Interpretacja indywidualna z dnia 7 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1207.2022.3.MG

Ustalenie źródła przychodu z tytułu sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego wpodatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 29 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia źródła przychodu z tytułu sprzedaży działek.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 stycznia 2023 r. (data wpływu 3 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą A. (NIP …), której przedmiotem jest świadczenie usług najmu/dzierżawy lokali usługowych oraz świadczenie usług inżynierskich. Zgodnie z CEDiG przeważającą działalnością gospodarczą jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z.) – od 3 lat z uwagi na trwający okres pandemii Covid-Sars 19.

W dalszej kolejności sklasyfikowana jest działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne (PKD 71.12.Z). Jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednocześnie podlega Pan opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości dochodów uzyskiwanych w Polsce.

Zgodnie z wpisem do CEIDG świadczy Pan również usługi sklasyfikowane pod numerem PKD - 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, przy czym nie jest to główny przedmiot Pana działalności.

W roku 1984 aktem notarialnym Rep. (…), otrzymał Pan w darowiźnie od ojca S. G. działki nr A oraz B o łącznej o powierzchni 1,35 ha, w których skład wchodzą wysokiej klasy grunty orne (R IIIa oraz R IIIb). W roku 1992 zbył Pan na rzecz Skarbu Państwa wydzieloną część działki A, o powierzchni 0,06 ha, w ramach regulacji koryta rzeki.

Po tej sprzedaży w Pana posiadaniu pozostały:

‒działka nr B o powierzchni 0,24 ha oraz

‒działka nr A1 o powierzchni 1,05 ha, która powstała z wydzielenia z działki A.

W roku 1999, po śmierci ojca, postanowieniem Sądu Rejonowego nr (...) otrzymał Pan w drodze spadku działkę C o powierzchni 1,12 ha, w której skład wchodzą wysokiej klasy grunty orne (R IIIa). Aktem notarialnym z 30 czerwca 2000 r. zbył Pan działkę nr B o powierzchni 0,24 ha na rzecz osoby fizycznej. Po tej sprzedaży ukształtował się obecny stan posiadania, obejmujący działki o numerach A1 oraz C o łącznej powierzchni 2,17 ha (dalej jako: „Nieruchomości” lub „Grunty”). Działki, o których mowa powyżej przylegają do siebie tworząc prostokąt o bokach ok. 100 x 200 m.

Działki tworzyły część gospodarstwa rolnego, które prowadził Pana ojciec. Zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunty są "przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, przemysłową, składową, magazynową, bazy transportu i logistyki, funkcję usługową". Zamierza Pan sprzedać działki (nie dzieląc ich na mniejsze części) w jednej transakcji obejmującej obie działki lub w dwóch transakcjach odnośnych dla każdej działki.

Nie występował Pan do Gminy z wnioskiem o zmianę przeznaczenia działek w planie zagospodarowania przestrzennego na działki przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, składową, magazynową, bazy transportu i logistyki lub funkcję usługową. Zaznaczyć należy, iż już w planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w 1996 r. dopuszczono możliwość gospodarczego wykorzystania przedmiotowego terenu wskazując na jego przeznaczenie pod "istniejące i projektowane przetwórnie i magazyny rolno-spożywcze". W konsekwencji brak jest związku przyczynowo - skutkowego pomiędzy uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i przewidzianym w nim przeznaczeniem gruntów, a podjętą przez Pana decyzją o sprzedaży działek.

Jednocześnie nie występował Pan oraz nie uzyskał administracyjnych decyzji o warunkach zabudowy dla działek, których dotyczy wniosek o interpretację. Dodatkowo nie posiada Pan wiedzy czy tego rodzaju decyzje, dotyczące przedmiotowych nieruchomości były wydawane na wniosek innych osób lub podmiotów.

Przedmiotowe Nieruchomości nie były i nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy, użyczenia lub innej odpłatnej umowy, której istotą jest wykorzystywanie nieruchomości dla celów zarobkowych (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT). Ze względu na chęć utrzymania Gruntów w dobrej kulturze rolnej oraz zapobieżenia ich całkowitej degradacji i zachwaszczeniu wyraził Pan zgodę na czasowe wykorzystywanie przedmiotowych gruntów do celów rolniczych przez sąsiada. Co jednak istotne, z tego tytułu nie pobiera Pan żadnej odpłatności ani nie odnosi innych korzyści majątkowych. Motywem nieodpłatnego udostępnienia Gruntów pod uprawę jest jedynie chęć racjonalnego i odpowiedzialnego gospodarowania majątkiem osobistym, w szczególności zadośćuczynienia obowiązkom, jakie obciążają Pana jako właściciela na mocy art. 15 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1326 z późn. zm.), a także zabezpieczenie przed spowodowaniem zagrożenia pożarowego, co może skutkować odpowiedzialnością na mocy art. 82 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks Wykroczeń (Dz. U. z 2021 r. poz. 2008 z późn. zm.). Wszystkie koszty wynikające z posiadania Gruntów (m.in. podatek rolny, składki na spółkę wodną) nadal ponosi Pan. Nie poniósł Pan także nakładów na Nieruchomości, które miałyby na celu przygotowanie przedmiotowych działek do sprzedaży, w szczególności nakładów na uzbrojenie lub ogrodzenie terenu ani też nie dokonywał innych inwestycji na Gruntach.

Jednocześnie nie podejmował Pan żadnych zorganizowanych, aktywnych działań marketingowych, typowych dla osób zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami i wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia nie zamierza podejmować przed zbyciem pozostałych działek – wręcz przeciwnie – zawarł Pan umowę pośrednictwa w zakresie sprzedaży Nieruchomości z podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości.

Wszelkie działania jakie podejmowane będą na Gruntach, podejmowane będą przez kupującego, który wykazuje chęć nabycia niniejszych Gruntów. Kupujący dokona następujących działań związanych z Gruntami:

1. Przeprowadzenie badania Due Diligence zarówno w zakresie prawnym, technicznym, środowiskowym, podatkowym jak i komercyjnym.

2. Uzyskanie wszelkich niezbędnych informacji dotyczących możliwości dokonania przyłączeń niezbędnej infrastruktury oraz innych informacji mających istotne znaczenie dla kupującego.

3. Wykazanie możliwości odprowadzenia wód deszczowych do kanalizacji deszczowej lub ze zbiornika retencyjnego do cieku wodnego i uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego.

4. Uzyskanie zezwolenia na lokalizację zjazdu do Nieruchomości z drogi publicznej.

5. Zawarcie z zarządcą drogi umowy w związku z koniecznością realizacji celu inwestycyjnego przez kupującego.

6. W przypadku konieczności przeprowadzenia remediacji gruntu – zatwierdzenie planu remediacji przez właściwego regionalnego dyrektora ochrony środowiska.

7. Uzyskanie prawomocnej decyzji środowiskowej w stosunku do Nieruchomości zezwalającej na realizację przedsięwzięcia kupującego.

8. Uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przy czym wszelkie te działania zostaną wykonane przez kupującego, jego staraniem i na jego koszt. Nie poniesie Pan żadnych kosztów z tym związanych ani też nie będzie zaangażowany w jakiekolwiek działanie – wszystko wykona kupujący. Pragnie Pan jednocześnie wskazać, iż główną przyczyną decyzji o sprzedaży Gruntów jest brak (po Pana stronie) zamiaru ich zagospodarowania do celów działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Nie widzi Pan powodów do dalszego utrzymywania wskazanych działek jako składników majątku osobistego i co za tym idzie ponoszenia związanych z tym kosztów oraz ryzyka.

Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowią środka trwałego związanego z Pana działalnością ani też nie wchodzą w jakikolwiek inny sposób w skład majątku przedsiębiorstwa – Nieruchomości stanowią Pana majątek prywatny, a jednocześnie przedmiotowych Nieruchomości nie wykorzystywał Pan do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Co prawda, posiada Pan w swojej działalności gospodarczej inne nieruchomości, które mogą w przyszłości stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, jednakże co istotne, nieruchomości te stanowią co do zasady środki trwałe w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą – są wykorzystywane jako składniki majątku firmy prowadzonej przez Pana, nie stanowią zaś (jak w przypadku Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku) Pana majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

‒Rozpoczął Pan działalność, zgodnie z wpisem w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (poprzednio Ewidencji Działalności Gospodarczej) tj. z dniem 26 lipca 1990 r. Pana ojciec zmarł w dniu 16 stycznia 1996 r.

‒Działki gruntu będące przedmiotem wniosku, tj.:

‒działka nr C o powierzchni 1,12 ha oraz

‒działka nr A1 o powierzchni 1,05 ha, która powstała z wydzielenia z działki A ha jak również pozostałe działki (działka B oraz D, które zostały sprzedane), wykorzystywane były wyłącznie na cele rolnicze.

Działki były wykorzystywane dla celów rolniczych przez miejscowego rolnika (sąsiada Wnioskodawcy, który posiadał przyległą działką). Działki te były udostępniane przez Pana sąsiadowi nieodpłatnie, w celu utrzymania i zachowania kultury rolnej działki. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w inny sposób. Były zatem wykorzystywane wyłącznie do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Dodatkowo wskazuje Pan, iż obecna działka nr A1 powstała na skutek podziału dokonanego decyzją, w wyniku której działka A została podzielona na działki A1 i D. Na mocy umowy sprzedaży z dnia 8 października 1992 r., zawartej w formie aktu notarialnego, działka gruntu D o powierzchni 600,00 m² została zbyta na rzecz Skarbu Państwa w celu regulacji potoku K.

‒Nie podejmował Pan żadnych zorganizowanych, aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Nie ogłaszał Pan sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie czy też radiu. Nie wywieszał Pan także ogłoszeń w innych miejscach. Jedynym działaniem w tym zakresie dokonanym przez Pana, było wywieszenie na nieruchomości baneru z Pana danymi kontaktowymi. W celu dokonania sprzedaży zawarł Pan umowę z pośrednikiem. Natomiast samodzielnie nie wykonywał działań marketingowych w celu ich sprzedaży. Pośrednik umieścił również swój baner z danymi kontaktowymi pośrednika na terenie nieruchomości.

‒Działania opisane we wniosku zostaną dokonane przez Kupującego na podstawie udzielonego mu przez Pana pełnomocnictwa. Nie sprzedaje Pan przedmiotowych nieruchomości w ramach działalności, nie posiada również specjalistycznej (profesjonalnej) wiedzy na temat działań jakie należy podjąć w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości. Dlatego też planuje udzielić Kupującemu pełnomocnictwa, aby ten w swoim imieniu i na swój koszt (bądź na rzecz inwestora wskazanego przez Kupującego i na jego koszt) dokonał pozostałych czynności. Pana celem jest wyprzedaż majątku prywatnego, dlatego też wszelkie dodatkowe działania pozostają poza Pana interesem. Stąd planuje Pan udzielić pełnomocnictwa Kupującemu.

‒W celu sprzedaży przedmiotowych działek zamierza Pan podpisać umowę przedwstępną z Kupującym. Przewiduje się następujące warunki, po spełnieniu których (w sposób łączny) umowa przyrzeczona ma dojść do skutku:

a) Wnioskodawca (Sprzedający) doprowadzi do ujawnienia w księdze wieczystej nowo wydzielonych działek stanowiących przedmiotową nieruchomość; - w przypadku, kiedy do tego dnia decyzja podziałowa, o której mowa w projekcie umowy przedwstępnej stanie się ostateczna;

Dodatkowo wskazuje Pan (co nie był znane na moment sporządzenia wniosku), iż zgodnie z Zawiadomieniem o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nr (…) wydanym 25 stycznia 2023 r. przez Wojewodę (…), część działek gruntu nr C i nr A1 przeznaczona zostanie pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr (…) w zakresie budowy ścieżki rowerowej na odcinku od granicy (…), nazwanej przez Inwestora (tj. przez Zarząd Województwa (…)): „Rozbudowa (…) (…) w celu wyznaczenia drogi rowerowej w ramach zadania: „Poprawa transportowej mobilności mieszkańców poprzez budowę sieci dróg rowerowych oraz budowę obiektów parkuj i jedź (p&r) i b&r na terenie gmin (…), (…), (…)”- zadanie ścieżka rowerowa granica (…)”.

Z dniem uzyskania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej waloru ostateczności, część działki nr C i nr A1 s (tj. łącznie ok. 404 m²) stanie się z mocy prawa własnością Województwa (…).

Zgodnie z projektami podziału nieruchomości stanowiącymi załącznik do umowy przedwstępnej:

‒działka nr C o obszarze 1,1200 ha podzielona zostanie na działkę nr C8 o obszarze 0,0183 ha, klasa Tp, oraz na działkę nr C9 o obszarze 1,1000 ha, klasa RIIIa i RIIIb,

‒działka nr A1 o obszarze 1,0500 ha podzielona zostanie na działkę A10 o obszarze 0,0221 ha, klasa Tp oraz działkę nr A11 o obszarze 1,0300 ha, klasa RIIIa.

Z chwilą ostatecznego wydzielenia przedmiotem sprzedaży, objętym niniejszą umową, są/będą nowo wydzielone działki nr C9 i nr C11, jeżeli jednak do terminu wyznaczonego na zawarcie umowy przyrzeczonej taki ostateczny podział nie nastąpi, wówczas przedmiotem sprzedaży będą działki gruntu C i A1.

b) Najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Kupujący zawrze przedwstępną umowę sprzedaży z operatorem sieci handlowej lub innym potencjalnym Nabywcą, mającą za przedmiot przyrzeczenie późniejszej sprzedaży przez Kupującego temu podmiotowi przedmiotową nieruchomość;

c) Kupujący uzyska zadowalające go warunki dostawy mediów, w tym przebudowy układu komunikacyjnego niezbędnego do prawidłowej obsługi planowanej przez niego inwestycji;

d) Sprzedający zobowiązuje się, że stan prawny przedmiotowej będzie zgodny ze stanem faktycznym, a przedmiotowa nie będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich, za wyjątkiem ewentualnych służebności przesyłu ustanowionej na rzecz Operatora Gazociągów Przesyłowych Gaz-System Spółka Akcyjna;

e) wszelkie wpisy w księdze wieczystej nieruchomości ujawnione będą wyłącznie na rzecz Kupującego i brak będzie w tej księdze jakichkolwiek innych wpisów, ostrzeżeń oraz wzmianek o nierozpoznanych wnioskach, niż poczynionych wyłącznie na rzecz Kupującego - poza tymi, które wynikają z okoliczności przywołanych w niniejszej umowie lub stanowią konsekwencję jej realizacji;

f) przeprowadzone badania gruntu przedmiotowej nieruchomości nie wykażą przeciwwskazań do realizacji przez Kupującego planowanej na tym terenie inwestycji;

g) Sprzedający zobowiązuje się, że najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej przedłoży Kupującemu stosowne zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i innymi opłatami publicznoprawnymi (Urząd Skarbowy, ZUS, właściwy Urząd Gminy), wystawionymi najwcześniej na 7 (siedem) dni przed zawarciem umowy;

h) Sprzedający zobowiązuje się, że najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, po uprzednim powiadomieniu przez Kupującego z miesięcznym wyprzedzeniem, przedłoży Kupującemu następujące dokumenty:

‒aktualne (nie starsze niż miesiąc) wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej dla przedmiotowej nieruchomości,

‒aktualne (nie starsze niż miesiąc) wypisy i wyrysy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości,

‒aktualne (nie starsze niż miesiąc) zaświadczenia, z treści których wynika, że przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,

‒aktualne (nie starsze niż miesiąc) zaświadczenia z treści których wynika, że nieruchomość nie jest objęta obszarem rewitalizacji lub obszarem Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Strony umowy zamierzają oświadczyć, że określone w umowie przedwstępnej warunki zawarcia umowy sprzedaży zostaną zastrzeżone na korzyść Kupującego i może on wystąpić do Sprzedającego z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży pomimo nie spełnienia się któregokolwiek z tych warunków.

W takim przypadku warunki niespełnione uznaje się za niezastrzeżone. Przyrzeczona umowa sprzedaży, będzie zawarta w terminie 14 (czternastu) dni, licząc od dnia spełnienia się wszystkich warunków zastrzeżonych niniejszą umową i /lub na żądanie Kupującego, jednakże nie później niż do określonego w umowie przedwstępnej dnia.

Wskazuje Pan, iż są to projektowane warunki, i mogą one ulec nieznacznej modyfikacji (doprecyzowania), jednakże nie będą zmieniać ich charakteru.

‒W ramach planowanej sprzedaży zamierza Pan w umowie przedwstępnej udzielić Kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do substytucji) do:

a)uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b)przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonej dla nieruchomości.

Pełnomocnictwo będzie obejmować upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik będzie uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działki (przedmiot sprzedaży) zostały odłączone,

c)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży,

d)działania w sprawach związanych z uzyskaniem wszelkich warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości, z zastrzeżeniem, że pełnomocnictwo to nie będzie obejmować jakiegokolwiek upoważnienia do realizacji inwestycji w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy (jako sprzedającego), ale jedynie i wyłącznie na rzecz realizacji przedsięwzięć przez Kupującego lub przyszłego inwestora/operatora.

Ponadto powyższe pełnomocnictwo nie będzie upoważniać Kupującego, pełnomocnika ani osób przez nich upoważnionych do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań w Pana imieniu oraz składania w Pana imieniu oświadczeń woli. Jakiekolwiek zobowiązania wynikające z działań tych osób mogą powodować wyłączenie powstanie zobowiązań po ich stronie, w tym zobowiązań warunkowych – zależnych od nabycia własności przedmiotowej nieruchomości. Powyższe pełnomocnictwo nie będzie zezwalać na jakąkolwiek faktyczną ingerencję w substancję przedmiotowej nieruchomości, ani nie zezwala na używanie przedmiotowej nieruchomości, za wyjątkiem wykonania badań gruntu.

Pełnomocnictwo, o którym mowa powyżej wygaśnie w dniu wydania przedmiotowej nieruchomości, w dniu wygaśnięcia umowy przedwstępnej, bądź w dniu odstąpienia od umowy przedwstępnej przez którąkolwiek ze stron.

Wskazuje Pan, iż jest to projektowany zakres pełnomocnictwa może ulec nieznacznej modyfikacji (doprecyzowania), jednakże nie będzie zmieniać istoty zakresu pełnomocnictwa.

Pytania

1.Czy z tytułu sprzedaży (dostawy) przedmiotowej Nieruchomości posiada Pan status podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czego, czy sprzedaż (dostawa) przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3, jak również zgodnie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 odnoszącego się do podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić dla niego źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 jak również zgodnie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT.

Uzasadnienie

Stosownie do art. 10 ust. 1 ustawy PIT, źródłami przychodów są:

(…)

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

(…)

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego

oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

(…).

W Pana ocenie, w celu określenia, czy przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić dla niego źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie stanowić źródła przychodów zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 lub art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT (jak również innych pozostałych źródeł przychodów wskazanych w ustawie PIT) z uwagi na upływ pięcioletniego okresu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a tym samym nie będzie skutkować powstaniem obowiązku podatkowego w podatku PIT, kluczowym jest analiza Pana działań wskazanych w ramach opisu zdarzenia przyszłego przedmiotowej sprawy z normatywnymi wzorcami działalności gospodarczej wynikającymi z ustawy PIT.

I tak, zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a.wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b.polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c.polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pana zdaniem, zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Z drugiej jednak strony, sam zamiar osiągnięcia zysku przez podatnika w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu realizowanego w wyniku działalności gospodarczej, bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy PIT.

Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód nie tylko w wyniku działań wykonywanych w ramach działalności gospodarczej. Bowiem podatnik wyprzedający swój majątek prywatny (osobisty) również dąży do osiągnięcia zysku, nie natomiast poniesienia straty, w celu zwiększenia swojego majątku prywatnego.

Zorganizowanie i ciągłość to kolejne cechy działalności gospodarczej. Z ich wyjaśnieniem wiąże się najwięcej problemów interpretacyjnych. Pojęcie "zorganizowanie" można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego, wpisanej następnie do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego); uzyskanie właściwego numeru statystycznego; zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. W tym należy jednak wskazać, że dopełnienie wymienionych wyżej wymogów formalnych nie ma decydującego znaczenia dla uznania określonych form aktywności za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy podatkowej.

W judykaturze ugruntował się pogląd, w świetle którego prowadzenie działalności gospodarczej (i osiąganie przychodów z tej działalności), to pewien stan obiektywny. Dla uzyskiwania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy, nie jest konieczna rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w przepisach odrębnych, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, iż przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu (por. np. wyrok NSA z 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12, publ. CBOSA).

Pana zdaniem dla oceny czy aktywność podatnika spełnia cechy "zorganizowania" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT istotne jest wykazanie, że występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności. W konsekwencji formę prawną działalności gospodarczej podatnika ("zorganizowanie prawne") można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie (we własnym imieniu) działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego i ma ona charakter ciągły. W efekcie uznać należy, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.o.f. (por. np. wyrok NSA z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13, publ. CBOSA).

Uwzględniając zatem wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania zachowań podatnika, należy stwierdzić, że na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Podzielić należy wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny czy też potrzeb prywatnych.

Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14, II FSK 379/14 oraz II FSK 3760/17). W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości, powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje.

Należy bowiem każdorazowo rozstrzygać, czy dana transakcja była wynikiem zorganizowania i ciągłości podporządkowanych celom prowadzenia działalności gospodarczej, czy też w aspekcie sytuacji życiowej, ekonomicznej, rodzinnej, bądź zdrowotnej nie wykazywała tych cech. Odnosząc powyższe uwagi do zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku o udzielenie interpretacji należy zauważyć, że Pana czynności związane ze sprzedażą Nieruchomości świadczą o tym, iż celem jest wyzbycie się części majątku prywatnego i przeznaczenie uzyskanych środków na cele osobiste. Nie ulega też wątpliwości, iż sprzedaż Nieruchomości będzie przeprowadzona przez Pana w jego imieniu własnym oraz na ich rachunek. Spełnienie jednak tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy PIT), Pana zdaniem, nie pozwala na przyjęcie, że przychody te należy zaliczyć do przychodów osiąganych w ramach działalności gospodarczej, bowiem Pana działania nie wykazują cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. Zgodnie z przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym, planuje Pan dokonać incydentalnej sprzedaży Nieruchomości, które nabył wiele lat temu (ponad 20 lat). Nabył Pan przedmiotowe Nieruchomości na podstawie umowy darowizny (działka nr A1) oraz w drodze spadku (działka nr C) - przedmiotowe Nieruchomości otrzymał więc nieodpłatnie, a jednocześnie nie dokonywał działań wskazujących na zorganizowanie, tj. nie szukał gruntów, nie wykazywał chęci „zainwestowania” w nieruchomości. Nie można więc stwierdzić, aby Pana intencją, w tamtym okresie, było przeznaczenie Nieruchomości na cele inwestycyjne. Co prawda, zgodnie z wpisem do CEIDG świadczy Pan usługi kupna i sprzedaży nieruchomości na rachunek własny, jednakże głównym przedmiotem Pana działalności są usługi w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (lokale usługowe). Jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku stanowią Pana majątek prywatny, który otrzymał od swojego ojca. W żaden sposób nie wykorzystywał on tychże gruntów na cele zarobkowe, czy też w ramach wykonywanej przez siebie działalności gospodarczej. Nieruchomości nie są więc w żaden sposób związane z działalnością gospodarczą wykonywaną przez Pana.

Pana zdaniem fakt, iż prowadzi Pan działalność gospodarczą, w tym sprzedaż i zakup nieruchomości na własny rachunek nie może przesądzać o zakwalifikowaniu do tejże kategorii każdej wyprzedaży nieruchomości. Wskazać bowiem należy że zatrudnił Pan do sprzedaży Nieruchomości podmiot profesjonalny, z którym podpisał umowę – ze swojej strony nie dokonywał Pan żadnych działań marketingowych, nie wyszukiwał kupców etc.

To świadczy, iż sprzedaż Nieruchomości nie jest dokonywana w ramach działalności, lecz przeciwnie w ramach wyprzedaży Pana majątku prywatnego. Nie dokonywał Pan także żadnych działań marketingowych, których finalizacją jest sprzedaż udziału w Nieruchomości, tj. nie ogłaszał się na portalach internetowych i w innych dostępnych miejscach, nie uzbrajał terenu, nie podejmował działań w celu wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolnej, nie uzyskiwał decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, etc.

Pana zdaniem o zorganizowanym działaniu nie może także przesądzać fakt, iż ze względu na chęć utrzymania Gruntów w dobrej kulturze rolnej oraz zapobieżenia ich całkowitej degradacji i zachwaszczeniu wyraził Pan zgodę na czasowe wykorzystywanie przedmiotowych gruntów do celów rolniczych przez sąsiada. Bowiem z tego tytułu nie pobiera Pan żadnej odpłatności ani nie odnosi innych korzyści majątkowych.

Motywem nieodpłatnego udostępnienia Gruntów pod uprawę jest jedynie chęć racjonalnego i odpowiedzialnego gospodarowania majątkiem osobistym, w szczególności zadośćuczynienia obowiązkom, jakie obciążają Pana jako właściciela na mocy art. 15 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1326 z późn. zm.), a także zabezpieczenie przed spowodowaniem zagrożenia pożarowego, co może skutkować odpowiedzialnością na mocy art. 82 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks Wykroczeń (Dz.U. z 2021 r. poz. 2008 z późn. zm.).

Wszystkie koszty wynikające z posiadania Gruntów (m.in. podatek rolny, składki na spółkę wodną) nadal ponosi Pan. Główną przyczyną decyzji o sprzedaży Gruntów jest brak (po Pana stronie) zamiaru ich zagospodarowania do celów działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Wnioskodawca nie widzi powodów do dalszego utrzymywania wskazanych działek jako składników majątku osobistego i co za tym idzie ponoszenia związanych z tym kosztów oraz ryzyka.

Jednocześnie o tym, iż przedmiotowa Nieruchomość nie jest sprzedawana w ramach działalności, Pana zdaniem świadczy fakt, iż wszelkie działania związane ze zgodami na budowę, zmianami w przebiegu gazociągu, badaniami Gruntów przeprowadzać będzie kupujący. Nie podejmuje Pan więc żadnych działań w sposób zorganizowany i ciągły związanych z niniejszą Nieruchomością. W świetle powyższego stoi Pan więc na stanowisku, iż przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 jak również zgodnie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT z uwagi na upływ pięcioletniego okresu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie mógł być również zakwalifikowanych do innych źródeł wskazanych w ustawie PIT.

Wobec powyższego wnosi Pan o potwierdzenie prawidłowości przyjętego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d.innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

‒odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

‒po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2.wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3.prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.o.f.”

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku i uzupełnieniu.

Z informacji przedstawionych we wniosku i uzupełnienia wynika, że:

‒Od 26 lipca 1990 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług najmu/dzierżawy lokali usługowych, świadczenia usług inżynierskich, świadczenia usług inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

‒W 1984 r. otrzymał Pan w darowiźnie od ojca działki nr A oraz B. Po zbyciu działki wydzielonej z działki A powstała działka A1.

‒Postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku z 1999 r. otrzymał Pan również działkę C po zmarłym 16 stycznia 1996 r. ojcu.

‒Działki A i C tworzyły część gospodarstwa rolnego, które prowadził Pana ojciec. Zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunty są "przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, przemysłową, składową, magazynową, bazy transportu i logistyki, funkcję usługową".

‒Zamierza Pan sprzedać działki (nie dzieląc ich na mniejsze części) w jednej transakcji obejmującej obie działki lub w dwóch transakcjach odnośnych dla każdej działki.

‒Nie występował Pan do Gminy z wnioskiem o zmianę przeznaczenia działek w planie zagospodarowania przestrzennego na działki przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, składową, magazynową, bazy transportu i logistyki lub funkcję usługową.

‒Jednocześnie nie występował Pan oraz nie uzyskał administracyjnych decyzji o warunkach zabudowy dla działek, których dotyczy wniosek o interpretację.

‒Przedmiotowe Nieruchomości nie były i nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy, użyczenia lub innej odpłatnej umowy, której istotą jest wykorzystywanie nieruchomości dla celów zarobkowych.

‒Ze względu na chęć utrzymania Gruntów w dobrej kulturze rolnej oraz zapobieżenia ich całkowitej degradacji i zachwaszczeniu wyraził Pan zgodę na czasowe wykorzystywanie przedmiotowych gruntów do celów rolniczych przez sąsiada. Nie pobiera Pan żadnej odpłatności ani nie odnosi innych korzyści majątkowych. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w inny sposób.

‒Nie poniósł Pan także nakładów na Nieruchomości, które miałyby na celu przygotowanie przedmiotowych działek do sprzedaży, w szczególności nakładów na uzbrojenie lub ogrodzenie terenu ani też nie dokonywał innych inwestycji na Gruntach.

‒Nie podejmował Pan żadnych zorganizowanych, aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. W celu dokonania sprzedaży zawarł Pan umowę z pośrednikiem.

‒W celu sprzedaży przedmiotowych działek zamierza Pan podpisać umowę przedwstępną z kupującym. W ramach planowanej sprzedaży zamierza Pan w umowie przedwstępnej udzielić kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do substytucji).

‒Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowią środka trwałego związanego z Pana działalnością ani też nie wchodzą w jakikolwiek inny sposób w skład majątku przedsiębiorstwa – nieruchomości stanowią Pana majątek prywatny, a jednocześnie przedmiotowych nieruchomości nie wykorzystywał Pan do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym rolniczej.

W związku z powyższym ma Pan wątpliwości, czy będzie Pan mógł uznać, że sprzedaż gruntów będzie w przyszłości dokonana poza prowadzoną działalnością gospodarczą.

W przedmiotowej sprawie, planowane przez Pana czynności polegające na sprzedaży działek nr A i C, nabytych w darowiźnie i w spadku po zmarłym ojcu wskazują, że nie będą miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania, i cel Pana działania wskazuje, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w prawie własności wskazanych we wniosku gruntów nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy. Sam fakt, że zawarł Pan umowę pośrednictwa w sprzedaży z firmą zewnętrzną oraz nie może przesądzać, że jej sprzedaż prowadzona będzie w ramach działalności gospodarczej.

Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Ustawą z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę.

Od dnia 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. – od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Natomiast zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy oraz zbywalne prawa majątkowe. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Z przedmiotowej sprawy wynika, że w 1984 r. otrzymał Pan w darowiźnie od ojca działki nr A oraz B. W 1992 r. zbył Pan wydzieloną część działki A. Po zbyciu działki wydzielonej z działki A powstała działka A1. Ponadto postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku z 1999 r. otrzymał Pan również działkę B po zmarłym 16 stycznia 1996 r. ojcu. W 2000 r. zbył Pan działkę nr B.

Zamierza Pan zbyć działki nr A1 i C.

W związku z powyższym w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5 minęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia działki nr A1 (przez Pana w drodze darowizny) i działki nr C (przez spadkodawcę, tj. Pana ojca).

Dochód uzyskany z planowanej sprzedaży ww. działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.).