Co zmienia projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie szczegółowego sposobu opisu i oszacowania nieruchomości

Rządowe Centrum Legislacji opublikowało projekt rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości, dostosowującego przepisy do zniesienia obowiązku określania wartości budowli i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości, z wyjątkiem sytuacji, zgłoszenia praw osób trzecich do nieruchomości, budowli lub innych urządzeń, przynależności lub pożytków albo gdy rzeczy takie znajdują się we władaniu osób trzecich.

Autorzy projektu wyjaśniają, że potrzeba zmian wprowadzanych projektem wynika:

• z wchodzących w życie 1 lipca 2023 r. zmian w Kodeksie postępowania cywilnego, zmiana art. 948 § 2 k.p.c. zniosła obowiązek określania wartości budowli i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości, z wyjątkiem sytuacji określonych w art. 949 k.p.c., czyli w sytuacjach, gdy zostały zgłoszone prawa osób trzecich do nieruchomości, budowli lub innych urządzeń, przynależności lub pożytków albo gdy rzeczy takie znajdują się we władaniu osób trzecich;
• z konieczności zmiany w rozporządzeniu nomenklatury, zapewniającej zgodność z ustawą, w szczególności zastąpienia zwrotu „opis” przez „protokół opisu i oszacowania”;
• potrzeby usprawnienia sporządzania protokołu opisu i oszacowania nieruchomości oraz rozwiązania występujących w praktyce problemów:
• gdy dostęp do nieruchomości jest utrudniony i wymagałby przełamania zabezpieczeń,
• gdy dłużnik odmawia współpracy z rzeczoznawcą i komornikiem, którzy nie mogą zapoznać się ze stanem nieruchomości,
• przymusowe otwarcie lokalu to komplikacje i dodatkowe koszty mogące obniżać sprawność egzekucji, a są sytuacje, gdy oględziny lokalu są zbędne, gdyż układ przestrzenny mieszkania jest znany, np. w blokach mieszkalnych;
• likwidacji wątpliwości biegłych czy podawana powinna być wycena netto czy brutto, czyli problemu z ustaleniem, która cena powinna być ceną wywołania;
• zmiany treści obecnego § 8 rozporządzenia, która jest nieprawidłowa, gdyż komornik często nie ma informacji czy dłużnik jest płatnikiem VAT i czy nie utraci tego statusu przed terminem licytacji, ponadto wysokość VAT nie jest obliczana na podstawie wartości nieruchomości, lecz na podstawie wartości sprzedaży brutto („w stu”, a nie „od sta”), co wynika z art. 106e ust. 7 ustawy o podatku od towarów i usług.

W ocenie skutków regulacji rozporządzenia wskazano zastosowane w nim rozwiązania:

• zmiana § 1 ust. 1 przewiduje możliwość oględzin nieruchomości za pomocą urządzeń technicznych pozwalających zdalnie utrwalić obraz (np. dronów), co ułatwi oględziny nieruchomości, do których dostęp jest utrudniony;
• dodany § 1 ust. 1a umożliwi komornikowi odstąpienie od pełnych oględzin nieruchomości, w przypadku przeszkód, gdy dokonanie oględzin nie jest konieczne dla oszacowania wartości nieruchomości, zgodnie z opinią biegłego, a jako stan techniczny nieruchomości w tym przypadku przyjęty zostanie stan średni;
• w § 2, § 3 ust. 1 i 3 oraz § 4–6 rozporządzenia zwrot „opis” zastąpiono zwrotem „protokół opisu i oszacowania” w celu dostosowania do nomenklatury stosowanej w ustawie;
• zmiana § 3 ust. 2 przewiduje ograniczenie obowiązku określania wartości budowli i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości tylko do sytuacji określonych w art. 949 k.p.c.;
• dodany § 7 ust. 1a zobowiązuje biegłego do podawania w operacie szacunkowym wartości brutto nieruchomości;
• zmiana § 8 przewiduje, że komornik w protokole opisu i oszacowania będzie podawał wartość nieruchomości oraz zawierającą się w niej kwotę podatku od towarów i usług, przyjmując, że wartością sprzedaży brutto jest ustalona w operacie szacunkowym wartość brutto nieruchomości;
• zmienione przepisy będą stosowane do egzekucji z nieruchomości wszczętych i niezakończonych przed dniem ich wejścia w życie, o ile w jej toku nie sporządzono protokołu opisu i oszacowania;
• w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie zmian zachowają moc czynności dokonane zgodnie z przepisami rozporządzenia w brzmieniu dotychczasowym.

Link do przebiegu procesu legislacyjnego – projekt/uzasadnienie/ocena skutków regulacji

Redakcja INFORLEX