Wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 listopada 2019 r., sygn. IV SA/Wa 3290/18

Zagospodarowanie przestrzenne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Joanna Borkowska, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant sekr. sąd. Magdalena Walkowiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2019 r. sprawy ze skargi P. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę

Uzasadnienie

P. Z. (dalej: "skarżący") wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] października 2018 r., w której utrzymano w mocy decyzję Zarządu [...] z [...] kwietnia 2015 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego wraz z garażem w kubaturze budynku.

Stan sprawy przedstawia się następująco: Zarząd [...] z [...] kwietnia 2015 r. ustalił na - wniosek P. L. z 30 grudnia 2014 r., uzupełniony 19 stycznia 2015 r. - warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z garażem w kubaturze budynku oraz szamba szczelnego na działce ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] położonej przy ul. [...] na terenie [...] w [...]. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu określono w sposób następujący: 1) linię zabudowy - wyznaczono jako nieprzekraczalną - 5 m od ul. [...]; 2) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono do 0,30; 3) powierzchnię biologicznie czynną wyznaczono na min. 60 %; 4) szerokość elewacji frontowej budynku określono na 11,38 m z tolerancją 20 %, czyli od 9,1 m do 13,66 m; 5) wysokość elewacji frontowej mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku określono do 11 m; 5) wysokość głównej kalenicy dachu określono do 11 m; 6) geometrię dachu ustalono jako - dach płaski, wielospadowy lub dwuspadowy o kącie nachylenia połaci od 0° do 45°. Od powyższej decyzji odwołał się skarżący. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w decyzji z [...] października 2018 r. utrzymało w mocy decyzję Zarządu [...] z [...] kwietnia 2015 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że organ pierwszej instancji rozstrzygał w oparciu o art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Następnie organ przytoczył treść art. 61 ust. 1 ww. ustawy i § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.). Dalej wykazał, że działki sąsiednie terenu inwestycji zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej do realizacji inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu, jako zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Na podstawie wniosków z przeprowadzonej analizy obszaru (załącznik Nr 2) określone zostały warunki zabudowy przy spełnieniu wymogów art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ nie podzielił zarzutów zawartych w odwołaniu strony. W związku z uwagami odwołującego się organ pierwszej instancji uszczegółowił analizę. Wyznaczone wskaźniki dla planowanej zabudowy zostały dokładniej opisane i uzasadnione. Wnioski z przeprowadzonej analizy wskazują na możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanej przez inwestora inwestycji. Fakt, że organ uwzględnił w zasadzie w warunkach zabudowy wniosek inwestora po jego analizie potwierdza jedynie, że planowana inwestycja jest zgodną z istniejącą zabudową w obszarze analizowanym. Organ nie zgodził się ze zdaniem odwołującego się, że realizacja inwestycji w oparciu o zaskarżone warunki zabudowy umożliwi łatwą zmianę funkcji planowanej zabudowy z jednorodzinnej na wielorodzinną, ponieważ tego rodzaju zmiana wymagałaby odrębnego postępowania. Odnosząc się do uwag zawartych w złożonym odwołaniu, organ zauważył, że zaskarżona decyzja określa warunki wykorzystania terenu w fazie realizacji i eksploatacji, warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz wymagania dotyczące ochrony środowiska. Ponadto, decyzją tą inwestor został zobowiązany do stosowania rozwiązań chroniących interesy osób trzecich. Zdaniem Kolegium funkcja planowanej inwestycji stanowić będzie kontynuację zabudowy w formie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a analiza obszaru wykazała, że działki sąsiednie zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej do realizacji inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu, jako zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Organ też zaznaczył, że wydanie pozytywnej decyzji nie oznacza jeszcze, że wnioskodawca uprawniony będzie do wybudowania planowanej inwestycji. Z reguły rozstrzyga o tym inny organ administracji publicznej w następnym postępowaniu administracyjnym zmierzającym do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym postępowaniu inwestor zobowiązany jest do wykazania, że posiada prawo do dysponowania gruntem, na którym planowana jest inwestycja. Bez uzyskania stosownego prawa nie będzie mógł rozpocząć budowy. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa jedynie podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, w tym odnoszące się do objętej wnioskiem inwestycji, podlegające dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym realizację inwestycji, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz w regulacjach dotyczących warunków technicznych planowanych zamierzeń i ich usytuowania. Podstawowe parametry projektowanej inwestycji określone w decyzji wiążą jednak projektanta obiektu budowlanego, jak również organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę lub zatwierdzający projekt budowlany. Ponadto zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Zatem, jeśli wniosek o ustalenie dotyczy inwestycji, której lokalizacja pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną. Nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami o planowaniu przestrzennym. Organ, wydając decyzję o odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji, powinien w sposób niebudzący wątpliwości wykazać niezgodność zamierzeń wnioskodawcy z przepisami odrębnymi bądź też wyjaśnić okoliczności przewidziane ustawą, uniemożliwiające pozytywne załatwienie sprawy. Wobec niestwierdzenia przez skład orzekający Kolegium uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, uznano że organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z tych względów decyzję o warunkach zabudowy utrzymano w mocy.