Wyrok WSA w Łodzi z dnia 20 stycznia 2015 r., sygn. II SA/Łd 950/14

Dnia 20 stycznia 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 stycznia 2015 roku sprawy ze skargi A. M. i J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...]; 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku; 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżących A. M. i J. M. solidarnie kwotę 740 (siedemset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. LS

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] w części dotyczącej określenia w pkt II. 1.3 "szerokości elewacji frontowej" i w tym zakresie orzekło co do istoty poprzez określenie szerokości elewacji frontowej - od 18,0 m do 26,0 m. W pozostałej części utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Ł. na wniosek T. G. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego o powierzchni sprzedaży do 900 m2, parkingu dla samochodów osobowych do 60 stanowisk, wewnętrznego układu drogowego, przebudowie zjazdu z ulicy A, budowie zjazdu z ulicy B, budowie totemu reklamowego i urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ulicy B/ A, na działkach o numerach ewidencyjnych: 493/1, 493/2, fragmencie działki o numerze ewidencyjnym 504/14 i fragmencie działek drogowych o numerach ewidencyjnych: 483/2, 483/12, 449/20, w obrębie [...]. Linię zabudowy wskazano na załączniku graficznym do decyzji. Powołując się na sporządzoną analizę urbanistyczną wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek budowlanych objętych wnioskiem ustalono od 0,20 do 0,23; szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, czyli ulicy B - 25,2 m (+-20% tj. od 20,1 m do 30,2 m); wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - od 3,5 m do 6,2 m. W zakresie geometrii dachu ustalono kąt nachylenia połaci dachowych - od 5 ° do 20 °, wysokość kalenicy - od 4,0 m do 7,5 m, układ połaci dachowych wskazano jako wielospadowy, zaś kierunek głównej kalenicy dachu - równoległy lub prostopadły do północnej granicy działki nr 504/14. W decyzji określono warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego, zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, jak również wymagania w zakresie ochrony osób trzecich. Wskazano, że obsługa komunikacyjna inwestycji jest planowana z ulicy B (drogi powiatowej) przez projektowany zjazd i z ulicy A (drogi gminnej) przez istniejący zjazd do przebudowy. Prezydent Miasta Ł. podał, że projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony z właściwymi organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), dalej powoływanej jako "u.p.z.p.". Dalej w uzasadnieniu organ wyjaśnił, że przy przyjętym do analizy minimalnym obszarze, który stanowi jedynie niewielki wycinek osiedla Zdrowie i nie tworzy wyodrębnionej czytelnej jednostki urbanistyczno-architektonicznej, nie można jednoznacznie stwierdzić, czy została spełniona zasada dobrego sąsiedztwa określona w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., która nakłada obowiązek dostosowania nowej zabudowy do cech zabudowy już istniejącej na danym terenie z uwzględnieniem kontynuacji funkcji zabudowy. Znaczną część minimalnego obszaru analizowanego stanowi park, który rozciąga się po wschodniej stronie ulicy B oraz działki o dużych powierzchniach, jeszcze niezabudowane (lub zabudowane w niewielkim stopniu, z dużymi odległościami między budynkami znajdującymi się na tych działkach) położone na południe od terenu objętego wnioskiem (od B nr 42/46 do ulicy C 1/3). Zachodnia strona, na północ od terenu objętego wnioskiem, stanowi niewielki fragment regularnego osiedla mieszkaniowego, które rozciąga się dalej wzdłuż ulicy B. Organ zwrócił uwagę, że teren objęty wnioskiem oddziela od siebie tereny charakteryzujące się dużą różnorodnością zabudowy, bowiem na północ od terenu objętego wnioskiem dominują niewielkie działki o dużej intensywności zabudowy, zaś na południe działki o dużych powierzchniach i małym zainwestowaniu. Wskazał na istotną różnicę w sposobie ukształtowania ładu przestrzennego wschodniej strony ulicy B w porównaniu ze stanem zagospodarowania strony zachodniej na północ od terenu objętego wnioskiem. Istniejąca zabudowa mieszkalna jednorodzinna z towarzyszącą zabudową gospodarczą i usługową, znajdująca się po stronie zachodniej występuje wzdłuż ulicy B, B, E, F. Obszar położony po drugiej stronie stanowi teren Parku A i jest wolny od zabudowań. Organ I instancji uznał, iż ocenie pod względem spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa powinien podlegać fragment osiedla A ograniczony drogami publicznymi - ulicami B - G - H - I, tworzący pewną spójność urbanistyczną, charakteryzujący się określonym układem urbanistycznym. Z uwagi na powyższe organ rozszerzył obszar analizowany i wyznaczył granice tegoż obszaru pomiędzy ulicami B (z parkiem rozciągającym po wschodniej strony ulicy) - D - J - K - L - F - C, który w pełni uwzględnia cechy zwartej jednostki terenowej urbanistyczno - architektonicznej w tej części miasta i jednocześnie znajduje się w bliskości w stosunku do wnioskowanego terenu. Tak wyznaczony obszar analizowany umożliwi zachowanie ładu przestrzennego w ramach wyodrębnionej zwartej jednostki urbanistycznej, jaką stanowi teren osiedla A. Planowane zagospodarowanie terenu działek nr 504/14 i działek nr 493/1 oraz 493/2, stanowić ma przede wszystkim uzupełnienie licznej zabudowy, zachodniego ciągu ulicy B oraz uzupełnienie wyraźnie wykształconej przestrzeni pomiędzy ulicami C - B - D - F - L. W wyniku przeprowadzonej analizy, zgodnej z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588), dalej powoływanego jako "rozporządzenie", wykazano, że nieruchomości w obszarze analizy są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Ponadto organ wskazał, że teren na którym planowana jest inwestycja ma dostęp do drogi publicznej. Uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Nie istnieje również konieczność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Ponadto organ wskazał, że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.