Wyrok WSA w Łodzi z dnia 29 października 2014 r., sygn. II SA/Łd 428/14

Dnia 29 października 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Zgierski Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. p.o. asystenta sędziego Dominika Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2014 roku sprawy ze skargi M. P. i J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło w części decyzję Prezydenta Miasta Ł. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji oraz orzekło w tej części co do istoty sprawy.

Jak wynika z akt sprawy, wnioskiem z dnia 16 października 2012 r. A.Z. i B. Z. wystąpili o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, przewidzianej do realizacji w Ł. przy zbiegu ulic A i B, na działkach nr 252/4, 252/5 i 252/15 oraz fragmencie działki nr 237/1, w obrębie [...].

Decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla wyżej wymienionej inwestycji.

W wyniku rozpatrzenia odwołań M. i J. małżonków P., H. i M. małżonków O., R. T., D. J., M. J. oraz T. K., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu wyjaśniło, że istota sprawy, sprowadza się do rozstrzygnięcia zagadnienia, czy dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy pod budowę budynków mieszkalnych, wielorodzinnych w sytuacji, w której na obszarze poddanym analizie urbanistycznej wokół terenu, na którym zaplanowano wzniesienie takich budynków, występuje wyłącznie zabudowa jednorodzinna. W ocenie organu, rozstrzygnięcie powyższego zagadnienia wymaga odwołania się do "art. 61 ust. 1" ustawy, który stanowi wyraz ochrony wartości chronionych zasadą zrównoważonego rozwoju i kształtowania ładu przestrzennego, mającej na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co nie powinno jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Organ zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji, że funkcja mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna nie wykluczają się wzajemnie, bowiem obie kontynuują funkcję mieszkaniową. Nie można jednak pomijać faktu, że zabudowa wielorodzinna i zabudowa jednorodzinna różnią się względem siebie co do parametrów i cech zabudowy. Te odmienności muszą być brane pod uwagę przy ocenie spełnienia koniecznego warunku, jakim jest kontynuacja parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Opisana we wniosku skala planowanej inwestycji, w ocenie Kolegium, może niweczyć zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, poprzez takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Nawet bowiem, co wymaga podkreślenia, jeśli w obrębie obszaru poddanego analizie w rozpatrywanej sprawie znajdują się poszczególne parametry, które stanowiły punkt odniesienia dla nowej zabudowy, to przeprowadzona analiza wskazuje, że w żadnym z wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie występują one łącznie. Dotyczy to w szczególności trzech parametrów, które w tej sprawie posiadają największy wpływ na ukształtowanie przestrzeni, tj. wysokości i szerokości elewacji frontowej oraz wysokości głównej kalenicy. Na podstawie sporządzonej analizy można stwierdzić, że przyjęty na potrzeby planowanego obiektu parametr występuje pojedynczo (obiekt posiada albo wyłącznie dużą szerokość elewacji frontowej, albo tylko znaczną wysokość elewacji frontowej lub wysokość kalenicy). Żaden z przyjętych do porównania obiektów nie zawiera chociażby dwóch z tych parametrów, nie mówiąc o ich łącznej kumulacji, jak to ma miejsce w decyzji organu I instancji. Organ wskazał ponadto, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, co potwierdzają złożone przez inwestorów pisma pochodzące od gestorów sieci, tj.: A Sp. z o.o. z dnia 3 września 2012 r., dotyczące możliwości przebudowy przyłącza wodociągowego oraz rozbudowy wewnętrznej instalacji kanalizacji sanitarnej, oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej oraz warunkach przyłączenia do sieci dystrybucyjnej B S.A. Oddział Ł. z dnia 23 sierpnia 2012 r., pismo C Sp. z o.o. Oddział [...] Ł. z dnia 10 września 2012 r., dotyczące możliwości przyłączenia do sieci gazowej, natomiast obsługa komunikacyjna inwestycji z ul. B (droga gminna) przez projektowany zjazd uzgodniona została przez Zarząd Dróg i Transportu w Ł..