budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących” na części terenu działki nr 1 należącej do Pana oraz dwóch działkach należących do innych osób. 7 lipca 2021 r. wydano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla opisanego zamierzenia inwestycyjnego. 11 października 2021 r. zatwierdzono podział nieruchomości przeznaczonych pod opisaną inwestycję, w tym należącej do Pana działki nr 1. Działka nr 1 została podzielona na 26 działek ewidencyjnych o nr 1/1 - 1/26. Wobec powyższego, Pan oraz właściciele sąsiednich działek wystąpili z wnioskami o pozwolenie na budowę dotyczącą ww. inwestycji, tj. 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wnioski zostały rozpatrzone pozytywnie - wydano decyzje zatwierdzające projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, obejmujące budynki mieszkalne jednorodzinne wraz z infrastrukturą techniczną, wg zatwierdzonych projektów. Opisane działki nie były wykorzystywane przez Pana w żaden sposób, nie pobierał Pan dopłat rolnych. Działki były porośnięte zwykłą trawą, którą okresowo Pan kosił celem utrzymania działek w należytym stanie. Obecnie planuje Pan dokonać sprzedaży 26 działek, powstałych z podziału działki nr 1.

Opisane powyżej działania, które zostały przez Pana podjęte, nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Pana czynności wskazuje jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Zatem planowaną sprzedaż działek o nr 1/1-1/26 należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Podejmowanie szeregu zorganizowanych działań, takich jak: uzyskanie warunków zabudowy na planowaną inwestycję dotyczącą budowy 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, podział gruntu na działki budowlane oraz uzyskanie pozwolenia na budowę w zakresie opisanej inwestycji, które nastąpiły w niedługim okresie czasu od nabycia nieruchomości, stanowią ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Ponieważ w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze zbiorem zorganizowanych działań - sprzedaż działek, o których mowa we wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Pana posiadanych działek w sposób profesjonalny i z zyskiem. Podjął Pan czynności, których celem było uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Pana czynności byłyby nieuzasadnione. Działania podejmowane przez Pana w celu podziału gruntu i zmiany jego przeznaczenia służą niewątpliwie podwyższeniu rentowności transakcji i wskazują na zamiar maksymalizacji zysków. W efekcie podjętych przez Pana czynności, przedmiotem sprzedaży będzie grunt o zupełnie innym charakterze, niż w chwili nabycia. Opisane przygotowania działek do sprzedaży są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Powyższego nie zmienia okoliczność, że nie planuje Pan rozpoczęcia realizacji opisanego zamierzenia inwestycyjnego, gdyż znaczenie ma samo przygotowanie posiadanego gruntu pod kątem realizacji opisanej inwestycji. Z punktu widzenia potencjalnego kupującego, nabędzie on grunt gotowy do realizacji inwestycji.

Zatem dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W opisie sprawy wskazał Pan, że działkę nr 1 nabył Pan z myślą o budowie własnego domu. W świetle zaprezentowanych rozważań TSUE nie ma większego znaczenia okoliczność, czy w chwili zakupu nieruchomości działał Pan wyłącznie w zamiarze wykorzystania tej nieruchomości na potrzeby własne. Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Zgodnie z orzecznictwem, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Sposób użytkowania opisanej nieruchomości nie wskazuje na to, aby wykorzystywał Pan opisane grunty jako majątek prywatny. W opisie sprawy wskazał Pan, że od momentu zakupu nie wykorzystywał posiadanego gruntu w żaden sposób. Natomiast po uzyskaniu informacji o planowanym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, dokonywał Pan świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności posiadanej nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podjęte przez Pana działania nie miały na celu zaspokajania własnych potrzeb. Występując w roli inwestora, uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy, a następnie dokonał podziału gruntu na 26 działek oraz uzyskał decyzję pozwolenia na budowę 25 budynków mieszkalnych, wg zatwierdzonych projektów, na działkach powstałych z podziału działki nr 1. Wykonując te wszystkie czynności podjął Pan współpracę z właścicielami sąsiadujących działek. Takie działania stanowią aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomości. Zakres przygotowań realizowanych przez Pana we współpracy z właścicielami sąsiadujących działek wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Zatem z okoliczności sprawy nie wynika, aby działki przeznaczone do sprzedaży służyły do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych w jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia.

Zakup nieruchomości do majątku osobistego, a następnie dokonanie szeregu czynności takich jak przygotowanie zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 25 budynków mieszkalnych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, podział działek i uzyskanie pozwolenia na budowę, a następnie sprzedaż tak przygotowanych działek, świadczą o profesjonalnym i zorganizowanym charakterze transakcji. Dokonanie opisanych we wniosku czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowuje się Pan jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej.

Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, to będzie ona stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji planowana sprzedaż 26 działek o nr 1/1-1/26 wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że dla gruntu przeznaczonego do sprzedaży wydano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla opisanego zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na budowie 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących.

W związku z tym, działki o nr 1/1-1/26 stanowią teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż tych nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, nabycie działki nr 1 nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że działki były okresowo koszone celem utrzymania ich w należytym stanie. Poza tymi czynnościami działki w całym okresie posiadania nie były przez Pana wykorzystywane w żaden inny sposób. Zatem nie można uznać, że grunt przeznaczony do sprzedaży był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. Tym samym, nie zostaną spełnione warunki zwolnienia zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana 26 działek o nr 1/1 - 1/26 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Praktyczny leksykon VAT 2024. Wszystko o zmianach w rozliczeniach VAT

Dane dokumentu

Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 8 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.362.2023.2.AA