Możliwość opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości wycofanych z działalności gospodarczej ryczałtem.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 26 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 20 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości wycofanych z działalności gospodarczej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od 1 lutego 1989 roku prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Posiada Pan na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w świetle art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT”).

Głównym przedmiotem działalności jest produkcja pozostałych wyrobów z betonu, gipsu i cementu. Wykonywana działalność gospodarcza obejmuje również produkcję wyrobów budowlanych z betonu, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, sprzedaż detaliczną, transport drogowy towarów, działalność w zakresie architektury, działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne (PKD 2007 2361 Z).

W latach 1992 oraz 1993 kupił Pan dwie nieruchomości gruntowe w miejscowości (…), gmina (…) (dalej jako „Nieruchomości”) do majątku wspólnego z żoną A.K. w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Po śmierci żony w 1997 r. był Pan współwłaścicielem nieruchomości w częściach ułamkowych z synem. W 2023 r. nastąpiło zniesienie współwłasności.

Na jednej z kupionych Nieruchomości znajdowały się: budynek wielofunkcyjny zawierający pomieszczenia socjalne, gospodarcze i biurowe, wiata blaszana, kotłownia, budynek w stanie surowym otwartym, studnia głębinowa, transformator.

Do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wprowadził Pan budynki i budowle znajdujące się na gruncie jednej z ww. Nieruchomości, które stanowiły środki trwałe w prowadzonej działalności, ponadto w ramach działalności uwzględniane były również wydatki na remonty.

Od 2007 r. w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej wynajmował Pan część jednej Nieruchomości do podmiotu powiązanego, tj. Spółki (…) Sp. z o.o., NIP (…) (dalej jako: „Spółka"). Uzyskany z tego tytułu przychód rozliczany był w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z uwagi na wiek i stan zdrowia, planuje Pan zakończenie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. W wyniku zakończenia prowadzenia działalności gospodarczej nastąpi również przesunięcie Nieruchomości z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

Jednocześnie planuje Pan dalsze wynajmowanie Nieruchomości do Spółki lub/i do innego podmiotu gospodarczego. Dalszy wynajem Nieruchomości nie będzie miał na celu osiągnięcia zysków, a jedynie zapobiegnięcie stratom wynikającym z kosztów utrzymania Nieruchomości (np. wysoki gminny podatek od nieruchomości) oraz naturalnej utraty ich wartości.

Dodatkowo pragnie Pan podkreślić, że działania związane z wynajmem nie będą miały charakteru zawodowego, nie będzie świadczył Pan dodatkowych usług powiązanych na rzecz najemcy, np. zapewnienia ochrony, administrowania i zarządzania nieruchomością, itp., Pana rola będzie ograniczała się jedynie do oddania rzeczy najemcy do używania w zamian za umówiony czynsz. Nie planuje Pan zatrudniania pracowników, zleceniobiorców czy zarządcy ani prowadzenia jakiejkolwiek działalności marketingowej powiązanej z wynajmowanymi Nieruchomościami. W ramach opisanego najmu nie planuje Pan zatrudniać innych osób, korzystać z obsługi księgowej, czy też z agencji zajmującej się poszukiwaniem potencjalnych klientów.

Uzyskiwane przychody zamierza Pan opodatkowywać w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w ramach najmu prywatnego, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie.

Ponadto wynajmuje Pan nieruchomości, które zakupił Pan lub wybudował po roku 1997 do majątku prywatnego:

1. Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym położoną w (…) przy ul. (…);

2. Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym położoną w (…) przy ul. (…);

3. Lokal mieszkalny nr 2 położony w (…) przy ul. (…);

4. Lokal mieszkalny nr 2 położony w (…) przy ul. (…);

5. Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym położoną w (…) ul. (…).

Aktualnie ww. nieruchomości wynajmuje Pan w ramach najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Również wynajem ww. nieruchomości nie ma charakteru zawodowego i zorganizowanego. Pana rola ogranicza się jedynie do oddania rzeczy najemcy do używania w zamian za umówiony czynsz. Nie dostarcza Pan swoim najemcom żadnych dodatkowych usług, nie posiada Pan zaplecza w postaci pracowników, zleceniobiorców czy zarządcy, nie prowadzi Pan żadnej działalności marketingowej powiązanej wynajmowanymi nieruchomościami.

Uzupełnienie

W kontekście przedstawionego opisu sytuacji faktycznej przedmiotem zapytania jest najem nieruchomości gruntowych położonych w miejscowości (…), gmina (…), w województwie (…).

W dniu 21 lipca 1992 r. nabył Pan działkę o numerze ew. 1 (na nieruchomości znajdował się budynek wielofunkcyjny zawierający pomieszczenia socjalne, gospodarcze i biurowe, wiata blaszana, kotłownia oraz budynek w stanie surowym otwartym), natomiast 30 czerwca 1993 r. nabył Pan drugą działkę o numerze ew. 2. Działki sąsiadują ze sobą i mogą stanowić jedną całość. Działki zostały nabyte do majątku wspólnego małżeńskiego. Po śmierci żony 24 lutego 1997 r. Sąd wydał postanowienie o nabyciu spadku przez Pana i Pana syna. W latach 2018-2021 nastąpiło wywłaszczenie części działki (1) pod drogę publiczną, a 3 sierpnia 2023 r. nastąpiło zniesienie współwłasności i podział pozostałego terenu ww. dwóch działek pomiędzy Pana i Pana syna (zgodnie z przysługującymi udziałami we współwłasności). Panu przypadła część działki o numerze ew. 1 (aktualnie numer ewidencyjny: 3) i cała działka o numerze ew. 2, natomiast syn otrzymał na wyłączną własność również część działki o numerze ew. 1 (aktualny numer ewidencyjny: 4).

Przedmiotem wniosku są działki będące Pana własnością o aktualnych numerach ewidencyjnych 3 i 2. Po wywłaszczeniu aktualnie na nieruchomości działce gruntu nr 3 pozostały tylko hala blaszana i budynek dawnej kotłowni. Na działce 2 nie dokonano żadnych naniesień.

Wykorzystywał Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej budynki i budowle znajdujące się na gruncie działki o numerze ew. 1 (aktualny numer ewidencyjny: 3). Budynki i budowle stanowiły środki trwałe wpisane do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. W kosztach uzyskania przychodu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej uwzględniane były również wydatki na remonty budynków i budowli. Od 2007 r. w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej wynajmował Pan część działki o numerze ew. 1 (aktualny numer ewidencyjny: 3) do podmiotu powiązanego, tj. Spółki (…) Sp. z o.o. Uzyskany z tego tytułu przychód rozliczany był w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Aktualnie po wywłaszczeniu w latach 2018 - 2022 przedmiotem najmu do podmiotu powiązanego jest plac składowy i plac pod węzeł betoniarski ok. 2,5 tys. m2, przychody rozliczane są w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Natomiast od 1992 roku na tym terenie była prowadzona podstawowa działalność gospodarcza w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej (PKD 2369Z) i nieruchomości były i są wykorzystywane do tej podstawowej działalności, tj. prefabrykacji betonowej. Z uwagi na duży teren, najem dla podmiotu powiązanego wynikał z chęci pozyskania dodatkowych środków na pokrycie zobowiązań podatkowych (np.: podatek od nieruchomości).

Pana zamiarem jest zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej („zamknięcie działalności”) i wynajęcie terenu innym podmiotom w ramach najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Obie nieruchomości były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej. Do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej wprowadzono budynki i budowle znajdujące się na gruncie działki o numerze ew. 1 (Teraz 3):

• Konstrukcja stalowa hali (1) - data przyjęcia: 18 czerwca 2003 r.,
• Konstrukcja stalowa hali (2) - data przyjęcia: 30 czerwca 2003 r.,
• Hydrofornia z agregatem (Budynek kotłowni) - data przyjęcia 31 grudnia 1995 r.,
• Stacja transformatorowa - data przyjęcia 31 grudnia 1995 r.,
• Studnia głębinowa - data przyjęcia 31 grudnia 1995 r.

W ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej wynajmował Pan część działki o numerze ew. 1 (aktualny numer ewidencyjny: 3) do podmiotu powiązanego, tj. Spółki (…) Sp. z o.o. Uzyskany z tego tytułu przychód rozliczany był w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Łącznie 2,5 tys. m2.

Do majątku prywatnego po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej przesunie Pan nieruchomość gruntową wraz z naniesieniami w miejscowości (…), gmina (…) o numerze ew. 1 (aktualny numer ewidencyjny: 3) oraz nieruchomość gruntową działkę 2.

W dniu 21 lipca 1992 r. nabył Pan działkę o numerze ew. 1, natomiast w dniu 30 czerwca 1993 r. działkę o numerze ew. 2. Działki zostały nabyte do majątku wspólnego małżeńskiego. Po śmierci żony 24 lutego 1997 r. Sąd wydał postanowienie o nabyciu spadku przez Pana i Pana syna w stosownych udziałach. W latach 2018-2022 nastąpiło wywłaszczenie części działki pod drogę publiczną, a 3 sierpnia 2023 r. nastąpiło zniesienie współwłasności i podział pozostałego terenu ww. dwóch działek pomiędzy Pana i Pana syna (zgodnie z przysługującymi im udziałami we współwłasności). Po dokonanym podziale i przeprowadzeniu zniesienia współwłasności, przypadła Panu część działki o numerze ew. 3 i cała działka o numerze ew. 2, natomiast syn otrzymał na wyłączną własność część działki o numerze ew. 4, wynikającą z podziału pierwotnej działki 1.

Po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej zamierza Pan zawrzeć umowy najmu z podmiotem niepowiązanym, tym niemniej nie wyklucza Pan czasowego wynajęcia do podmiotu powiązanego. Przy czym wskazuje Pan, że niezależnie od zakończenia działalności gospodarczej planuje również likwidację lub ew. sprzedaż udziałów w podmiocie powiązanym. Tym samym najem do podmiotu powiązanego nie jest Pana zamiarem, natomiast może wystąpić czasowo w sytuacji niemożliwości znalezienia innego najemcy lub w związku z poszukiwaniem nabywcy udziałów w podmiocie powiązanym.

Pytanie

Czy Przychód uzyskany z tytułu wynajmu Nieruchomości powinien być zakwalifikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT a w konsekwencji dochody z wynajmu Nieruchomości, powinny być opodatkowane w ramach najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że przychód uzyskany z tytułu wynajmu Nieruchomości powinien być zakwalifikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT, a w konsekwencji dochody z wynajmu Nieruchomości, powinny być opodatkowane w ramach najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. la ustawy o ryczałcie.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przedstawia zamknięty katalog źródeł przychodów oraz wskazuje sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 Ustawy o PIT, źródłami przychodów są:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Przychód uzyskiwany z tytułu najmu nieruchomości może być traktowany - w zależności od stanu faktycznego - jako przychód z majątku osobistego, tj. zaliczony do przychodów z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT) lub też być zaliczony do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT).

W związku z powyższym, dla prawidłowej kwalifikacji przychodów z Nieruchomości kluczowe jest ustalenie charakteru najmu po zamknięciu działalności gospodarczej.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, który wskazuje, że za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 ustawy.

Jednocześnie, w myśl art. 5b ust. 1 Ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z przepisów przedstawionych powyżej wynika, że aby przychody mogły zostać zaklasyfikowane jako pochodzące z pozarolniczej działalności gospodarczej, muszą być jednocześnie spełnione trzy przesłanki, a mianowicie:

• zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 Ustawy o PIT oraz
• wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 Ustawy o PIT.

Stosowanie do art. 14 ust. 2 pkt 11 Ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Opisany wyżej przepis współbrzmi z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Definicja umowy najmy została zawarta w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W wyniku zawarcia umowy najmu podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obu sytuacjach przychód związany jest z tym rodzajem umowy cywilnoprawnej, która łączy strony, mianowicie umową najmu.

W tym miejscu wskazać należy też na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której Sąd wskazał, że „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej."

Z uchwały wynika, że „To zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)."

Na gruncie Ustawy o PIT dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, w sposób ciągły.

Podkreśla Pan, że nie ma podstaw do zaklasyfikowania jako pozarolniczą działalność gospodarczą, zgodnie z definicją zawartą w artykule 5a pkt 6 Ustawy o PIT, działań podejmowanych przez podatnika, które ograniczają się do zwykłego zarządzania własnym majątkiem, tj. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Normalne działania gospodarcze, wykonywane zgodnie z powszechnie przyjętymi zasadami w takich przypadkach, nie powinny być utożsamiane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Powyższe kryteria należy rozważać w każdym konkretnym przypadku, biorąc pod uwagę ogół faktów dotyczących danej sytuacji, a nie tylko pojedyncze elementy przyszłych zdarzeń. Istotne jest tu nie subiektywne przekonanie podatnika o właściwej kwalifikacji swoich przychodów do określonego źródła, lecz to, czy w rzeczywistych okolicznościach danego przypadku spełnione są wymienione kryteria.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 i 2 ustawy o ryczałcie regulują opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne m.in.:

1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą,

2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT.

W świetle art. 9a ust. 6 Ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r., dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o ryczałcie.

Zgodnie z artykułem 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie, osoby fizyczne, które uzyskują przychody wymienione w artykule 10 ustęp 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, są zobowiązane do płacenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym, w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT.

Z powyższego wynika, że przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Ma Pan zamiar wynajmować Nieruchomości w ramach zarządu majtkiem prywatnym. Wynajem nie będzie miał na celu osiągnięcia zysków, a jedynie zapobiegnięcie stratom wynikającym z kosztów utrzymania Nieruchomości oraz naturalnej utraty wartości. Dodatkowo pragnie Pan podkreślić, że działania związane z wynajmem nie będą miały charakteru zawodowego, nie będzie świadczył dodatkowych usług powiązanych na rzecz najemcy, np. zapewnienia ochrony, administrowania i zarządzania nieruchomością, itp. Pana rola będzie ograniczała się jedynie do oddania rzeczy najemcy do używania w zamian za umówiony czynsz. Nie planuje Pan zatrudniania pracowników, zleceniobiorców czy zarządcy ani prowadzenia jakiejkolwiek działalności marketingowej powiązanej z wynajmowanymi Nieruchomościami. Zatem należy stwierdzić, że Nieruchomości po wycofaniu z działalności gospodarczej nie będą stanowić składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, jak również umowy najmu nie będą zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Pana stanowisko znajduje potwierdzenie np. w licznych interpretacjach organów podatkowych dotyczących zbliżonych stanów faktycznych. Przykładowo, w wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

• interpretacji indywidualnej z 24 maja 2023 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.219.2023.2.HJ,
• interpretacji indywidualnej z 6 czerwca 2023r., nr 0114-KDIP3-1.4011.351.2023.2.AC,
• interpretacji indywidualnej z 24 maja 2023 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.219.2023.2.HJ,
• interpretacji indywidualnej z 28 marca 2023 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.83.2023.1.MM,
• interpretacji indywidualnej z 21 czerwca 2023 r., 0114-KDIP3-2.4011.323.2023.3.MT,
• interpretacji indywidualnej z 19 września 2023 r., nr 0115-KDIT1.4011.551.2023.1.JG.

Reasumując, może Pan opodatkować usługi najmu Nieruchomości w ramach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu Nieruchomości powinien Pan opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2. ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

• zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
• wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym :

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

• celu zarobkowego,
• ciągłości,
• zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Jednocześnie podkreślam, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.) :

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
• dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że od 1 lutego 1989 roku prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Głównym przedmiotem działalności jest produkcja pozostałych wyrobów z betonu, gipsu i cementu. Wykonywana działalność gospodarcza obejmuje również produkcję wyrobów budowlanych z betonu, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, sprzedaż detaliczną, transport drogowy towarów, działalność w zakresie architektury, działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne (PKD 2007 2361 Z). W latach 1992 oraz 1993 kupił Pan dwie nieruchomości gruntowe w miejscowości do majątku wspólnego z żoną w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Po śmierci żony w 1997 r. był Pan współwłaścicielem nieruchomości w częściach ułamkowych z synem. W 2023 r. nastąpiło zniesienie współwłasności. Obie nieruchomości były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej. Z uwagi na wiek i stan zdrowia, planuje Pan zakończenie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. W wyniku zakończenia prowadzenia działalności gospodarczej nastąpi również przesunięcie Nieruchomości z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Jednocześnie planuje Pan dalsze wynajmowanie Nieruchomości do Spółki lub/i do innego podmiotu gospodarczego. Dalszy wynajem Nieruchomości nie będzie miał na celu osiągnięcia zysków, a jedynie zapobiegnięcie stratom wynikającym z kosztów utrzymania Nieruchomości (np. wysoki gminny podatek od nieruchomości) oraz naturalnej utraty ich wartości. Uzyskiwane przychody zamierza Pan opodatkowywać w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w ramach najmu prywatnego, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie.

Skoro w wyniku zakończenia prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej zamierza Pan przesunąć Pana nieruchomości do majątku prywatnego, to wówczas przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100.000 zł wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu odprowadzi Pani od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

W odniesieniu zaś do powołanych przez Pana interpretacji organów podatkowych organ informuje, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).