Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 28 czerwca 2018 r., sygn. II SA/Ol 404/18

Administracyjne postępowanie; Zagospodarowanie przestrzenne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Beata Jezielska po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2018r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwu J. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy oddala sprzeciw. WSA/wyr.1 - sentencja wyroku

Uzasadnienie

Decyzją nr "[...]" z dnia "[...]" Burmistrz J., na podstawie art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017r. poz. 1073 ze zm., dalej jako: u.p.z.p.), odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych (z planowanym podziałem i wydzieleniem czterech działek budowlanych o powierzchniach: 0,4069 ha, 0,1002 ha, 0,1767 ha, 0,1540 ha oraz drogi wewnętrznej 0,1209 ha) na działce nr "[...]", obręb K., gmina J. W obszernym uzasadnieniu organ przedstawił tok postępowania w niniejszej sprawie wskazując, iż jest to już trzecia decyzja organu I instancji w tej sprawie, gdyż poprzednie: z dnia "[...]" oraz z dnia "[...]" były uchylane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzjami - odpowiednio - z dnia "[...]" oraz z dnia "[...]". Kolegium zarzuciło uchylonej decyzji m.in. brak właściwie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nieuwzględnienia faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy dla działki bezpośrednio sąsiadującej z działką skarżącej, tj. działki nr "[...]", obręb K., gm. J., a także nieprawidłowości w wyznaczeniu obszaru analizowanego, wskazując na konieczność uzasadnienia odmowy jego rozszerzenia. Dokonując ponownej analizy stanu faktycznego oraz prawnego planowanego zamierzenia inwestycyjnego organ stwierdził, że planowana inwestycja nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż na obszar analizowany składają się grunty rolne niezabudowane. W związku z tym planowana budowa "stanowiłaby wyraźną enklawę wśród terenów niezabudowanych, obecnie użytkowanych rolniczo". Podkreślono, iż granice obszaru analizowanego przyjęto zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003, Nr 164, poz. 1588, dalej jako: rozporządzenie z 2003r.), tj. w odległości co najmniej 3-krotnej długości frontu działki i nie mniej niż 50 m od granic lokalizacji wnioskowanej inwestycji. Wskazano, że front działki wynosi 56 m, a w związku z tym do analizy przyjęto obszar o zasięgu co najmniej 3-krotnej długości frontu działki liczonej od granic działki, tj. po 168m od granic działki w każdą stronę. Granicami obszaru analizowanego objęto nieruchomości przyległe do drogi publicznej wojewódzkiej, które stanowią główny element struktury urbanistycznej terenu w sąsiedztwie wnioskowanej lokalizacji inwestycji. Wskazano, że warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić. Jednocześnie podano, że podstawę do ustalenia funkcji zabudowy stanowią budynki użytkowane legalnie. W konsekwencji np. budynki nieużytkowane od kilku lat nie mogą stanowić podstawy do wyznaczenia funkcji zagospodarowania terenu. W związku z tym powoływanie się na fakt wydania decyzji z dnia "[...]" dla sąsiedniej działki nie obliguje organu do ustalenia warunków zabudowy w oparciu o wydaną decyzję, bowiem analizę w zakresie kontynuacji funkcji przeprowadza się w oparciu o zabudowę istniejącą, nie zaś w oparciu o niezrealizowaną decyzję. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podniesiono, iż powodem znacznego rozszerzenia obszaru analizowanego nie może być poszukiwanie na tym obszarze terenu zabudowanego w sposób odpowiadający zasadzie dobrego sąsiedztwa. Obszar analizowany winien stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem, a jeśli organ zdecyduje się na wyznaczenie obszaru większego niż wskazane minimum, to z części tekstowej i graficznej analizy powinna jednoznacznie wynikać przyjęta przez organ wielokrotność tego minimum i przyczyny, które przemawiały za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego. Wskazano, że pojęcie "działki sąsiedniej" oznacza przede wszystkim działki bezpośrednio graniczące z działką (terenem) objętą wnioskiem, a także działki położone w niedalekiej odległości, a taką nie jest odległość 450 m. Wyjaśniono przy tym, że nie da się wykazać spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie, gdyż nawet poza obszarem analizowanym, w promieniu 450 m brak jest jakiejkolwiek kontynuacji zabudowy. W związku z tym nie ma możliwości określenia warunków zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt u.p.z.p., a brak przesłanki do rozszerzenia obszaru analizowanego.