Błędny adres może drogo kosztować samorządy

Organy wszczynające lub prowadzące postępowania administracyjne, gdzie stroną jest wspólnota mieszkaniowa, powinny bardzo skrupulatnie zbadać, z ilu lokali się ona składa. Jeśli tego nie zrobią, narażają się na procesy o odszkodowania

Nie wszystkie samorządy i wspólnoty mają świadomość, że ponad rok temu zostały zmodyfikowane definicje małej i dużej wspólnoty mieszkaniowej (art. 19 i 20 ustawy o własności lokali; dalej: u.w.l.), co przekłada się na obowiązek powołania zarządu przez wspólnoty liczące co najmniej cztery lokale wyodrębnione i lokale niewyodrębnionych. Tymczasem zgodnie z nowelizacją ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw od 1 stycznia 2020 r. z małą wspólnotą mieszkaniową - a ta nie musi powoływać zarządu - mamy do czynienia tylko wówczas, gdy liczba ww. lokali jest nie większa niż trzy (przed nowelizacją nie większa niż siedem lokali). To, że ta zmiana przeszła bez większego echa, spowodowało, że wiele wspólnot działa bez obowiązkowego zarządu, co niestety także umyka samorządom. Ma to olbrzymie znaczenie dla postępowań administracyjnych i legalności wydawanych w ich toku decyzji.

Różnica w reprezentowaniu

Zgodnie z art. 28 i 29 kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.) stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Stronami mogą być osoby fizyczne i osoby prawne, a gdy chodzi o państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne oraz organizacje społeczne - również jednostki nieposiadające osobowości prawnej, a więc również wspólnoty mieszkaniowe. Strony niebędące osobami fizycznymi działają przez swych ustawowych lub statutowych przedstawicieli (art. 30 k.p.a.). Zasadnicza różnica między małą i dużą wspólnotą mieszkaniową polega na sposobie zarządzania i reprezentowaniu wspólnoty na zewnątrz. W przypadku małej wspólnoty do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, zaś w pozostałym zakresie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o własności lokali (art. 19 u.w.l.). W przypadku dużej wspólnoty - od chwili jej ukonstytuowania się z mocy prawa - właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Dotyczy to więc również tych małych wspólnot, które z dniem 1 stycznia 2020 r. stały się dużymi.