Interpretacja indywidualna z dnia 13 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1121.2022.3.LS

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 lutego 2023 r. (wpływ 10 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 24 listopada 2007 r. umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego otrzymała Pani na własność od swoich rodziców m.in. nieruchomości w miejscowościach A., B. Oraz C. , na które składa się 17 działek klasyfikowanych jako grunty orne, łąki i lasy. Przedmiotowe działki są położone w województwie (...) w powiecie (...), gmina (...), a ich łączny obszar wynosi 28,2330 ha, nr KW (...). Nieruchomość w chwili zawierania aktu notarialnego nie była obciążona ani nie była przedmiotem roszczeń osób trzecich. W skład darowanych działek wchodziła działka o nr ewidencyjnym 1, o pow. 0,73 ha położona w miejscowości C., sklasyfikowana jako grunty orne o symbolu R (obręb ewidencyjny ...), z której 3 czerwca 2019 r. wydzieliła pani działkę 1/2 o pow. 0,30 ha – z przeznaczeniem na wybudowanie w przyszłości własnego domu jednorodzinnego na potrzeby zarządzania gospodarstwem. W tym celu rozpoczęła Pani starania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która ostatecznie została wydana przez Wójta Gminy (...) w dniu 21 lutego 2022 pod nr (...). Mocą tego aktu prawnego ustalono warunki dla następującej inwestycji: budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz wolnostojącego garażu dwustanowiskowego z pomieszczeniem gospodarczym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu (studnia, zbiornik na nieczystości ciekłe lub przydomowa oczyszczalnia ścieków, instalacja fotowoltaiczna o mocy do 250 kW i magazyn energii, zbiornik na gaz). Następnie w dniu 20 października 2022 r. Starosta (...) zatwierdził projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił Pani A.G. pozwolenia na budowę ww. inwestycji jednorodzinnej.

W dniu 8 września 2022 r. podpisała Pani umowę o budowę przyłącza energetycznego do planowanej inwestycji oraz wystąpiła z wnioskiem do Wójta Gminy (...) o wydanie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej (ostatecznie wniosek został rozpatrzony negatywnie). Jednocześnie z uwagi na radykalną zmianę sytuacji gospodarczej w Polsce i wzrostu niepewności co do podejmowania wskazanej powyżej inwestycji, co wynika ze wzrostu cen za materiały budowlane, wysokiej inflacji, a także wybuchu wojny na Ukrainie, czego Strona w 2019 r. w ogóle nie mogła przewidzieć, koszty budowy domu jednorodzinnego wraz z budynkiem garażowo – gospodarczym okazały się zbyt wysokie.

W związku z powyższym zmuszona była Pani zmienić swoje życiowe plany, postanowiła odstąpić od budowy i tak wydzieloną działkę wystawić na sprzedaż. Należy wskazać, że sprzedaż działki 1/2 planowana jest nie wcześniej niż po dniu 1 stycznia 2023 roku. Jednocześnie w dniu 18 października 2022 r. zwróciła się Pani o rozwiązanie umowy o wybudowanie przyłącza energetycznego dla działki 1/2. Przed sprzedażą właścicielka nie będzie ponosić innych nakładów na ww. nieruchomości. W szczególności nie dojdzie do dalszego uzbrojenia terenu. Do czynności sprzedaży nie zostanie zatrudniony pośrednik nieruchomości. Ogłoszenie o sprzedaży zostanie opublikowane prywatnie na ogólnodostępnych portalach internetowych. Zostanie też postawiona tabliczka z ogłoszeniem na nieruchomości. Pani zamiarem jest dokonanie zbycia w ramach majątku prywatnego. Prowadzi Pani obecnie działalność gospodarczą, ale nie jest ona związana z obrotem nieruchomościami, korzysta ze zwolnienia w VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

1)Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży (działka nr 1/2), nie była kiedykolwiek wykorzystywana w Pani działalności gospodarczej, jedynie w ramach prowadzonej działalności rolniczej.

2)Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów, za wyjątkiem użyczenia jej mężowi w ramach wspólnie prowadzonej działalności rolniczej (B.G.). Z nieruchomości korzystała Pani do tej pory w ramach prowadzonej działalności rolniczej.

3)Zgodnie z opisem przedstawionym we wniosku, nieruchomość została w przeszłości podzielona, uzyskano dla niej decyzję o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego oraz doprowadzono linię elektroenergetyczną. Wszystkie działania zmierzały do wybudowania domu mieszkalnego, w ramach osiedlenia się i sprawowania zarządu nad gospodarstwem jakie posiada Pani w tym miejscu. Na terenie posiadanych nieruchomości nie ma zabudowy mieszkaniowej.

4)Z uwagi na zmiany planów i sytuacji życiowej, nie zamierza Pani rozpocząć budowy domu mieszkalnego i przenosić się w miejsce posiadanego gospodarstwa rolnego. Sprzedaż będzie miała charakter okazjonalny, incydentalny i nieregularny.

5)Udzieliła Pani pełnomocnictwa B.G., będącemu Pani mężem, który pomaga Pani w zarządzaniu i prowadzeniu gospodarstwa. Pełnomocnictwo przesyła Pani w załączeniu.

6)Do tej pory nie został znaleziony nabywca. Ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości zostało umieszczone w portalu (…), przez Pani męża.

7)Nie dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości.

8)Posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży ale nie planuje ich sprzedaży w chwili obecnej. Właścicielką ich stała się Pani również mocą tej samej umowy darowizny z 24 listopada 2007 r. Lista wszystkich posiadanych działek, łącznie z działką objętą wnioskiem, pytaniem: - 3, 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 (…) - (…) obręb C. (…), obręb (…) KW (…) - 22/6, 22/7, 22/8, 22/9, 22/10, 22/11 obręb (…). Są to działki rolne i leśne. Wyjątkiem może (ale nie musi) być działka 1/1, będąca częścią dawnej działki 1, gdyż potencjalny kupujący działkę 1/2, zainteresowany prowadzeniem także działalności rolniczej, może być zainteresowana kupnem całości powierzchni jaką stanowiła w przeszłości działka 1. Taki zabieg może ułatwić sprzedaż działki 1/2 i poszerzyć krąg zainteresowanych nabywców.

Pytania:

Czy sprzedaż działki 2/2 położonej w miejscowości C., gmina (...) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem sprzedaż tak opisanej działki nie spowoduje u niej powstania obowiązku podatkowego, a w konsekwencji zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu takiego zbycia. Identycznie w zakresie podatku od towarów i usług, sprzedaż jako zbycie majątku prywatnego nie będzie podlegało VAT. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PIT źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. W art. 10 ust. 2 wskazano, że przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia: 1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy; 2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych; 3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat; 4) składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat. Zgodnie z art. 30e ust. 1 PIT Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c PIT podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Natomiast podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d PIT, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Tak samo dochód ustala się w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c PIT. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 PIT, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Dla określenia skutków podatkowych istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie – art. 10 PIT. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Postępowanie scaleniowe i podział nieruchomości to proces mający na celu uzyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości przez ich właścicieli. W sytuacji gdy właściciel kilku działek dokonuje ich podziału geodezyjnego nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o działki, których ta osoba jest już właścicielem. Wtedy można by mówić o podziale pionowym, który nie wpłynąłby na formę prawną władania przez właściciela tymi nieruchomościami (działkami) oraz nie wpływa na „nabycie” (termin nabycia) w znaczeniu podatku dochodowego od osób fizycznych. Sprzedaż jednej działki w opisanej sprawie nie może być uznana przez organ podatkowy za obrót profesjonalny czyli działalność gospodarczą, nawet jeśli formalnie nie jest ona zarejestrowana. Właścicielka poza działaniami opisanymi w stanie faktycznym, nie dokona żadnych czynności, które można uznać za uatrakcyjnienie towaru, przez co można rozumieć nabycie terenu m.in. wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży wykraczające poza zwykłe ogłoszenia, prowadzenie usług deweloperskich lub o zbliżonym profilu. Przy czym, na profesjonalną aktywność handlową musi wskazywać ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich np. decyzji o warunkach zabudowy czy pozwolenia na budowę. Zatem istotne jest czy sprzedający w celu zbycia gruntu podejmuje działania angażując siły i środki podobne do producenta, handlowca czy usługodawcy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza winna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością wykonania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest zatem działalnością handlową, a co za tym gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z opisu stanu faktycznego wynika, że uzyskała Pani nieruchomość w drodze darowizny w 2007 r., zatem w okresie dłuższym niż 5 lat od planowanego zbycia. Decyzja zatwierdzająca podział działki 1 została wydana w 2019r. Pani A.G. nie podjęła żadnych działań celem uatrakcyjnienia terenu, które są typowe dla obrotu profesjonalnego. Pani dotychczasowe działania były ukierunkowane wyłącznie na realizację celu prywatnego, budowę domu jednorodzinnego. Plany te zmuszona była Pani zmienić ze względu na inflację i złą sytuację gospodarczą, co ostatecznie odwiodło ją od realizacji inwestycji. Okoliczności te jednoznacznie wskazują na zbycie majątku prywatnego, które nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nie powstanie też przychód w ramach działalności gospodarczej. Zdefiniowane w ustawie o PIT pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach: 1. zarobkowym celu działalności, 2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły, 3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08). Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: 1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności; 2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności; 3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością. W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek. Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy). Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego. Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku. Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Mając na uwadze powyższe, w realiach niniejszej sprawy, nie wystąpiły przesłanki świadczące o planowanym zbyciu nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Sprzedaż będzie miała charakter prywatny i jest związana ze zmianą Pani okoliczności życiowych. Ponadto ma charakter jednorazowy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustawa o VAT posługuje się własną definicją działalności gospodarczej w art. 15 ust. 2 VAT. Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak już wyżej wykazano, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jest dokonywana w ramach majątku prywatnego, tym samym nie będzie Pani uznana za podatnika na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, a sama transakcja o charakterze incydentalnym nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w  nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

‒odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2)Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3)Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowią w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków planowanych przez Panią działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa we wniosku.

Z wniosku wynika, że dnia 24 listopada 2007 r. umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego otrzymała Pani na własność od swoich rodziców m.in. nieruchomości, na które składa się 17 działek klasyfikowanych jako grunty orne, łąki i lasy. W skład darowanych działek wchodziła działka o nr ewidencyjnym 1, z której 3 czerwca 2019 r. wydzieliła Pani działkę 1/2 o pow. 0,30 ha – z przeznaczeniem na wybudowanie w przyszłości własnego domu jednorodzinnego na potrzeby zarządzania gospodarstwem. W tym celu rozpoczęła Pani starania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która ostatecznie została wydana przez Wójta Gminy (...) w dniu 21 lutego 2022. Następnie w dniu 20 października 2022 r. Starosta Powiatu (…) Decyzją nr (…) zatwierdził projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił Pani pozwolenia na budowę ww. inwestycji jednorodzinnej. W związku z radykalną zmianą sytuacji gospodarczej w Polsce zmuszona była Pani zmienić swoje życiowe plany, postanowiła odstąpić od budowy i tak wydzieloną działkę wystawić na sprzedaż. Należy wskazać, że sprzedaż działki 1/2 planowana jest nie wcześniej niż po dniu 1 stycznia 2023 roku. Przed sprzedażą nie będzie Pani ponosić innych nakładów na ww. nieruchomości. W szczególności nie dojdzie do dalszego uzbrojenia terenu. Do czynności sprzedaży nie zostanie zatrudniony pośrednik nieruchomości. Ogłoszenie o sprzedaży zostanie opublikowane prywatnie na ogólnodostępnych portalach internetowych. Zostanie też postawiona tabliczka z ogłoszeniem na nieruchomości. Pani zamiarem jest dokonanie zbycia w ramach majątku prywatnego. Prowadzi Pani obecnie działalność gospodarczą, ale nie jest ona związana z obrotem nieruchomościami, korzysta ze zwolnienia w VAT. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów, za wyjątkiem użyczenia jej mężowi w ramach wspólnie prowadzonej działalności rolniczej (B. G.). Z nieruchomości korzystała Pani do tej pory w ramach prowadzonej działalności rolniczej. Z uwagi na zmiany planów i sytuacji życiowej, nie zamierza Pani rozpocząć budowy domu mieszkalnego i przenosić się w miejsce posiadanego gospodarstwa rolnego. Sprzedaż będzie miała charakter okazjonalny, incydentalny i nieregularny. Do tej pory nie został znaleziony nabywca. Nie dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości.

Pani wątpliwości budzi kwestia, czy będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego w przypadku sprzedaży nieruchomości.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży ww. nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pani działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym, które są wystarczające do uznania, że planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.):

Za datę nabycia nieruchomości, należy w Pani sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości od rodziców na podstawie umowy darowizny, tj. 2007 rok. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA)

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).