Opodatkowanie podatkiem VAT wycofania mieszkania z majątku firmowego do majątku prywatnego. Obowiązek korekty podatku VAT odliczonego od wydatków poniesionych na remont. Skutki podatkowe sprzedaży mieszkania.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

·nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT wycofania mieszkania z majątku firmowego do majątku prywatnego (pytanie nr 2 we wniosku);

·nieprawidłowe w części dotyczącej braku obowiązku korekty podatku VAT odliczonego od wydatków poniesionych na remont w związku z przekazaniem mieszkania na cele prywatne (pytanie nr 1 we wniosku);

·nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży mieszkania (pytanie nr 3 we wniosku);

·prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT sprzedaży mieszkania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (pytanie nr 4 we wniosku).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 17 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

·braku opodatkowania podatkiem VAT wycofania mieszkania z majątku firmowego do majątku prywatnego (pytanie nr 2 we wniosku);

·braku obowiązku korekty podatku VAT odliczonego od wydatków poniesionych na remont w związku z przekazaniem mieszkania na cele prywatne (pytanie nr 1 we wniosku);

·braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży mieszkania (pytanie nr 3 we wniosku);

·zwolnienia od podatku VAT sprzedaży mieszkania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (pytanie nr 4 we wniosku).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 15 lipca 2024 r. (wpływ 15 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) i posiada na terytorium Polski nieograniczony obowiązek podatkowy.

Podatnik w 2021 roku, będąc czynnym podatnikiem VAT rozliczając się podatkiem liniowym zakupił nieruchomość, a dokładniej mieszkanie, które wprowadził do ŚT firmy.

Odliczał VAT oraz zaliczał do kosztów uzyskania przychodów koszty poniesione na jej remont. Pod koniec roku 2021, podatnik przekazał nieruchomość ze ŚT na cele prywatne.

Nie była dokonywana żadna korekta VAT, a na koniec roku zamknął działalność gospodarczą.

Aktualnie ponownie ma otwartą firmę i jest czynnym podatnikiem VAT. Planuje sprzedaż mieszkania, które na tę chwilę jest jego majątkiem prywatnym i nie było wprowadzane do ŚT działalności. Pieniądze ze sprzedaży chce przeznaczyć na zakup kolejnego mieszkania prawdopodobnie w przyszłym roku.

Podatnik od zakupu mieszkania nie odliczał VAT. Mieszkanie zakupił prywatnie, również od osoby prywatnej i zostało później wciągnięte do ŚT firmy. Jedyny VAT, jaki odliczał, był od wydatków poniesionych na jego remont. Wnioskodawca nie uzyskiwał żadnych przychodów związanych z nieruchomością.

Transakcja nabycia była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a nie podatkiem VAT.

Wydatki poniesione na remont mieszkania nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan następujące informacje:

1.Kiedy poniósł Pan wydatki na remont mieszkania, o których mowa we wniosku? (Proszę podać miesiąc i rok).

Odp.: Mieszkanie zostało zakupione dnia (…) września 2021 r. i zostało włączone do środków firmowych.

Wydatki na mieszkanie zostały poniesione przez okres od zakupu, tzn. od dnia (…) września 2021 r. do dnia (…) grudnia 2021 r., ponieważ wtedy została zamknięta działalność gospodarcza.

2.Czy wartość wydatków poniesionych na remont mieszkania przekroczyła kwotę 15.000 zł?

Odp.: Wydatki nie przekroczyły kwoty 15 tys. zł.

3.Czy wydatki poniesione na remont mieszkania podniosły wartość środka trwałego i czy zostało to ujęte w ewidencji środków trwałych?

Odp.: Mieszkanie było remontowane, więc poniesione wydatki przyczyniły się do podniesienia jego wartości. Wartość mieszkania w ewidencji środków trwałych nie została zwiększona.

4.Czy wydatki poniesione na remont mieszkania stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym?

Odp.: Pojęcie „ulepszenia” zostało bliżej scharakteryzowane w art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) – jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wnioskodawca dokonał jedynie niewielkich prac remontowych po zakupie mieszkania i wprowadzeniu go do majątku firmowego.

W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy nakłady czynione przez Wnioskodawcę stanowiły przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację.

·Przebudowa

Pojęcie „przebudowy” zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725), zwanej dalej jako „Prawo budowlane”, zgodnie z którym należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

W orzecznictwie uważa się, że: „Przemurowanie ściany zewnętrznej oraz rozbiórka i wymiana stropu garażu ingeruje w konstrukcję obiektu i jako taka stanowi przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy – Prawo budowlane, uwzględniając, że nie doprowadziła ona do zmiany charakterystycznych parametrów obiektu, jak m.in. jego szerokość, czy długość” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 sierpnia 2022 r., II SA/Kr 718/22).

W innym wyroku stwierdzono, że: „Prace budowlane polegające na znacznej ingerencji w strukturę budynku, m.in. poprzez wymianę części ścian z powodu złego stanu technicznego spełniają ustawowe wymogi pozwalające na zakwalifikowanie projektowanych robót budowlanych jako przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego. Przebudowa może bowiem obejmować także ingerencję w część konstrukcyjną istniejącego obiektu budowlanego, prowadząc do zmiany jego parametrów użytkowych lub technicznych” (wyrok WSA w Opolu z dnia 7 listopada 2023 r., II SA/Op 211/23).

Natomiast WSA w Łodzi orzekł, że: „Przebudowa oznacza zmianę układu funkcjonalnego istniejącego obiektu budowlanego, jak i zmianę sposobu użytkowania danego obiektu” (wyrok z dnia 8 listopada 2011 r., II SA/Łd 1069/11).

W wyniku przeprowadzonych prac nie doszło do zmiany parametrów technicznych budynku. Charakterystyczne parametry obiektu nie uległy zmianie, podobnie jak układ funkcjonalny czy też sposób użytkowania. Prace remontowe zwiększyły estetykę mieszkania oraz wygodę korzystania. Okoliczności te wskazują jednak, że nie doszło do przebudowy mieszkania.

·Rozbudowa

Pojęcie rozbudowy nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa, lecz w orzecznictwie.

„Z rozbudową mamy do czynienia w przypadku zmiany, innych poza wysokością, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego jak kubatura, powierzchnia zabudowy, jego długość czy szerokość. Rozbudową będzie zatem powiększenie istniejącego obiektu budowlanego o taki stanowiący charakterystyczny parametr budynku element techniczny, który stanowi (zewnętrzną) część obiektu budowlanego” – tak stanowi wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 stycznia 2019 r., II SA/Po 730/18.

W wyniku podjętych prac budowlanych nie doszło do zmiany charakterystycznych parametrów mieszkania, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, długość czy też szerokość. Nie doszło do powiększenia istniejącego obiektu budowlanego. Wykonane prace nie stanowiły zatem rozbudowy.

·Rekonstrukcja

Pojęcie rekonstrukcji również nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa. Orzecznictwo odnosi się do powszechnego znaczenia tego słowa.

„Termin «rekonstrukcja» oznacza odtworzenie czegoś na podstawie dochowanych fragmentów, szczątków, przekazów, form pochodnych, itp., zwłaszcza odbudowanie, odtworzenie na takich podstawach zniszczonych częściowo lub całkowicie budynków albo dzieł sztuki” (wyrok NSA z dnia 14 lutego 2013 r., II OSK 1939/11).

Prace remontowe nie miały na celu odtworzenia dawnego stanu, lecz zwiększenie estetyki mieszkania oraz wygodę korzystania. Okoliczności te wskazują jednak, że nie doszło do rekonstrukcji mieszkania.

·Adaptacja

Pojęcie adaptacji również nie doczekało się definicji w przepisach prawa. Orzecznictwo posługuje się słownikowym rozumieniem tego pojęcia.

„Adaptacja polegać może na przekształceniu, czyli na nadaniu innej postaci, formy, wyglądu, kształtu, charakteru, zmianie funkcji, zmianie czegoś lub kogoś w coś innego (Uniwersalny słownik języka polskiego. Tom II, PWN, s. 683)” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 marca 2014 r., VII SA/Wa 2542/13).

Prace remontowe miały nieznaczący charakter, o czym świadczy niewielka ilość środków pieniężnych przeznaczonych na ten cel. Wykonanie remontu nie sprawiło, że mieszkanie otrzymało inną postać, formę, wygląd, kształt, charakter czy też funkcję. Mieszkanie nie zamieniło się w nową nieruchomość. Zostały jedynie zwiększone walory estetyczne oraz zwiększono wygodę korzystania z mieszkania.

·Modernizacja

Modernizacja jest terminem występującym w ustawie VAT, lecz nie został on zdefiniowany.

W orzecznictwie przyjmuje się, że: „Modernizacja oznacza unowocześnienie, ulepszenie, udoskonalenie, podniesienie standardu obiektu budowlanego lub jego części” (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22 lipca 2014 r., III SA/Gl 297/14).

Wykonane prace remontowe przybrały na tyle nieduży rozmiar, że nie można mówić o unowocześnieniu, ulepszeniu, udoskonaleniu czy też podniesieniu standardu obiektu budowlanego. Zwiększyła się wygoda korzystania z przedmiotowego mieszkania i jego walory estetyczne, jednakże posługiwanie się stwierdzeniem „modernizacja” w stosunku do przeprowadzonych prac remontowych nie jest uzasadnione.

Podsumowując powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, nie doszło do ulepszenia mieszkania w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

5.Czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie mieszkania? Jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok.

Odp.: Wnioskodawca nie jest w stanie określić dokładnego momentu, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca jest przekonany, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło wiele lat temu, ponieważ poprzednia właścicielka mieszkała w nim ponad 20 lat. Z pewnością upłynęły więcej niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

6.Czy między pierwszym zasiedleniem mieszkania a momentem wycofania mieszkania do majątku prywatnego upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

Odp.: Między pierwszym zasiedleniem mieszkania a momentem wycofania mieszkania do majątku prywatnego upłynął okres dłuższy niż 2 lata (licząc od pierwszego zasiedlenia, którego dokonała poprzednia właścicielka).

7.Na podstawie jakiego dokumentu (czynności prawnej) mieszkanie zostało przekazane do Pana majątku prywatnego?

Odp.: Na podstawie protokołu przekazania środka trwałego na potrzeby własne.

8.W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan mieszkanie od momentu przekazania go do majątku prywatnego do momentu sprzedaży?

Odp.: Mieszkanie było wykorzystywane na prywatne cele mieszkalne, a przez pewien okres było wynajmowane w ramach gospodarowania majątkiem prywatnym (tzw. najem prywatny), a przychody z tego najmu były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

9.Do jakich czynności wykorzystywał/wykorzystuje Pan mieszkanie po przekazaniu ze środków trwałych do majątku prywatnego, tj. czy do czynności:

a)opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b)zwolnionych od tego podatku,

c)niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odp.: Mieszkanie było wykorzystywane na prywatne cele mieszkalne, a przez pewien okres było wynajmowane w ramach gospodarowania majątkiem prywatnym (tzw. najem prywatny), a przychody z tego najmu były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

10.Czy od momentu przekazania mieszkania do majątku prywatnego do momentu sprzedaży ponosił/ponosi Pan wydatki na ulepszenie mieszkania lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym?

Odp.: Tak. Po przekazaniu do majątku prywatnego, mieszkanie przez kolejne 6 miesięcy było remontowane osobiście przez Wnioskodawcę. Zatem Wnioskodawca ponosił jedynie koszty związane z materiałami budowlanymi i wyposażeniem.

Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

a)Czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej mieszkania lub jego części?

Odp.: Nie zostało przekroczone 30% wartości początkowej nieruchomości.

b)Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp.: W stosunku do wydatków ponoszonych przez Wnioskodawcę w czasie prowadzenia działalności gospodarczej, które były przeznaczane na remont mieszkania, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

c)Czy po dokonaniu tych ulepszeń mieszkanie lub jego części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności oraz czy w momencie jego sprzedaży minął/minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania go do używania po dokonanym ulepszeniu?

Odp.: Mieszkanie nie zostało oddane do użytku w ramach działalności gospodarczej. Po zakończonym remoncie mieszkanie zostało używane zgodnie z opisem przedstawionym powyżej (tzn. na własne cele mieszkalne oraz na wynajem długoterminowy na cele mieszkalne). Remont zakończył się dnia (…) czerwca 2022 r., więc minęły 2 lata.

Wnioskodawca wykorzystywał mieszkanie do celów osobistych bądź na wynajem długoterminowy.

d)Jeżeli wydatki na ulepszenie mieszkania lub jego części ponosiła inna osoba, to czy przed dokonaniem sprzedaży nastąpi pomiędzy Panem a tą osobą rozliczenie nakładów poniesionych na mieszkanie lub jego części? Jeśli tak, to kiedy i w jakiej wysokości?

Odp.: Żadna inna osoba nie ponosiła wydatków związanych z mieszkaniem.

Pytania

1.Czy w związku z przekazaniem nieruchomości na cele prywatne Wnioskodawca miał obowiązek dokonania korekty podatku VAT odliczonego od wydatków poniesionych na remont?

2.Czy wycofanie mieszkania z majątku firmowego do majątku prywatnego było opodatkowane podatkiem VAT? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

3.Czy sprzedaż mieszkania jest opodatkowana podatkiem VAT?

4.W razie uznania przez Organ, że sprzedaż mieszkania jest opodatkowana podatkiem VAT, jest jednocześnie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. W związku z przekazaniem nieruchomości z majątku firmowego do majątku prywatnego Wnioskodawca nie miał obowiązku dokonywania korekty podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na remont.

Ad 2. Wycofanie mieszkania z majątku firmowego do majątku prywatnego nie było opodatkowane podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia.

Ad 3. Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż mieszkania zostanie dokonana w ramach dysponowania majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, w związku z czym sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W razie stwierdzenia przez Organ, że sprzedaż mieszkania nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, pytanie 4 jest bezprzedmiotowe.

Ad 4. W razie uznania przez Organ, że sprzedaż mieszkania jest opodatkowana podatkiem VAT, to należy jednocześnie przyjąć, że taka sprzedaż jest jednocześnie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, brak jest przepisu, który odnosiłby się wprost do jego sytuacji. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT od zakupu mieszkania, ponieważ mieszkanie zostało nabyte w charakterze osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej od kupującego, który również nie był przedsiębiorcą.

Wnioskodawca poprzez wprowadzenie mieszkania jako środka trwałego do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej miał zamiar wykorzystywać nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych. W celu odpowiedniego przygotowania mieszkania poniósł określone wydatki w celu wykonania remontu. Od poniesionych wydatków odliczał podatek VAT jako czynny podatnik podatku VAT.

Następnie wskutek zmiany planów Wnioskodawca zdecydował o wycofaniu mieszkania z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. W następnej kolejności Wnioskodawca planuje dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości.

Podsumowując powyższe, brak jest normy prawnej, która wprost nakazywałaby dokonanie korekty podatku VAT naliczonego w związku z poniesieniem wydatków na remont mieszkania.

Ad 2.

Na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy VAT za odpłatne świadczenie usług uznaje się również użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Wnioskodawca co prawda przeznaczył mieszkanie wykorzystywane jako środek trwały na swoje cele osobiste, lecz w momencie zakupu nie przysługiwało mu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia. Mieszkanie zostało nabyte od osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej, a transakcja nabycia była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a nie podatkiem VAT.

Ad 3.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe należy zaznaczyć, że w związku z planowaną sprzedażą mieszkania Wnioskodawca nie występuje w charakterze podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że to nabycie prawa własności nieruchomości Wnioskodawca dokonał w charakterze osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej, a dopiero potem nastąpiło wprowadzenie mieszkania jako środka trwałego do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Po drugie, Wnioskodawca zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej obowiązującej na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Zatem istotne jest postrzeganie inwestycji jako wydatku o charakterze niezwiązanym z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Okoliczność, że Wnioskodawca nie występuje jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT w związku z planowaną sprzedażą mieszkania znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów.

Tytułem przykładu można wskazać na wyrok NSA z 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23. Sąd orzekł, że: „nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Z kolei w innym orzeczeniu NSA przyjął, że: „dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań «handlowca», a więc podatnika podatku od towarów i usług” (wyrok NSA z 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22).

Podsumowując powyższe, Wnioskodawca nie działa jako profesjonalny podmiot, który zawodowo zajmuje się sprzedażą nieruchomości. Działania Wnioskodawcy sprowadzają się do zarządu prywatnym majątkiem, który został odziedziczony po ojcu Wnioskodawcy.

Zatem, dokonując sprzedaży mieszkania, Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika podatku VAT, w związku z czym sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. 4

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Jak wynika z art. 2 pkt 14 ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Pierwsze zasiedlenie nieruchomości miało miejsce wiele lat temu. Należy podkreślić, że Wnioskodawca nabył mieszkanie od innej osoby fizycznej, która zajmowała już wcześniej mieszkanie.

Wydatki poniesione na remont mieszkania nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości.

Zatem, należy przyjąć (w razie uznania przez Organ, że sprzedaż mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem VAT), że sprzedaż mieszkania jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Dla zachowania spójności niniejszej interpretacji, w pierwszej kolejności udzielono odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, a następnie na pytania oznaczone we wniosku nr 1, 3, 4.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem). Jednocześnie ustawodawca zrównał niektóre dostawy towarów i świadczenia usług wykonywane nieodpłatne z odpłatną dostawą towarów i odpłatnym świadczeniem usług, a więc z czynnościami, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy:

Z przytoczonego przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów, ich imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych. Natomiast zużycie towarów podlega opodatkowaniu tylko wówczas, gdy dokonywane jest na rzecz podmiotów i na cele wymienione w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że przysługiwało prawo do odliczania podatku naliczonego.

Jeżeli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego, to wszelkie przekazanie lub zużycie towarów bez wynagrodzenia (nieodpłatne przekazania), pozostaje neutralne podatkowo (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania).

W myśl art. 2 pkt 14a ustawy:

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że w 2021 roku, będąc czynnym podatnikiem VAT, zakupił Pan mieszkanie, które wprowadził do ŚT firmy. Od zakupu mieszkania nie odliczał Pan podatku VAT. Mieszkanie zakupił Pan prywatnie, również od osoby prywatnej i zostało później wciągnięte do ŚT firmy. Odliczał Pan podatek VAT oraz zaliczał do kosztów uzyskania przychodów koszty poniesione na jego remont. Pod koniec roku 2021, przekazał Pan nieruchomość ze ŚT na cele prywatne. Mieszkanie nie zostało oddane do użytku w ramach działalności gospodarczej. Po przekazaniu do majątku prywatnego, mieszkanie przez kolejne 6 miesięcy było remontowane osobiście przez Pana. Po zakończonym remoncie mieszkanie zostało używane na własne cele mieszkalne oraz na wynajem długoterminowy na cele mieszkalne – tzw. najem prywatny, a przychody z tego najmu były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy wycofanie mieszkania z majątku firmowego do majątku prywatnego było opodatkowane podatkiem VAT (pytanie oznaczone nr 2, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku).

Należy wskazać, że odpłatności (wynagrodzenia) nie można utożsamiać jedynie ze świadczeniem pieniężnym. Również świadczenie o charakterze rzeczowym może stanowić wynagrodzenie. Przykładowo więc zamiana towarów, zamiana towaru na usługę i odwrotnie, wydanie towarów (świadczenie usług) w zamian za wierzytelności itp., będzie uznane odpowiednio za odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług. Mamy bowiem w tym wypadku do czynienia z konkretną korzyścią, która należna jest za dokonywane świadczenie.

W niniejszej sprawie wycofanie nieruchomości z ewidencji środków trwałych i przekazanie do Pana majątku osobistego nastąpiło nieodpłatnie. Zatem, czynność przeniesienia własności majątku rzeczowego z prowadzonej działalności nastąpiła bez jakiejkolwiek odpłatności, tj. została wykonana bez wynagrodzenia.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów ustawy w pewnych ściśle określonych przypadkach, również nieodpłatną dostawę towarów należy uznać za spełniającą definicję odpłatnej dostawy towarów, która na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanego wyżej art. 7 ust. 2 ustawy wynika, iż czynnością zrównaną z odpłatną dostawą towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy jest także przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia oraz wszelkie inne darowizny pod warunkiem jednak, że podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Zatem, aby doszło do uznania czynności nieodpłatnego przekazania towarów za czynność zrównaną z odpłatną dostawą towarów, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

·dokonującym nieodpłatnego przekazania jest podatnik podatku od towarów i usług,

·przekazane przez podatnika towary należą do jego przedsiębiorstwa,

·przedmiotem nieodpłatnego przekazania jest towar (lub jego części składowe), w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało w całości lub w części prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jego nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W celu oceny konieczności opodatkowania nieodpłatnego przekazania mieszkania na cele prywatne należy ocenić, czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z jego nabyciem.

Jak wskazał Pan we wnioskuw stosunku do nabycia mieszkania nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Poniósł Pan wydatki na remont mieszkania, które nie stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Tym samym, ww. wydatki nie stanowiły wytworzenia nieruchomości. W stosunku do tych wydatków miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z tego prawa Pan skorzystał.

Tym samym, w sytuacji gdy przy zakupie mieszkania nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków na remont mieszkania, które – jak wskazano we wniosku – nie stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a w konsekwencji w świetle przepisów ustawy o VAT nie stanowiły wytworzenia nieruchomości, to nieodpłatne wycofanie tej nieruchomości z działalności gospodarczej i przeniesienie jej do majątku osobistego (prywatnego) nie spełniało przesłanek wynikających z art. 7 ust. 2 ustawy i nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, wycofanie mieszkania z majątku firmowego do majątku prywatnego nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za nieprawidłowe, ponieważ w uzasadnieniu wskazanym przez Pana we własnym stanowisku odniósł się Pan do świadczenia usług na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy. Natomiast w sprawie ma zastosowanie art. 7 ust. 2 ustawy odnoszący się do dostawy towarów.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z przekazaniem mieszkania na cele prywatne miał Pan obowiązek dokonania korekty podatku VAT odliczonego od wydatków poniesionych na remont (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do cytowanych wyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do ich dokonania zostały określone w art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 3 ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 4 ustawy:

Natomiast jak stanowi art. 91 ust. 5 ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 6 ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 7 ustawy:

Jak stanowi art. 91 ust. 7a ustawy:

Art. 91 ust. 7b stanowi, że:

Według art. 91 ust. 7c ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 7d ustawy:

W myśl art. 91 ust. 8 ustawy:

Przepisy art. 91 wprowadzają konstrukcję korekty podatku naliczonego dokonywaną z uwagi na zmianę struktury sprzedaży albo na zmianę pierwotnego przeznaczenia towaru lub usługi (z którą związany jest podatek naliczony).

Wprowadzenie procedury korekty związane jest z faktem, że we wspólnym systemie VAT obowiązuje zasada odliczenia niezwłocznego, tzn. w momencie nabycia. W tym momencie czasowym związek towaru z danym rodzajem czynności (opodatkowane, zwolnione, mieszane) ma zazwyczaj charakter planowany. Do czasu faktycznego wykorzystania nabytego towaru lub usługi faktyczny związek z danym rodzajem czynności może się zmienić, przekreślając prawo do odliczenia albo uzasadniając dokonanie odliczenia. Jednocześnie przepisy wprowadzają szczególny tryb korekty do wybranych składników majątku. Z uwagi na zazwyczaj wieloletni okres wykorzystania składników majątku zaliczanych do środków trwałych, których wartość początkowa przekracza 15.000 zł ustawa przyjmuje zasadę dokonywania cząstkowej i równomiernej korekty w dłuższym czasie (dla nieruchomości przez 10 lat, a dla pozostałych składników majątku – przez 5 lat). Regulacje te mają na celu urealnienie odliczenia podatku naliczonego. Ustawa zakłada bowiem, że środki trwałe (jako dobra o charakterze trwałym) zużywają się w określonym czasie, a nie jednorazowo. W tym też czasie stopniowo konsumowane jest prawo do odliczenia i należy je oceniać w dłuższej perspektywie czasu, a nie jednorazowo.

Zatem w przypadku, w którym podatnik zmienia przeznaczenie środka trwałego nabytego (wytworzonego) dla celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT (lub mieszanej) i zaczyna go używać wyłącznie do wykonywania czynności niedających prawa do odliczenia, ma on zasadniczo obowiązek skorygować odliczony podatek VAT, jeżeli taki został odliczony. Analogicznie powinien postąpić podatnik w sytuacji sprzedaży takiego środka trwałego, jeżeli przy jego nabyciu (wytworzeniu) odliczył podatek VAT naliczony, a przy zbyciu zastosuje zwolnienie od podatku VAT.

W analizowanej sprawie korekcie będzie podlegał odliczony podatek VAT od wydatków na remont mieszkania.

W tym miejscu należy również wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem, oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zatem, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego, zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym podlegają opodatkowaniu właściwą dla tej czynności stawką podatku VAT.

Wskazać należy, iż w analizowanej sprawie istotne jest to, że mimo iż mieszkanie po wycofaniu z działalności gospodarczej było przez Pana przez pewien okres wynajmowane długoterminowo, to był to najem na cele mieszkalne (najem zwolniony od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy). Tym samym nie sposób się zgodzić z Panem, iż mieszkanie wykorzystywane jako środek trwały przeznaczył Pan wyłącznie na swoje cele osobiste.

Odliczał Pan podatek VAT z tytułu kosztów poniesionych na remont mieszkania. Jak Pan wskazał we wniosku, miał Pan zamiar wykorzystywać nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych. W celu odpowiedniego przygotowania mieszkania poniósł Pan określone wydatki w celu wykonania remontu. Od poniesionych wydatków odliczał Pan podatek VAT jako czynny podatnik podatku VAT. Przy czym wydatki na remont nie przekroczyły 15 tys. zł. W związku z wycofaniem ww. środka trwałego nastąpiła zmiana przeznaczenia z wykorzystywania wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na wykorzystywanie do czynności, w stosunku do których prawo do obniżenia podatku należnego nie przysługuje.

W związku z tym, że przeznaczył Pan mieszkanie na cele osobiste (przez 6 miesięcy remontował je Pan, a potem używał na własne cele mieszkalne), a następnie na długoterminowy wynajem na cele mieszkaniowe, to nastąpiła zmiana przeznaczenia w wykorzystaniu ww. mieszkania, co powoduje zmianę w zakresie prawa do odliczenia i w konsekwencji nakłada na Pana obowiązek skorygowania odliczonego podatku z odpowiednim zastosowaniem przepisów art. 91 ustawy.

W zaistniałej sytuacji – zgodnie z art. 91 ust. 7d ustawy – wystąpił obowiązek korekty odliczonego uprzednio podatku naliczonego, przy czym korekty należy dokonać w całości jednorazowo w deklaracji składanej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła zmiana przeznaczenia zakupionych towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że gdy w okresie objętym korektą nastąpiła zmiana przeznaczenia mieszkania w ten sposób, że z przeznaczenia go do wykonywania czynności opodatkowanych, przeznaczone zostanie do czynności, w stosunku do których prawo do obniżenia podatku należnego nie przysługuje (cel osobisty, a następnie najem na cele mieszkalne) – na podstawie art. 91 ust. 7d ustawy – będzie Pan zobowiązany do dokonania korekty podatku naliczonego VAT, który odliczył Pan przy nabyciu towarów i usług w związku z remontem tego mieszkania. Przy czym korekty należy dokonać w całości jednorazowo w deklaracji składanej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła zmiana przeznaczenia zakupionych towarów i usług.

W konsekwencji, w związku z przekazaniem mieszkania z majątku firmowego do majątku prywatnego, miał Pan obowiązek dokonania korekty podatku VAT odliczonego od wydatków poniesionych na remont.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy sprzedaż mieszkania jest opodatkowana podatkiem VAT.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, żew 2021 roku, będąc czynnym podatnikiem VAT, zakupił Pan mieszkanie, które wprowadził do ŚT firmy. Pod koniec roku 2021, przekazał Pan nieruchomość ze ŚT na cele prywatne. Od momentu przekazania do majątku prywatnego do momentu sprzedaży mieszkanie było wykorzystywane na prywatne cele mieszkalne, a przez pewien okres było wynajmowane w ramach gospodarowania majątkiem prywatnym (tzw. najem prywatny), a przychody z tego najmu były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Mieszkanie nie zostało oddane do użytku w ramach działalności gospodarczej. Po zakończonym remoncie mieszkanie zostało używane na własne cele mieszkalne oraz na wynajem długoterminowy na cele mieszkalne.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży mieszkania spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak już wcześniej wskazano, z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem, wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku sprzedaży mieszkania nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Długoterminowy wynajem przez Pana mieszkania na cele mieszkalne spowodował, że utraciło ono charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Wobec tego, sprzedaż przez Pana mieszkania będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż mieszkania jest opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za nieprawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w przypadku uznania, że sprzedaż mieszkania jest opodatkowana podatkiem VAT, może ona korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do przedmiotowego mieszkania miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy, pierwsze zasiedlenie mieszkania nastąpiło wiele lat temu, ponieważ poprzednia właścicielka mieszkała w nim ponad 20 lat. Z pewnością upłynęły więcej niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Wydatki poniesione na remont mieszkania nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. Po przekazaniu do majątku prywatnego, mieszkanie przez kolejne 6 miesięcy było remontowane osobiście przez Pana. Ponosił Pan jedynie koszty związane z materiałami budowlanymi i wyposażeniem, które nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości.

Zatem, w analizowanej sprawie dostawa mieszkania spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa mieszkania nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ w stosunku do mieszkania doszło już do pierwszego zasiedlenia. Ponadto, od pierwszego zasiedlenia mieszkania upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Tym samym, skoro dostawa mieszkania nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlenia tego obiektu do dnia transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym nie dokonuje się analizy możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż mieszkania korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego, ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Pana w przedmiotowym wniosku wyroków sądu, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).