Jak postępować w przypadku osób, które mają zaległości w opłatach za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

PYTANIE

Mamy zaległości w rocznych opłatach za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności i pytanie, czy należy wystawić wezwanie do zapłaty, czy upomnienie oraz jakie zastosować odsetki od tej opłaty?

ODPOWIEDŹ

Zadłużenie z tytułu opłaty za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności egzekwuje się w trybie egzekucji administracyjnej. Dlatego wszczęcie tego postępowania powinno być poprzedzone doręczeniem upomnienia zobowiązanemu. Do tej opłaty stosuje się odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych.

UZASADNIENIE

Użytkowanie wieczyste, jako prawo pośrednie między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, jest instytucją prawa cywilnego. Według utrwalonego już w orzecznictwie sądowym poglądu, opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości ma charakter cywilnoprawny (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 8 lutego1994 r., sygn. akt II CZP 188/93, uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 maja 1996 r., sygn. akt OPK 10/96). Taki sam charakter ma również opłata przekształceniowa, która stanowi ekwiwalent za nabycie prawa własności przez dotychczasowego użytkownika wieczystego. Za przyjęciem takiej koncepcji opowiedział się również sam ustawodawca, który w art. 12 ust. 2 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej ustawa przekształceniowa) zawarł odesłanie do art. 12a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który dotyczy należności pieniężnych z tytułu gospodarowania nieruchomościami, mających charakter cywilnoprawny i przypadających Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez starostę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej albo ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Zaznaczenia wymaga również fakt, że podobnie jak samo przekształcenie, obowiązek uiszczenia opłaty następuje z mocy prawa z dniem, w którym to przekształcenie następuje. Wskazuje na to treść przepisu art. 4 ust. 4 ustawy przekształceniowej, w myśl którego w zaświadczeniu „informuje się o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej.".

 Egzekucja zaległych opłat

Odnosząc się do kwestii trybu egzekwowania opłaty, w pierwszej kolejności wskazać należy, że na gruncie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego wprawo własności nieruchomości w orzecznictwie zarysowało się stanowisko, zgodnie z którym do egzekucji tych opłat - pomimo ich cywilnoprawnego charakteru - należy stosować przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 24 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 801/12, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 30 kwietnia 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 1255/13; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 18 lipca 2018 r., sygn. akt I SA/Wr 476/18; postanowienie Sądu Okręgowego w Świdnicy z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt II Cz 331/14). Za przyjęciem takiego stanowiska przede wszystkim przemawiał fakt, że wysokość opłaty za przekształcenie była kształtowana w oparciu o decyzję administracyjną i w konsekwencji należy ją traktować jako inną, niż wymienione w art. 2 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, należność pieniężną pozostającą we właściwości rzeczowej organów administracji publicznej.

Zdaniem Regionalnej Izby Obrachunkowej w Gdańsku, wyrażonym w piśmie z 15 lipca 2021 r. (nr RP.0441/26/31/1/2021) przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji należy również stosować w przypadku opłaty, o której mowa w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, czyli do opłaty przekształceniowej. Według gdańskiego RIO taki pogląd jest uzasadniony tym, że art. 3 § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji wyraźnie wskazuje, że egzekucję administracyjną stosuje się do obowiązków określonych w art. 2 tej ustawy, gdy wynikają one nie tylko z decyzji lub postanowień właściwych organów, ale także - w zakresie administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego - bezpośrednio z przepisu prawa.

W ustawie przekształceniowej prawodawca przyjął z kolei konstrukcję prawną zakładającą, że obowiązek uiszczenia opłaty za przekształcenie jest ściśle powiązany z przekształceniem i powstaje z mocy samego prawa. Wymóg określony w art. 3 § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji zostaje więc zachowany. Na stosowanie administracyjnego trybu egzekwowania opłaty przekształceniowej wskazuje również pośrednio przepis art. 6 ust. 1 ustawy przekształceniowej, zgodnie z którym jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Za uznaniem takiego stanowiska za zasadne przemawia również treść art. 6 ust. 4 ustawy przekształceniowej, który określa konsekwencje wydania „decyzji potwierdzającej brak obowiązku wnoszenia opłaty."

Naliczanie odsetek

Od zaległości z tytułu nieuiszczonej opłaty przekształceniowej nalicza się odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych (por. pismo Regionalnej Izby Obrachunkowej w Łodzi z 10 marca 2011 r., nr WA 4120-2/2010/w). Zgodnie z art. 53 § 4 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa odsetki za zwłokę naliczane są od dnia następującego po dniu upływu terminu płatności podatku lub terminu, w którym płatnik lub inkasent był obowiązany dokonać wpłaty podatku na rachunek organu podatkowego.

Podstawa prawna:

art. 4 ust. 4, art. 6 ust. 1 i 4, art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2020 r. poz. 2040)

art. 53 § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.)

art. 12a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.)

art. 3 § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1427 ze zm.)

Leszek Jaworski