Interpretacja indywidualna z dnia 11 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.157.2023.4.AKR

Sprzedaż działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 kwietnia 2023 r. (wpływ 27 kwietnia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B;

Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie A (zwana dalej: „Wnioskodawczynią”) oraz B (zwani dalej łącznie: „Wnioskodawcami”) są współwłaścicielami nieruchomości (współwłasność łączna wynikająca z ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej), które planują sprzedać. Wnioskodawcy w ustawowej wspólności majątkowej posiadają 29/32 części nieruchomości, zaś 3/32 posiada Wnioskodawczyni w majątku osobistym. Małżonkowie do dnia dzisiejszego pozostają związku małżeńskim, w którym obowiązywał i nieprzerwanie obowiązuje do dzisiaj ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w 1975 roku przez rodziców Wnioskodawczyni. Stanowiła ona grunt rolny, na którym rodzice Wnioskodawczyni prowadzili gospodarstwo rolne. W 1977 roku na skutek śmierci ojca, Wnioskodawczyni odziedziczyła 3/32 części nieruchomości. W postępowaniu spadkowym dziedziczyła również matka Wnioskodawczyni (odziedziczyła 4/32 części nieruchomości, łącznie posiadała 20/32 części nieruchomości) oraz 3 siostry (po 3/32 części nieruchomości każda).

W 1996 roku Wnioskodawcy poprzez notarialną umowę darowizny otrzymali od matki Wnioskodawczyni oraz jej 3 sióstr posiadane przez nie udziały w przedmiotowej nieruchomości do majątku objętego ustawową wspólnością małżeńską, stając się tym samym jedynymi jej właścicielami.

Przedmiotowa nieruchomość (składająca się z kilku działek ewidencyjnych objętych jedną księgą wieczystą), stanowiąca gospodarstwo rolne jest wykorzystywana do działalności rolniczej prowadzonej przez Wnioskodawców. Wnioskodawcy z tytułu prowadzonej działalności rolniczej podlegają opodatkowaniu podatkiem rolnym. Nie prowadzą działów specjalnych produkcji rolnej, ani żadnej innej działalności gospodarczej. Z uwagi na postępujący spadek opłacalności prowadzonej produkcji rolnej, wzrastające ryzyko wystąpienia suszy oraz rosnące koszty związane z utrzymaniem gruntów rolnych w stanie nadającym się do uprawy (przedmiotowa część nieruchomości przeznaczona do sprzedaży obejmie grunty rolne V klasy, tym samym dla osiągnięcia odpowiedniego poziomu produkcji wymagane jest regularne nawożenie), Wnioskodawcy postanowili wycofać posiadane nieruchomości z działalności rolniczej do majątku prywatnego. Pozostawienie nieruchomości poza produkcją rolną, również generowałoby koszty związane z regularnym wykaszaniem, co biorąc pod uwagę powierzchnię (ponad 2,8 ha) przedmiotowych nieruchomości, byłoby znacznym obciążeniem finansowym. Z tego powodu Wnioskodawcy zdecydowali się na sprzedaż wycofanej z działalności rolniczej do majątku prywatnego nieruchomości. Przedmiotowe działki od momentu wycofania z produkcji rolnej do majątku prywatnego nie były udostępnione (ani nie będą udostępniane) osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

Wnioskodawcy podjęli decyzję o sprzedaży działek nr 1, 2 oraz 3. Jak wskazano, nieruchomości objęte są jedną księgą wieczystą, dlatego ich sprzedaż wymagała przeprowadzenia podziału. Dla obszaru, gdzie położona jest przedmiotowa nieruchomość nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z informacjami uzyskanymi w urzędzie gminy, w celu przeprowadzenia podziału przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy musieli w pierwszej kolejności wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla obszaru przeznaczonego do sprzedaży. Dopiero po wydaniu takiej decyzji, w oparciu o jej założenia, możliwe będzie przeprowadzenie podziału.

W wyniku podziału geodezyjnego decyzją wójta gminy (…) z grudnia 2022 r. działka nr 3 o powierzchni (…) ha została podzielona na dwanaście mniejszych działek o nr: 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15. Działka nr 14 o powierzchni (…) ha zostanie przeznaczona pod drogę wewnętrzną do przedmiotowych działek.

Z kolei działka 15 nie jest przeznaczona do sprzedaży, ponieważ jest to działka przeznaczona pod uprawę (jest to działka z glebą wysokiej klasy). Natomiast pozostałe działki są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Natomiast działka nr 1 o powierzchni (…) ha została podzielona na szesnaście mniejszych działek o nr 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31. Z kolei działka nr 2 o powierzchni (…) została podzielona na dwie działki o nr 32 oraz 33. Działki nr 33 o powierzchni (…) oraz 31 o powierzchni (...) stanowią wewnętrzną drogę dojazdową do pozostałych działek, zaś pozostałe działki są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przedmiotowy wniosek dotyczy sprzedaży wszystkich ww. działek niezabudowanych powstałych z podziału działek nr 1, 2 oraz 3 (z wyjątkiem działki nr 15).

W ramach dokonanego podziału średnia powierzchnia działki pod zabudowę wynosi ok. (…) m². Podział taki powstał po konsultacjach z geodetą oraz w wyniku przeprowadzonej analizy obowiązującego dla przedmiotowego obszaru Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr (…), zwane dalej: „Studium”). Zgodnie z załącznikiem nr 2 do Studium (Część B) w części dotyczącej wskaźników zagospodarowania terenu wskazano, że optymalna wielkość działki budowlanej dla budynku wolnostojącego w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi 800 m², zatem średnia wielkość działki jest zbliżona do średniej wynikającej ze Studium.

Wnioskodawcy w ramach zarządu majątkiem prywatnym dokonywali wcześniej transakcji sprzedaży nieruchomości. Od października 2020 r. roku do chwili obecnej Wnioskodawcy dokonali transakcji zbycia 12 nieruchomości gruntowych niezabudowanych powstałych z podziału działki nr 34 o powierzchni (…) ha. Na chwilę obecną pozostała jeszcze jedna działka do sprzedaży powstała z podziału działki nr 34. Wszystkie działki wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i wraz z przedmiotowymi działkami były objęte jedną księgą wieczystą. Zostały nabyte wraz z przedmiotowymi działkami i stanowiły część gospodarstwa rolnego państwa C. Decyzja o wycofaniu działek do majątku prywatnego i sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 34 wynikała z pogarszających się warunków prowadzenia działalności rolniczej i rosnących kosztów utrzymaniem gruntów rolnych w stanie nadającym się do uprawy (przedmiotowe nieruchomości obejmowały grunty rolne V klasy, tym samym dla osiągnięcia odpowiedniego poziomu produkcji wymagane jest regularne nawożenie). Przedmiotowe działki były wykorzystywane przez Wnioskodawców wyłącznie do celów prowadzenia działalności rolniczej.

W przeszłości Wnioskodawcy dokonali również sprzedaży działki nr 35, która została nabyta przez pana B na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od brata ojca. Działka nr 35 została sprzedana w 1996 roku z powodu odejścia od hodowli bydła i skupieniu się na hodowli trzody chlewnej. Działka ta była łąką w sąsiedztwie rzeki - warunki wyłączne do hodowli bydła.

Ponadto w 2015 roku Wnioskodawcy sprzedali swojemu synowi 5 działek o nr 36, 37, 38, 39, 40 na podstawie umowy sprzedaży. W 1983 roku na podstawie aktu notarialnego „umowa przekazania gospodarstwa rolnego” (nieodpłatnie) Wnioskodawca B otrzymał m.in. działkę nr 36, wchodzącą w skład przekazanego gospodarstwa, od brata ojca. Działki 37 i 38 Wnioskodawca otrzymał w roku 1989 na podstawie aktu notarialnego „umowa przekazania gospodarstwa rolnego”, jako część gospodarstwa rolnego otrzymanego od swoich rodziców - D (nieodpłatnie). Działka nr 39 została nabyta przez Wnioskodawców aktem sprzedaży w 1998 r., natomiast działka nr 40 została zakupiona przez Wnioskodawców aktem sprzedaży w 1995 r.

Na moment składania wniosku wspólnego o wydanie interpretacji Wnioskodawcy nie planują sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Nie jest jednak wykluczone, że takie plany nie powstaną w przyszłości.

Wnioskodawcy na ten moment nie podpisali żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości. Wnioskodawcy nie zamierzają podpisywać żadnych umów przedwstępnych. Jeżeli jednak zawarcie umowy przedwstępnej z kupującym będzie konieczne, to umowa taka nie będzie zawierała żadnych innych postanowień oprócz ustaleń dotyczących sposobu i terminu zapłaty ceny. Wnioskodawcy pragną również podkreślić, że nie udzielili i nie będą udzielać żadnych pełnomocnictw przyszłemu nabywcy gruntów w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

Wydzielone przez Wnioskodawców działki przeznaczane do sprzedaży nie są ogrodzone. Nie ma do nich również doprowadzonych mediów (brak indywidulanych przyłączy na wydzielanych działkach). Wnioskodawcy nie zamierzają grodzić przedmiotowych działek oraz dokonywać ich uzbrajania w media (woda, gaz, prąd itp.). Nabywcy będą musieli samodzielnie dokonać wskazanych czynności. Przy poszukiwaniu nabywców Wnioskodawcy nie korzystają z usług pośrednika nieruchomości, ani nie zamierzają zatrudniać profesjonalnego pośrednika nieruchomości, ani tym bardziej nie zamierzają udzielać żadnego pełnomocnictwa wykwalifikowanemu pośrednikowi w celu sprzedaży działek. O zamiarze sprzedaży przedmiotowych działek poinformowali poprzez dostępny w sieci internetowej serwis ogłoszeniowy.

Wnioskodawcy nigdy nie prowadzili działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, zaś przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte w celach odsprzedaży, czy też inwestycyjnych. Wnioskodawcy nie posiadali i nie posiadają statusu czynnego podatnika podatku VAT. Decyzja o sprzedaży nieruchomości wycofanych z działalności rolniczej do majątku prywatnego Wnioskodawców jest spowodowana koniecznością ograniczenia rozmiaru prowadzonej działalności rolniczej (pogarszająca się opłacalność produkcji rolnej, wzrastające ryzyko występowania suszy, koszty utrzymania nieuprawianej ziemi).

Doprecyzowanie opisu sprawy

Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o podział działki nr 3 wspólnie z mężem.

Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o podział działki nr 1 wspólnie z mężem.

Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o podział działki nr 2 wspólnie z mężem.

Wnioskodawczyni oraz jej mąż nie zamierzają ponosić żadnych innych nakładów (poza wystąpieniem o decyzję o warunkach zabudowy oraz podziałem działek) ani realizować żadnych innych działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działek nr 3, 1 oraz 2 do dnia sprzedaży działek. W szczególności Wnioskodawcy nie zamierzają dokonywać utwardzenia dróg.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawców sprzedaż działek podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawców, planowana sprzedaż wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (zwany dalej: „podatkiem PIT”). W odniesieniu do podatku PIT, brak opodatkowania wynikać będzie zdaniem Wnioskodawców z faktu, że planowana sprzedaż działek będzie kwalifikowana do źródła przychodów, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, zwanej dalej: „UPDOF”). Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (...). Przedmiotowa nieruchomość została otrzymana przez Wnioskodawców w 1996 roku w drodze darowizny, tym samym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie dokonywana już po upływnie wskazanego 5-letniego okresu. Przedmiotowa sprzedaż, jako realizacja zarządu nad majątkiem prywatnym Wnioskodawców nie będzie również dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Z tego względu zdaniem Wnioskodawców nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT.

Uzasadniając swoje stanowisko w zakresie braku opodatkowania podatkiem PIT Wnioskodawcy wskazują, że wykorzystywali przedmiotową część nieruchomości do prowadzonej działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem rolnym. Nie prowadzili, ani nie prowadzą, żadnej innej działalności opodatkowanej podatkiem dochodowym od osób fizycznych, tj. działalności gospodarczej oraz działów specjalnych produkcji rolnej. Następnie podjęli decyzję o ograniczeniu zakresu prowadzonej działalności rolniczej i sprzedaży wycofanej z tej działalności części nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe w opinii Wnioskodawców planowana sprzedaż, jako odpłatne zbycie nieruchomości, będzie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) UPDOF. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (...).

Jak wskazano, Wnioskodawcy nie prowadzili oraz nie prowadzą działalności gospodarczej, a tym samym nigdy nie wykorzystywali przedmiotowej nieruchomości w ramach takiej działalności. Tym samym w analizowanym przypadku nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 3 UPDOF, zgodnie z którym art. 10 ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W opinii Wnioskodawców nie można w przedstawionym przypadku również stwierdzić, że planowana sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, co wyłączałaby zastosowanie wskazanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) UPDOF.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 UPDOF za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że prowadzenie działalności gospodarczej oraz osiąganie z jej tytułu przychodów jest uporządkowanym ciągiem czynności i zdarzeń mających charakter obiektywny. Przyjmuje się ponadto, że dla osiągania przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest co do zasady konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy. O kwalifikacji danych czynności jako działalności gospodarczej decydują zatem zorganizowany i ciągły charakter podejmowanych działań, prowadzonych w celu zarobkowym we własnym imieniu oraz na własny rachunek. Co istotne, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 UPDOF - wyrok NSA z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17. NSA stwierdził, że spełnienie jednak tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.) [przyp. red. działanie w celach zarobkowych, we własnym imieniu i na własny rachunek] nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 9 działek uzyskane w latach 2010-2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Nie można przyjąć, aby działalność skarżącej miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci.

Jak zostało wskazane w wyroku NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., o sygn. akt II FSK 773/13, działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14 poz. 176 ze zm.), gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. NSA uznał również, że jedynie aktywność podatnika wykazująca łącznie wszystkie wymienione powyżej cechy może - w świetle art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. - zostać zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza. Oznacza to, że brak którejkolwiek z wymienionych cech funkcjonalnych, pozbawia daną działalność charakteru gospodarczego, co w efekcie wyklucza możliwość rozpoznania przychodu uzyskanego z takiej działalności, jako przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

NSA w wyroku z dnia 20 czerwca 2017 r. o sygn. akt II FSK 1443/15 uznał, że na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

Natomiast w orzeczeniu NSA z dnia 5 marca 2019 r. o sygn. akt II FSK 829/17 NSA wskazał, że „brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 PDoFizU, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14 oraz II FSK 379/14). Naczelny Sąd Administracyjny orzekający w niniejszej sprawie podziela i przyjmuje za własny pogląd wyrażony w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, że: „(...) zwłaszcza w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”. Błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi”.

Z kolei w wyroku NSA z dnia 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 2072/18 Sąd wskazał, iż „o fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej".

Z powyższych orzeczeń wynika, że czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. takich, których celem jest prawidłowe i racjonalne gospodarowanie, a także zaspokajanie potrzeb rodziny nie należy kwalifikować jako prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu zawartego w art. 5a pkt 6 UPDOF. Prowadzenie działalności gospodarczej to ciąg czynności oraz zdarzeń faktycznych o obiektywnym charakterze. Co jest podkreślane w orzecznictwie, sam podział nieruchomości na kilka działek z zamiarem ich sprzedaży sam w sobie w żaden sposób nie świadczy o tym, że podatnik działa w charakterze przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie nabyli przedmiotowej nieruchomości w celach inwestycyjnych, ani w celu dalszej odprzedaży. Jednymi czynnościami, które Wnioskodawcy dokonali po wycofaniu części nieruchomości z działalności rolniczej był podział tej części nieruchomości na mniejsze działki o powierzchni odpowiadającej zaleceniom zawartym w Studium oraz zamieszczenie ogłoszenia w serwisie internetowym o zamiarze ich sprzedaży. W opinii Wnioskodawców tego rodzaju działania w pełni mieszczą się tylko i wyłącznie w czynnościach dotyczący zwykłego zarządu własnym majątkiem.

Podsumowując, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że planowana sprzedaż wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego działek wydzielonych z nieruchomości stanowiących majątek prywatny Wnioskodawców, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT. Wnioskodawcy w ramach planowanej sprzedaży nie będą występować w roli podatników prowadzących działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 5a pkt 6 UPDOF. Dokonywane przez Wnioskodawców czynności mieszą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem prywatnym, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości powinien być zakwalifikowany do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) UPDOF. Z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym przedmiotowa nieruchomość została przez Wnioskodawców nabyta, uzyskany ze sprzedaży przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dowodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawców do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Wątpliwość Wnioskodawców budzi kwestia, czy planowana przez Wnioskodawców sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawcy są zdania, że przychód należy zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z powyższym nie powstanie u nich przychód z tytułu transakcji sprzedaży działek, z uwagi na upływ okresu wskazanego w tym przepisie.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości, mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: podział działek na mniejsze, z których jedna działka nie jest do sprzedaży, cześć stanowi drogi wewnętrzne, a pozostałe działki przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową skoro – jak wynika z treści wniosku – z uwagi na pogarszającą się opłacalność prowadzonej produkcji rolnej, wzrastające ryzyko wystąpienia suszy oraz rosnące koszty utrzymania nieuprawianej ziemi, Wnioskodawcy postanowili wycofać posiadane nieruchomości z działalności rolniczej do majątku prywatnego, a następnie zamierzają sprzedać te nieruchomości w postaci wydzielonych działek. I właśnie z tych powodów Wnioskodawcy zdecydowali się na sprzedaż wycofanej z działalności rolniczej do majątku prywatnego części nieruchomości.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawców wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel działania Wnioskodawców, a zwłaszcza, że sprzedaż części nieruchomości (podzielonej na mniejsze działki) nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia, sposób jej nabycia, a także przyczyny powodujące podjęcie decyzji o ich sprzedaży (nieopłacalność prowadzonej działalności rolniczej) oraz fakt, że Wnioskodawcy nigdy nie prowadzili działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, zaś przedmiotowa nieruchomość nie była nabyta w celach odsprzedaży, czy też inwestycyjnych, a także - jak wskazali Wnioskodawcy - na moment złożenia wniosku nie planują sprzedaży żadnych innych nieruchomości sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawców wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wnioskodawcy nie prowadzili w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania działek do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą działań Wnioskodawców nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, jej podziału i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie podjęli i nie zamierzają podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawców pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży tych nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Co prawda Wnioskodawcy dokonali podziału części nieruchomości na mniejsze działki, ale wydzielone przez Wnioskodawców działki przeznaczane do sprzedaży nie są ogrodzone, nie ma do nich również doprowadzonych mediów (brak indywidualnych przyłączy na wydzielonych działkach), Wnioskodawcy nie zamierzają grodzić przedmiotowych działek oraz dokonywać ich uzbrajania w media (woda, gaz, prąd itp.), a przy poszukiwaniu nabywców nieruchomości nie korzystają z usług pośrednika nieruchomości, nie zamierzają również zatrudniać profesjonalnego pośrednika nieruchomości, ani tym bardziej nie zamierzają udzielać żadnego pełnomocnictwa wykwalifikowanemu pośrednikowi w celu sprzedaży działek. Zatem działania Wnioskodawców należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawców wskazanych we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychody z planowanej przez Wnioskodawców sprzedaży działek, o których mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W odniesieniu do przywołanych przez Wnioskodawców wyroków sądów administracyjnych, tut. organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego.

Ponadto należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawców zdarzeniem przyszłym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawców. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawców w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).