Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 grudnia 2014 r., sygn. IV SA/Po 786/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk - Marciniak (spr.) Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska WSA Maciej Busz Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2014 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę

Uzasadnienie

Prezydent Miasta P. po rozpoznaniu wniosku D. i W. N., decyzją z dnia [...] lipca 2013r. nr [...], ustalił z warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz [...], obręb Ł., przy ul. G. [...] w P.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 59 ust. 1 i 2 w zw. z art.54 i art.64 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm., dalej jako: "u.p.z.p."). Wydanie decyzji organ poprzedził analizą urbanistyczno - architektoniczną wymaganą przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako: "rozporządzenie"). W treści decyzji organ określił warunki realizacji inwestycji wskazując, iż rozbudowa dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Budynek objęty wnioskiem jest prawym segmentem scalonym z lewym na działce nr [...]. Choć oba budynki były realizowane w zabudowie bliźniaczej (prawy i lewy pod nr [...] i [...]), posiadają jedynie część zbliżonych lub niemal identycznych parametrów, tj. podobną powierzchnię zabudowy, szerokość elewacji frontowej oraz formę. Różnią się sposobem rozwiązania elewacji, przede wszystkim frontowej i tylnej. Lewy jest wyższy od prawego objętego wnioskiem, linia i sposób rozmieszczenia okien na elewacji nie kontynuuje tych samych poziomów i podziałów. Również elewacja tylna obu segmentów jest rozwiązana w odmienny sposób. Na styku z wnioskowanym prawym segmentem - lewy posiada wyższą trzykondygnacyjną część w granicy, wysuniętą przed trzykondygnacyjny korpus prawego segmentu. Z kolei prawy posiada płytę balkonową (na poziomie drugiej kondygnacji nadziemnej) wysuniętą nieznacznie przed tylną ścianę sąsiedniego segmentu; na poziomie parteru objęty wnioskiem posiada niski taras pod balkonem, do którego prowadzi kilka stopni. Wnioskodawca domaga się rozbudowy tylnej części budynku (od strony zachodniej) w strefie od poziomu tarasu do płyty balkonowej. W ramach takich ograniczeń zaplanowano powiększenie pierwszej kondygnacji przez obudowanie ścianami zewnętrznymi przestrzeni w obrysie istniejącego na piętrze balkonu i pod nim znajdującego się naziemnego tarasu o wymiarach (w obrysie) 1,2 m x 7 m, zajmującą powierzchnię ok.8,5 m kw. Rozbudowa rozciągając się po obrysie balkonu wzdłuż całej zachodniej elewacji, będzie styczna do granicy działki i znajdującego się w niej sąsiedniego budynku lewego segmentu. Przy proponowanym rozwiązaniu rozbudowa osiągnie głębokość zbliżoną z wysuniętym w granicy lewym segmentem; ponieważ osiągnie wyłącznie jedną kondygnację nadziemną nie przekroczy wysokości lewego wyższego segmentu. Według danych z ewidencji gruntów powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego wynosi 84 m kw, a gospodarczego 118 m kw. Daje to łącznie 202 m kw i skutkuje wskaźnikiem zainwestowania na poziomie 48%. Według danych podanych przez inwestora wskaźnik zabudowy wynosi 52%. Według danych podanych przez sporządzającego analizę łącznie powierzchnia zabudowy budynku wynosi 216 m kw, co daje wskaźnik na poziomie ok.51,5%. Zaś według uprawnionego projektanta łączna powierzchnia zabudowy wynosi 248,13 m kw i wskaźnik na poziomie 59,2%. Zestawienie tych danych potwierdza między nimi zasadnicze różnice. Zdaniem organu należy jednak przyjąć, że skoro przedmiotem postępowania jest taka rozbudowa, która nie niesie za sobą wzrostu powierzchni zabudowy, obejmuje bowiem wzniesienie ścian w obrysie tarasu wzniesionego powyżej terenu, stanowiącego integralną część budynku, faktyczne doprecyzowanie powierzchni zabudowy może nastąpić w trakcie przygotowania projektu budowlanego i inwentaryzacji istniejącego budynku. Zatem przy powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego i gospodarczego wynoszących odpowiednio 102 m kw i 118 m kw, faktycznie powierzchnia zabudowy wynosi ok.51-52%. Nieprawidłowości dotyczące nieujawnionych na mapie a zgłoszonych przez sąsiadkę K. W. wartości powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego, zostały przekazane celem wyjaśnienia do PINB-u, który po dokonanych czynnościach kontrolnych nie stwierdził nieprawidłowości. Obszar analizowany został wyznaczony wokół terenu, którego dotyczył wniosek zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r., w promieniu 50 m od każdego narożnika terenu objętego wnioskiem. Jest to odległość większa od trzykrotnej szerokości frontowej granicy działki (3 x 10,5 m), minimalna dla przeprowadzenia analizy. Pozwala ona objąć teren tworzący urbanistyczną całość. W analizie ujęto te nieruchomości, które wraz z budynkami znalazły się w promieniu wyznaczonym w odległości 50 m od linii rozgraniczających teren inwestycji. W przypadku posesji, które w całości nie znalazły się w granicach, uwzględniono powierzchnie zabudowy i wskaźniki zabudowy dla całej działki. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkalno - usługowa i usługowa. Średni udział powierzchni zabudowy na tym terenie wynosi ok.35 %. Powierzchnia zabudowy bliźniaczych budynków mieszkalnych zawiera się w przedziale od 73 m kw do 116 m kw. Budynki średnio posiadają do trzech kondygnacji nadziemnych i wysokość 9 m. Średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 10,9 m. Dominują dachy płaskie. Budynki przy ul. G. usytuowane są na jednej linii zabudowy położonej w odległości 6 m od frontowych granic. W przypadku kilku budynków przy ul. G. [...],[...] i [...] część elewacji jest wysunięta przed tak wyznaczoną linię na odległość nie większą niż 1 m. Z uwagi na charakter zamierzenia szczegółowo przeanalizowano cechy budynku objętego wnioskiem (prawy segment przy ul. G[...]) i stycznego do niego od strony południowej segmentu lewego przy ul. G. [...]. Uwzględniono także sąsiedztwo z najbliższymi budynkami bliźniaczymi położonymi na północ i południe od inwestycji przy ul. G. [...]-[...]i [...],[...],[...]. Oba segmenty zabudowy bliźniaczej obecnie posiadają zbliżoną formę. Prawy jest niższy o kilkadziesiąt centymetrów od lewego, posiada dwie kondygnacje nadziemne, szerokość elewacji frontowej ok.7 m, powierzchnię zabudowy wynoszącą ok.102 m kw. Lewy segment posiada trzy kondygnacje nadziemne, wysokość ok.9 m do gzymsu, szerokość elewacji frontowej ok. 7 m, powierzchnię zabudowy wynoszącą ok.84 m kw, także dach płaski. Prawy segment na wysokości piętra nieznacznie wysuwa się za wyznaczoną linię zabudowy ( o ok. 1 m ). Lewy natomiast od strony elewacji ogrodowej posiada ryzalitowe wysunięcie znajdujące się bezpośrednio przy granicy z działką objętą wnioskiem. Na podstawie wyników analizy urbanistycznej organ ustalił, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Takie kryteria spełniają działki przy ul. G. z zabudową mieszkaniową jednorodzinną w zabudowie bliźniaczej, a w szczególności sąsiedni, względem wnioskowanego segment bliźniaczy pod nr [...]. Inwestycja kontynuuje funkcje i parametry sąsiedniej zabudowy. Z uwagi na charakter zamierzenia część parametrów takich jak linia zabudowy oraz szerokość elewacji frontowej nie ulega zmianie. Nie ulega też zmiana wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej natomiast zachowana jest taka sama forma dachu płaskiego. Po weryfikacji danych uznając, że wniesiony (planowany do zabudowy taras) jest wliczony do powierzchni zabudowy - nie nastąpi przyrost wskaźnika zabudowy. To czy planowana rozbudowa całkowicie się zrówna z licem ściany sąsiada, czy będzie przed nie nieznacznie wysunięta rozstrzygnięte zostanie w projekcie budowlanym. Zakres rozbudowy skutkuje przyrostem powierzchni użytkowej o zaledwie 8,5 m kw. Przy takich warunkach choć zamierzenie przekracza wartości średnie, charakterystyczne dla obszaru analizowanego nie wpłynie negatywnie na sąsiednią zabudowę, czy zaburzenie spójności dwóch scalonych segmentów. Dzięki położeniu rozbudowy od strony elewacji ogrodowej, przyrost powierzchni zabudowy umożliwi z jednej strony podniesienie standardu budynku czy też poprawę jego użytkowania, z drugiej zminimalizuje skutki odczytania przyrostu powierzchni zabudowy praktycznie nie widocznej od strony ulicy. W znikomy sposób wpłynie także na dotychczasowe zagospodarowanie w obrębie działki. Biorąc pod uwagę skalę zamierzenia, dopuszczono niewielkie odstępstwa, w żaden sposób nie ingerujące w formę budynku eksponowanego od strony ul. G. Zatem przy zachowaniu podstawowych, identycznych czy bardzo zbliżonych parametrów decydujących o spójności architektonicznej scalonych segmentów - zamierzenie zachowa swój bliźniaczy charakter. Zamierzenie nie godzi w zastany porządek, kontynuuje funkcję mieszkaniową jednorodzinną dominującą na terenie analizowanym, linia zabudowy pozostaje bez zmian, szerokość elewacji frontowej i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej bez zmian, geometria dachu zgodnie z § 8 rozporządzenia, zaś wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki zgodnie z § 5.2 rozporządzenia - choć przekraczający obecnie średnie wartości z obszaru analizowanego, to z uwagi na specyfikę zamierzenia również nie ulegnie zmianie. Organ ponownie podkreślił, iż z uwagi na to że jest to nietypowa rozbudowa, która niesie za sobą przyrost kubatury budynku jego powierzchni użytkowej, bez przyrostu powierzchni zabudowy, wiąże się z realizacją po obrysie wystającego ponad poziom terenu tarasu. Nadto w toku prowadzonego postępowania organ wystąpił do właściwych w przedmiotowej sprawie organów z wnioskiem o uzgodnienie warunków zabudowy, które to uzgodnienia otrzymał. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla przedmiotowego przedsięwzięcia, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.