Wyrok WSA w Krakowie z dnia 30 listopada 2023 r., sygn. II SA/Kr 1074/23

Nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Sędziowie WSA Piotr Fronc (spr.) WSA Magda Froncisz po rozpoznaniu w dniu 30 listopada 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi S. sp. z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 7 lipca 2023r. znak SKO.ZP/415/307/2023 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję organu I instancji ; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz strony skarżącej S. sp. z o.o. w K. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

Przedmiotem skargi S. Spółki z o.o. z siedzibą w K. (dalej: skarżąca) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 7 lipca 2023 r. znak SKO/ZP/415/307/2023 utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 12 maja 2023 r. nr 222/6730.2/2023 orzekającą o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Rozbudowa, nadbudowa i przebudowa budynku usługowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowo-mieszkalny z instalacjami wewnętrznymi, miejscami parkingowymi, wewnętrznym układem drogowym, instalacjami zewnętrznymi (prądu, gazu, wody, kanalizacji ogólnospławnej, ciepłowniczą), na działkach nr [...], [...], [...] obr. [...], przy al[...] w K.".

Organ wskazał, iż inwestycja objęta wnioskiem w przedmiotowej sprawie, w sposób oczywisty naruszałaby ład przestrzenny. Realizacja zabudowy we wskazanej we wniosku lokalizacji wykracza poza zasady ustalania warunków zabudowy poprzez decyzję wz - ograniczające pozytywne rozstrzygnięcia na podstawie nawiązania do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy przy konieczności zachowania i kształtowania harmonijnej całości urbanistycznej. Kreowanie przestrzeni w oderwaniu od istniejących zabudowań - jest niezgodne z przepisami prawa określonymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - obowiązującymi w przypadku wykonywania analizy architektoniczno - urbanistycznej oraz ustalania warunków zabudowy. Kolegium Odwoławcze podzieliło pogląd organu I instancji, że w świetle ustaleń analizy architektoniczno - urbanistycznej wnioskowana inwestycja pozostaje w sprzeczności z zasadą kontynuacji dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Organy nie kwestionowały ustaleń analizy architektoniczno – urbanistycznej, która ich zdaniem jest prawidłowa. Szczególnie nie budzi wątpliwości w kontekście kluczowych dla niniejszej sprawy ustaleń związanych z brakiem możliwości ustalenia warunków zabudowy. Obszar analizowany wyznaczono, zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 m. Organ wyznaczył obszar analizowany wokół terenu inwestycji i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-6 ustawy. Ustalono szerokość frontu terenu inwestycji kubaturowej, jako odcinek długości ok. 19 m (odcinek terenu inwestycji kubaturowej - dz. nr [...] obr. [...] [...], od strony drogi wewnętrznej od Alei [...], z której odbywa się główny wjazd i wejście na teren inwestycji kubaturowej). Granice obszaru analizowanego wyznaczono tak, aby w żadnym miejscu odległość od granic terenu inwestycji do granic obszaru analizowanego nie była mniejsza niż trzykrotność szerokości frontu przedmiotowych działek, czyli ok. 57 m. Obszar analizowany obejmuje fragment obudowy al. [...], ograniczony ul. [...] i linią kolejową czyli elementami urbanistycznie zamykającymi powyższą część "pierzei" [...]. W ocenie Kolegium wielkość obszaru analizowanego w pełni oddaje charakter zabudowy i cechy przestrzenne układu urbanistycznego, którego elementem miałby być wnioskowany budynek. W związku z powyższym nie znaleziono przestrzennego uzasadnienia do powiększania obszaru analizowanego. Analizą objęto zabudowane działki znajdujące się w całości w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego oraz działki, których większa część zabudowy (powyżej 50%), zawiera się w obszarze analizowanym. W analizie pominięto zabudowane działki, których większe części (powyżej 50%) znajdują się poza granicami obszaru analizowanego, a także ich zabudowa w całości znajduje się poza granicami obszaru analizowanego. W konsekwencji obszar obejmujący dz. nr [...], [...], [...], [...] z zespołem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami spółki B. , nie został objęty analizą ponieważ jedynie niewielka część tego terenu znajduje się w obszarze analizowanym, a cała zabudowa istniejąca, projektowana i będąca w trakcie realizacji, znajduje się poza obszarem analizowanym. Niewątpliwie powyższa zabudowa usytuowana w znacznym oddaleniu od al. [...], dostępna jest również od ulicy [...], czyli innej drogi publicznej. Organ wskazał, że zabudowa ta nie ma przestrzennych powiązań z wnioskowaną lokalizacją, która usytuowana jest w bezpośrednim zbliżeniu do [...]. Przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze analizowanym brak jest zabudowy, która pozwoliłaby na określenie wymagań dotyczących planowanej inwestycji, czyli umożliwiłaby kontynuację objętych wniosków parametrów tj.; wskaźnika powierzchni nowej i istniejącej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji kubaturowej na poziomie ok. 66%, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej minimum 20% oraz wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie ok. 25 m. Szczególnego podkreślenia wymaga zdaniem organu, że teren inwestycji znajduje się bezpośrednio przy [...]. Od wschodu graniczy z działką zabudowaną nr [...], na której znajdują się obiekty stacji benzynowej, natomiast od północnego wschodu z działką nr [...], na której położone są 10 i 11 kondygnacyjne budynki mieszkalne wielorodzinne (w obszarze analizowanym znajduje się tylko jeden z nich - budynek 11 kondygnacyjny). Po przeciwległej stronie Alei [...] zlokalizowany jest kwartał zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - zabudowa pierzejowa (między innymi dz. nr [...]). Podkreślenia wymaga, że jest zasadą wynikającą z treści § 5 rozporządzenia, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W drodze wyjątku dopuszcza się wyznaczenie innej wartości tego parametru, jeżeli wynika to z analizy urbanistyczno-architektonicznej. Z analizy badanego obszaru wynika, iż średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek zabudowanych w obszarze analizowanym wynosi ok. 53%, w związku brak jest możliwość wyznaczenia wartości tego parametru w sposób umożliwiający realizację wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego na podstawie średniej wielkości ustalonej dla obszaru analizowanego zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia. Z uwagi na zróżnicowanie wskaźników, charakteryzujących działki zabudowane, położone w omawianym obszarze. Organ rozważył możliwość ustalenia wielkości tego parametru na wnioskowanym poziomie 66% z zastosowaniem dyspozycji § 5 ust. 2 rozporządzenia, tj. w oparciu o treść analizy urbanistyczno-architektonicznej. Z treści analizy wynika jednak możliwość ustalenia tego parametru w wielkości maksymalnej, nie przekraczającej 55%. W ocenie organu ze względu na konieczność zachowania ładu przestrzennego i utrzymanie cech charakterystycznych dla istniejącego układu urbanistycznego w obszarze analizowanym nie jest możliwe dopuszczenie zabudowy, o wnioskowanych parametrach, na przedmiotowym terenie. Potwierdza to zestawienie tabelaryczne wskaźników występujących na działkach zabudowanych w obszarze obejmujących zabudowę o formie architektonicznej podobnej do wnioskowanej, tj.; zabudowę wolnostojącą. Zabudowę tę cechują niskie wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 27% - na działce [...] i 6% - na działce [...]. Natomiast wielkości wysokie omawianego wskaźnika charakterystyczne są dla zabudowy o odmiennym formie architektonicznej, kształtującej zwarte pierzeje i kwartały zabudowy po zachodniej stronie Al. [...]. Obliczając średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek zabudowanych w obszarze analizowanym, wzięto pod uwagę wszystkie działki, położone w omawianym obszarze. Wskaźnik dla dz. nr [...] (stacja benzynowa i myjnia) jest jednym z elementów służących do obliczenia średniego wskaźnika, a nie punktem odniesienia do wyznaczenia parametrów wnioskowanej zabudowy. Niewątpliwie należało zatem uwzględnić zabudowę na działce nr [...], która bezpośrednio sąsiaduje z terenem inwestycji i przylega do powyższej ulicy. Zatem brak było podstaw do uwzględnienia wnioskowanego wskaźnika wynoszącego 66%. W odniesieniu natomiast do wskaźnika górnej krawędzi elewacji frontowej organ zauważył, że występujące na działce sąsiedniej nr [...] wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszą 4 metry dla budynku myjni oraz 5,7 m dla budynku stacji paliw z wiatą. Obliczona wartość średnia wysokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi ok. 15 m, natomiast średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków (okapów lub attyk) znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi ok. 13 m. W konsekwencji nie jest możliwe ustalenie wysokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji w wielkości wnioskowanej tj.: 25 m, jako przedłużenie odpowiedniej krawędzi istniejącej zabudowy lub w nawiązaniu do wielkości średniej w myśl reguły określonej § 7 ust. 1-3 ww. Rozporządzenia. Kolegium wskazało, że charakterystyczną cechą obszaru analizowanego jest lokalizowanie niższej, maksymalnie 5- kondygnacyjnej, zabudowy bezpośrednio przy Al. [...] po jej obu stronach, natomiast wyższe budynki znajdują się w oddaleniu od pasa drogowego Alei [...], tj. w odległości ok. 34 m od granicy z działką drogową [...]. Przedmiotowy budynek jak i budynki 3-5 kondygnacyjne znajdują się w odległości odpowiednio ok. 7 m i ok. 10 m od granicy z działką drogową. Ponadto wnioskowany budynek, z racji swojego położenia, stanowi element niskiej, maksymalnie 5-kondygnacyjnej (ok. 16 m) obudowy Al. [...]. Wysokości bezpośrednio sąsiadujących budynków na dz. nr [...] (stacja benzynowa i myjnia) prawidłowo zostały wzięte pod uwagę do obliczenia średniej wysokości, z kolei budynki zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami spółki [...] znajdują się poza obszarem analizowanym. Organ uwzględnił natomiast zabudowę budynkiem wielorodzinnym o wysokości 34m na działce nr [...]. Brak jest z kolei zdaniem organu jakichkolwiek podstaw do uwzględnienia drugiego budynku wielorodzinnego na powyższej działce usytuowanego w znacznym oddaleniu od [...] - zupełnie poza zakresem obszaru analizowanego. W ten sposób zaistniałoby nieuzasadnione rozszerzenie zakresu przedmiotowego obszaru. Wobec powyższego Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że lokalizacja przedmiotowego budynku, o wnioskowanych parametrach, bezpośrednio przy [...] nie znajduje uzasadnienia w istniejących uwarunkowaniach przestrzennych w obszarze analizowanym i nie wynika z cech istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu, występujących w omawianym obszarze. Parametry planowanej zabudowy nie odpowiadają gabarytom istniejącej zabudowy, położonej bezpośrednio przy [...].