Wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2012 r., sygn. I SA/Wa 1972/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska (spr.) Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Agnieszka Jędrzejewska - Jaroszewicz Protokolant referent stażysta Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi Gminy P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Uzasadnienie

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Wójta Gminy P., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, położoną w obrębie [...], gmina P., wydzieloną pod poszerzenie drogi publicznej gminnej.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Starosta [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość wydzieloną pod poszerzenie drogi publicznej gminnej ul. [...] w wyniku podziału dokonanego na wniosek jej ówczesnego właściciela i zobowiązał Gminę P. do wypłaty ustalonego odszkodowania. Rozstrzygnięcie to organ I instancji uzasadnił stwierdzeniem, że działka nr [...] spełnia przesłanki z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.).

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem Wójt Gminy P. złożył odwołanie. W jego uzasadnieniu wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji z uwagi na to, że nie zgadza się z ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartością przedmiotowej nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu całości akt sprawy organ odwoławczy wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego W. K., stosownie do art. 136 kpa, w ramach przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia materiałów w sprawie i odniesienia się do uwag i zarzutów zgłoszonych przez odwołującego się w sprawie ustalenia wartości wydzielonej pod drogę nieruchomości. Pismem z dnia [...] lipca 2011 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się do uwag i przekazała organowi dodatkowe wyjaśnienia. W piśmie tym rzeczoznawca wyjaśniła, że do określenia wartości nieruchomości przyjęła transakcje nieruchomości odrzucając transakcje skrajne. Rzeczoznawca dokonuje bowiem ich selekcji i nie ma obowiązku przyjąć wszystkich transakcji zaistniałych na rynku. Wyjaśniła również wątpliwości odwołującego się co do określenia wartości ogrodzenia, usytuowanego na przedmiotowej nieruchomości informując, że do określenia wartości ogrodzenia zastosowała [...]. Katalog ten nie ma numeru, zatem w operacie podano wszystkie dane do identyfikacji. Zużycie ogrodzenia rzeczoznawca określiła na podstawie oględzin w terenie na [...]%. Rzeczoznawca wyjaśniła także, że w na stronie 11 operatu wystąpił błąd pisarski, omyłkowo wpisana została data [...] r. zamiast [...] r. Natomiast ocena cech mających wpływ na wartość gruntu została dokonana zgodnie z opisem. W tej sytuacji organ II instancji powołując się na treść art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdził, że z treści załączonej do akt sprawy ostatecznej decyzji Wójta Gminy P. z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] wynika, iż zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina P., stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni [...] m2, uregulowanej w KW Nr [...]. W wyniku dokonanego podziału wyodrębniono m.in. przedmiotową działkę nr [...] o powierzchni [...] m2, z przeznaczeniem pod poszerzenie drogi gminnej nr [...] o szerokości [...] m w liniach rozgraniczających, oznaczonej symbolem [...]. Właścicielami tej nieruchomości był P. K. W aktach I instancji przedmiotowej sprawy znajduje się protokół z przeprowadzonych uzgodnień sporządzony w dniu [...] marca 2010 r., z którego wynika, że za nieruchomość wydzieloną pod poszerzenie ulicy właściciel nieruchomości zaproponował kwotę [...] zł za 1 m2. Zaproponowana przez Gminę kwota nie została przyjęta przez właściciela gruntów. Pismami z dnia 30 czerwca i 11 października 2010 r. Wójt Gminy P. poinformował, że w wyniku głosowania Rada Gminy P. nie zaakceptowała proponowanej przez właściciela kwoty odszkodowania, w związku z czym negocjacje uznał za zakończone z wynikiem negatywnym. Wobec powyższego, na wniosek dotychczasowego właściciela przejętej działki, zostało wszczęte postępowanie administracyjne mające na celu ustalenie wysokości odszkodowania należnego za przejęty grunt. Podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy, który zdaniem organu odwoławczego nie pozostawał w sprzeczności z przepisami prawa stanowiącymi zasady jego sporządzenia, tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Operat wykonany przez rzeczoznawcę w dniu [...] stycznia 2011 r. stanowi w sprawie dowód pomocny przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania następuje zgodnie z wymogami powołanego wyżej rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat uznała, że istnieje możliwość stosowania dla celów wyceny tej nieruchomości cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów pod drogi publiczne. Zatem po ustaleniu, że na analizowanym obszarze występują porównywalne transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, możliwe jest przyjęcie do wyceny metody określonej w § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Takie ustalenia w przedmiotowej sprawie zostały dokonane. Spełnione zostały również w ocenie organu II instancji wymagania przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia, który wymaga, aby przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjąć co najmniej kilkanaście nieruchomości. Do analizy w niniejszej sprawie wzięto jedenaście nieruchomości. Zgromadzony w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy nie pozostawia wątpliwości, że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania została wydzielona pod drogę publiczną, a więc operat szacunkowy powinien zostać sporządzony na podstawie § 36 ust. 1 lub § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z uwagi na istniejące transakcje gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, określiła wartość nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną we wsi [...] w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia stosując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań nieruchomości zajęte lub przeznaczone pod drogi, położone na rynku lokalnym, objęte transakcjami kupna-sprzedaży w okresie marzec 2009-maj 2010 r. (str. 10 operatu). Dodatkowo wyceniono również ogrodzenie usytuowane na przedmiotowym gruncie.