Wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 stycznia 2013 r., sygn. I SA/Wa 1452/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda (spr.) Sędziowie: WSA Elżbieta Lenart WSA Marek Wroczyński Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi M. O., T. O. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania oddala skargę.

Uzasadnienie

Wojewoda [...] decyzją z [...] czerwca 2012r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania M. i T. O. (dalej: "skarżący") od decyzji Starosty [...] Nr [...] z [...] grudnia 2011r., o wywłaszczeniu na rzecz Gminy T., poprzez pozbawienie własności nieruchomości o powierzchni [...] ha położonej w T. w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka o numerze ewidencyjnym [...], będącej zgodnie z księgą wieczystą nr [...], własnością skarżących oraz o ustaleniu na ich rzecz odszkodowania w wysokości [...] zł. - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu przedstawił następujący stan sprawy:

Wnioskiem z 31 sierpnia 2010r. Burmistrz Miasta T. wniósł o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego i wydanie decyzji o wywłaszczeniu na rzecz Gminy T. opisanej na wstępie nieruchomości oraz o ustaleniu odszkodowania na rzecz właścicieli. W uzasadnieniu wniosku, Burmistrz wskazał, iż nieruchomość jest Gminie niezbędna do zrealizowania celu publicznego polegającego na urządzeniu drogi gminnej w mieście T. Zaznaczył, iż Gmina T. wielokrotnie podejmowała próby nabycia w/w nieruchomości na drodze umowy cywilno-prawnej od właścicieli, które nie doprowadziły do nabycia własności. Po wyznaczeniu dwumiesięcznego terminu na zawarcie umowy zbycia na rzecz Gminy T. własności nieruchomości oraz przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej, Starosta [...] decyzją z [...] grudnia 2011r. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy T., przedmiotowej nieruchomości oraz ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł. na rzecz skarżących. Organ pierwszej instancji wyraził pogląd, iż w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki z art. 112 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.; dalej: "ugn") uzasadniające dokonanie wywłaszczenia prawa własności, gdyż nie ulega wątpliwości, iż budowa drogi jest celem publicznym w rozumieniu ustawy. Organ wskazał, że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony 26 sierpnia 2011r., przez rzeczoznawcę majątkowego E. W., która wyceniła nieruchomość na kwotę [...] zł. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego badaniem objęto teren miasta T. Dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomości niezabudowanych, z przeznaczeniem pod drogi publiczne. W okresie monitorowania rynku, tj. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę (lata 2009-2010), odnotowano nieliczne transakcje nieruchomościami drogowymi, w których stronami były osoby fizyczne i Gmina T. Na monitorowanym obszarze ceny działek przeznaczonych pod drogi publiczne, a nabywanych przez Gminę T., wahały się między [...]-[...] zł za 1 m2. Dokonano również analizy transakcji sprzedaży działek pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, gdzie ceny wahały się na poziomie od około [...] zł do [...] zł za 1 m2. Najniższe dotyczą działek położonych na terenach peryferyjnych, zaś ceny powyżej [...] zł za 1 m2 dotyczą nieruchomości sytuowanych na obszarach centralnych, intensywniej zurbanizowanych, z dostępem do pełnego uzbrojenia. Wycenę sporządzono podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. Organ zauważył, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Podejście porównawcze polega na określeniu najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania, za szacowany grunt, na rynku nieruchomości, przy założeniu, że jego wartość jest równa średniej z cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego skorygowanej ze względu na cechy różniące z nieruchomością wycenianą. Uwzględnia się również zmianę poziomu cen związanych z upływem czasu. W wyniku analizy dostępnych danych, dotyczących transakcji kupna - sprzedaży działek drogowych, występujących na monitorowanym rynku lokalnym, do wyceny wybrano trzy obiekty porównawcze. Analizę w metodzie porównywania parami przeprowadza się w parach, tj. między obiektem wycenianym o znanych cechach, lecz nieznanej cenie, a obiektem będącym przedmiotem obrotu rynkowego, o znanej cenie transakcyjnej, znanych cechach i warunkach zawarcia transakcji a ostateczną wartość ustalono, jako średnią arytmetyczną z wyników uzyskanych w poszczególnych parach. Przy określaniu wartości nieruchomości istotne znaczenie miały też oględziny, które odbyły się w dniu 20 sierpnia 2011 r. i podczas których ustalono stan faktyczny na nieruchomości.