Interpretacja indywidualna z dnia 9 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.233.2023.2.MS

Uznanie, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie wyłączona spod opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z (...) r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie wyłączona spod opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, wpłynął (…) r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

-X Sp. z o.o.

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

-Y S.A.

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

X sp. z o.o. („Sprzedający”, „X”) jest spółką kapitałową posiadającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegającą w Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (nieograniczony obowiązek podatkowy). X jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

Y S.A. („Nabywca”) jest spółką kapitałową posiadającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegającą w Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (nieograniczony obowiązek podatkowy). Dodatkowo, Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

Sprzedający i Nabywca są dalej zwani łącznie jako „Wnioskodawcy”.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…), Wydział (…) Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW (…) („Nieruchomość”). Na Nieruchomości znajduje się budynek biurowy o powierzchni (…) m², którego X jest właścicielem wraz z przynależnymi budowlami takimi jak centrala systemu przeciwpożarowego, chodnik, mur ogrodzeniowy oraz parking („Budynek Biurowy”). Budynek Biurowy wykorzystywany jest przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni biurowej. Nieruchomość oraz Budynek Biurowy będą dalej zwane łącznie jako „Nieruchomości Sprzedawane”.

Sprzedający nabył Nieruchomości Sprzedawane w wyniku transakcji aportu (wniesienia wkładu niepieniężnego) mającej na celu pokrycie kapitału zakładowego Sprzedającego, co nastąpiło dnia (…) r.

Sprzedający, oprócz Nieruchomości Sprzedawanych, posiada inne nieruchomości, które wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu. Sprzedający bowiem wynajmuje pomieszczenia biurowe oraz hale znajdujące się w (…), których jest właścicielem. Spółka posiada również udziały w innych spółkach.

X zamierza sprzedać Budynek Biurowy wraz z Nieruchomością na rzecz Nabywcy. W ramach przedmiotowej transakcji sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów (dostawę energii elektrycznej, dostawy wody, odprowadzania ścieków, ogrzewania) w związku z czym nabywca będzie musiał podjąć dodatkowe działania niezbędne do kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o przenoszone składniki majątku. Sprzedający nie przeniesie także umów finansowania, umów ubezpieczeń, zobowiązań Sprzedającego oraz wierzytelności Sprzedającego, jak również środków pieniężnych, rachunków bankowych, ksiąg i dokumentów związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego. Sprzedający nie ma zawartych umów o zarządzanie Sprzedawanymi Nieruchomościami.

W wyniku zbycia Nieruchomości Sprzedawanych Nabywca wstąpi na podstawie art. 678 par.1 k.c. (z mocy prawa) w miejsce Sprzedającego jako nowy wynajmujący w stosunki najmu zawiązane na podstawie umów najmu łączących Sprzedającego z najemcami.

Zgodnie z wiedzą X, Nabywca, na dzień zawarcia transakcji, zamierza kontynuować działalność dotychczas prowadzoną przez X w oparciu o Nieruchomości Sprzedawane w zakresie wynajmu lokali i powierzchni w Budynku położonym na Nieruchomości Sprzedawanej.

Nieruchomości Sprzedawane nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu.

Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Sprzedawanych Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Procesy księgowe obowiązujące u Sprzedającego nie umożliwiają przyporządkowania przychodów i kosztów oraz zobowiązań i należności do Nieruchomości Sprzedawanych

Sprzedający, do obsługi Budynku Biurowego zatrudnia jednego pracownika w oparciu o umowę o pracę. Sprzedający w tym zakresie współpracuje również z jedną osobą w oparciu o umowę zlecenie. Zarówno pracownik, jak i zleceniobiorca nie zostaną zatrudnieni przez Kupującego lub na niego przeniesieni w jakikolwiek inny sposób, w tym na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedawanych.

Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku Biurowego, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej w okresie dwóch ostatnich lat. Budynek Biurowy jest używany przez okres dłuższy niż 2 lata.

Na moment sprzedaży Nieruchomości Sprzedawanych zarówno Sprzedający jak i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy sprzedaż Nieruchomości Sprzedawanych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2.Czy dostawa Nieruchomości Sprzedawanych będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia i wybrania opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez Sprzedającego oraz Nabywcę na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawców do pytania nr 1:

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości Sprzedawanych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1:

1.Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

2.Natomiast, w świetle art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”).

3.W związku z powyższym dla stwierdzenia czy transakcja sprzedaży Nieruchomości Sprzedawanych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, konieczne jest dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości Sprzedawanych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

A.Definicja ZCP

1.Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące swoje zadania.

2.W oparciu o powyższą definicję ustawową oraz dotychczasowe stanowiska organów podatkowych, a także doktrynę prawa podatkowego, aby zakwalifikować zespół składników majątkowych jako ZCP powinny zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

a.składniki te muszą stanowić zespół organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

b.składniki te muszą być finansowo wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie;

c.składniki te muszą stanowić wyodrębniony funkcjonalne zespół, obejmujący składniki o charakterze materialnym i niematerialnym, w tym zobowiązania, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych;

d.wyodrębniony zespół składników stanowi niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze w oparciu o dotychczasowe składniki majątkowe wchodzące w jego skład;

e.istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz;

f.istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

3.Jednocześnie brak spełnienia przynajmniej jednej z powyższych przesłanek uniemożliwia kwalifikację danych składników majątkowych jako ZCP.

Wyodrębnienie organizacyjne w istniejącym przedsiębiorstwie

1.Przez wyodrębnienie organizacyjne należy rozumieć sytuację, w której ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena spełnienia tego kryterium musi wobec tego opierać się na ustaleniu roli, jaką składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywają w dotychczasowym funkcjonowaniu przedsiębiorstwa. Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie m.in. w:

a.interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 maja 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.279.2020.1.MO, w której to stwierdzono, że „Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące «część przedsiębiorstwa» powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w «istniejącym przedsiębiorstwie», a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa”;

b.interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 maja 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.86.2020.4.JO, w której podatnik przedstawił, że „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza zazwyczaj wyodrębnienie części działalności przedsiębiorstwa w strukturze organizacyjnej całego podmiotu. W odniesieniu do tej przesłanki przyjmuje się, że jest ona spełniona, jeżeli konkretny zespół składników jest pewną całością organizacyjnie wyodrębnioną w strukturze danego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze”, a organ na podstawie art. 14c § 1 odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska (analogicznie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 27 lutego 2018 r. nr 0115-KDIT1-2.4012.877.2017.2.DM, z dnia 21 marca 2018 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.91.2018.1.JN, z dnia 6 grudnia 2017 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.505.2017.1.AW, NSA w wyroku z dnia 28 stycznia 2019 r., sygn. I FSK 293/17).

2.Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy wskazać, że będące przedmiotem transakcji sprzedaży Nieruchomości Sprzedawane nie zostały formalnie wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Również Nieruchomości Sprzedawane nie funkcjonują jako dział, wydział, oddział organizacyjnie wydzielony z przedsiębiorstwa Sprzedającego na podstawie formalnego dokumentu w postaci np. statutu, regulaminu, uchwały zarządu lub innego podobnego dokumentu. Tym samym, przesłanka istnienia wyodrębnienia organizacyjnego nie powinna być spełniona w odniesieniu do Nieruchomości Sprzedawanych.

Wyodrębnienie finansowe

1.Pod pojęciem wyodrębnienia finansowego należy rozumieć sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji zdarzeń gospodarczych danego przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do realizowanych zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową, co znajduje potwierdzenie w stanowiskach przedstawionych przez organy podatkowe, m. in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 sierpnia 2017 r., 0114-KDIP1-2.4012.344.2017.1.PC, w której organ ten stwierdził, że „Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

2.Podobnie podkreśla się w doktrynie prawa podatkowego: „W zakresie wyodrębnienia finansowego warunkiem jest, aby do zorganizowanej części przedsiębiorstwa mogły zostać przypisane związane z nim koszty, przychody, należności i zobowiązania. (...) Co także kluczowe, należy zwrócić uwagę, że ustawa nie wymaga, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa była «samodzielna» finansowo (...) ale by była «wyodrębniona» bez jednoczesnego wskazania, na czym to wyodrębnienie ma polegać i jak daleko ma sięgać”. (K. Gil, A. Obońska, A. Wacławczyk, A. Walter (red.), Podatek dochodowy od osób prawnych. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2019).

3.W ślad za zaprezentowanym stanowiskiem organów podatkowych i doktryny, w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że „Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwym oddzielenie finansów przedsiębiorstw od finansów jego zorganizowanej części” (Wyrok NSA z 28 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 293/17, podobnie WSA w Szczecinie w wyroku z 13 lutego 2019, sygn. akt I SA/Sz 894/18).

4.Jak zostało to wskazane w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, stosowane przez X procesy księgowe nie umożliwiają przyporządkowanie przychodów i kosztów do Sprzedawanych Nieruchomości oraz odpowiadających im należności i zobowiązań. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, przesłanka wyodrębnienia finansowego w odniesieniu do Sprzedawanych Nieruchomości również nie będzie spełniona.

Wyodrębnienie funkcjonalne

1.Dla istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa niezbędnym jest, aby składniki materialne i niematerialne wchodzące w jego skład pozostawały we wzajemnych relacjach w taki sposób, że można mówić o nich jako o kompleksowym zespole, a nie zbiorze pewnych zindywidualizowanych elementów. Istotne jest zatem aby w przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Powyższe oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz ich zorganizowanym zespołem, który służy wykonywaniu ściśle określonych zadań gospodarczych.

2.Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych realizowanych w strukturze przedsiębiorstwa. Po to, aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, muszą więc umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa bez konieczności uzupełnienia tych składników majątkowych o dodatkowe elementy. Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej - musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 sierpnia 2017 r., 0114-KDIP1-2.4012.344.2017.1.PC oraz z dnia z dnia 25 sierpnia 2017 r.,0114-KDIP1-2.4012.344.2017.1.PC.).

3.Biorąc pod uwagę powyższe, będące przedmiotem transakcji składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład Sprzedawanych Nieruchomości nie pozostają we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Wynika to z faktu, że z zakresu sprzedaży wyłączone są kluczowe elementy funkcjonalnie niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomości Sprzedawane. Składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie mogą potencjalnie posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej przez Nabywcę w zakresie wynajmu nieruchomości biurowych. Z tych względów Nieruchomości Sprzedawane nie spełniają przesłanki wyodrębnienia funkcjonalnego.

Zdolność do samodzielnego stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze

1.Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi obiektywnie oceniając posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania na rynku jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, zarówno materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego, samodzielnego przedsiębiorstwa, bez konieczności ich uzupełniania dodatkowymi składnikami majątkowymi, niezbędnymi do prowadzenia takiej działalności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 sierpnia 2018 r. sygn. II FSK 2288/16).

2.Dlatego też przyjmuje się, że zespół składników majątkowych stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, jeżeli te składniki posiadają samodzielność gospodarczą jeszcze zanim dojdzie do transakcji ich przeniesienia np. w ramach sprzedaży lub aportu. Wydzielona jednostka już przed zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2017 r., 3063-ILPP2-2.4512.35.2017.2.EW), a następnie cały taki konglomerat aktywów winien zostać przeniesiony na stronę transakcji.

3.Będące przedmiotem planowanej transakcji składniki majątkowe w postaci Nieruchomości Sprzedawanych, obiektywnie oceniając, po wyłączeniu z przedmiotu sprzedaży pozostałych składników funkcjonalnie związanych z Nieruchomościami Sprzedawanymi (opisanych w stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym) nie posiadają zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki te mogą służyć podjęciu działalności gospodarczej w ramach odrębnego, samodzielnego przedsiębiorstwa po uzupełnieniu przez Nabywcę o takie dodatkowe składniki majątkowe.

4.W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców przedmiotowa przesłanka nie będzie spełniona w odniesieniu do Nieruchomości Sprzedawanych.

Zamiar kontynuowania działalności przez nabywcę

1.Przy ocenie, czy nabywca ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

2.W celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę konieczne jest zatem istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy (np. w formie korespondencji elektronicznej/mailowej).

3.Zaznaczyć należy, że jeżeli w takiej sytuacji - po pewnym czasie - zostanie zmieniony - np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej podatnika - sposób wykorzystania nieruchomości, brak jest podstaw do uznania, że nabywca nie miał zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę (por. Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”).

4.Zgodnie z wiedzą X Nabywca ma zamiar kontynuować działalność dotychczas prowadzoną przez X w oparciu o Nieruchomości Sprzedawane w zakresie wynajmu Nieruchomości Sprzedawanych. Przesłanka ta zatem powinna być spełniona w opisanych okolicznościach.

Faktyczna możliwość kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji

1.Dla przesądzenia analizowanego kryterium należy ocenić, czy zespół składników majątkowych stanowiący przedmiot transakcji zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

a.angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

b.podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki (również objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”).

2.W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b.umowy o zarządzanie nieruchomością;

c.umowy zarządzania aktywami;

d.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”).

3.Zastrzec należy, że przy ocenie czy dany zespół składników majątkowych zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej, nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich aktywów wchodzących w skład zbioru typowego dla przenoszonego zespołu składników. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej (np. wyrok NSA z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16).

4.Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzenie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły te same usługi na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy (por. Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”).

5.Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia składników majątku. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę. Zapewnienie mediów dla przenoszonego zespołu składników majątkowych jest konieczne do ich wykorzystania niezależnie od przeznaczenia. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP (Por. Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”).

6.Biorąc pod uwagę, że z przedmiotu sprzedaży zostaną wyłączone kluczowe umowy, niezbędne do prowadzenia działalności operacyjnej w dotychczasowym zakresie oraz osiągania przychodów przez nabywcę w oparciu o nabyte Nieruchomości Sprzedawane, w szczególności umowy na dostawę mediów, umowy finansowania, zobowiązania związane ze Sprzedawanymi Nieruchomościami, wierzytelności Sprzedającego, zaplecze personalne w osobie pracownika oraz zleceniobiorcy, jak również środki pieniężne oraz rachunki bankowe nabywca będzie musiał podjąć dodatkowe działania niezbędne do kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o przenoszone składniki majątku. Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawców przedmiotowa przesłanka nie będzie spełniona.

B.Definicja przedsiębiorstwa

1.Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej i obejmuje ono w szczególności:

a.oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

b.własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń materiałów towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

c.prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

d.wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

e.koncesje licencje i zezwolenia,

f.patenty i inne prawa własności przemysłowej majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

g.tajemnice przedsiębiorstwa,

h.księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

2.Dla istnienia przedsiębiorstwa niezbędnym jest, aby składniki materialne i niematerialne wchodzące w jego skład pozostawały we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

3.Należy wskazać również na art. 55² Kodeksu cywilnego, w którym wprowadza się zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. Dlatego przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest zespół składników majątkowych i niemajątkowych, który jest zorganizowany i wyposażony w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych pozwalającym na samodzielne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym.

4.Ponadto, dla kwalifikacji danej transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa konieczne jest, aby:

a.przenoszony na nabywcę zespół składników zawierał zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

b.nabywca - w ramach swojej działalności - miał zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (Por. Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”).

5.Odnosząc powyższe uwagi do zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku należy wskazać, że Nieruchomości Sprzedawane stanowią tylko części składników majątkowych Sprzedającego. Przedmiotem transakcji nie będzie całość składników majątkowych należących do Sprzedającego. W szczególności, przedmiotem zbycia przez Sprzedającego nie będą:

a.oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

b.wierzytelności (należności) i zobowiązania Sprzedającego wynikające z działalności jego przedsiębiorstwa,

c.środki pieniężne,

d.tajemnice przedsiębiorstwa oraz know-how,

e.księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

6.Nieruchomości Sprzedawane nie mogą być zatem uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, gdyż nie można go uznać za zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, o którym mowa w tym przepisie.

7.Na Nabywcę nie przejdą żadne inne aktywa należące do Sprzedającego, które służą wprost korzystaniu z Nieruchomości Sprzedawanych. Na Nabywcę nie przejdą również prawa i obowiązki z umów na dostawy mediów, umowy finansowania, zobowiązania oraz wierzytelności Sprzedającego. Ponadto, Transakcja nie będzie obejmować również pracowników i zleceniobiorców Sprzedającego.

8.Nawet jeżeli Nieruchomości Sprzedawane traktowane są jako pewien zbiór elementów stanowiący własność Sprzedającego, nie pozwala to na samodzielne realizowanie celów gospodarczych bez angażowania pracowników, aktywów oraz zasobów Nabywcy. W konsekwencji, Nabywca nie ma faktycznej możliwość kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

9.Reasumując, sprzedaż Nieruchomości Sprzedawanych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Stanowisko Wnioskodawców do pytania nr 2:

Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości Sprzedawanych będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia i wybrania opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez Sprzedającego oraz Nabywcę na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2:

1.Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

2.Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a.wybudowaniu lub

b.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

3.Od momentu pierwszego zasiedlenia Budynku Biurowego oraz oddania go do użytkowania upłynął okres dwóch lat, w związku z czym dostawa Budynku Biurowego powinna korzystać ze zwolnienia od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

4.Jednocześnie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT określa, że w przypadku dostawy budynku lub budowli, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a.są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,

b.złożą zgodne oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów lub przed dniem dostawy tych obiektów do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

5.Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

6.Zatem sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana na gruncie Ustawy o VAT w sposób odpowiadający opodatkowaniu dostawy Budynku Biurowego.

7.Podsumowując, dostawa Nieruchomości Sprzedawanych będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia i wybrania opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez Sprzedającego oraz Nabywcę na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Ponadto wskazuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, którego dotyczy we wniosku pytanie nr 3, wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Organ zauważa, że:

-tekst jednolity ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opublikowany został w Dz.U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.;

-tekst jednolity ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny opublikowany został w Dz.U. z 2022 r. poz. 1360, ze zm.;

-tekst jednolity ustawy z dnia 9 czerwca 2022 r. Kodeks pracy opublikowany został w Dz.U. z 2022 r. poz. 1510, ze zm.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku, kształtujecie jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenia przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, jak również w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X Sp. z o.o. - Zainteresowany będący stroną postępowania (art. 14r § 2 o.p.) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.