Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 28 maja 2013 r., sygn. II SA/Po 297/13

Dnia 28 maja 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2013 roku sprawy ze skargi J. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] września 2012 roku Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącego kwotę [...] zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.

Uzasadnienie

J. H. wnioskiem z dnia 18 października 2011 r. zwrócił się do Prezydenta Miasta P. o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalno-usługowego podpiwniczonego, 4-kondygnacyjnego, na działce nr [...], arkusz [...], obręb [...], przy ul. [...] w P. We wniosku określił, że podpiwniczenie będzie halą garażową, przyziemie stanowić będzie pomieszczenia usługowo-handlowe, zaś I-III piętra będą miały charakter mieszkaniowy z 30 mieszkaniami. Powierzchnię zabudowy określił na 545,40 m2, co stanowi 45% powierzchni działki.

Po przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym, w tym sporządzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] nr sprawy: [...], na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 i art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej: u.p.z.p., ustalił warunki zabudowy dla powyższej inwestycji. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że zastrzeżenia co do inwestycji wnieśli W. A., M. R. i L. R. Podnieśli oni, jako najbliżsi sąsiedzi działki nr [...], że kształt i forma projektowanego budynku zdewastują krajobraz architektoniczny okolicy, a parametry techniczne obiektu znacznie odbiegają od reguł, jakie były stosowane w przeszłości przy budowie domów już istniejących. Organ wyjaśnił, że na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.), dalej: rozporządzenie, przeprowadził analizę urbanistyczną wyznaczając obszar wokół działki nr [...] w promieniu 130 m, co stanowi trzykrotną szerokość frontowej granicy terenu (3 x 43 m). W toku analizy rozszerzono obszar analizowany o ok. 20 m w kierunku wschodnim do ul. [...] w celu uchwycenia jednostki urbanistycznej o spójnym charakterze zabudowy - kwartał zabudowy pomiędzy ul. [...],[...] i [...], w obrębie, którego znajduje się działka objęta inwestycją. Organ zaznaczył, że w toku postępowania uzyskał opinię w zakresie możliwości obsługi komunikacyjnej inwestycji. Odnosząc się do zarzutów stawianych przez strony stwierdził, że planowane zamierzenie kontynuuje linię zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość i geometrię dachu, wielkości powierzchni zabudowy, zagospodarowania terenu sąsiedniej zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Tym samym organ uznał, że spełnione są warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W szczególności wskazano, że gwarancją optymalnego wkomponowania nowej zabudowy jest dostosowanie parametrów nowego budynku do zabudowy położonej w zwartym kwartale urbanistycznym. Odnosząc się do poszczególnych parametrów i cech wskazano, że na zachód od ul. [...] występują tereny zabudowy aktywizacji gospodarczej (usługowej), w kwartale zabudowy, w którym znajduje się działka nr [...] zlokalizowany jest obiekt usługowy i apteka jako zabudowa uzupełniająca dla funkcji mieszkalnej. Linie zabudowy projektowanego budynku zostały wyznaczone w odległości 5 m od frontowych granic działek zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia tj. jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przy ul. [...],[...] praz przy ul. [...]. Wskazano, iż zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono inaczej aniżeli na podstawie średniego wskaźnika w obszarze analizowanym. Wyjaśniono, że w obszarze tym średni wskaźnik wynosi 24,3% powierzchni działek. Zamierzony obiekt zająłby 45% powierzchni działki. Zważywszy, że w obszarze analizowanym występują nieruchomości zabudowane w sposób zbliżony do planowanej inwestycji np. przy ul. [...] (35,7%), przy ul. [...] (34%) i przy ul. [...] (39,3%), to dopuszczalne było wyznaczenie tego wskaźnika na poziomie 40% powierzchni działki. Szerokość elewacji frontowej ustalono w ten sposób, iż podano, że zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość tę wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Wskazano, że średnia szerokość elewacji frontowej z terenu analizy wynosi ok. 13 m, dla nowej zabudowy określono ją zaś na 15 m. Co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wskazano, że w analizowanym obszarze budynki usługowe posiadają wysokość od jednej (budynki warsztatowe) do pięciu kondygnacji (budynek biurowy po drugiej stronie ul. [...]). Sąsiednia zabudowa mieszkalna od strony ul. [...] to budynki dwukondygnacyjne posiadające dodatkowo poddasza użytkowe oraz podpiwniczenia (ul. [...]). Zatem faktyczna ich wysokość odpowiada wysokości budynków trzykondygnacyjnych i wynosi ok. 12 m. Budynki przy ul. [...] i [...] posiadają trzy kondygnacje. Z uwagi na narożnikowe położenie przedmiotowej działki, na styku terenów zabudowy mieszkaniowej i usługowej organ ustalił wysokość nowej zabudowy zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej lub attyki odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Geometrię dachu ustalono na podstawie § 8 ust. 1 rozporządzenia jako kontynuację dominujących dachów płaskich w okolicy - przy ul. [...].