Wyrok WSA w Kielcach z dnia 26 lipca 2018 r., sygn. II SAB/Ke 31/18

Nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek, Sędzia WSA Dorota Chobian, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 26 lipca 2018 r., w postępowaniu uproszczonym sprawy ze skargi [...] na bezczynność Prezydenta Miasta w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu I. zobowiązuje Prezydenta Miasta do dokonania czynności w postaci wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu w sprawie znak: [...], w terminie 7 dni od zwrotu akt wraz z odpisem prawomocnego wyroku; II. stwierdza, że organ dopuścił się bezczynności, z tym, że nie miała ona miejsca z rażącym naruszeniem prawa; III. oddala skargę w pozostałej części; IV. zasądza od Prezydenta Miasta na rzecz [...] kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

W dniu 23.04.2018r. [...] (zwana dalej Spółką) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skargę na bezczynność Prezydenta Miasta [...] w ramach postępowania znak: AB.I-7120.17.2018.AJ w sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego - hali garażowej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami, położonym na działkach nr ewid. przy ul. [...], wskazanego w modyfikacji wniosku z dnia 26.01.2018r., przedłożonej organowi w dniu 7.02.2018r. W uzasadnieniu strona wskazała, że organ nakłonił ją do zmodyfikowania wniosku do wersji, jaka nie mogłaby stać się podstawą do wpisu w księgach wieczystych. Po dokonaniu weryfikacji treści wniosku Spółka złożyła w dniu 7.02.2018 r. wniosek o jego aktualizację. Uwzględniając powyższe Spółka stwierdziła, że Prezydent Miasta [...], nie wydając przedmiotowego zaświadczenia, a zamiast tego wydając postanowienie z dnia 6.04.2018r. o odmowie wydania zaświadczenia o żądanej treści, dopuścił się nie tylko bezczynności z rażącym naruszeniem prawa, ale również rażącego naruszenia przepisu art. 15 K.p.a. poprzez bezprecedensowe usytuowanie pozycji prawnej Prezydenta Miasta [...] w zakresie orzekania ponad pozycją, jaką zajmuje organ wyższego stopnia. W uzasadnieniu skargi powołano szereg orzeczeń sądowych oraz zwrócono uwagę m.in. na przepisy intertemporalne, regulujące obowiązywanie przepisu art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (dalej u.w.l.), który to przepis został wprowadzony ustawą z dnia 20.07.2017r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2017r., poz. 1529 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 137 ust. 1 tej ustawy nowe przepisy mają zastosowanie do spraw wszczętych po jej wejściu w życie, tzn. od dnia 11.09.2017r. Zdaniem strony postępowań uproszczonych, jakimi są postępowania w sprawie wydawania zaświadczeń, nie sposób kwalifikować do kategorii spraw, w których co do zasady rozstrzygane są określone, doniosłe w znaczeniu prawnym (a nie faktycznym) kwestie. Dlatego też ustawodawca obecnie proceduje nowelizację u.w.l. (por. druk sejmowy 2224), zgodnie z którą, do u.w.l. ma zostać dodany przepis art. 40a o następującym brzmieniu: "Przepis art. 2 ust. la stosuje się do ustanowienia odrębnej własności lokali znajdujących się w budynkach, których budowa rozpoczęła się po dniu 11 września 2017r.". Niewątpliwie zatem, celem ustawodawcy, który wprowadził przepis art. 2 ust. la u.w.l. było, aby znalazł on zastosowanie jedynie do tych inwestycji, które zainicjowane zostały dopiero po dniu 11.09.2017r. W przeciwnym wypadku dochodziłoby bowiem do kuriozalnych sytuacji (takich, jak w przedmiotowym wypadku), w których inwestorzy byliby zaskakiwani nową regulacją, na skutek której przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali brane byłyby pod uwagę przesłanki, których inwestor nie znał przy ubieganiu się (kilka lat temu) o decyzję o warunkach zabudowy, o pozwoleniu na budowę, czy też o pozwoleniu na użytkowanie oraz przy zawieraniu umów deweloperskich z nabywcami mieszkań. Taka zaś sytuacja byłaby natomiast sprzeczna z konstytucyjnymi zasadami praworządności i transparentności prawa i nie do pogodzenia z zasadą lex retro non agit. Dokładnie w ten sam sposób o przedmiotowej kwestii traktuje projektodawca ustawy nowelizującej u.w.l. (por. druk sejmowy 2224), który wprost wskazuje, że "celem nowej regulacji było ukrócenie praktyk niektórych deweloperów (głównie małych), polegających na ustanawianiu odrębnej własności większej liczby lokali w budynkach jednorodzinnych wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniu na użytkowanie. Nie ulega kwestii, że zmiana przepisów w założeniu miała dotyczyć budynków nowobudowanych. (...) Kolejnym problemem, który zaistniał na kanwie nowowprowadzonych przepisów, jest brak precyzyjnych przepisów przejściowych. Jedyną regulacją odnoszącą się do tej kwestii jest art. 137 ust. 1 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, zgodnie z którym do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Przepis ten, o ile może mieć zastosowanie do postępowań administracyjnych, bądź sądowych, o tyle w żadnej mierze nie odnosi się do czynności cywilnoprawnych, które wywołują skutek w momencie ich dokonania. W odniesieniu do budynków wybudowanych ponad 23 lata temu w większości niemożliwe będzie stwierdzenie okoliczności wynikających z nowelizowanego przepisu. Uniemożliwienie ustanawiania odrębnej własności lokali w takich budynkach byłoby ze społecznego punktu widzenia bardzo niepożądane. Pozostaje jedynie pytanie, jaką cezurę czasową przyjąć. Ta kwestia wymaga głębszego rozważenia. Z jednej strony należy wziąć po uwagę istotę wprowadzonej regulacji, polegającą na wyeliminowaniu niepożądanych praktyk w zakresie ustanawiania odrębnej własności lokali. Z drugiej zaś strony fundamentalną - z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu prawnego - zasadę lex retro non agit i związaną z nią zasadę ochrony praw nabytych. O ile jak najszybsze osiągnięcie stanu objętego nowymi przepisami jest wysoce wskazane, o tyle trudno obarczać konsekwencjami ich wprowadzenia kogoś, kto w oparciu o dotychczasowe przepisy dokonał inwestycji i wybudował już budynek (przy czym podkreślono, że do niedawna prawo dopuszczało czterolokalowe budynki jednorodzinne i w wielu planach zagospodarowania przestrzennego takie są dopuszczone), bądź też zainwestował znaczne środki, doprowadzając budowę do określonego etapu". Zgodnie z przepisem art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 6.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Jeżeli zatem dany obiekt budowlany został w ewidencji gruntów i budynków oznaczony jako odrębny budynek, może zostać dla niego założona odrębna księga wieczysta. Nie mają przy tym żadnego znaczenia prawnego dla celów wydania przedmiotowego zaświadczenia okoliczności stwierdzone w decyzjach administracyjnych: o warunkach zabudowy, o pozwoleniu na budowę, czy o pozwoleniu na użytkowanie. W konsekwencji, w treści zaświadczenia o samodzielności lokalu opis budynku i gruntu, na którym jest on posadowiony, musi być zgodny z opisem tego budynku w ewidencji gruntów i budynków - bez konieczności odwoływania się do jego uprzedniego opisu w decyzji o warunkach zabudowy, o pozwoleniu na budowę, czy o pozwoleniu na użytkowanie. Z pragmatyczno-prawnego punktu widzenia sąd wieczystoksięgowy mając wpisany w księdze wieczystej - zgodnie z danymi z ewidencji gruntów i budynków - grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem, musi porównać te dane z danymi gruntu i budynku podanymi przez organ w zaświadczeniu o samodzielności lokalu. W przeciwnym wypadku (a więc gdy dane w tym zaświadczeniu nie są oparte o dane z ewidencji gruntów i budynków) sąd nie ma prawnej i faktycznej możliwości zweryfikowania tożsamości lokalu - tzn. czy lokal opisany w wydanym przez organ administracyjny zaświadczeniu o samodzielności lokalu jest rzeczywiście tym samym samodzielnym lokalem, który fizycznie znajduje się w posadowionym na gruncie budynku, wpisanym do księgi wieczystej.