Interpretacja indywidualna z dnia 16 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.536.2022.4.MC

Wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 8 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości jako odpłatnej dostawy towarów.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 lutego 2023 r. (wpływ 8 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest obywatelem Rzeczpospolitej Polskiej. Od (…) roku mieszka i uzyskuje przychody w (…). Wnioskodawca ma w (…) miejsce zamieszkania w rozumieniu art. 1 ust. 1 Konwencji między Rzeczpospolitą Polską a (…) i (…)., w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i uchylania się od opodatkowania w zakresie podatku od dochodu i od zysków majątkowych, co Wnioskodawca wskazuje jako element stanu faktycznego.

W (…) roku Wnioskodawca nabył własność nieruchomości gruntowej od swojego ojca, przy czym udział idealny w prawie własności nieruchomości wynoszący 2/3 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy darowizny, zaś udział idealny wynoszący 1/3 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży.

Celem nabycia prawa własności nieruchomości było, w dacie nabycia, pozyskanie gruntu, na którym Wnioskodawca w przyszłości miałby wybudować budynek mieszkalny, w którym zamieszkałby po powrocie z (…). Według zamierzeń Wnioskodawcy na moment nabycia prawa własności nieruchomości, miał on powrócić do Rzeczpospolitej Polskiej w celu wybudowania domu na nabytej od swego ojca nieruchomości gruntowej, po uprzednim uzyskaniu w (…) dochodów pozwalających na sfinansowanie budowy domu. W chwili nabycia prawa własności nieruchomości Wnioskodawca posiadał dziecko, urodzone w roku (…). Wnioskodawca zamierzał po nabyciu nieruchomości jeszcze przez trzy lub cztery lata pracować w (…), a następnie, po zgromadzeniu stosownej kwoty środków pieniężnych, powrócić do Polski i za zgromadzone środki wznieść na nabytej nieruchomości budynek mieszkalny.

W (…) roku życiowa partnerka Wnioskodawcy zapadła na (...). Po odbyciu w Polsce zabiegu przebywa pod opiekę medyczną sprawowaną w (…). Pod koniec (…) roku partnerka Wnioskodawcy zaszła w ciążę. Zagrożenie ciąży oraz dolegliwości zdrowotne matki po porodzie spowodowały odłożenie na dalszy plan planów powrotu do Polski. Po kilku latach, gdy ustabilizowała się sytuacja zdrowotna matki dzieci Wnioskodawcy, powrócił on do realizacji działań zmierzających do powrotu do Polski i zbudowania budynku mieszkalnego na nabytej nieruchomości gruntowej.

W związku z tym Wnioskodawca podejmował następujące działania:

· Zapewnienie wjazdu na nieruchomość – z uwagi na kolizję ze słupem napięcia, Wnioskodawca nie miał należytego dostępu do nieruchomości. W celu jego zapewnienia podjął działania zmierzające do uzyskania odpowiedniej służebności gruntowej na nieruchomości, która pozostawała we władaniu miasta (...). Procedurę ustanowienia stosownej służebności udało się Wnioskodawcy zakończyć w roku (…);

· W roku (…) Wnioskodawca zdecydował, aby część nieruchomości została przeznaczona pod budowę domu przez jego dzieci po uzyskaniu przez nich wieku dorosłego. Do podziału nieruchomości na 7 działek doszło w roku (…), przy czym jedna z działek miała stanowić drogę dojazdową do działek, które Wnioskodawca planował zatrzymać dla siebie i jego dzieci;

·W roku (…) złożono wniosek o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości Wnioskodawcy uzyskując warunki zabudowy pozwalające na zabudowę mieszkaniową;

·W (…) roku Wnioskodawca dokonał usunięcia roślinności, która uniemożliwiała wzniesienie budynku mieszkalnego.

Kiedy w (…) roku Wnioskodawca zakończył działania zmierzające do umożliwienia rozpoczęcia budowy (w szczególności ustanowienie służebności gruntowej), upłynął okres znacznie dłuższy niż planowany w roku (…), w chwili nabycia nieruchomości. Wówczas starsze z dzieci Wnioskodawcy pozostawało już mocno związane z (…). Jednak w związku z wybuchem pandemii korona wirusa, Wnioskodawca odłożył plany budowy domu w związku z niestabilną sytuacją gospodarczą zarówno w Polsce, jak i (…). Po zbrojnej napaści (...) Wnioskodawca ponownie odłożył decyzję o powrocie do Polski, (...).

W okresie bezpośrednio poprzedzającym złożenie wniosku Wnioskodawca doszedł do przekonania, że upłynęło zbyt wiele czasu i nie może on sobie pozwolić na powrót do Polski. Dzieci wnioskodawcy w wieku (…) i (…) lat są silnie związane z miejscem zamieszkania w (…). Dzieci Wnioskodawcy urodziły się w (…), odbierają edukację w (…) systemie oświaty. Starsze z dzieci Wnioskodawcy odwiedziło Polskę 4 razy, młodsze z dzieci 2 razy. Pomijając już fakt, że także związki Wnioskodawcy z Rzeczpospolitą Polską, zarówno gospodarcze, jak i osobiste, uległy znacznemu rozluźnieniu.

Wnioskodawca latem 2022 roku zrezygnował z powrotu do Polski z uwagi na małoletnie dzieci. Dla nich Rzeczpospolita Polska jest obcym miejscem, do którego przeprowadzka spowodowałaby silne negatywne przeżycia o długotrwałym charakterze, związane z oderwaniem od środowiska rówieśników, zmianą systemu edukacji oraz dokształcaniem w zakresie języka polskiego. Również związki Wnioskodawcy z Polską uległy silnemu zatarciu. Relacje Wnioskodawcy z pozostałą w Polsce rodziną uległy znacznemu osłabieniu i są obecnie marginalne.

Wnioskodawca jest założycielem i udziałowcem brytyjskiej spółki typu limited company, z której zyski są jedynym jego źródłem dochodu. W związku z zaniechaniem powrotu do Polski, Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nie dokonywał nigdy wcześniej w przeszłości sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej.

Odpowiadając na wezwanie, doprecyzował Pan opis sprawy, udzielając odpowiedzi na następujące pytania:

1)Czy nieruchomość lub któraś z działek wchodząca w jej skład – od momentu nabycia do momentu sprzedaży – była/jest udostępniana przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? – jeśli tak, należy wskazać odrębnie dla każdej działki:

a)czy była to umowa odpłatna (jakie pożytki czerpał/czerpie Pan z tego tytułu)?

b) w jakim czasie obowiązywała?

Odp. Nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. Odpowiedź ta dotyczy wszystkich działek.

2)Czy poczynił/poczyni Pan jakiekolwiek inne działania, niż wskazane we wniosku, lub dokonywał/będzie dokonywał Pan od momentu nabycia do momentu sprzedaży czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działki/działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartościnieruchomości bądź jej uatrakcyjnienia? – jeśli tak, to jakie i kiedy?

Odp. Wnioskodawca nie poczynił i nie będzie wykonywać żadnych innych działań niż wskazane we wniosku od momentu nabycia do momentu sprzedaży czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży. W szczególności nie wykonano i nie będzie wykonane uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działki/działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości nieruchomości bądź jej uatrakcyjnienia.

3)Czy na moment sprzedaży dla nieruchomości będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wydana decyzja o warunkach zabudowy? – jeśli tak, to należy wskazać jakiej zabudowy dotyczy;

Odp. Wnioskodawca ponownie wskazuje, jak to już uczyniono we wniosku, że „w roku (…) złożono wniosek o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości wnioskodawcy uzyskując warunki zabudowy pozwalające na zabudowę mieszkaniową" (cytat z wniosku). Wynika z tego, że na moment sprzedaży obowiązywać będą warunki zabudowy. Wnioskodawca wyjaśnia Organowi, że warunki zabudowy mają charakter bezterminowy.

4)Jak faktycznie wykorzystywał/wykorzystuje Pan poszczególne działki przez cały okres ich posiadania oraz co rozumie Pan pod stwierdzeniem „wykorzystywał wyłącznie do celów prywatnych”? – należy wskazać odrębnie dla każdej z działek:

a)konkretnie do jakich czynności?

b)w jakim okresie?

Odp. Jedynym sposobem wykorzystywania działek było ich posiadanie rozumiane jako widnienie w dziale II księgi wieczystej jako właściciel. Wnioskodawca nie wykonywał żadnych czynności innych niż posiadanie.

5)Czy i jakie działania marketingowe podjął/zamierza Pan podjąć w celu sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku?

Odp. Wnioskodawca nie podjął i nie podejmie żadnych działań marketingowych.

6)W jaki sposób pozyskał/pozyska Pan nabywcę dla sprzedawanej nieruchomości?

Odp. Wnioskodawca rozważa zamieszczenie ogłoszenia w internecie oraz postawienie na nieruchomości tabliczki z napisem: „Na sprzedaż”. Wnioskodawca dopuszcza także możliwość skorzystania w pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Działania te są typowymi działaniami zmierzającymi do zbycia majątku prywatnego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą.

7)Czy planuje Pan w przyszłości nabyć jeszcze inne nieruchomości/prawa z przeznaczaniem do sprzedaży lub czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości (gruntowe niezabudowane, gruntowe zabudowane, lokalowe), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego/lokali mieszkalnych, lokalu użytkowego/lokali użytkowych, domu jednorodzinnego/domów jednorodzinnych przeznaczone w przyszłości do sprzedaży lub do wynajmu (oprócz wymienionych we wniosku)? – jeśli tak, to konkretnie ile i jakie?

Odp. Wnioskodawca nie planował i nie planuje w przyszłości nabyć jeszcze innych nieruchomości/praw z przeznaczaniem do sprzedaży. Wnioskodawca nie posiada jeszcze innych nieruchomości (gruntowe niezabudowane, gruntowe zabudowane, lokalowe), spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego/lokali mieszkalnych, lokalu użytkowego/lokali użytkowych, domu jednorodzinnego/domów jednorodzinnych przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży lub do wynajmu (oprócz wymienionych we wniosku).

8)Czy prowadził/prowadzi Pan na którejkolwiek z działek gospodarstwo rolne lub czy posiadał/posiada/będzie posiadał Pan na moment sprzedaży nieruchomości status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? – jeśli tak, należy wskazać:

a)kiedy, w jakim okresie?

b)na której konkretnie działce/działkach?

c)co Pan produkował/produkuje?

d)czy z przedmiotowej nieruchomości były/są/będą dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych?

Odp. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi na którejkolwiek z działek gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca nie posiadał, nie posiada i nie będzie posiadał na moment sprzedaży nieruchomości status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

9)Czy w celu sprzedaży przedmiotowej działki podpisał Pan/będzie Pan podpisywał z Kupującym umowę przedwstępną? – jeśli tak, należy wskazać wszystkie warunki ww. umowy;

Odp. Wnioskodawca nie podpisał jakiejkolwiek umowy przedwstępnej. Wnioskodawca nie prowadzi żadnych rozmów czy negocjacji z kimkolwiek, kto mógłby się okazać kupującym nieruchomość. Z tych przyczyn Wnioskodawca nie wie, czy będzie podpisywał umowę przedwstępną ani tym bardziej nie jest w stanie podać warunków umowy przedwstępnej, co do której nie wie, czy kiedykolwiek ją podpisze.

10)Czy w ramach ww. umowy przedwstępnej Kupującemu zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Pana w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości? – jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.);

Odp. Wnioskodawca nie podpisał jakiejkolwiek umowy przedwstępnej. Wnioskodawca nie prowadzi żadnych rozmów czy negocjacji z kimkolwiek, kto mógłby się okazać kupującym nieruchomość. Jeżeli jednak taka umowa przedwstępna zostanie zawarta, Wnioskodawca nie udzieli pełnomocnictwa.

11)Jeżeli odpowiedź na pytanie 10 jest pozytywna, to należy udzielić informacji, czy wykonywane przez Kupującego (jako pełnomocnika Pana) czynności na przedmiotowej działce, były wykonywane na rzecz i w imieniu Pana, i jakie to były czynności?

Odp. Z uwagi na treść odpowiedzi na pytanie powyższe, Wnioskodawca pomija niniejsze pytanie.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 8 lutego 2023 r.

Czy w razie sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę podlegać on będzie, jako podatnik wymieniony w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązkowi zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu dokonanej odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku numerem 2)

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 8 lutego 2023 r.

W razie sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie on działać jako podatnik wymieniony w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, i nie będzie on podlegać obowiązkowi zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu dokonanej odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska własnego Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT oraz osoba prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do całokształtu okoliczności faktycznych danej sprawy. Jest to w szczególności istotne w przypadku transakcji zbycia nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące jakiejkolwiek działalności gospodarczej, przy czym należy zwrócić uwagę na bogaty dorobek praktyki podatkowej tak krajowej, jak i wspólnotowej w tym zakresie.

Przykładowo, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Za podatnika należy zaś uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Same pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zasadnym jest tu odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Dlatego dla określenia, czy sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT niezbędne jest określenie, czy czynność ta będzie dokonana w ramach zwykłego zarządu przez Wnioskodawcę majątkiem prywatnym.

Zdaniem Wnioskodawcy właśnie taka sytuacja będzie miała miejsce.

Po pierwsze – Nieruchomość niewątpliwie stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy. Nie była nabyta z przeznaczeniem na cele prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej i tego rodzaju działalność nie była na Nieruchomości prowadzona. Celem nabycia było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. Przez cały czas posiadania Nieruchomości Wnioskodawca wykorzystywał ją wyłącznie do celów prywatnych. Nieruchomość ani jej części nie była również przedmiotem dzierżawy czy najmu na rzecz osób trzecich. Również sama sprzedaż dokonywana jest w związku z zaspokajaniem potrzeb prywatnych Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować względem Nieruchomości jakichkolwiek czynności mających cechy aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami oraz angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, jako profesjonalistów w obrocie nieruchomościami. I tak, w celu dokonania sprzedaży nie uzbrajał terenu w media (prąd, gaz, woda itp.) i nie ponosił nakładów na ulepszenie terenu ponad to co standardowo wynika z zarządzania własnym majątkiem (podobnie NSA w wyroku z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 45/18). Opisane przez Wnioskodawcę dotychczasowe zaangażowanie zmierzało do stworzenia warunków umożliwiających zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych po powrocie do Polski.

W związku z podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie podejmować aktywności właściwej dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Czynności, jakich podjęcie Wnioskodawca rozważa, ograniczone będą wyłącznie do typowych czynności zmierzających do zbycia majątku prywatnego – w tym zakresie Wnioskodawca rozważa m. in. ogłoszenie w internecie, ewentualnie zaangażowanie pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Decyzja o sprzedaży wynika wyłącznie z tego, że Wnioskodawca z przyczyn opisanych w opisie zdarzenia przyszłego zaniechał powrotu do Rzeczpospolitej Polskiej.

Wszelkie czynności wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, podjęte przez Wnioskodawcę, były podejmowane w celu planowanego zaspokojenia potrzeb rodziny poprzez budowę przez Wnioskodawcę domu dla niego, jego partnerki i ich dzieci, a także zabezpieczenie przyszłości materialnej dzieci Wnioskodawcy poprzez wydzielenie i w przyszłości przekazanie na ich rzecz części Nieruchomości. W celu realizacji tych potrzeb Wnioskodawca:

·uzyskał warunki zabudowy umożliwiające budowę domu w celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jego rodziny,

·dokonał podziału działki aby w dalszej kolejności zabezpieczyć przyszłość dzieci przenosząc ja ich rzecz własność nieruchomości,

·uzyskał dostęp do Nieruchomości poprzez ustanowienie służebności.

Całokształt tych czynności okazał się na tyle czasochłonny, że po ich zakończeniu powrót Wnioskodawcy do Polski okazał się niemożliwy. Podkreślenia jednak wymaga, wszystkie podjęte przez Wnioskodawcę czynności zostały dokonane przed podjęciem decyzji o zaniechaniu powrotu do Polski i co za tym idzie, o sprzedaży nieruchomości.

Wszelkie działania Wnioskodawcy podjęte wobec Nieruchomości miały na celu przygotowanie Nieruchomości do budowy domu i zaspokojenia innych potrzeb rodziny. Nie spełniają one cech kwalifikujących je do działalności, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Z tych przyczyn Sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła dostawy, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towarów.

W myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zatem, na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11. Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w  art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych i udziałów w gruncie, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7  ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Jednakże wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy. Stosownie do tego artykułu:

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanej istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i  C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości, czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną, niebędącą rolnikiem i nieprowadzącą działalności rolniczej. W listopadzie (…) roku nabył Pan na własność nieruchomość gruntową od swojego ojca, przy czym udział idealny w prawie własności nieruchomości wynoszący 2/3 został nabył na podstawie umowy darowizny, zaś udział idealny wynoszący 1/3 został nabył na podstawie umowy sprzedaży. Celem nabycia nieruchomości było, pozyskanie gruntu, na którym chciał Pan w przyszłości wybudować budynek mieszkalny, w którym zamierzał Pan zamieszkać po powrocie do Polski.

Od momentu nabycia przedmiotowych nieruchomości, na przełomie lat 2010 – 2022 podejmował Pan następujące działania:

·Zapewnienie wjazdu na nieruchomość, tj. procedurę ustanowienia stosownej służebności, zakończoną w roku (…);

·Podział nieruchomości na 7 działek do którego doszło w roku (…), przy czym jedna z działek miała stanowić drogę dojazdową do działek, które planował Pan zatrzymać dla siebie i swoich dzieci;

·W (…) r. złożył Pan wniosek o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości, uzyskując warunki zabudowy pozwalające na zabudowę mieszkaniową;

·W (…) r. dokonał Pan usunięcia roślinności, która uniemożliwiała by wzniesienie budynku mieszkalnego.

Ponad to, nie poczynił i nie będzie wykonywać Pan żadnych innych działań do momentu sprzedaży w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży. W szczególności nie wykonano i nie będzie wykonane uzbrojenie terenu, ogrodzenie czy inne działania zmierzające do zwiększenia wartości nieruchomości bądź jej uatrakcyjnienia.

Nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.

Z przedmiotowej nieruchomości nie były, nie są i nie będą dokonywane dostawy produktów rolnych.

Nie podpisał Pan jakiejkolwiek umowy przedwstępnej. Na ten moment, nie prowadzi Pan żadnych rozmów, czy negocjacji z kimkolwiek, kto mógłby się okazać kupującym nieruchomość. Jeżeli jednak taka umowa przedwstępna zostanie zawarta, nie udzieli Pan pełnomocnictwa.

Nie posiada Pan innych nieruchomości do sprzedaży ani też wcześniej nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy w momencie sprzedaży nieruchomości podlegać Pan będzie, jako podatnik wymieniony w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązkowi zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu dokonanej odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pana – w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności nieruchomość, którą zamierza Pan sprzedać, wchodzi w skład Pana majątku osobistego. Przedmiotowa nieruchomość, nie jest, nie była i nie będzie wykorzystywana przez Pana do jakichkolwiek celów zarobkowych, nie była i nie jest też przedmiotem najmu czy dzierżawy. Nie ponosił Pan żadnych nakładów finansowych w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

Ponadto przy sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie planuje Pan udzielać pełnomocnictw Kupującym.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając nieruchomość, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedając przedmiotową nieruchomość nie będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, co oznacza, że nie będzie Pan podlegał obowiązkowi zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu dokonanej odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jestprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii braku obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu dokonanej odpłatnej dostawy nieruchomości. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651

ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).