Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 kwietnia 2016 r., sygn. II SA/Po 1100/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca 2015r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...], Prezydent Miasta P. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm., dalej: "k.p.a.") w związku z uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] grudnia 1998 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego P.-M. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr 5, poz. 99) ustalił dla D. K. jednorazową opłatę w wysokości 40.311,45 zł, z tytułu wzrostu wartości 1/2 części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 1,5313 ha, położonej w P.-M., na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że w rozpatrywanej sprawie były już 3-krotnie wydawane decyzje ustalające opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niemniej rozstrzygnięcia te poddane kontroli instancyjnej oraz kontroli sądowoadministracyjne nie ostawały się i były konsekwentnie eliminowane z obrotu prawnego. Następnie organ I instancji szczegółowo przedstawił wspomniane decyzje oraz podnoszone w stosunku do nich zastrzeżenia. W dalszej kolejności organ I instancji wskazał, że Rada Miasta P. w dniu [...] grudnia 1998 r. przyjęła powołaną wcześniej uchwałę w sprawie zmiany planu miejscowego. W § 15 wspomnianej uchwały ustalona została stawka do naliczenia rozważanej opłaty w wysokości 30%. Wymieniona uchwała zaczęła obowiązywać po upływie 14 dni od dnia opublikowania jej w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego, tj. od dnia 22 marca 1999 r. Do tego dnia dla omawianej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego M., zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Narodowej Miasta i Gminy w U. z dnia [...] grudnia 1989 r., który przewidywał dla przedmiotowych działek przeznaczenie - istniejące uprawy polowe. Po wejściu w życie planu miejscowego z dnia [...] grudnia 1998 r. działki nr [...] i [...] przeznaczono pod tereny produkcyjno-usługowe, a działki nr [...] i [...] - pod tereny komunikacji. Na mocy umowy z dnia [...] listopada 2003 r., zawartej w formie aktu notarialnego, nr rep [...], D. i B. K. sprzedali wspomniane działki, mające wtedy charakter niezabudowany. Następnie organ I instancji przytoczył art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wskazując, że ustalenie rozważanej opłaty zależy od łącznego spełnienia następujących przesłanek: (1) wartość nieruchomości musi wzrosnąć w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz (2) nieruchomość musi być zbyta przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy zaczął obowiązywać. Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy uwzględnia stan nieruchomości z dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego, tj. z dnia [...] marca 1999 r., oraz poziom cen z dnia zbycia nieruchomości, tj. z dnia [...] listopada 2003 r. Rzeczoznawca przyjął zarazem przy sporządzaniu swojej ekspertyzy podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przy wykorzystaniu odpowiednich modeli matematycznych. Metodologia ta jest zgodna z przepisami, a nadto odpowiada standardom zawodowym. Stan przedmiotowej nieruchomości został ustalony na podstawie oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu [...] listopada 2014 r., a także na podstawie zgromadzonej dokumentacji, obejmującej w szczególności księgi wieczyste, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego przed zmianą z dnia [...] grudnia 1998 r., jak i po tej zmianie. Biegły w swojej opinii poddał analizie rynek nieruchomości, począwszy od określenia zakresu badania, przez analizę popytu i podaży oraz analizę zmienności cen, a skończywszy na doborze nieruchomości porównawczych i analizie cen rynkowych. Rynek lokalny badanych nieruchomości został określony według zakresu rodzajowego, terytorialnego i czasowego. Znaczy wzrost powierzchniowy terenów zurbanizowanych zwiększył możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości. Mało atrakcyjna dotychczas funkcja upraw polowych została zastąpiona funkcją produkcyjno-usługową, komunikacyjną i zielenią, co z kolei doprowadziło do wzrostu perspektyw inwestycyjnych. Wejście w życie poruszanej zmiany planu miejscowego z dnia [...] grudnia 1998 r. przyczyniło się zatem do istotnego zwiększenia atrakcyjności działek skarżącej na rynku obrotu nieruchomościami. Zbycie nieruchomości stanowi zatem dla właściciela źródło znaczącej korzyści w związku z większą atrakcyjnością inwestycyjną terenu. Rzeczoznawca majątkowy przygotował najpierw zbiorcze zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości zabudowanych w dzielnicy M. w latach 1999-2004, wskazując tym samym pełen zakres transakcji w badanym obszarze na rynku lokalnym. Zabieg ten pozwala zatem na skontrolowanie prawidłowości dokonanej wyceny i ustalenie, czy na rynku występowały nieruchomości charakteryzujące się większym podobieństwem niż te przyjęte do porównania. Na podstawie tak skonstruowanej bazy biegły wyselekcjonował transakcje przyjęte do dalszych wyliczeń. Jednocześnie zestawienie skal ocen dla każdej z cech oraz ich opis stwarza możliwość weryfikacji operatu szacunkowego w aspekcie przyjętych następnie korekt. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił również specyfikację rynku lokalnego oraz dokonał opisu i uzasadnił wybór metody szacowania. Biegły dokonał fachowej analizy rynku transakcji nieruchomościami i wybrał ten grunty, które były najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej. Analizie poddano m.in. dynamikę cen transakcyjnych dla gruntów rolnych i przemysłowych, co pozwoliło na uchwycenie braku występowania trendu czasowego. Rzeczoznawca majątkowy wyodrębnił następnie poszczególne części funkcjonalne przedmiotowej nieruchomości i określił ich wartości, co po zsumowaniu wskazało najbardziej wiarygodną wartość przedmiotowej wyceny. Biegły przedstawił również rozliczenie wartości nieruchomości przed wejściem w życie zmiany planu miejscowego z dnia [...] grudnia 1998 r., jak i po wejściu w życie tej nowelizacji. Sposób prezentacji tych wyliczeń jest w ocenie organu I instancji przejrzysty i precyzyjnie wskazuje na wzrost wartości rozważanego gruntu. Biegły uwzględnił przy tym przy dokonywaniu korekt takie cechy jak wielkość nieruchomości, wskaźnik bonitacji gruntu, położenie ekonomiczne, walory organizacyjne oraz walory przyrodnicze. Dobrane cechy w sposób najbardziej obiektywny odzwierciedlały elementy mające wpływ na wartość nieruchomości. Zabieg ten w ocenie organu jest prawidłowy. Dla szacowania wartości gruntu przeznaczonego na cele zieleni położonej w granicach miast stosuje się procedurę wyceny jak w przypadku gruntów rolnych, z tą jednak różnicą, że otrzymaną wartość należy powiększyć o współczynnik korygujący. Ze względu na fakt, że niskie walory rekreacyjne i przyrodnicze gruntu nie wpływają pozytywnie na jego wartość, w wycenie biegły przyjął współczynnik na poziomie 1. Wartość jednostkowa gruntu przeznaczonego pod zieleń został więc oszacowana na tym samym poziomie jak w przypadku gruntów przeznaczonych na cele zieleni. Wyceniając tereny przeznaczone na cele komercyjne, biegły jako cechy decydujące o wartości przyjął potencjał inwestycyjny, lokalizację, uzbrojenie oraz dostęp komunikacyjny. Cechy te w największym stopniu decydują o atrakcyjności, a tym samym także o wartości wspomnianych nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości biegły określił bez uwzględnienia kosztów transakcji oraz związanych z nią podatków i opłat, w tym podatku VAT. Opinia rzeczoznawcy majątkowego w ocenie organu I instancji spełnia wymogi formalne. Została ona bowiem sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, zawiera wszystkie wymagane elementy, nie jest niejasna, nie zawiera pomyłek i braków. Organ I instancji zauważył ponadto, że sporządzone w toku postępowania wcześniejsze operaty szacunkowe wykonywane były za pomocą różnych metod szacowania, w wyniku czego wartości nieruchomości były różne. Od 2004 r. sposoby i metody wyceny również uległy zmianie. Zgodnie z omówionym operatem szacunkowym, wartość zbytego gruntu w związku z uchwaleniem zmiany planu miejscowego wzrosła o 268.743 zł. Renta planistyczna ustalona przy uwzględnieniu 30% stawki wynosi zatem 80.622,90 zł. Z kolei ustalona dla strony wysokość 1/2 to 40.311,45 zł. Organ I instancji wskazał również, że stronom niniejszego postępowania zapewniono możliwość czynnego udziału w sprawie, a skarżąca nie wniosła uwag krytycznych do przedłożonego operatu szacunkowego.