Interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.950.2022.2.DP

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan jest osobą fizyczną podlegającą opodatkowaniu od całości swoich dochodów na terytorium Polski. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Jest Pan czynnym podatnikiem VAT z tytułu dzierżawy udziału w nieruchomości gruntowej. W okresie co najmniej ostatnich 7 lat nie dokonywał Pan zakupów i sprzedaży innych nieruchomości z wyłączeniem nieruchomości o charakterze osobistym/mieszkalnym.

Na podstawie aktu notarialnego z 25 kwietnia 2012 r. Rep. A nr 1/2012 nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego udział w wysokości 1/2 niezbudowanej nieruchomości nr 101/1 o powierzchni 0,9515 ha, położonej we wsi A., obręb A., gmina A., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą wpisaną do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych pod nr 11/1, po odłączeniu od księgi wieczystej nr 11/2 (dalej: Działka 101/1).

Działkę 101/1 nabył Pan wraz z żoną od X z siedzibą w O., która to z kolei nabyła ją od Gminy A. na podstawie umowy przeniesienia własności (jako działkę oznaczoną przed podziałem numerem A1).

Zgodnie z wypisem wydanym z upoważnienia Wójta Gminy A. z 24 kwietnia 2012 r. numer 13.2012, z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi A., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy A. nr 15/2002 z 29 kwietnia 2002 r. (Dz. Urzędowy nr 17/2002 z 20 sierpnia 2002 r. póz. (...)) działki: Nr 101/2, 101/3, 101/1 oznaczone są symbolem (...).

25 kwietnia 2012 r. Pan wraz ze współwłaścicielami w pozostałym udziale gruntu, zawarł umowę dzierżawy Działki 101/1 z X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Dzierżawca lub X). Zgodnie z umową przedmiot dzierżawy - Działka 101/1, ma służyć jako teren inwestycyjny, na którym Dzierżawca prowadzić będzie działalność gospodarczą. Ponadto Dzierżawcy przysługuje prawo do stawiania na przedmiocie dzierżawy budynków, budowli i instalacji zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami prawnym.

Pierwotny dzierżawca Działki 101/1 - X Sp. z o. o. 30 września 2021 r. dokonał podziału przez wydzielenie i przeniesienie części majątku stanowiącej zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w postaci biogazowni, zajmującej się wytwarzaniem biogazu rolniczego, wytwarzaniem energii elektrycznej z biogazu rolniczego oraz nawozu organicznego do nowo zawiązanej spółki - Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Y). Na skutek powyższego, 30 września 2021 r. Y stała się stroną umów w miejsce X Sp. z o. o., w tym w umowy dzierżawy Działki 101/1.

Ponadto, 10 czerwca 2014 r. otrzymał Pan całość udziału wynoszącego 1/2 Działki 101/1, na skutek zawarcia z żoną umowy o częściowy podział majątku wspólnego.

W Pana małżeństwie, zgodnie z umową majątkową małżeńską ustanowienia rozdzielności majątkowej z 15 października 2013 r., z chwilą jej podpisania zaczął obowiązywać ustrój rozdzielności majątkowej.

Ponadto wskazuje Pan, że jest jednym z użytkowników wieczystych nieruchomości nr 101/4 o powierzchni 0,0405 ha, położonej w A., dla której Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr 11/3, po odłączeniu od księgi wieczystej nr 11/4, a która to nieruchomość stanowi działkę dojazdową do Działki 101/1 (dalej jako: Działka 101/4). Prawo wieczystego użytkowania Działki 101/4 nabył Pan w udziale wynoszącym 1/2 do wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na podstawie aktu notarialnego z 22 czerwca 2012 r. Rep. A nr 3/2012.

Działka 101/4 również została przekazana w dzierżawę X na podstawie umowy dzierżawy zawartej w 2013 r., której to stroną w miejsce X stała się 30 września 2021 r. spółka Y.

W momencie podpisania umowy dzierżawy Działki 101/1 oraz Działki 101/4 (dalej określone łącznie jako: Nieruchomości) do chwili obecnej pełni Pan funkcję Wiceprezesa Zarządu w spółce X oraz posiada udziały w kapitale zakładowym spółki. Również od momentu wydzielenia z X spółki Y pełni Pan w niej funkcję Wiceprezesa Zarządu oraz posiada udziały w kapitale zakładowym spółki.

Zarówno Działka 101/1, jak i Działka 101/4 zostały nabyte przez Pana do majątku prywatnego i nigdy nie zostały wniesione do którejkolwiek ze spółek, w której posiada Pan udziały.

Dochody uzyskane z tytułu dzierżawy Nieruchomości opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zarówno Pan, jak i współwłaściciel w udziale w Nieruchomościach (dalej: Współwłaściciel) nie byli inicjatorami ani opracowania MPZP, ani jego uchwalenia (nie składali stosownych wniosków), ani też nie brali aktywnego udziału w procedurach planistycznych (np. uwagi, zastrzeżenia, wnioski do projektu planu, skargi na uchwałę). Przed uchwaleniem MPZP ani Pan, ani Współwłaściciel nie występowaliście o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy/zagospodarowania Nieruchomości, ani też tego rodzaju decyzji nie uzyskaliście. Nie dokonywał Pan podziałów Nieruchomości, nie ulepszał ich (nie zbroił i nie doprowadzał mediów, nie reklamował, nie wnioskował o sporządzenie MPZP, itp.). Ponadto nie ponosił Pan jakichkolwiek wydatków na Nieruchomości, które zaliczyłby do kosztów uzyskania przychodów, jak i nie został odliczony podatek VAT w związku z posiadaniem Nieruchomości.

Obecnie Pan wraz ze Współwłaścicielem planujecie sprzedać Działkę 101/1 oraz Działkę 101/4. W tym celu, zarówno Pan, jak i Współwłaściciel nie zawarliście żadnej umowy pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości oraz nie udzieliliście pełnomocnictw do reprezentowania w transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Potencjalnymi nabywcami Nieruchomości będą podmioty prowadzące działalność gospodarczą, będące czynnymi podatnikami VAT. Ponadto, na dzień złożenia wniosku w Y, której budynek biogazowni znajduje się na Działce 101/1 przeprowadzane są badania sytuacji prawnej i faktycznej spółki Y (due diligence), zlecone przez jednego z potencjalnych nabywców.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

1)Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej.

2)Nie dokonywał Pan zakupu i sprzedaży innych nieruchomości (również o charakterze osobistym/mieszkalnym), z wyjątkiem działek nr 101/1 i nr 101/4, których sprzedaż jest przedmiotem wniosku.

3)Nie dzierżawi/nie dzierżawił oraz nie wynajmuje/nie wynajmował Pan innych nieruchomości poza wskazanymi w opisie zdarzenia.

4)Nie jest Pan użytkownikiem wieczystym innych gruntów niż wskazanych we wniosku.

5)Podział X Sp. z o. o. został dokonany w trybie art. 529 § 1 pkt 4 ustawy z 15 września 2000 r. ustawy Kodeks Spółek Handlowych, tj. poprzez przeniesienie części majątku spółki dzielonej stanowiącego zorganizowaną część przedsiębiorstwa, wyodrębnionego organizacyjnie i finansowo w postaci biogazowni i przeniesienie jej do nowo zawiązanej spółki Y Sp. z o. o.

6)Umowy dzierżawy przewidują/przewidywały comiesięczny czynsz za korzystanie z przedmiotu dzierżawy.

7)Udziały w działkach nr 101/1 i nr 101/4 zostały nabyte z myślą o osiągnięciu w przyszłości zysku (czynsz) z tytułu oddania nieruchomości w dzierżawę lub ich ewentualnej sprzedaży (lokata majątku osobistego).

8)Udziały w działkach nr 101/1 i nr 101/4 nabył Pan ze środków własnych, tj. z prywatnych oszczędności.

9)W wyniku podziału X Sp. z o. o., Y Sp. z o. o. przypadły związane z istniejącą biogazownią lub wynikające z zakresu działalności biogazowni wszelkie składniki majątkowe (rzeczy, środki pieniężne, istniejące prawa i wierzytelności, wymagalne i niewymagalne, prawa i wierzytelności przyszłe, terminowe i warunkowe) oraz wszelkie pasywa (a w tym bilansowe i pozabilansowe, zobowiązania istniejące wymagalne i niewymagalne oraz zobowiązania przyszłe, terminowe i warunkowe), jak również decyzje administracyjne (zezwolenia, licencje, koncesje) oraz prawa, obowiązki, roszczenia, należności i zobowiązania z tytułu umów zawartych przez X Sp. z o. o., w tym:

a)środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych w wysokości 6.005,32 zł,

b)prawa, obowiązki, roszczenia, należności i zobowiązania z innych czynności i zdarzeń prawnych dotyczących działalności biogazowni,

c)prawa, obowiązki, roszczenia, należności i zobowiązania wobec banków z tytułu zawartych przez X Sp. z o. o. umów związanych z funkcjonowaniem biogazowni,

d)prawa, obowiązki, roszczenia, należności i zobowiązania z tytułu umów i polis ubezpieczeniowych, z wyjątkiem polis dotyczących ubezpieczeń nieruchomości, których właścicielem lub wieczystym użytkownikiem jest X Sp. z o. o.,

e)prawa, obowiązki, roszczenia, należności i zobowiązania wobec kontrahentów i osób trzecich z umów zawartych przez X Sp. z o. o. związanych z funkcjonowaniem biogazowni,

f)prawa, obowiązki, roszczenia, należności i zobowiązania z innych czynności i zdarzeń prawnych wobec kontrahentów oraz osób trzecich związanych z funkcjonowaniem biogazowni, w tym wynikające z umowy (...) o dofinansowanie projektu (...) nr (...) wraz z aneksem (...).,

g)składniki rzeczowego majątku trwałego i wyposażenia związane funkcjonalnie z działaniem biogazowni zgodnie z wykazem zawartym w bilansowej ewidencji składników majątku, w tym budynki, budowle, urządzenia i maszyny i środki trwałe w budowie,

h)umowa dzierżawy nieruchomości i ruchomości dotyczące przenoszonej biogazowni,

i)prawa własności przemysłowej oraz obowiązki, roszczenia, należności i zobowiązania z nich wynikające.

W ramach podziału X Sp. z o. o., Y sp. z o. o. przypadły także decyzje administracyjne, zezwolenia, koncesje i ulgi przyznane X Sp. z o. o., konieczne dla kontynuacji działalności przenoszonej biogazowni, a także prawa, obowiązki, roszczenia, należności i zobowiązania z tytułu podatków oraz innych należności i zobowiązań publicznoprawnych dotyczących działalności przenoszonej biogazowni. Do Y Sp. z o. o. przeszło ponadto 4 pracowników X Sp. z o. o. na zasadach określonych w art. 23¹ ustawy z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

10)Po wydzieleniu Y Sp. z o. o. w X Sp. z o. o. pozostały składniki i zobowiązania związane z pozostałą działalnością spółki polegającą na pozyskiwaniu i rozliczaniu otrzymanych funduszy unijnych, opracowywaniu biznesplanów oraz na niewielką skalę, prowadzeniu działalności biura rachunkowego. Środki trwałe X stanowią głównie sprzęt komputerowy.

11)Nakłady poniesione przez Y Sp. z o. o. na dzierżawionej nieruchomości nie zostały w żaden sposób z Panem rozliczone.

12)Oprócz sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku planuje Pan sprzedać posiadane udziały w Y Sp. z o. o. W związku z tym w Y Sp. z o. o. przeprowadzane są badania sytuacji prawnej, finansowej, podatkowej, organizacyjnej oraz technicznej i technologicznej Y Sp. z o. o. na zlecenie potencjalnego nabywcy spółki. Celem ww. badań jest pełna weryfikacja sytuacji Y Sp. z o. o. oraz stanu technicznego biogazowni przed jej ewentualnym zakupem oraz ustaleniem warunków transakcji. Badania przeprowadzane są przez profesjonalnych pełnomocników potencjalnego nabywcy, specjalizujących się w konkretnych branżach i badanych zagadnieniach. Nie ma Pan przy tym wpływu na wybór takich podmiotów jak i zakres badania.

13)Nie zamierza Pan przenosić umowy dzierżawy działki nr 101/1 na kupującego. Zamierza Pan natomiast ją wypowiedzieć i dokonać sprzedaży działki. Nie planuje Pan przy tym rozliczyć z Y Sp. z o. o. nakładów poniesionych na nieruchomości gdyż te przynależą spółce.

14)Przez użyty w pytaniu zwrot „Nieruchomości” (w pytaniu użyto liczby mnogiej) należy rozumieć opisane we wniosku działki nr 101/1 i nr 101/4.

Pytanie

Czy planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana poza działalnością gospodarczą, po upływie 5 lat od daty nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie).

Uzasadnienie stanowiska:

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego rozważania wymagają dwie odrębne kategorie prawne i faktyczne:

•zbycie nieruchomości poza prowadzoną działalności gospodarczą oraz

•zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kategorii „zbycia poza prowadzoną działalnością”, istotne znaczenie ma treść art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) uPIT, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis ten w sposób jednoznaczny przesądza, że zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty nabycia nie jest źródłem przychodu w rozumieniu uPIT, zatem konsekwentnie dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ nabycie przez Pana i Pana małżonkę opisanych we wniosku Nieruchomości nastąpiło 25 kwietnia 2012 r. (Działka 101/1) oraz 22 czerwca 2012 r. (Działka 101/4) przychód uzyskany z planowanej sprzedaży Nieruchomości w 2022 r. lub w latach następnych, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości przez Pana i Pana małżonkę.

Jednocześnie, w Pana ocenie, brak jest podstaw do uznania, że dokonana przez Pana sprzedaż będzie następowała w „wykonaniu działalności gospodarczej”, tj. zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 uPIT ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 uPIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się zatem na głównych przesłankach:

–zarobkowym celu działalności,

–wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany

–wykonywaniu działalności w sposób ciągły

–prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Tylko łączne spełnienie wszystkich ww. przesłanek, pozwala na zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży Nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT. Okoliczności niniejszej sprawy nie wskazują, że doszło do ich spełnienia.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Wprowadzenie kryterium ciągłości przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym, będącym jedynie elementem zarządzania prywatnym majątkiem. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza stały zamiar jej wykonywania.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, nie jest Pan profesjonalnym handlowcem w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz będzie dokonywał zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, ponieważ nie wykorzystywał Pan Nieruchomości uprzednio dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, ponadto przedmiotowe Nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Nabył Pan Nieruchomości wraz z małżonką w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej do majątku prywatnego i nie wykorzystywał ich do prowadzenia działalności, co w Pana ocenie wyłącza możliwość zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT. Nie zajmuje się też Pan zawodowo nabywaniem i sprzedażą nieruchomości, a transakcja ma charakter incydentalny (choćby z tego względu brak jest spełnienia przesłanki ciągłości, o której mowa w art. 5a pkt 6 uPIT). Środki pieniężne pochodzące z planowanej sprzedaży nie będą przeznaczone na nabywanie nieruchomości w celach zarobkowych, w celach odsprzedaży.

Wobec Nieruchomości nie podejmował Pan działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży (brak spełnienia przesłanki zorganizowania, o której mowa w art. 5a pkt 6 uPIT) czy zwiększeniu jej atrakcyjności, co świadczy o tym, że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki wymienione w cytowanym art. 5a pkt 6 uPIT warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

Działania wobec Nieruchomości opisane w zdarzeniu przyszłym, wskazują wyłącznie na normalne gospodarowanie majątkiem osobistym, a nie na czynności zorganizowanej działalności gospodarczej. Należy tutaj zauważyć, że dzierżawa nieprzypadkowo stanowi w uPIT odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów. Ustawodawca wskazuje w ten sposób na rozróżnienie ww. rodzaju umów i powszechność ich zawierania poza prowadzoną działalnością gospodarczą przez podatników PIT.

Podobne fakty, zgodnie z orzeczeniami Naczelnego Sądu Administracyjnego, przesądzają o braku możliwości zaliczenia przychodu ze sprzedaży Nieruchomości ze źródła „działalność gospodarcza”.

Tak przykładowo w wyroku NSA sygn. II FSK 1100/17 z 4 kwietnia 2019 r.:

„O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatniczkę czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości. Istotne znaczenie ma także wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych. (...) Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny”.

Podobnie w wyroku NSA sygn. II FSK 829/17 z 5 marca 2019 r.:

„Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej”.

Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego. Następnie Nieruchomości zostały oddane w dzierżawę, również wyłącznie na cele inwestycyjne dzierżawcy. Nieruchomości te nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej oraz nie zostały nabyte z zamiarem odsprzedaży.

Opisane czynności podejmowane w związku z Nieruchomościami przez Pana w okresie ich posiadania należy uznać wyłącznie za zarząd majątkiem prywatnym. Istotne wydaje się również wskazanie na czas posiadania Nieruchomości będących przedmiotem planowanej transakcji – jest Pan właścicielem Działki 101/1 od 25 kwietnia 2012 r. oraz wieczystym użytkownikiem Działki 101/4 od 22 czerwca 2012 r. Ustawowy, 5 letni, termin warunkujący opodatkowanie PIT transakcji sprzedaży nieruchomości został w niniejszej sprawie przekroczony dwukrotnie - nie można zatem żadną miarą mówić o transakcji o charakterze spekulacyjnym. Poza tym, nie dokonywał Pan żadnego podziału Nieruchomości, nie zbroił i nie doprowadzał mediów, nie reklamował, nie wnioskował o sporządzenie MPZP, a zatem nie dokonywał żadnych zmian świadczących o przygotowywaniach do dalszej odsprzedaży.

Jak wynika z opisu zdarzenia, planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter incydentalny. W związku z tym, nie można jej przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicję wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej.

Należy w szczególności podkreślić, że na ocenę Pana sytuacji na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych nie może mieć wpływu ocena transakcji w świetle podatku VAT, dokonana w wydanej interpretacji indywidualnej. W przypadku ustawy o PIT mamy zupełnie odmienną niż w przypadku VAT definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z przytoczonej definicji jasno wynika, że przepis ma charakter uniwersalny, szeroko obejmujący swoim zakresem grono uczestników obrotu gospodarczego, a także „w szczególności” (a nie wyłącznie, jak w ustawie o PIT) czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z uwagi na powyższe, uznanie za podatnika na gruncie VAT - dotyczące jednostkowej transakcji, nie przesądza o sytuacji prawnopodatkowej na gruncie PIT. Jak bowiem wskazano uprzednio, w uPIT muszą wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości na gruncie PIT. Nie ulega wątpliwości, że w realiach przedstawionej we wniosku sprawy, przesłanki te nie zostały spełnione, a sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter incydentalny i na gruncie podatku dochodowego będzie stanowiła czynność z zakresu gospodarowania majątkiem prywatnym, wykonywania prawa własności.

Tym samym, planowana transakcja sprzedaży należącej do Pana Nieruchomości nie powinna zostać obciążona podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od nabycia Nieruchomości minęło obecnie więcej niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a Nieruchomości stanowią majątek prywatny, niewykorzystywany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i w konsekwencji spożytkowany na własne potrzeby.

Powyższe potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 kwietnia 2019 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.58.2019.3.RK).

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a od ich nabycia przez Pana upłynęło więcej niż 5 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż udziału w nieruchomości, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodu jest w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ‒ oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

–zarobkowym celu działalności,

–wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

–prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie faktycznie osiągnąć zyski. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. O działalności gospodarczej można bowiem mówić jedynie wtedy gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego – z jego punktu widzenia – przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem.

Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań przepisów art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tej ustawy, nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne ich oddzielenie.

W każdym przypadku, o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest jednak podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, dla regulacji wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest przede wszystkim ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa własności sprzedanej nieruchomości.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że „Nieruchomości” nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane. 25 kwietnia 2012 r. nabył Pan wraz z małżonką do majątku wspólnego udział w wysokości 1/2 w Działce 101/1. Natomiast 10 czerwca 2014 r. na skutek zawarcia z małżonką umowy o częściowy podział majątku otrzymał Pan całość udziału wynoszącego 1/2 Działki 101/1. 22 czerwca 2012 r. nabył Pan w udziale wynoszącym 1/2 do wspólności ustawowej małżeńskiej prawo wieczystego użytkowania Działki 101/4, która stanowi działkę dojazdową do działki 101/5. Ponadto wskazał Pan, że nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie dokonywał Pan zakupu i sprzedaży innych nieruchomości (również o charakterze osobistym/mieszkalnym), z wyjątkiem działek nr 101/1 i nr 101/4, których sprzedaż jest przedmiotem wniosku. Nie dzierżawi/nie dzierżawił oraz nie wynajmuje/nie wynajmował Pan innych nieruchomości poza wskazanymi w opisie zdarzenia. Nie jest Pan także użytkownikiem wieczystym innych gruntów niż wskazanych we wniosku. Udziały w działkach nr 101/1 i nr 101/4 zostały nabyte z myślą o osiągnięciu w przyszłości zysku (czynsz) z tytułu oddania nieruchomości w dzierżawę lub ich ewentualnej sprzedaży (lokata majątku osobistego). Udziały w działkach nr 101/1 i nr 101/4 nabył Pan ze środków własnych, tj. z prywatnych oszczędności. Zarówno Działka 101/1, jak i Działka 101/4 zostały nabyte przez Pana do majątku prywatnego i nigdy nie zostały wniesione do którejkolwiek ze spółek, w której posiada Pan udziały. Dochody uzyskane z tytułu dzierżawy Nieruchomości opodatkowuje Pan ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zarówno Pan, jak i współwłaściciel w udziale w Nieruchomościach nie byliście inicjatorami ani opracowania MPZP, ani jego uchwalenia (nie składaliście stosownych wniosków), ani też nie braliście aktywnego udziału w procedurach planistycznych (np. uwagi, zastrzeżenia, wnioski do projektu planu, skargi na uchwałę). Przed uchwaleniem MPZP ani Pan, ani Współwłaściciel nie występowaliście o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy/zagospodarowania Nieruchomości, ani też tego rodzaju decyzji nie uzyskaliście. Nie dokonywał Pan podziałów Nieruchomości, nie ulepszał ich (nie zbroił i nie doprowadzał mediów, nie reklamował, nie wnioskował o sporządzenie MPZP, itp.). Ponadto nie ponosił Pan jakichkolwiek wydatków na Nieruchomości, które zaliczyłby do kosztów uzyskania przychodów, jak i nie został odliczony podatek VAT w związku z posiadaniem Nieruchomości.

W niniejszej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem prywatnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie zostały nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie sprawy nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana udziału w Działce 101/1 i Działce 101/4 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia udziału w Działce 101/1 i Działce 101/4 należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Tym samym, sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy również wyjaśnić, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela Działki 101/1 i Działki 101/4.

W odniesieniu natomiast do powołanych przez Pana orzeczeń sądów administracyjnych oraz interpretacji indywidualnych, informuję, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

 Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).