Wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 listopada 2018 r., sygn. II SA/Kr 1061/18

Inne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Jacek Bursa Protokolant: starszy sekr. sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2018 r. sprawy ze skargi M. R. i A. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących M. R. i A. R. kwotę 3300,00 zł (trzy tysiące trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją z dnia 21 grudnia 2017 r. nr [...] działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, art. 104 K.p.a., uchwały nr XIIN/456/13 Rady Miejskiej w S. z dnia 12 grudnia 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S. ustalił jednorazową opłatę dla zbywcy prawa własności nieruchomości położonej w S. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] dla M. R. i A. R. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty ustalono na poziomie [...] zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy S. zatwierdzonym uchwałą Rady Narodowej MiG S. z dnia 16.05.1989 r. oraz uchwałą z dnia 30.11.1994 r. Rady Miejskiej S., obowiązującym do dnia 31.12.2003 r., działka wymieniona powyżej leżała w terenie oznaczonym symbolem R - tereny rolne bez prawa zabudowy. Od dnia 1 stycznia 2004 r. Miasto S. nie posiadało planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w dniu 15.05.2006 r. Rada Miejska w S. zatwierdziła plan zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie 10.08.2006 r., a według zapisów którego, przedmiotowa działka objęta została następującym przeznaczeniem: teren oznaczony symbolem ZR - tereny zieleni nie urządzonej. Następnie podano, że na mocy wyroków WSA w Krakowie z dnia 04.02.2013 r. oraz NSA z dnia 11 lutego 2014 r. stwierdzono nieważność uchwały wprowadzającej w 2006 r. wskazany wyżej plan. Okoliczność stwierdzenia nieważności Uchwały RM w S. spowodowała, iż okres w którym żaden plan nie obowiązywał należy liczyć od dnia 31.12.2003 r. W dniu 12.12.2213r, zatwierdzony został nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przedmiotowa działka ujęta została w obszarze o symbolu A15 MNU - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług, fragmentarycznie w obszarze o symbolu - ZR -tereny zieleni nie urządzonej, oraz fragmentarycznie w obszarze o symbolu KDZ - tereny dróg publicznych, droga zbiorcza. Stosownie do § 52 wspomnianej Uchwały RM zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stawka procentowa służąca naliczaniu opłaty planistycznej wynosi 30 %. Celem zbadania, czy istotnie nastąpił wzrost przedmiotowej nieruchomości zbytej przez M. R. i A. R., organ I Instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie wyceny przedmiotowej nieruchomości. Podano, na podstawie jakich przepisów dokonywana jest wycenia nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, jak też i to, że w ocenie organu, wycena nieruchomości stanowiąca podstawę naliczenia w niniejszej sprawie jednorazowej opłaty, została sporządzona prawidłowo. Rzeczoznawca zastosował do wyceny podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podkreślono, że porównania dokonuje się na podstawie cech rynkowych. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnicę ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości według cen obowiązujących w dniu jej sprzedaży, i to w trzech stanach - zgodnie z jej przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1.01.1995 r., a wygasłym z dniem 31.12.2003 r., zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania l , przestrzennego, czyli uchwalonym 12.12.2013 r., oraz według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, czyli wtedy, gdy na tym terenie nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z brzmieniem art., 87 ust. 3a dokonano porównania przeznaczenia nieruchomości w starym i nowym planie i stwierdzono, że nie są one tożsame. W każdym z tych trzech okresów przedmiotowa nieruchomość posiadała inną wartość. Najwyższą wartość otrzymała przedmiotowa nieruchomości po wejściu w życie obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe wykazało wiec, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu obecnego planu. W tej sytuacji organ I instancji stwierdził, iż operat szacunkowy wykonany na potrzeby prowadzonej sprawy wykonany został rzetelnie i może stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej. W związku z tym wykazano, jakie wartości przedmiotowej nieruchomości zostały ustalone przez rzeczoznawcę w trzech stanach, tj. jaką miała wartość pod rządami poprzedniego, wygasłego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, w czasie gdy żaden plan nie obowiązywał, jak też jaka jest wartość obecnie, czyli w chwili gdy obowiązuje mpzp z 2013 r. Jak następnie stwierdzono, największą wartość przedmiotowa nieruchomość prezentuje obecnie, tj. w sytuacji gdy jej przeznaczenie jest określone przez plan uchwalony w 2013 r. Najniższą zaś wartość grunt ten posiadał pod rządami wygasłego 31.12.2003 r. planu. W wyniku szczegółowych obliczeń wartość rynkową 1 m2 nieruchomości wyliczono na 149,13 zł. - pozwoliło to określić wartość nieruchomości na kwotę [...]zł. W efekcie obliczeń wartość rynkową nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3997 ha położonej w S. wyliczono na: wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego wynosi (uwzględniając faktyczny sposób wykorzystania ) - [...] zł; wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego wynosi ( uwzględniając plan uchwalony przed l stycznia 1995 r. ) - [...] zł; wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego wynosi - [...] zł. Powyższe obliczenia wskazują na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S.. Różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzień jej zbycia, a wartością według stanu sprzed uchwalenia planu (przy uwzględnieniu -faktycznego sposobu jej wykorzystania) określoną na dzień jej zbycia z jednoczesnym uwzględnieniem ustalonej w planie stawki procentowej stanowi kwotę: [...] zł. Kwotę tę przyjęto jako kwotę należnej opłaty planistycznej.