Wyrok WSA w Opolu z dnia 22 stycznia 2019 r., sygn. II SA/Op 23/19

Administracyjne postępowanie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Janowska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 stycznia 2019 r. sprawy ze sprzeciwu E. W. od decyzji Wojewody Opolskiego z dnia 21 grudnia 2018 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną 1) uchyla zaskarżoną decyzję, 2) zasądza od Wojewody Opolskiego na rzecz skarżącej E. W. kwotę 100 (sto) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

Przedmiotem skargi, wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu przez E. W. jest decyzja Wojewody Opolskiego z dnia 21 grudnia 2018 r., nr [...], którą organ uchylił decyzję Starosty Krapkowickiego z dnia 25 czerwca 2018 r., nr [...] o ustaleniu odszkodowania za nabytą z mocy prawa przez Gminę [...] nieruchomość, tj. działkę nr a w [...] (obecnie KW [...]), stanowiącą dotychczas własność E. W., oraz przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Wydanie zaskarżonej decyzji poprzedziło postępowanie o następującym przebiegu:

Decyzją z dnia 15 lutego 2018 r., nr [...], Starosta Krapkowicki zezwalając na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie chodnika wzdłuż ulicy [...] od skrzyżowania z ulicą [...] w stronę torów kolejowych, stwierdził nabycie z mocy prawa na rzecz Gminy [...] nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr a o pow. 0,0053 ha (powstała z podziału działki nr b), obręb [...], gmina [...], KW [...], stanowiącej dotychczas własność E. W.

Po uzyskaniu od rzeczoznawcy majątkowego - W. D. - operatu szacunkowego wyceny ww. nieruchomości, w którym jej wartość rynkowa ustalona została na kwotę 5.316,00 zł, Starosta Krapkowicki decyzją z dnia 25 czerwca 2018 r., nr [...], orzekł o ustaleniu na rzecz E. W. odszkodowania w wysokości 5.316,00 zł. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art. 12 ust. 4a, 4c, 4f i 5 oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1496, z późn. zm. - zwanej dalej specustawą), a także art. 9a, art. 130 ust. 2 art. 132 ust. 1a w związku z art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm. - zwanej dalej u.g.n.). W uzasadnieniu Starosta odnotował, że w dniu 8 maja 2018 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - W. D. operat szacunkowy nieruchomości. Według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla wycenianej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta [...], przyjęty Uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia 10 października 2002 r., Nr [...]. W ww. planie działka nr a oznaczona została symbolem Kp (tereny parkingów i garaży), w części L (tereny ulic lokalnych). Biegła stwierdziła, że wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w osiedlowej części miasta [...], w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wyceniając przedmiotową nieruchomość biegły zastosowała podejście porównawcze - metodę porównywania parami. W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Organ wyjaśnił, iż przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W sporządzonym operacie szacunkowym biegła poddała analizie 5 transakcji podobnymi nieruchomościami niezabudowanymi, przeznaczonymi w planach miejscowych pod drogi. Badaniem objęto rynek lokalny, określony jako teren miast i wsi województwa opolskiego. Z kolei do porównań rzeczoznawca przyjęła 3 transakcje nieruchomościami podobnymi, które zostały wyszczególnione w operacie szacunkowym z podaniem ich przeznaczenia, lokalizacji, powierzchni, ceny i daty transakcji, co pozwala na określenie podobieństwa. Ponadto biegła określiła cechy rynkowe, czyli atrybuty nieruchomości, które mają wpływ na ceny rynkowe nieruchomości tego samego rodzaju co nieruchomość wyceniana i wskazała wagi tych cech. Biegła stwierdziła, że przyjęte nieruchomości podobne do wycenianej różnią się lokalizacją, uzbrojeniem, sąsiedztwem i wielkością. Organ zaznaczył, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością. Przez nieruchomości podobne (porównywalne) należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Stosownie do zapisów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., operat ten poddano ocenie pod względem formalnym, tzn. przydatności jako dowodu w sprawie, wpływającego bezpośrednio na treść decyzji. Przeprowadzono kontrolę operatu pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak również ocenę, czy jest on sporządzony w sposób logiczny i zupełny. Na tej podstawie organ stwierdził, że operat nie zawiera błędów rachunkowych, został sporządzony zgodnie z prawem, a zastosowana metoda wyceny jest prawidłowa i zgodna z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ wskazał, że w sprawie nie występuje zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. albowiem cel nabycia nieruchomości jest tożsamy z przeznaczeniem, a zatem należało zastosować dyspozycję zawartą w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ wskazał ponadto, iż zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy wysokość odszkodowania powiększa się o 5%, gdy dotychczasowy właściciel wydał przedmiotową nieruchomość przed upływem 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Ponieważ przejęta nieruchomość nie została wydana w terminie, o którym mowa w art. 18 ust 1e, nie powiększono wysokości odszkodowania. Reasumując organ stwierdził, że określona wartość odszkodowania jest wartością rynkową według stanu na dzień 15 lutego 2018 r., tj. według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i poziomu cen z maja 2018 r., tj. z dnia sporządzenia operatu szacunkowego. Dodatkowo organ wyjaśnił, że działając na podstawie art. 10 K.p.a. pismem z dnia 1 czerwca 2018 r. zawiadomił strony postępowania o przysługującej możliwości zapoznania się z całością dokumentacji zgromadzonej w sprawie odszkodowawczej, w szczególności z opinią rzeczoznawcy majątkowego określającą wartość nieruchomości.