Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 marca 2016 r., sygn. II SA/Po 959/15

Dnia 1 marca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2016 r. sprawy ze skarg P. M. i I. R.-A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] sierpnia 2015 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; I. uchyla punkt drugi zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta Ś. W. z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżących: - I. R. - A. kwotę 757,- (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, - P. M. kwotę 500,- (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., nr [...], Burmistrz Miasta Ś. W. na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p.") w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r, poz. 267 z późn. zm., dalej: "k.p.a.") ustalił na rzecz M.-B. Sp. z o.o. w P. warunki zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na działkach nr [...] i [...], przy ul. [...]. P. w Ś. W., i polegającej na nadbudowie budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego będącego w trakcie budowy o jedną kondygnację, z przeznaczeniem handlowo-usługowym wraz ze zmianą sposobu użytkowania części mieszkalnej na handlowo-usługową oraz rozbudowę o pomieszczenie techniczne.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje obecnie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego niezbędne było wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ I instancji wskazał następnie, że obszar analizowany został wyznaczony w promieniu 60,6 m, co odpowiada 3-krotności frontu działki (3 x 20,2 m). Tym samym zachowany został wymóg przewidziany w § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588, dalej: "rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy"). Jednocześnie w sprawie nie wystąpiły przesłanki uzasadniające rozszerzenie obszaru analizy urbanistycznej. W konsekwencji badaniu poddano nieruchomości składające się z działek nr: (1) [...], [...], (2) [...], [...], (3) [...], [...], [...], (4) [...], [...], (5) [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Organ I instancji wskazał następnie, że wymóg dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., został w rozpatrywanej sprawie spełniony. W obszarze analizowanym występują bowiem budynki mieszkalne w zabudowie wolnostojącej, garażowe i gospodarcze, budynek usługowo-handlowy oraz budynki oświatowe. Nieprzekraczalne linie zabudowy dla omawianego zamierzenia budowlanego zostały oznaczone zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy. Ustalono je bowiem w granicy z działką nr [...], będącą drogą powiatową, tj. ul. [...]. P., oraz w granicy z działkami nr [...] i [...], stanowiącymi al. Ś. O. Tak wyznaczone linie stanowią kontynuację linii, przy której usytuowana jest zabudowa istniejąca w sąsiedztwie, m.in. na działce nr [...], [...] i [...]. Wyniki analizy urbanistycznej wskazują ponadto, że średnia wartość wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek wynosi 24,1%. Najwyższa wartość tego parametru to 38,8%, a najniższa - 6,9%. Poruszany wskaźnik w przypadku omawianego zamierzenia budowlanego wynosi obecnie 60,9%, przy czym powierzchnia zabudowy wynosi 854,7 m2, a powierzchnia nieruchomości - 0,1403 ha. W razie zrealizowania omawianej inwestycji wskaźnik ten wyniesie 64,2%. Tym samym przekracza ona maksymalną wartość występującą w obszarze analizowanym. Niemniej organ I instancji wskazał, że maksymalna powierzchnia budynków (bez odniesienie do powierzchni działki) wynosi w obszarze analizowanym 3655,5 m2 na nieruchomości składającej się z działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], a średnia powierzchnia budynków wynosi 395,14 m2. Możliwe jest zatem powołanie się w tym zakresie na wyjątek z § 5 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, gdyż powierzchnia planowanego budynku nie przekroczy maksymalnej powierzchni budynków w obszarze analizowanym. Udział powierzchni biologicznie czynnej został ustalony na 1%. Wnioskowana szerokość elewacji frontowej, tj. 16 m, różni się od średniej szerokości wynoszącej 19,1 m. Niemniej odpowiada ona istniejącemu ładowi przestrzennemu, a nadto mieści się w 20% tolerancji, o jakiej mowa w § 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi od 3,0 m do 11,0 m. Wnioskowana wysokość przewyższa maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym. Niemniej cały budynek nie przekroczy maksymalnej wysokości zabudowy na tym terenie. Realizacja zamierzenia budowlanego nie naruszy zatem ładu przestrzennego. Wobec tego na mocy § 7 ust. 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy przychylono się do wniosku inwestora i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki lub okapu głównego dachu określono na maksymalnie 12,25 m. Ustalono przy tym wykonanie dachu płaskiego, o nachyleniu połaci dachowych do 18° oraz wysokości wnioskowanego budynku maksymalnie do 12,25 m do najwyższego punktu konstrukcyjnego dachu. Ponadto organ I instancji zauważył, że przedmiotowa nieruchomość dysponuje dostępem do drogi publicznej, tj. ul. [...] P., a nadto komunikacja piesza możliwa jest także przez al. Olimpijczyków. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest przy tym wystarczające dla omawianego zamierzenia budowlanego. Teren inwestycji nie wymaga przy tym zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a rozważana decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami odrębnymi. W piśmie z dnia [...] marca 2015 r. I. R. A. wyraziła sprzeciw wobec planowanej inwestycji, nie zgadzając się na wysokość omawianego obiektu budowlanego. Rozważane przedsięwzięcie spowoduje bowiem w jej ocenie nadmierne zacienie należącej do niej nieruchomości, ponadto to zabudowa znajdująca się na jej działce powinna stanowić punkt odniesienia przy określaniu parametrów nowej zabudowy. W odpowiedzi na powyższe zarzuty organ I instancji wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakter uznaniowego, a zatem w razie spełnienia ustawowych przesłanek wyłączona jest możliwość odmowy ustalenia warunków dla danej inwestycji. Ponadto wywody skarżącej dotyczą w istocie zastrzeżeń, które powinny być podniesione na następnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. dopiero w trakcie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Organ I instancji zaznaczył również, że wykluczone było w niniejszej sprawie oparcie się tylko na jednej działce, należącej w dodatku do skarżącej. Zakres analizy urbanistycznej wyznacza bowiem § 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i niemożliwe jest zmniejszenie minimalnego obszaru analizowanego, zakreślonego w odległości wynoszącej 3-krotność szerokości elewacji frontowej działki inwestora. Organ I instancji zaznaczył przy tym, że wysokość planowanej inwestycji nie przekroczy maksymalnej wysokości budynków w obszarze analizowanym, która wynosi 17,0 m (działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...]). W tej sytuacji należy uznać, że spełnione zostały wszystkie wymogi, od których zależy ustalenie warunków zabudowy.