Czy podatnik może użyczyć nieruchomość żonie

Podatnik jest zwolniony podmiotowo z VAT (limit 200 tys. zł). Podatnik wynajmuje prywatny lokal mieszkalny. Między małżonkami jest wspólność majątkowa. Kwota przychodu z najmu liczy się do limitu zwolnienia podmiotowego (działalność + najem). Wynajmowana nieruchomość jest w majątku odrębnym podatnika, nabył nieruchomość przed zawarciem małżeństwa. 1. Czy podatnik może użyczyć w/w nieruchomość żonie? 2. Czy żona może opodatkować przychody z tej użyczonej nieruchomości w formie ryczałtu? 3. Czy osiągane przez żonę przychody z najmu tej nieruchomości będą miały wpływ na limit zwolnienia podmiotowego małżonka?